Ακόμη ένα έτος «φρενήρους» δραστηριότητας των ξένων επενδυτών που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν «χρυσή βίζα» προβλέπουν οι παράγοντες της αγοράς ακινήτων, καθώς οι νέες αλλαγές που ανακοίνωσε εντός της εβδομάδας το οικονομικό επιτελείο αναμένεται να περιορίσουν κατακόρυφα την ελκυστικότητα του ελληνικού προγράμματος χορήγησης αδειών παραμονής μέσω της απόκτησης ακινήτου. Με αυτόν τον τρόπο στην κυβέρνηση εκτιμούν ότι θα μειωθεί η ανοδική πίεση που ασκείται στις τιμές των κατοικιών λόγω του αγοραστικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό. Από την άλλη πλευρά είναι επίσης σαφές ότι θα μειωθούν κατακόρυφα οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για την αγορά ακινήτων, οι οποίες πέρυσι εκτιμάται ότι ανήλθαν σε περίπου 2 δισ. ευρώ μόνο από το πρόγραμμα της «χρυσής βίζας».
Με βάση τα όσα ανακοινώθηκαν, το ελάχιστο ύψος επένδυσης σε ακίνητα, προκειμένου ο ενδιαφερόμενος επενδυτής να εξασφαλίσει άδεια παραμονής, θα αυξηθεί στις 800.000 ευρώ στην Περιφέρεια Αττικής και σε εκείνη της Θεσσαλονίκης, όπως επίσης και σε όλα τα νησιά με πληθυσμό 3.100 κατοίκων και άνω. Δηλαδή όλοι οι δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί, όπως η Κρήτη, η Ρόδος, η Μύκονος, η Κέρκυρα, θα έχουν το ίδιο όριο με την Αττική και τη Θεσσαλονίκη. Ασφαλώς το ίδιο θα ισχύσει και στην περίπτωση της Εύβοιας, που επίσης δεν μπορεί να αποτελέσει βιώσιμη λύση για όσους ίσως ενδιαφέρονταν να αποκτήσουν ακίνητο, με χαμηλότερο κόστος, σε μια περιοχή πολύ κοντά στην Αθήνα.
Αντίστοιχα, σε όλη την υπόλοιπη χώρα το όριο θα αυξηθεί από τις 250.000 ευρώ, που είναι σήμερα, στις 400.000 ευρώ. Στην πράξη, ίσως κάποιοι θελήσουν να αποκτήσουν ένα νεόδμητο εξοχικό σε περιοχές της ηπειρωτικής Ελλάδας, αλλά σαφώς αυτή η αγοραστική ομάδα δεν μπορεί να προκαλέσει μια απότομη αύξηση των τιμών, αποκλείοντας έτσι τους εγχώριους αγοραστές, όπως συνέβη σε ορισμένες περιοχές της Αττικής, ειδικά τον τελευταίο χρόνο.
Αυτή ακριβώς είναι και η αιτίαση των φορέων της αγοράς ακινήτων και όσων δραστηριοποιούνταν στην αγορά της επενδυτικής μετανάστευσης, ότι δηλαδή δεν ευθυνόταν το πρόγραμμα «χρυσή βίζα» για την αύξηση των τιμών πώλησης κατοικιών και ακόμη περισσότερο των τιμών ενοικίασης. Οπως λένε, ο μόνος λόγος που συνέβη αυτό ήταν η περυσινή αύξηση του ελάχιστου ύψους επένδυσης στις 500.000 ευρώ στα βόρεια και τα νότια προάστια και το κέντρο της Αθήνας, αφήνοντας όμως «παράθυρο» για την επιλογή μιας σειράς περιοχών όπως ο Πειραιάς και τα δυτικά προάστια, όπου το όριο διατηρήθηκε στις 250.000 ευρώ. Το συγκεκριμένο γεγονός έστρεψε τη ζήτηση προς αυτά τα σημεία προκαλώντας απότομη αύξηση των ζητούμενων τιμών, αν και οι ξένοι κινούνταν σχεδόν αποκλειστικά σε νεόδμητα ή πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα και όχι σε κάθε είδους σπίτι, που αίφνης αποτιμάτο στις 250.000 ευρώ αντί των 120.000-170.000 ευρώ που ήταν η τιμή του πριν από μερικούς μήνες.
