ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

«Γολγοθάς» η αγοραπωλησία ενός ακινήτου

Η υπερβολική γραφειοκρατία και οι καθυστερήσεις λόγω πανδημίας φέρνουν στα όριά τους επαγγελματίες και πολίτες

golgothas-i-agorapolisia-enos-akinitoy-561286480

Συνθήκες απόγνωσης και απογοήτευσης βιώνουν τους τελευταίους μήνες οι επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων, οι οποίοι καλούνται να διεκπεραιώσουν, σε συνεργασία με τους επίσης αγανακτισμένους πολίτες – πελάτες τους, μια αγοραπωλησία ή ακόμα και μια αποδοχή κληρονομιάς. Η γραφειοκρατία που συνοδεύει τα τελευταία χρόνια τη διαδικασία απόκτησης ή πώλησης ενός ακινήτου έχει «παντρευτεί» πλέον με τις παγιωμένες αδυναμίες των δημοσίων υπηρεσιών (π.χ. υποστελέχωση, έλλειψη κινήτρου και οργάνωσης), τις «παιδικές ασθένειες» της μετάβασης στην ψηφιακή εποχή, αλλά και τις συνέπειες της πανδημίας. Το αποτέλεσμα είναι ότι σήμερα η αγορά ακινήτων υπολειτουργεί, καθώς ο αριθμός των αγοραπωλησιών που ολοκληρώνεται είναι ελάχιστος, με αποτέλεσμα να ζημιώνεται τελικά και το ίδιο το Δημόσιο, καθώς στερείται πολύτιμα έσοδα.

Πολύμηνη αναμονή

Οπως αναφέρουν στην «Κ» φορείς της αγοράς ακινήτων, η εκ περιτροπής εργασία που εφαρμόζεται πλέον σε όλες τις δημόσιες υπηρεσίες (π.χ. ΔΟΥ, πολεοδομίες, δήμοι κ.λπ.) έχουν πολλαπλασιάσει τις καθυστερήσεις που ήδη σημειώνονταν και πριν από την πανδημία. «Για να μας χορηγηθεί ακόμα και μια βεβαίωση πληρωμής ΤΑΠ (τέλος ακίνητης περιουσίας) από τον οικείο δήμο, μπορεί να χρειαστεί να περιμένουμε ακόμα και τρεις μήνες, με αποτέλεσμα στην ουσία να μην μπορούμε να ολοκληρώσουμε μια συναλλαγή για μήνες», σημειώνει η Μίνα Χαρμπαλή, γενική γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής. Το πιστοποιητικό ΤΑΠ είχε αφαιρεθεί από τα έγγραφα και τις βεβαιώσεις που θα πρέπει να συνοδεύουν κάθε αγοραπωλησία ακινήτου το 2014, ωστόσο επανήλθε σε ισχύ από το 2017 και μετά. Η κ. Χαρμπαλή σημειώνει ότι «έχουμε πολύ σοβαρό θέμα, όχι μόνο με το ΤΑΠ, αλλά συνολικά με όλη τη διαδικασία, διότι οι περισσότερες δημόσιες υπηρεσίες χρειάζονται πολλές ημέρες, ή και εβδομάδες, για να χορηγήσουν τα απαιτούμενα έγγραφα», με συνέπεια να επικρατεί τεράστιος εκνευρισμός στους πολίτες. Σημειωτέον ότι ορισμένα μεσιτικά γραφεία, όπως το Ελληνικό Κέντρο Ακινήτων, έχουν λανσάρει ακόμα και εξειδικευμένες υπηρεσίες συγκέντρωσης όλων των απαιτούμενων εγγράφων και έκδοσης των σχετικών βεβαιώσεων για λογαριασμό των πελατών τους, με την προϋπόθεση οι τελευταίοι να τους παραχωρήσουν την αποκλειστική ανάθεση του ακινήτου που θέλουν να πουλήσουν.

