Λύση στο οξύ στεγαστικό πρόβλημα αναζητεί η κυβέρνηση με στόχο να περιορίσει τις τιμές των ακινήτων τόσο για αγορά όσο και για μίσθωση. Τα στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών δείχνουν ότι περίπου 650.000 ακίνητα σε όλη την Ελλάδα είναι κενά, δηλαδή δεν χρησιμοποιούνται. Από αυτά μάλιστα, εκτιμάται ότι περίπου 150.000 βρίσκονται στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη. Βέβαια μεταξύ των εκατοντάδων χιλιάδων ακινήτων που φαίνονται σήμερα κενά, πολλά από αυτά είναι εγκαταλελειμμένα, ανήκουν σε πολλούς ιδιοκτήτες ή πρόκειται για δευτερεύουσες – εξοχικές κατοικίες που έχουν να ανοίξουν χρόνια.
Στο πλαίσιο αυτό το υπουργείο Οικονομικών και τα συναρμόδια υπουργεία αναζητούν λύσεις και ήδη εξετάζουν διευκολύνσεις στους διαχειριστές κόκκινων δανείων (servicers) που διαθέτουν χιλιάδες ακίνητα με στόχο αυτά να βγουν στην αγορά, αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης για τους αιτούντες Golden Visa και τα διαμερίσματα που αποκτούν οι κάτοχοι Golden Visa και να μη διατίθενται για βραχυχρόνιες μισθώσεις ακίνητα.
Παράλληλα, η φορολογική διοίκηση θα «τρέξει» διασταυρώσεις με στοιχεία από παρόχους για να διαπιστωθεί ποια είναι κενά και ποια μισθωμένα αλλά αδήλωτα στην εφορία. Σύμφωνα με πληροφορίες, το προσεχές διάστημα αναμένονται και οι πρώτες αποφάσεις που θα σχετίζονται με τη «χρυσή βίζα» και θα ακολουθήσουν οι παρεμβάσεις για τα κλειστά ακίνητα.
Πέντε παρεμβάσεις
1. Το μεγαλύτερο πρόβλημα το έχουν funds τα οποία έχουν αποκτήσει μέσω πλειστηριασμών ακίνητα (κόκκινα δάνεια κ.λπ.). Τα περισσότερα από αυτά έχουν τεράστια ενδεχομένως και ανυπέρβλητα προβλήματα, τα οποία μόνο με νέες νομοθετικές ρυθμίσεις μπορούν να επιλυθούν. Το στοκ των τραπεζών, των servicers και των εταιρειών διαχείρισης ακινήτων είναι μεγάλο αλλά προς το παρόν είναι αδύνατον, όπως αναφέρουν πηγές της αγοράς, να βγουν στην αγορά. Σε πολλά από αυτά είναι δύσκολο να εκδοθεί η ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου, ενώ άλλα έχουν μικρές ή άλλες αυθαιρεσίες οι οποίες χρήζουν τακτοποίησης. Σημειώνεται ότι οι όποιες διευκολύνσεις αποφασισθούν για τους servicers, θα ισχύσουν και για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
2. Το 2%-3% των συνολικών πωλήσεων ακινήτων ετησίως αφορά περιπτώσεις επενδύσεων με στόχο να χορηγηθεί «χρυσή βίζα». Σύμφωνα με μελέτες, οι Κινέζοι εκμεταλλεύονται τα ακίνητα που αγοράζουν για μακροχρόνια μίσθωση, ενώ οι Ισραηλινοί και οι Λιβανέζοι επιλέγουν τη βραχυχρόνια μίσθωση. Μάλιστα το τελευταίο διάστημα καταγράφονται πωλήσεις σε περιοχές που διατηρήθηκε το ελάχιστο ποσό για αγορά «χρυσής βίζας» των 250.000 ευρώ, όπως ο Πειραιάς. Στις προθέσεις του οικονομικού επιτελείου είναι να αυξηθεί το όριο και σε αυτές τις περιοχές στα 500.000 ευρώ. Επί της ουσίας, στα μεγάλα αστικά κέντρα το όριο θα είναι ενιαίο στα 500.000 ευρώ.
βρίσκονται στην Αττική και στη Θεσσαλονίκη. [ΙΝΤΙΜΕ]
3. Μελετάται παράλληλα οι επενδύσεις που πραγματοποιούν όσοι αγοράζουν ακίνητα τουλάχιστον στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη, μέσω του προγράμματος Golden Visa, να μην κατευθύνονται σε βραχυχρόνια μίσθωση, ή διαφορετικά να γίνει αποτρεπτική ως λύση η βραχυχρόνια μίσθωση.
4. Φοροδιαφυγή και κενά διαμερίσματα. Στην αναζήτηση των δηλωμένων ως κενών διαμερισμάτων θα προχωρήσει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων προκειμένου να διαπιστωθεί εάν υπάρχουν περιπτώσεις καταστρατήγησης της νομοθεσίας. Ουσιαστικά η ΑΑΔΕ θα προχωρήσει σε διασταυρώσεις για να διαπιστώσει εάν κάποιοι ιδιοκτήτες που έχουν δηλώσει ως κενά τα διαμερίσματα, τα έχουν μισθωμένα. Στο πλαίσιο αυτό η φορολογική διοίκηση θα ζητήσει από τη ΔΕΗ και τους άλλους παρόχους στοιχεία προκειμένου να εντοπίσει εάν υπάρχει κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος. Σε όσους εντοπιστούν να έχουν ενεργά τα ακίνητά τους, θα επιβληθούν πρόστιμα, ενώ θα κληθούν για εξηγήσεις πληρώνοντας ταυτόχρονα και φόρους για αδήλωτο εισόδημα.