Κάτι ανάλογο ενδέχεται να συμβεί και φέτος, ιδίως όπου υπάρχει περιθώριο να γίνει συναλλαγή στις 250.000 ευρώ, ή ακόμη και στις 500.000 ευρώ, αν πρόκειται για μια νεόδμητη κατασκευή, π.χ. στα νότια ή τα βόρεια προάστια. Είναι λοιπόν πιθανό, ακριβώς λόγω των νέων αλλαγών, να επαναληφθεί η στρέβλωση που προκλήθηκε πέρυσι στην αγορά κατοικίας, επιδεινώνοντας τις συνθήκες στην αγορά κατοικίας. Υπενθυμίζεται ότι οι ενδιαφερόμενοι θα μπορούν να κατοχυρώνουν το δικαίωμα λήψης άδειας παραμονής με το ισχύον καθεστώς (και όχι με εκείνο των 400.000/800.000 ευρώ), εφόσον έχουν υπογράψει ιδιωτικό συμφωνητικό ή προσύμφωνο έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2024. Στη συνέχεια έχουν περιθώριο να υπογράψουν το οριστικό συμβόλαιο έως το τέλος του έτους ή να αναζητήσουν νέο ακίνητο έως την άνοιξη του 2025. Ακόμη μία σημαντική παράμετρος είναι ότι πλέον οι επιφάνειες των ακινήτων που θα αγοράζονται θα πρέπει να είναι τουλάχιστον 120 τ.μ., ενώ απαγορεύεται η αξιοποίηση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Οπως αναφέρουν φορείς της αγοράς, όπως ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, παρότι μέχρι σήμερα έχουν μεσολαβήσει σχεδόν 8 μήνες ισχύος του ορίου των 500.000 ευρώ στο κέντρο της Αθήνας, τελικά οι τιμές όχι μόνο δεν μειώθηκαν, αλλά αντιθέτως συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά, επιτείνοντας την απόγνωση όσων νοικοκυριών επιθυμούν να αποκτήσουν ένα πιο οικονομικό ακίνητο, αλλά αδυνατούν. «Φάνηκε στην πράξη ότι δεν ήταν η “χρυσή βίζα” το πρόβλημα που ωθούσε τις τιμές προς τα πάνω, αλλά η έλλειψη προσφοράς λόγω των χιλιάδων κλειστών ακινήτων», σημειώνει χαρακτηριστικά ο κ. Ποταμιάνος.
Mε όριο 250.000 η αλλαγή χρήσης
Tο νέο πλαίσιο για τη «χρυσή βίζα» έχει και μια σημαντική νέα παράμετρο, που ενδεχομένως να συμβάλει στη σταδιακή άνοδο της προσφοράς διαμερισμάτων προς ενοικίαση. Αυτή αφορά την παροχή της δυνατότητας αγοράς ακινήτων αξίας 250.000 ευρώ εφόσον αυτά αλλάξουν χρήση και μετατραπούν σε κατοικίες πριν από την υποβολή της αίτησης για χορήγηση άδειας παραμονής. Θα μπορεί δηλαδή ένας ξένος επενδυτής να αγοράσει, π.χ., ένα γραφείο, μια αποθήκη ή ένα βιομηχανικό ακίνητο αρκεί αυτό να αλλάξει χρήση και να γίνει κατοικία, μέχρις ότου υποβληθεί το αίτημα για λήψη άδειας.
Οπως εξηγούν στελέχη της αγοράς ακινήτων, το μέτρο αυτό έχει τύχει θετικής αποδοχής από την αγορά, καθώς θα στρέψει κάποιους επενδυτές σε πιο παραγωγικές επενδύσεις, όπως η αξιοποίηση κενών ή απαξιωμένων ακινήτων, και ταυτόχρονα δύναται να αυξήσει και το οικιστικό απόθεμα. Αν οι εκτιμήσεις αυτές επιβεβαιωθούν, η αύξηση της προσφοράς κατοικιών μπορεί και να δημιουργήσει πιέσεις στις τιμές.