Το κτηματολόγιο

Αντίστοιχα, πολύμηνες καθυστερήσεις συνοδεύουν πλέον και τη διαδικασία καταχώρισης των συμβολαίων αγοραπωλησίας στο κτηματολόγιο. Αυτές οφείλονται στη δυσχερή, όπως αποδεικνύεται στην πράξη, διαδικασία μετατροπής των υποθηκοφυλακείων (άμισθων και έμμισθων) σε κτηματολογικά γραφεία, τα οποία ελέγχονται από το ίδιο το Εθνικό Κτηματολόγιο. Σήμερα, αρκετά υποθηκοφυλακεία βρίσκονται σε ένα μεταβατικό καθεστώς, καθώς λειτουργούν ταυτόχρονα και ως κτηματολογικά γραφεία, ενώ δυσλειτουργίες παρατηρούνται και στα ίδια τα κτηματολογικά γραφεία που έχουν δημιουργηθεί (πρώην υποθηκοφυλακεία). Σύμφωνα με τον πρόεδρο της Ενωσης Συμβολαιογράφων Ελλάδας, Γιώργο Ρούσκα, η διαδικασία της μετατροπής των υποθηκοφυλακείων σε κτηματολογικά γραφεία (με παράλληλη ψηφιοποίηση της λειτουργίας τους) έχει δημιουργήσει σοβαρές δυσκολίες. Οπως σημειώνει, σε ορισμένα γραφεία καθυστερεί πολύ η καταχώριση των συμβολαίων, με αποτέλεσμα να αργεί αντίστοιχα και η έκδοση των απαιτούμενων βεβαιώσεων/πιστοποιητικών που χρειάζονται για την έκδοση του στεγαστικού δανείου ή για την ολοκλήρωση της διαδικασίας απόκτησης κυριότητας επί ενός ακινήτου.

Ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), Στρ. Παραδιάς, επισημαίνει ότι σε περιοχές των νοτίων προαστίων υπάρχουν χιλιάδες ακαταχώριστα συμβόλαια. Αντίστοιχα, ο Κωνσταντίνος Καραΐσκος, προϊστάμενος διεύθυνσης στο Υποθηκοφυλακείο Αθηνών, αναφέρει στην «Κ» ότι το μεγαλύτερο πρόβλημα ακαταχώριστων συμβολαίων «έγκειται στα υποθηκοφυλακεία, που μετατράπηκαν σε κτηματολογικά γραφεία. Η αιτία είναι ότι πολλοί υπάλληλοι επέλεξαν να μετατραπούν σε δικαστικούς υπαλλήλους του υπ. Δικαιοσύνης αντί να συνεχίσουν να εργάζονται στο Κτηματολόγιο, με αποτέλεσμα να υπάρχει υποστελέχωση των νέων γραφείων». 

Σύμφωνα με τον ίδιο, σε γραφεία όπως αυτό του Πειραιά, το οποίο σήμερα λειτουργεί ως κτηματολογικό γραφείο (δηλαδή έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία μετατροπής τού εκεί υποθηκοφυλακείου), αλλά και σε εκείνο της Θεσσαλονίκης, παρατηρούνται μεγάλα προβλήματα, καθώς απαιτούνται έως και πέντε μήνες για να ολοκληρωθεί μια συναλλαγή. Μάλιστα, σύμφωνα με ορισμένους υποθηκοφύλακες, στη Θεσσαλονίκη υπάρχουν σήμερα χιλιάδες ακαταχώριστα συμβόλαια που χρονολογούνται από το 2020.

