Σε «αναμμένα κάρβουνα» βρίσκονται τις τελευταίες ημέρες επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων, ξένοι επενδυτές και ιδιοκτήτες κατοικιών, αναφορικά με το ποιες ακριβώς θα είναι οι νέες αλλαγές που θα επιβληθούν στο πρόγραμμα «χρυσή βίζα». Κοινή συνισταμένη των απόψεων που διατυπώνονται πάντως, είναι πως αν το ελάχιστο ύψος επένδυσης διαμορφωθεί σε 800.000 ευρώ στο σύνολο της Αττικής και της Θεσσαλονίκης, το πρόγραμμα θα απολέσει την ανταγωνιστικότητά του και οι περισσότεροι επενδυτές θα στραφούν σε άλλες χώρες, όπου το κόστος εξασφάλισης της «χρυσής βίζας» είναι χαμηλότερο. Για παράδειγμα, στην Κύπρο, το όριο βρίσκεται στις 300.000 ευρώ και στην Ισπανία στις 500.000 ευρώ.
Αν ωστόσο επιλεγεί μια μέση λύση, με την οποία π.χ. διαμορφωθούν περιοχές εντός της Αττικής όπου το ελάχιστο όριο θα ξεκινάει από τις 400.000 ευρώ, εκτιμάται ότι ίσως συνεχιστεί το αγοραστικό ενδιαφέρον, έστω για κάποιες περιοχές, χωρίς όμως τις υπερβολές του πρόσφατου παρελθόντος, αποσυμπιέζοντας έτσι τις τιμές. Πάντως, σε αυτή την περίπτωση οι επενδυτές θα στραφούν σχεδόν αποκλειστικά σε νεόδμητα ακίνητα, ιδίως αν πρόκειται για περιοχές που δεν χαρακτηρίζονται από υψηλή ζήτηση, όπως π.χ. τα δυτικά προάστια ή άλλες πιο περιφερειακές αγορές της Αττικής. Αυτό όμως που απεύχονται όλοι είναι η επανάληψη του περυσινού φαινομένου της εκτόξευσης της ζήτησης, ακριβώς λόγω των αλλαγών που επήλθαν στο πρόγραμμα. Ο διπλασιασμός του ορίου από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ στα δημοφιλέστερα σημεία της Αττικής (κέντρο, βόρεια και νότια προάστια), είχε αποτέλεσμα να πολλαπλασιαστούν οι αγοραπωλησίες, καθώς οι επενδυτές θέλησαν να προλάβουν τις αλλαγές.
Κατόπιν και καθώς συνέχισαν να υπάρχουν περιοχές όπου το όριο διατηρήθηκε στις 250.000 ευρώ, στράφηκαν προς εκείνες, με αποτέλεσμα και σ’ αυτή την περίπτωση να υπάρξει απότομη άνοδος των τιμών, γεννώντας έτσι στρέβλωση στην αγορά κατοικίας.
Αλμα στον Πειραιά
Το παράδειγμα του Πειραιά είναι το πιο χαρακτηριστικό, με το δίκτυο ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos (www.spitogatos.gr), να προχωράει χθες σε μια ανάλυση της εξέλιξης των τιμών πώλησης και ενοικίασης κατοικιών στην ευρύτερη περιοχή.
Αν αυξηθεί στις 800.000 ευρώ σε Αττική και Θεσσαλονίκη το πρόγραμμα θα χάσει την ανταγωνιστικότητά του, λένε παράγοντες του κλάδου.
Ετσι, μόνο το 2023 η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης αυξήθηκε κατά 15,9% στο κέντρο του Πειραιά, ενώ στα προάστια της πόλης η αύξηση άγγιξε το 19,5%, με αποτέλεσμα οι αξίες να διαμορφώνονται σε 2.000 ευρώ/τ.μ. και 1.653 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα.
Οπως σημειώνει η ανάλυση του Spitogatos, «το έντονο ενδιαφέρον που έχει προσελκύσει η περιοχή του Πειραιά και των προαστίων του φαίνεται να επηρεάζει τις προσδοκίες των ιδιοκτητών σε ό,τι αφορά τις ζητούμενες τιμές που θέτουν για το ακίνητό τους, με αποτέλεσμα αυτές συχνά να βρίσκονται σε πολύ υψηλά επίπεδα σε σχέση με τα αντικειμενικά χαρακτηριστικά του ακινήτου». Παράλληλα, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης αυξήθηκε κατά 10% το 2023 σε 9 ευρώ/τ.μ., έχοντας διπλασιαστεί από το 2015 μέχρι σήμερα, ενώ η αντίστοιχη αύξηση στα προάστια του Πειραιά διαμορφώθηκε σε 7,6%, ή 7,4 ευρώ/τ.μ.
Οπως αναφέρεται στην ανάλυση, έως το 2018 η πορεία των τιμών στην περιοχή του Πειραιά παρέμενε πτωτική. Εκτοτε, οι τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί σημαντικά. Το 2023 η μεγαλύτερη αύξηση με 24% εντοπίζεται στην περιοχή Καλλίπολης – Φρεαττύδας, ενώ έπονται το Μοσχάτο με 23,8% και η Δραπετσώνα με 23,7%. Οι ακριβότερες περιοχές είναι το Μοσχάτο με μέση ζητούμενη τιμή πώλησης 2.890 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθεί το Νέο Φάληρο με 2.560 ευρώ/τ.μ. και η περιοχή Καστέλλα – Πασαλιμάνι με 2.438 ευρώ/τ.μ.
Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση κατοικιών, οι πιο ακριβές περιοχές του Πειραιά και των προαστίων του είναι το Μοσχάτο, η Καστέλλα – Πασαλιμάνι και το κέντρο του Πειραιά. Σε όλα τα σημεία αυτά η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται σε 9,4 ευρώ/τ.μ. Το 2023, τις μεγαλύτερες αυξήσεις ενοικίων κατέγραψαν τα φθηνότερα σημεία και δη το Πέραμα με 30,9%, η Δραπετσώνα με 22,2% και η περιοχή Ταμπούρια – Αγία Σοφία με 15,1%.