ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Απόβαση στην ελληνική αγορά ακινήτων

ΝΙΚΟΣ ΡΟΥΣΑΝΟΓΛΟΥ

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

Κινέζοι, Ισραηλινοί, Αραβες, Τούρκοι, Αμερικανοί και Ευρωπαίοι αγοραστές κατέκλυσαν και φέτος την ελληνική αγορά ακινήτων, αποκτώντας κάθε είδους κτίρια, από διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας και πολυτελείς μεζονέτες στα νότια προάστια μέχρι πολυτελείς βίλες στα νησιά των Κυκλάδων, ακόμα και ξενοδοχειακές μονάδες, τόσο στην πρωτεύουσα όσο και σε δημοφιλείς παραθεριστικούς προορισμούς. Σύμφωνα μάλιστα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, το 2019 αναμένεται να αποτελέσει ακόμη ένα έτος κατά το οποίο θα καταγραφεί ιστορικό υψηλό εισροών ξένων κεφαλαίων για την απόκτηση ακινήτων.

Ηδη άλλωστε, κατά το πρώτο τρίμηνο (τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας) οι εισροές κεφαλαίων έχουν καταγράψει αύξηση της τάξεως του 130%. Μάλιστα, εκτιμήσεις φορέων του κλάδου κάνουν λόγο για συνολικές επενδύσεις ύψους 3 δισ. ευρώ, εφόσον διατηρηθεί ο εν λόγω ρυθμούς ανόδου, κάτι λίαν εφικτό, μετά και τη θετική αλλαγή του οικονομικού κλίματος, αλλά και την πλήρη άρση των κεφαλαιακών ελέγχων. Η τελευταία αυτή εξέλιξη αναμένεται να δώσει ακόμη περισσότερη ώθηση στις συναλλαγές ακινήτων, κάμπτοντας τις αντιστάσεις και των τελευταίων επιφυλακτικών αγοραστών από το εξωτερικό.

Υπενθυμίζεται ότι στο σύνολο του 2018, τα κεφάλαια που τοποθετήθηκαν στην ελληνική αγορά ακινήτων από το εξωτερικό αυξήθηκαν κατά 172% σε σχέση με το 2017 και διαμορφώθηκαν γύρω στο 1,3 δισ. ευρώ. Από το ποσό αυτό, περίπου 655 εκατ. ευρώ αφορούσαν αποκλειστικά αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές, με τα υπόλοιπα κεφάλαια να αφορούν επενδυτικές κινήσεις, όπως αναπτύξεις κτιρίων και ανακατασκευές υφιστάμενων ακινήτων. Πρόκειται για ποσό υπερδιπλάσιο του 2017, οπότε εκτιμάται ότι στην Ελλάδα καταγράφηκαν εισροές κεφαλαίων της τάξεως των 500 εκατ. ευρώ για αγορές ακινήτων.

Εκτός από την ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας και της αγοράς ακινήτων, η αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό οφείλεται και στις επενδυτικές ευκαιρίες που έχουν εντοπιστεί στην αγορά της Αθήνας, λόγω της ανάδυσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Εκτιμάται ότι περίπου 20.000 διαμερίσματα και κατοικίες εκμισθώνονται στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής, μέσω των δημοφιλών ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας εκμίσθωσης. Εξ αυτών, περίπου 12.000 ακίνητα αφορούν το κέντρο της Αθήνας. Σημαντικό μέρος των ακινήτων αυτών ελέγχεται πλέον από ξένους επενδυτές, με τους Κινέζους, τους Ισραηλινούς, τους Ρώσους, αλλά και Ευρωπαίους αγοραστές να ξεχωρίζουν.

Για παράδειγμα, η ρωσική εταιρεία ακινήτων Tranio έχει αποκτήσει τουλάχιστον τέσσερα κτίρια στο κέντρο της Αθήνας, ανακατασκευάζοντάς τα. Αντιστοίχως, η κινεζική εταιρεία Attica Diamond συνεργάζεται σειρά μεσιτικών γραφείων της Αθήνας προχωρώντας σε αγορές εκατοντάδων μεμονωμένων διαμερισμάτων από τις αρχές του 2018 και μέχρι σήμερα.