Ο ρόλος της πανδημίας

Στα παραπάνω ζητήματα έχουν προστεθεί πλέον και τα μέτρα της πανδημίας, που είτε έχουν περιορίσει σημαντικά τη διά ζώσης παρουσία, προκαλώντας νέες καθυστερήσεις, είτε έχουν κλείσει πλήρως τα γραφεία, όπως συμβαίνει τις τελευταίες εβδομάδες λόγω της αυστηροποίησης των μέτρων. Στελέχη του Εθνικού Κτηματολογίου αναγνωρίζουν ότι υφίστανται προβλήματα στελέχωσης, συμπληρώνοντας πάντως ότι για την πρόσληψη μέσω ΑΣΕΠ υπάρχει συναρμοδιότητα και ασφαλώς και σχετικές προτεραιότητες.

golgothas-i-agorapolisia-enos-akinitoy0
Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου συνιστά ένα σημαντικό εργαλείο, το οποίο βρίσκεται πλέον σε ισχύ και προβλέπει την ψηφιοποίηση όλων των δικαιολογητικών που συνοδεύουν σήμερα μια αγοραπωλησία, με την επιπρόσθετη ανάγκη προσκόμισης εγγράφων, όπως η οικοδομική άδεια, ο πίνακας των χιλιοστών, η μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου και τα σχέδια κατόψεων. Φωτ. ΙΝΤΙΜΕ

 

Αυξάνονται διαρκώς τα δικαιολογητικά

«Στο απόγειο της αγοράς ακινήτων, πριν από 15-20 χρόνια, ένα συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου αριθμούσε περί τα τέσσερα φύλλα. Σήμερα είναι 25 σελίδες!» Με τη φράση αυτή, ο Στρ. Παραδιάς, πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, περιγράφει το πόσο πιο σύνθετη έχει καταστεί η διαδικασία ολοκλήρωσης μιας αγοραπωλησίας, καθώς έκτοτε έχουν προστεθεί αρκετά ακόμα έγγραφα και βεβαιώσεις, που απαριθμούνται και περιγράφονται σε κάθε νέο συμβόλαιο. Κατά τον κ. Παραδιά, «ορισμένα εξ αυτών, όπως το ενεργειακό πιστοποιητικό, αποτελούν συμμόρφωση με κοινοτικές οδηγίες κι επομένως δεν μπορούν να καταργηθούν. Επιπλέον, κατά κανόνα, πρόκειται για βεβαιώσεις που προέρχονται από διαφορετικούς φορείς και διαφορετικές υπηρεσίες, γεγονός που καθιστά δυσκολότερη τη μείωσή τους».

Ωστόσο, όπως αναφέρει ο ίδιος, «θα ήταν εξαιρετικά χρήσιμο και ωφέλιμο αν συγχωνεύονταν σε ένα και μόνο έγγραφο, που θα εκδίδεται από ένα φορέα, έγγραφα όπως η φορολογική και η ασφαλιστική ενημερότητα, καθώς και οι βεβαιώσεις περί πληρωμής ΤΑΠ και ΕΝΦΙΑ». Σύμφωνα με τον κ. Παραδιά, «ο σκοπός είναι όλα αυτά τα έγγραφα να μπορούν να συγκεντρώνονται εσωτερικά, μεταξύ των υπηρεσιών του Δημοσίου, χωρίς να ταλαιπωρείται ο πολίτης».

Με την άποψη αυτή συντάσσεται και η κ. Χαρμπαλή, η οποία σημειώνει ότι το 2006 χρειάζονταν τέσσερα-πέντε έγγραφα, αντί για τα διπλάσια που απαιτούνται σήμερα, χωρίς να διακινδυνεύει η ασφάλεια των συναλλαγών. «Θυμίζω ότι οι τακτοποιήσεις αυθαιρεσιών μάς συντροφεύουν ήδη από το 2006, όταν ξεκίνησαν οι ρυθμίσεις για τη νομιμοποίηση των ημιυπαίθριων. Το ζήτημα λοιπόν είναι να επιταχυνθούν οι ρυθμοί με τους οποίους δουλεύουν οι επιμέρους φορείς του Δημοσίου, κάτι που εκτιμώ ότι θα βελτιωθεί με την ψηφιοποίηση που δρομολογείται», καταλήγει.

