Οι τιμές και τα ενοίκια αυξάνονται και μαζί «φουσκώνουν» οι προσδοκίες των ιδιοκτητών για τις αποδόσεις που μπορούν να έχουν από τα ακίνητά τους. Συγκρίνοντας τα ενοίκια που ζητούν στις αγγελίες με τις πραγματικές τιμές που υπογράφονται τα μισθωτήρια συμβόλαια διαπιστώνει κανείς πως οι εκμισθωτές στο Χαλάνδρι, στο Μαρούσι ή στην Αγία Παρασκευή ζητούν ενοίκια στα επίπεδα των πραγματικών ενοικίων στην Κηφισιά. Στο Αιγάλεω και στο Χαϊδάρι οι αγγελίες έχουν ποσά που δίνονται στην πραγματικότητα για την ενοικίαση κατοικιών στην Καστέλλα και στο Πασαλιμάνι.
Αυτό δείχνει πως μεταξύ προσδοκιών και πραγματικότητας υπάρχει ένα χάσμα, το οποίο οι υποψήφιοι ενοικιαστές μπορούν να εκμεταλλευτούν κατά τη διαπραγμάτευση, προκειμένου να συγκρατήσουν το έτσι κι αλλιώς υψηλό –και συνεχώς αυξανόμενο– κόστος στέγασης.
Αποκλίσεις έως 45%
Τα παραπάνω συμπεράσματα προκύπτουν με βάση μια συγκριτική έρευνα της «Κ», ανάμεσα στις μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης που προέρχονται από τις αναρτημένες αγγελίες και στις πραγματικές τιμές, στις οποίες υπογράφονται μισθωτήρια συμβόλαια.
Ετσι, αξιοποιώντας στοιχεία ζητούμενων τιμών από το δίκτυο ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos Insights και στοιχεία από τις πραγματικές τιμές στις οποίες γίνονται μισθωτήρια συμβόλαια, με βάση την τελευταία ετήσια έκθεση του δικτύου μεσιτικών γραφείων RE/MAX Ελλάς, προκύπτουν μεγάλες αποκλίσεις, έως και 45%, δείγμα του ελλείμματος πληροφόρησης πολλών ιδιοκτητών, σχετικά με την πραγματική τιμή που μπορεί να νοικιαστεί το ακίνητό τους, ή ακόμα και της εσφαλμένης πεποίθησής τους ότι υπάρχει ζήτηση στις τιμές που ζητούν. Πρόκειται για μια διαπίστωση που αποκαλύπτει την «παράλληλη πραγματικότητα» στην οποία βρίσκονται πολλοί ιδιοκτήτες κατοικιών και είναι ενδεικτική της δυσκολίας που παρατηρείται σήμερα μεταξύ της πλειονότητας των ενδιαφερόμενων ενοικιαστών.
Οι ενοικιαστές έχουν μεγάλα περιθώρια, για να μειώσουν το αρχικό μίσθωμα που ζητάει ο ιδιοκτήτης.
Ασφαλώς, όσο μεγαλύτερη είναι η απόκλιση ανάμεσα στις ζητούμενες και τις πραγματικές τιμές, τόσο πιο δύσκολη είναι η πραγματοποίηση συναλλαγών, δηλαδή ενοικιάσεων. Το φαινόμενο είναι πιο έκδηλο στις πιο φθηνές περιοχές της Αττικής, όπου, όπως παρατηρείται, πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι μπορούν να προσελκύσουν ενοικιαστές, παρότι ζητούν τιμές που αντιστοιχούν σε αρκετά ακριβότερες περιοχές.
Για παράδειγμα, στην Κυψέλη η μέση ζητούμενη τιμή σήμερα ανέρχεται σε 8,2 ευρώ/τ.μ., 30% παραπάνω σε σχέση με την τιμή στην οποία όντως συνάπτονται συμβόλαια ενοικίασης, δηλαδή περί τα 6,3 ευρώ/τ.μ. Στο Κερατσίνι, η μέση ζητούμενη τιμή είναι 7,1 ευρώ/τ.μ., 36,6% περισσότερο από την πραγματική τιμή των 4,5 ευρώ/τ.μ.
Στην πράξη, οι ιδιοκτήτες στην περιοχή έχουν φτάσει να ζητούν πάνω από 700 ευρώ/μήνα για ένα διαμέρισμα των 100 τ.μ., όταν η ζήτηση που υπάρχει δεν επιθυμεί, ή δεν μπορεί να προσφέρει περισσότερα από 450 ευρώ. Αντίστοιχα, στο Αιγάλεω, ζητούνται τιμές των 880 ευρώ για ένα ακίνητο των 100 τ.μ., όταν η μέση τιμή στην οποία γίνονται συμβόλαια ενοικίασης είναι 650 ευρώ, μια απόκλιση της τάξεως του 35%.