Η εταιρεία κινείται στις περιοχές της Κυψέλης, των Πατησίων, του Γκύζη και των Εξαρχείων, αναζητώντας κατά κύριο λόγο διαμερίσματα της τάξεως των 40.000-70.000 ευρώ.

Σημειωτέον ότι οι Ρώσοι αγοραστές εστιάζουν όχι μόνο στο κέντρο της Αθήνας, αλλά και στη Χαλκιδική και στα εξοχικά ακίνητα. Επίσης, οι αγοραστές από χώρες της Μέσης Ανατολής, όπως ο Λίβανος, η Σαουδική Αραβία και τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, αποκτούν ακίνητα κυρίως στα νότια προάστια, τα οποία στη συνέχεια εκμισθώνουν σε ελληνικά νοικοκυριά μέσω συμβατικών μισθώσεων. Προτιμούν, δηλαδή, τις μακροχρόνιες μισθώσεις και όχι τόσο τις μισθώσεις τύπου Airbnb.

Σπίτι στην Ελλάδα με άδεια παραμονής στην Ευρώπη θέλουν οι Κινέζοι

Οι επενδυτές από τις χώρες εκτός Ε.Ε. έχουν προσελκυστεί στην Ελλάδα κυρίως λόγω του προγράμματος χορήγησης επενδυτικών αδειών παραμονής («χρυσή βίζα») πενταετούς διάρκειας. Το 2018, οι χορηγήσεις αδειών παραμονής σε πολίτες εκτός Ε.Ε., στο πλαίσιο του σχετικού προγράμματος, ανήλθαν σε 1.399, καταγράφοντας αύξηση της τάξεως του 46% από τις 961 άδειες που εκδόθηκαν το 2017. Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία του υπουργείου Μεταναστευτικής Πολιτικής, με την ολοκλήρωση του 2018 είχαν εκδοθεί συνολικά 3.892 άδειες, έναντι 2.493 το 2017.

Κατά τη διάρκεια του τρέχοντος έτους, και συγκεκριμένα από τις αρχές του 2019 μέχρι και τις 4 Ιουνίου (τελευταία διαθέσιμα στοιχεία), έχουν χορηγηθεί 645 νέες άδειες παραμονής σε επενδυτές εκτός Ε.Ε. Με τον σημερινό ρυθμό, εκτιμάται ότι μέχρι το τέλος του έτους θα έχουν εκδοθεί περί τις 1.550 νέες άδειες, αριθμός ελαφρώς αυξημένος σε σχέση με το 2018. Συνολικά, από τις αρχές του προγράμματος στα μέσα του 2013 και μέχρι τις αρχές του φετινού Ιουνίου έχουν εκδοθεί 4.537 άδειες σε επενδυτές εκτός Ε.Ε. Αξίζει πάντως να σημειωθεί ότι το 80% των αδειών παραμονής αφορούν την απόκτηση ακινήτων εντός της Αττικής, ενώ ως δημοφιλέστεροι προορισμοί ακολουθούν η Θεσσαλονίκη και η Κρήτη.

Στο πλαίσιο αυτό, οι Κινέζοι έχουν αναδειχθεί σε κυρίαρχη ομάδα αγοραστών, έχοντας λάβει το 60% των αδειών, ή 2.757 άδειες αφορούν Κινέζους επενδυτές, οι οποίοι εξακολουθούν να είναι και οι πλέον κινητικοί. Μάλιστα, αξιοποιούν περισσότερο από τους υπόλοιπους τη δυνατότητα άδειας διαμονής συζύγου και παιδιών κάτω των 24 ετών, φέρνοντας τις οικογένειές τους στην Ελλάδα. Στον αντίποδα, οι Ρώσοι και Τούρκοι επενδυτές αξιοποιούν σε μικρότερο βαθμό τη σχετική δυνατότητα. Αλλη μια τάση που εντοπίζουν στελέχη της αγοράς είναι το ενδιαφέρον που δείχνουν για τη «χρυσή βίζα» οικογένειες αλλά και μεμονωμένοι επενδυτές από το Ιράκ και το Ιράν.