Εν αναμονή λύτρωσης από την πολυπόθητη «ψηφιακή επανάσταση»

Με μια «επανάσταση» ψηφιακού χαρακτήρα αναμένεται να απαντήσει η κυβέρνηση στα όλο και διογκούμενα προβλήματα της διεκπεραίωσης συναλλαγών στην αγορά ακινήτων. Συμβολαιογράφοι και μηχανικοί αναμένεται να ηγηθούν, από επιτελικής πλευράς, της σχετικής προσπάθειας, καθώς θα έχουν κομβικό ρόλο στον χειρισμό και στη λειτουργία των νέων πλατφορμών που αναπτύσσονται, είτε από φορείς, όπως το ΤΕΕ, είτε από την ΑΑΔΕ.

Η πιο πρόσφατη πρωτοβουλία, η οποία εντάχθηκε στο νομοσχέδιο για τις δημόσιες συμβάσεις, αφορά την ψηφιοποίηση όλων των οικοδομικών αδειών, έργο που θα αναλάβει να υλοποιήσει το ΤΕΕ. Οπως αναφέρει στην «Κ» ο Γιώργος Στασινός, πρόεδρος του ΤΕΕ, «με δεδομένο ότι οι φάκελοι των οικοδομικών αδειών δεν υπάρχουν σε ψηφιακή μορφή, δυσχεραίνοντας και την εφαρμογή του θεσμού της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, πρόκειται να προχωρήσουμε στην ψηφιοποίηση των φακέλων όλων των οικοδομικών αδειών. Εχουμε ήδη προβεί στις πρώτες συζητήσεις για την εξασφάλιση χρηματοδότησης και έχουμε θέσει ως στόχο να το έχουμε ολοκληρώσει εντός των επόμενων δύο ετών».

Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου συνιστά επίσης ένα σημαντικό εργαλείο, το οποίο βρίσκεται πλέον σε ισχύ και προβλέπει την ψηφιοποίηση όλων των δικαιολογητικών που συνοδεύουν σήμερα μια αγοραπωλησία, με την επιπρόσθετη ανάγκη προσκόμισης εγγράφων, όπως η οικοδομική άδεια, ο πίνακας των χιλιοστών, η μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου και τα σχέδια κατόψεων. Οσον αφορά την προσκόμιση δελτίου στατικής τρωτότητας, αυτή είναι απαραίτητη μόνον εφόσον στο ακίνητο έχει διαπιστωθεί αυθαιρεσία και έχει γίνει τακτοποίηση/νομιμοποίηση, στο πλαίσιο των σχετικών νομοθετικών ρυθμίσεων. Σύμφωνα με τον κ. Στασινό, «η ταυτότητα κτιρίου είναι όσο πιο ήπια γίνεται, από πλευράς απαιτήσεων σε έγγραφα, ώστε να μην επιβαρύνουμε άλλο ούτε τους μηχανικούς ούτε τους πολίτες. Επίσης, θα πρέπει να σημειωθεί ότι από τη στιγμή που γίνει άπαξ για ένα ακίνητο η ταυτότητα, δεν θα χρειαστεί να επαναληφθεί στο μέλλον, όπως συμβαίνει σήμερα. Αν δηλαδή το ακίνητο μεταπωληθεί στο μέλλον, ο πωλητής δεν θα απαιτείται να συγκεντρώνει εκ νέου όλα τα σχετικά έγγραφα. Ταυτόχρονα, μόλις ψηφιοποιηθούν όλα τα στοιχεία, δεν θα είναι εύκολη η μελλοντική αυθαιρεσία», αναφέρει ο κ. Στασινός.

Το ακόμα σημαντικότερο είναι ότι προοδευτικά, η πλατφόρμα του ΤΕΕ για την ταυτότητα κτιρίου πρόκειται να διασυνδεθεί μελλοντικά με όλα τα ηλεκτρονικά συστήματα για τα ακίνητα, όπως την αντίστοιχη πλατφόρμα για τις οικοδομικές άδειες, το κτηματολόγιο, τα αυθαίρετα και εντέλει και με τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων, ενώ ανοικτό παραμένει το ενδεχόμενο αυτό να ισχύσει και με τους φορείς των δικτύων κοινής ωφελείας. Αυτό σημαίνει ότι οι επιμέρους δημόσιες υπηρεσίες θα μπορούν να επικοινωνούν μεταξύ τους, ώστε να αντλούνται τα απαιτούμενα έγγραφα και στοιχεία για κάθε ακίνητο για το οποίο πρόκειται να γίνει συμβολαιογραφική πράξη.