Τα ακριβά προάστια
Αντιθέτως, στα ακριβότερα προάστια της Αττικής, όπως π.χ. το Χαλάνδρι, το Μαρούσι και η Κηφισιά, οι αποκλίσεις κυμαίνονται μεταξύ 12,7% και 20%. Ακόμα κι εκεί ασφαλώς παρατηρείται σημαντικό «χάσμα» ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση από πλευράς τιμών, πλην όμως είναι πιο εύκολο να γεφυρωθεί και να επιτευχθούν συμφωνίες. Ασφαλώς υπάρχουν και περιοχές όπου η αγορά λειτουργεί πιο ορθολογικά. Τέτοιες θεωρούνται π.χ. η Νίκαια (απόκλιση μόλις 1,4%), το Γαλάτσι (απόκλιση 6,5%) και η περιοχή της Καστέλλας και του Πασαλιμανιού (απόκλιση 13%).
Μεταξύ 10% και 15% η μέση απόκλιση
Η απόσταση που χωρίζει τις ζητούμενες και τις πραγματικές τιμές ενοικίασης αποτυπώνεται και στις έρευνες που δημοσιεύονται. Για παράδειγμα, σύμφωνα με τα στοιχεία της RE/MAX Ελλάς, κατά τη διάρκεια του 12μήνου, που ολοκληρώθηκε τον φετινό Οκτώβριο (Οκτώβριος 2022-2023), η μέση αύξηση των ενοικίων στην Αττική διαμορφώθηκε σε 5,3%. Αυτή προκύπτει με βάση τις τιμές στις οποίες συνάπτονται τα συμβόλαια ενοικίασης. Στα βόρεια προάστια, η μέση τιμή διαμορφώνεται σε 9,2 ευρώ/τ.μ., ενώ στο κέντρο δεν ξεπερνάει τα 8,3 ευρώ/τ.μ. Αντιθέτως, με βάση τις ζητούμενες τιμές των αγγελιών του Spitogatos.gr, το μέσο ενοίκιο στα βόρεια προάστια, κατά το τρίτο τρίμηνο, άγγιξε τα 10,77 ευρώ/τ.μ. Ηταν δηλαδή 17% υψηλότερο συγκριτικά με τις πραγματικές τιμές. Αντίστοιχα, στο κέντρο της Αθήνας, η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώθηκε σε 10 ευρώ/τ.μ., έναντι 8,3 ευρώ/τ.μ. που ήταν οι τιμές στις οποίες έγιναν πράξεις, μια απόκλιση 20,4%. Στα δυτικά προάστια, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης έχει αυξηθεί πλέον σε 7,8 ευρώ/τ.μ., όταν οι μισθώσεις πραγματοποιούνται στο ύψος των 6,4 ευρώ/τ.μ., δηλαδή σχεδόν 22% χαμηλότερα.
Οπως αναφέρουν μεσιτικά γραφεία, κατά κανόνα, η μέση απόκλιση ανάμεσα στις αγγελίες και τις τιμές στις οποίες συνάπτονται μισθωτήρια συμβόλαια, είναι της τάξεως του 10%-15%, κάτι μάλιστα που συνέβαινε ανέκαθεν. Δηλαδή συνήθως οι ιδιοκτήτες που ενδιαφέρονται να εκμισθώσουν το ακίνητό τους, υιοθετούν μια ζητούμενη τιμή λίγο υψηλότερη από εκείνη με την οποία θα ήταν ευχαριστημένοι, ώστε να έχουν κι ένα περιθώριο διαπραγμάτευσης με τους ενδιαφερόμενους ενοικιαστές. Σε περιπτώσεις που αυτό το ποσοστό είναι πολύ υψηλότερο και κινείται μεταξύ 20% και 40%, ή και ακόμα πιο πάνω, είναι προφανές ότι υπάρχει λάθος εκτίμηση της τιμής που είναι σε θέση να προσφέρει η αγορά.
Οι ιδιοκτήτες πάντα ξεκινούν από υψηλότερη τιμή ώστε να έχουν περιθώριο διαπραγμάτευσης.
Ετσι εξηγείται και η «πολεμική» διάθεση που έχει διαμορφωθεί τα τελευταία χρόνια ανάμεσα σε πολλούς ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, ιδίως στις σχετικές ομάδες των μέσων κοινωνικής δικτύωσης. Οταν προκύπτει τόσο μεγάλη απόσταση ανάμεσα στα «θέλω» της μιας και της άλλης πλευράς, είναι προφανές ότι η αγορά δεν λειτουργεί ομαλά.
Σύμφωνα με την ανάλυση της RE/MAX, στην Αττική, στις περισσότερες περιοχές, προτιμώνται ακίνητα επιφάνειας από 51 τ.μ. έως 75 τ.μ. και ηλικίας από 16 έως 20 ετών, ενώ στις περιοχές των βορείων προαστίων επιλέχθηκαν τα μεγαλύτερα ακίνητα εμβαδού από 101 τ.μ. έως 150 τ.μ. και στα νότια από 76 τ.μ. έως 100 τ.μ. Στο κέντρο της Αθήνας, σε πρώτη ζήτηση βρίσκονται παλαιότερα ακίνητα ηλικίας 20 ετών και άνω με εμβαδόν που κυμαίνεται από 51 τ.μ. έως 75 τ.μ. Στη Δυτική Αττική και στον Πειραιά, η ζήτηση αφορά διαμερίσματα ηλικίας από 16 έως 20 ετών, εμβαδού από 51 τ.μ. έως 75 τ.μ., δηλαδή όπως και στο κέντρο της Αθήνας.