Αναφορικά με την αγορά εξοχικών κατοικιών, κυρίως Αραβες, Αμερικανοί και φυσικά Ευρωπαίοι μονοπωλούν το αγοραστικό ενδιαφέρον στις Κυκλάδες και δη σε Σαντορίνη, Μύκονο και Πάρο, πυροδοτώντας και την αύξηση των τιμών. Για παράδειγμα, στη Σαντορίνη, η μέση ζητούμενη τιμή έχει αυξηθεί φέτος κατά 18,2% σε 3.465 ευρώ/τ.μ. Αύξηση κατά 18,1% έχει καταγραφεί και στην Αντίπαρο, με τη μέση τιμή να ανέρχεται σε 3.810 ευρώ/τ.μ., ενώ στη Μύκονο, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης ανέρχεται φέτος σε 5.230 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας ετήσια άνοδο της τάξεως του 7%.
Αντιστοίχως, στα Επτάνησα, όπου επίσης η ζήτηση για πολυτελείς κατασκευές έχει ανακάμψει, οι υποψήφιοι αγοραστές προέρχονται κυρίως από τη Βρετανία, την Ιταλία, τη Γερμανία και τις σκανδιναβικές χώρες (κυρίως Σουηδία και Φινλανδία).

Οι περισσότεροι αγοραστές είναι διατεθειμένοι να δαπανήσουν ποσά μεταξύ 500.000 και 700.000 ευρώ.

Στις μισθώσεις κατοικιών τύπου Airbnb και στα γραφεία ποντάρουν οι Ισραηλινοί επενδυτές

Ιδιαίτερης μνείας χρήζουν και οι επενδύσεις που έχουν πραγματοποιήσει την τελευταία διετία επενδυτές από το Ισραήλ, οι οποίοι μάλιστα έχουν αυξημένη κινητικότητα κατά τη διάρκεια των τελευταίων μηνών. Ως εκ τούτου, φορείς της αγοράς υπολογίζουν ότι έχουν τοποθετηθεί συνολικά κεφάλαια άνω των 200 εκατ. ευρώ, αν υπολογιστούν και οι δαπάνες εταιρειών και θεσμικών επενδυτών από το Ισραήλ. Πριν από περίπου δύο μήνες, ένας από τους μεγαλύτερους επενδυτές διεθνώς στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων προχώρησε στην απόκτηση, απευθείας από ελληνική τράπεζα, πάνω από 115 διαμερισμάτων, καταβάλλοντας συνολικό ποσό της τάξεως των 10 εκατ. ευρώ. Περίπου το 20% των ακινήτων βρίσκεται στην Αθήνα, ενώ ένα άλλο ποσοστό αυτών σε διάφορα νησιά της χώρας, όπως επίσης και σε άλλες μεγάλες πόλεις.

Αντίστοιχα, το επίσης ισραηλινών συμφερόντων Zoia Fund του κ. Ρούμπεν Σάγκι έχει φτάσει να διαχειρίζεται περί τα 19 κτίρια σε διάφορα σημεία της Αθήνας, στοχεύοντας είτε στην αγορά κατοικίας είτε στην αγορά γραφείων. Το επενδυτικό fund είναι ένα από τα μεγαλύτερα που έχουν τοποθετηθεί στην ελληνική αγορά τα τελευταία χρόνια, καθώς σε διεθνές επίπεδο διαχειρίζεται περίπου 20.000 ακίνητα συνολικής αξίας άνω των 2,2 δισ. ευρώ. Το Zoia έχει παρουσία σε έξι χώρες (ΗΠΑ, Ισπανία, με έμφαση σε Βαρκελώνη, Πολωνία, Γερμανία, Ισραήλ και Ελλάδα).

Εκτός από το Zoia Fund, επενδύσεις έχουν πραγματοποιήσει και άλλοι όμιλοι. Για παράδειγμα, ενεργός στην ελληνική αγορά είναι ο κ. Μπένι Στάινμετζ (τέως επενδυτής στην Invel, που ελέγχει την Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ), ο οποίος φέρεται να απέκτησε πριν από λίγους μήνες δύο κτίρια εμπορικής και οικιστικής χρήσης στο κέντρο της Αθήνας, ενώ έχει εκφράσει και το ενδιαφέρον του για την απόκτηση ξενοδοχειακών ακινήτων.