Εχοντας διαγνώσει τα προβλήματα με τη γραφειοκρατία στις συναλλαγές των ακινήτων και η ΑΑΔΕ επιχειρεί να ψηφιοποιήσει την όλη διαδικασία. Η αρχή θα γίνει μέσω της νέας πλατφόρμας για την ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων (δηλώσεις ΦΜΑ). Η νέα πλατφόρμα βρίσκεται σε πιλοτικό στάδιο σήμερα, αλλά από την 1η Ιουνίου ο χαρακτήρας θα είναι υποχρεωτικός. Οι συμβολαιογράφοι θα αναλάβουν την καταχώριση των σχετικών δηλώσεων. Στο μέλλον, η ΑΑΔΕ φιλοδοξεί να ψηφιοποιήσει το σύνολο της διαδικασίας αγοραπωλησίας ακινήτου, τουλάχιστον στο σκέλος που την αφορά, δηλαδή σε έγγραφα που συνδέονται με τις ΔΟΥ, όπως για παράδειγμα το πιστοποιητικό πληρωμής ΕΝΦΙΑ και η φορολογική ενημερότητα. Σχολιάζοντας τις σχετικές πρωτοβουλίες, ο κ. Ρούσκας, πρόεδρος της Ενωσης Συμβολαιογράφων Ελλάδος, σημειώνει ότι κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, ωστόσο αναφέρει και ότι κατά τη διαδικασία δημιουργίας της σχετικής πλατφόρμας, οι ίδιοι οι συμβολαιογράφοι που θα τη λειτουργήσουν, δεν κλήθηκαν να συνδράμουν με σχετικές παρατηρήσεις.

Προς ψηφιοποίηση οδεύουν και τα συμβόλαια που βρίσκονται στα κατά τόπους υποθηκοφυλακεία. Το σχετικό έργο «τρέχει» από το εθνικό κτηματολόγιο, η εποπτεία του οποίου έχει πλέον περάσει στο υπ. Ψηφιακής Διακυβέρνησης και πρόκειται να ανατεθεί τους επόμενους μήνες, με χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης. Το κόστος του υπολογίζεται ότι θα κυμανθεί μεταξύ 150 και 200 εκατ. ευρώ. Προβλέπει την ψηφιοποίηση άνω των 600 εκατ. σελίδων συμβολαίων (όπως επίσης και τόμων, βιβλίων, χαρτών) πανελλαδικά. Μάλιστα, όπως σημειώνουν από το Εθνικό Κτηματολόγιο, δεν θα γίνει μόνο σάρωση με τη μορφή εικόνας, αλλά θα παρέχεται και η δυνατότητα αναζήτησης λέξεων-κλειδιών στο κάθε έγγραφο για εύκολη ανεύρεση.

Στελέχη της αγοράς ακινήτων σημειώνουν πάντως ότι, καίτοι ευπρόσδεκτη, η ψηφιακή αυτή μεταρρύθμιση εγκυμονεί και τον κίνδυνο της μετατροπής της υφιστάμενης γραφειοκρατίας σε μια νέα «ψηφιακή γραφειοκρατία», με δεκάδες επιμέρους ψηφιακές πλατφόρμες, ανάλογα με τον φορέα και το έγγραφο που απαιτείται. Καταλήγουν δε ότι το σημαντικότερο είναι να βρεθεί ένας τρόπος να περιοριστεί ο αριθμός των βεβαιώσεων και των πιστοποιητικών που πρέπει να συγκεντρώσει και να καταθέσει ο πολίτης, χωρίς ασφαλώς να κινδυνεύει η ασφάλεια των συναλλαγών στην κτηματαγορά.