Σε τροχιά ήπιας επιβράδυνσης του ρυθμού ανόδου προβλέπεται να βρεθούν οι τιμές πώλησης κατοικιών τα επόμενα χρόνια. Σύμφωνα με την πρόβλεψη της Τράπεζας Πειραιώς σε σχετική μελέτη της για την πορεία της οικονομίας, το 2023 ο ρυθμός αύξησης αναμένεται να διαμορφωθεί σε 7,4%, από 11,1% το 2022. Αντιστοίχως, για τα επόμενα τρία χρόνια (2024, 2025 και 2026) προβλέπονται αυξήσεις της τάξεως του 6,5%, 6% και 5,6%.
Εφόσον επιβεβαιωθούν οι εκτιμήσεις αυτές, θα σηματοδοτήσουν κατ’ αρχάς το πέρασμα των αξιών στην αγορά κατοικίας σε μια νέα εποχή, καθώς θα έχει ολοκληρωθεί μια πλήρης ανάκαμψη, ξεπερνώντας και το προηγούμενο υψηλό, που είχε καταγραφεί το 2007. Ανάλογα και με την πορεία της αγοραστικής δύναμης, αλλά και του πληθωρισμού, φαίνεται πως τα επόμενα χρόνια η αγορά κατοικίας θα αποτελεί ακριβότερη υπόθεση για τα περισσότερα νοικοκυριά.
Ο κύριος λόγος για την ανοδική πορεία των τιμών είναι ασφαλώς η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, καθώς δεκάδες χιλιάδες κατοικίες εξακολουθούν να παραμένουν εγκλωβισμένες μεταξύ πλειστηριασμών και ανακτήσεων από τις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων. Παράλληλα, πάνω από 750.000 κατοικίες πανελλαδικά υπολογίζεται ότι είναι εκτός αγοράς, από επιλογή των ιδιοκτητών τους, όντας κλειστές και αναξιοποίητες. Πρόκειται για ένα απόθεμα για το οποίο θα πρέπει να δοθούν σημαντικά κίνητρα (όπως το υφιστάμενο πρόγραμμα «Εξοικονομώ – Ανακαινίζω») προκειμένου να ανακατασκευαστεί και να επιστρέψει σταδιακά στην αγορά ακινήτων προς εκμετάλλευση με τη μορφή είτε της πώλησης είτε της ενοικίασης. Ενα σημαντικό ποσοστό των κλειστών ακινήτων φέρει σημαντικές φθορές, που οι ιδιοκτήτες αδυνατούν να αποκαταστήσουν.
Ο κύριος λόγος για την ανοδική πορεία των τιμών είναι η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.
Από την άλλη πλευρά, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα παραμένει σε πολύ χαμηλό επίπεδο, παρά τη σημαντική ανάκαμψη της τελευταίας διετίας. Ειδικότερα, οι νέες άδειες οικοδομών το 2022 αυξήθηκαν κατά 126% σε σχέση με το χαμηλό σημείο που είχαν βρεθεί το 2016, καθώς ο αριθμός τους διαμορφώθηκε σε 9.793, από 4.305. Το μέγεθος αυτό αντιστοιχεί σε περίπου 30.000 νέα διαμερίσματα, έναντι σχεδόν 200.000 που προσετίθεντο στην αγορά στα μέσα της δεκαετίας του 2000, όταν αντιστοίχως εκδίδονταν πάνω από 40.000 νέες άδειες σε ετήσια βάση και μάλιστα επί σειρά ετών.
Επιπλέον, οι τιμές πώλησης των νεόδμητων διαμερισμάτων ξεπερνούν σήμερα τις 3.000 ευρώ/τ.μ. και κινούνται πέριξ των 4.000 ευρώ/τ.μ. στις περισσότερες περιοχές της Αττικής. Αυτό σημαίνει ότι η απόκτηση ενός μέσου διαμερίσματος για μια τετραμελή οικογένεια, δηλαδή 100 τ.μ., στοιχίζει περί τις 380.000-400.000 ευρώ, ποσό που ασφαλώς ελάχιστοι μπορούν να διαθέσουν, ακόμη και αν καταφύγουν σε τραπεζικό δανεισμό, που επίσης είναι απαγορευτικά υψηλός σήμερα. Η μεγάλη άνοδος των τιμών των νεόδμητων κατοικιών οφείλεται στην άνοδο του κατασκευαστικού κόστους λόγω του πολέμου στην Ουκρανία, αλλά και στην αύξηση των εργατικών, καθώς υπάρχει τεράστια ζήτηση συνεργείων και πολύ μικρή προσφορά. Μοιραία, οι κατασκευαστές μετακυλίουν το κόστος αυτό στους αγοραστές, ανεβάζοντας τις τιμές για να διατηρήσουν το κέρδος τους. Ενας ακόμη παράγοντας είναι ασφαλώς το γεγονός ότι όλα τα νεόδμητα ακίνητα θα πρέπει, βάσει του οικοδομικού κανονισμού, να είναι υψηλής ενεργειακής απόδοσης, κάτι που επίσης αυξάνει σημαντικά το κόστος.
Το μόνο θετικό που θα μπορούσε να έχει μια σημαντική αύξηση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, τουλάχιστον σε θεωρητικό επίπεδο, θα ήταν ότι θα κάλυπτε έστω ένα μέρος της ζήτησης από ανθρώπους υψηλής οικονομικής επιφάνειας ή με σημαντική ρευστότητα, π.χ. λόγω πώλησης άλλων περιουσιακών στοιχείων. Οι αγοραστές αυτοί σήμερα στρέφονται και σε μεταχειρισμένες κατασκευές στις περιοχές που ενδιαφέρονται να αγοράσουν ακίνητο, ελλείψει νεόδμητων.