Στον ξενοδοχειακό τομέα δραστηριοποιείται και ο όμιλος Fattal Group, ο οποίος πρόσφατα επικράτησε στον πλειοδοτικό διαγωνισμό για τη μακροχρόνια εκμίσθωση του ξενοδοχείου Esperia Palace, στο κέντρο της Αθήνας, στη συμβολή των οδών Σταδίου και Εδουάρδου Λω, καταθέτοντας προσφορά με μηνιαίο μίσθωμα 95.800 ευρώ (σχεδόν διπλάσιο από το ελάχιστο ζητούμενο των 54.000 ευρώ). Το ακίνητο είναι ιδιοκτησίας ΕΦΚΑ και θα επαναλειτουργήσει ως ξενοδοχείο πέντε αστέρων μετά τις εργασίες ανακατασκευής που ήδη βρίσκονται σε εξέλιξη.

Ενας ακόμα επενδυτής από το Ισραήλ, η Golden Horizon, από τα λεγόμενα family offices που δραστηριοποιούνται στην ελληνική αγορά το τελευταίο διάστημα, προχώρησε σε δύο κινήσεις πρόσφατα, αποκτώντας ακίνητα αξίας 20 εκατ. ευρώ. Το μεγαλύτερο εξ αυτών αφορά έκταση 4,5 στρεμμάτων της Τράπεζας της Ελλάδος στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου, για το οποίο δαπανήθηκαν 12 εκατ. ευρώ. Αντίστοιχα, λίγους μήνες νωρίτερα, η Golden Horizon, η οποία λειτουργεί για λογαριασμό πλούσιων Ισραηλινών επενδυτών, προχώρησε στην απόκτηση ενός διατηρητέου κτιρίου που πωλούσε η Εθνική Ασφαλιστική, στην οδό Υπατίας. Για το εν λόγω ακίνητο καταβλήθηκε ποσό που ξεπέρασε τα 5 εκατ. ευρώ. Μάλιστα, ενδεικτικό του σημαντικού επενδυτικού ενδιαφέροντος από το Ισραήλ για την αγορά ακινήτων της Ελλάδας είναι και η διοργάνωση, στις 13 Σεπτεμβρίου, ειδικής ημερίδας από το Ελληνοϊσραηλινό Επιμελητήριο, σε συνεργασία με το αντίστοιχο διμερές Επιμελητήριο του Ισραήλ (Israel Greece Chamber of Commerce). Από πλευράς του Ισραήλ θα παρευρεθούν επιχειρηματίες του κλάδου οι οποίοι ενδιαφέρονται να συναντηθούν με μεσιτικά γραφεία, προμηθευτές δομικών υλικών και εξειδικευμένους στο αντικείμενο νομικούς, με στόχο την αγοραπωλησία, ανακαίνιση και αναπαλαίωση ακινήτων στην Ελλάδα, τόσο σε αστικούς όσο και σε τουριστικούς προορισμούς.

Οι πρώτες επιλογές

Πλάκα, Μοναστηράκι, Γκάζι, Ψυρρή, Κουκάκι, Μετς, Νέος Κόσμος, Παγκράτι, Μεταξουργείο και Θησείο αποτελούν τις πρώτες επιλογές των ξένων που κινούνται για την απόκτηση ακινήτων στην Αθήνα. Το «δέλεαρ» είναι τα σημαντικά έσοδα που προσφέρουν ακίνητα στις περιοχές αυτές σε ό,τι αφορά την εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Οι συνεργασίες

Το αγοραστικό ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών έχει πυροδοτήσει και συνεργασίες ακόμα και μεταξύ δικηγορικών γραφείων. Μια τέτοια κίνηση έγινε πρόσφατα ανάμεσα στο ελληνικό γραφείο Machas & Partners και στον ισραηλινό όμιλο Firon & Co., που προχώρησαν στη σύσταση κοινού και εξειδικευμένου φορέα, με αντικείμενο την υποστήριξη ξένων επενδυτών στην εγχώρια αγορά ακινήτων.

Μεγάλο απόθεμα

Το βέβαιο είναι ότι δεν υπάρχει ζήτημα να μη βρεθούν ακίνητα για τους ξένους. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις στελεχών της αγοράς, το απόθεμα απούλητων εξοχικών κατοικιών υπολογίζεται ότι αγγίζει τις 50.000. Το πρόβλημα είναι ότι στη συντριπτική πλειονότητά τους βρίσκονται σε λιγότερο δημοφιλείς περιοχές της χώρας, καθιστώντας την απορρόφησή τους πιο δύσκολη.

Έντυπη

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