5. Στο τραπέζι βρίσκεται και η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ η οποία αν και μελετάται δεν φαίνεται προς το παρόν να έχει «πείσει» το οικονομικό επιτελείο ότι μπορεί να δώσει λύση στο πρόβλημα που καταγράφεται. Η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει, όσοι ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων τα διαθέσουν προς μακροχρόνια μίσθωση 3 ετών, να απαλλαγούν για το ίδιο χρονικό διάστημα από τον αναλογούντα φόρο που αντιστοιχεί στα μισθώματα, ενώ ανάλογη αντιμετώπιση να έχουν και ακίνητα που μένουν ανενεργά από την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, στην περίπτωση που εκμισθωθούν για μια 3ετία.
Ωστόσο, πηγές της κυβέρνησης αναφέρουν ότι σε πρώτη φάση θα πρέπει να καταγραφούν τα κλειστά διαμερίσματα και αμέσως μετά να μάθουμε γιατί είναι κλειστά και να προχωρήσουμε στη «θεραπεία» τους. Το επόμενο βήμα θα είναι οι παρεμβάσεις με κίνητρα για τα κλειστά ακίνητα καθώς και η εξεύρεση λύσεων για τους ιδιοκτήτες προκειμένου να βγουν και πάλι στην αγορά ανακαινισμένα και έτοιμα για χρήση.
Το πρόβλημα αυτή τη στιγμή είναι η αναντιστοιχία προσφοράς – ζήτησης. Από το 2018 που ξεκίνησε να κινείται η οικοδομή, μετά μία δεκαετία στασιμότητας, εμφανίσθηκε η αδυναμία κάλυψης της αυξανόμενης ζήτησης τόσο από το εσωτερικό όσο και από το εξωτερικό. Σε αυτό συνετέλεσε κυρίως η «έκρηξη» των βραχυχρόνιων μισθώσεων, και δευτερεύοντος η «χρυσή βίζα».
Στο τραπέζι διευκολύνσεις στους servicers που διαθέτουν χιλιάδες ακίνητα, αύξηση του κόστους της «χρυσής βίζας» και περιορισμός του Airbnb.
Οπως αναφέρθηκε ανωτέρω, για να βρεθεί η θεραπεία θα πρέπει να αναζητηθούν σε πρώτη φάση οι λόγοι που τα ακίνητα είναι κενά.
Σε μία πρώτη αποτύπωση των προβλημάτων διαπιστώνονται τα εξής:
• Μεγάλο το κόστος ανακαίνισης. Ακόμα και το πρόγραμμα που αναμένεται να ενεργοποιηθεί το προσεχές διάστημα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», με επιδότηση 40%, δεν φαίνεται αρκετό για να πείσει τους ιδιοκτήτες των κλειστών διαμερισμάτων να τα βγάλουν στην αγορά. Η αλήθεια είναι ότι την έκπτωση αυτή μπορούν να τη βρουν στην αγορά με τον γνωστό τρόπο της μη έκδοσης αποδείξεων. Παράλληλα, σε αρκετές περιπτώσεις δεν υπάρχει το απαιτούμενο κεφάλαιο, δηλαδή το υπόλοιπο 60% για να ξεκινήσει η ανακαίνιση.
• Εχουν εντοπιστεί περιπτώσεις όπου τα ακίνητα είναι «μπερδεμένα» καθώς ανήκουν σε πολλούς κληρονόμους. Η εξέλιξη αυτή δυσκολεύει και καθυστερεί τις όποιες αποφάσεις.
• Αρκετά κλειστά ακίνητα χρειάζονται «τακτοποιήσεις». Μικρές παρεμβάσεις που έγιναν στο παρελθόν δυσκολεύουν τους σημερινούς ιδιοκτήτες να τα αξιοποιήσουν. Είναι εξαιρετικά δύσκολο να εκδοθεί η ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου.
Προς το παρόν πάντως υπάρχουν τα 3 προγράμματα, «Σπίτι μου», «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», «Κοινωνική αντιπαροχή», ενώ από την 1η Ιανουαρίου ισχύουν και αλλαγές στη βραχυχρόνια μίσθωση για τους ιδιοκτήτες που διαθέτουν πολλά ακίνητα, αλλά και τσουχτερά πρόστιμα. Σε κάθε περίπτωση τα ανωτέρω μέτρα δεν επαρκούν και ήδη αναζητούνται οι παρεμβάσεις που θα λύσουν το μεγάλο πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί.
Η εκτίναξη των τιμών
Πρόσφατη μελέτη της Εθνικής Τράπεζας κατέδειξε ότι η ζήτηση θα συνεχίσει να επιταχύνεται και θα φτάσει σε περίπου 35.000 κατοικίες ετησίως τα επόμενα χρόνια, κυμαινόμενη ελαφρώς υψηλότερα της προσφοράς, δημιουργώντας προσωρινά υπερβάλλουσα ζήτηση περίπου 30.000 κατοικιών το 2023-24. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος αποτυπώνουν μέση αύξηση 13,9% στο 9μηνο του 2023, ενώ τα στοιχεία της αγοράς (spitogatos) δείχνουν αύξηση της μέσης ζητούμενης τιμής πώλησης κατοικιών κατά 11,9% στο τελευταίο τρίμηνο του 2023, συμπαρασύροντας και τα ενοίκια.
Σημειώνεται ότι η σωρευτική αύξηση των ενοικίων την περίοδο 2018-2022 άγγιξε το 50%, ενώ υπολογίζεται ότι το 2023 η ετήσια αύξηση στα ενοίκια ξεπέρασε στην Αθήνα το 23,7%, στη Θεσσαλονίκη το 22,7%, στην Πάτρα το 27,47% και στο Ηράκλειο Κρήτης το 16,53%.