Σε πεδίον δόξης λαμπρόν και για τις χειμερινές εξοχικές κατοικίες εξελίσσεται η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς αυξάνεται χρόνο με τον χρόνο ο αριθμός των προσφερόμενων ακινήτων μέσω των σχετικών ψηφιακών πλατφορμών.
Προορισμοί όπως το Πήλιο, η Αράχωβα και το Καϊμακτσαλάν φιγουράρουν μεταξύ των δημοφιλέστερων επιλογών χειμερινού τουρισμού, αν και, επί του παρόντος, η συντριπτική πλειονότητα της ζήτησης προέρχεται από την εγχώρια αγορά, δηλαδή από Ελληνες επισκέπτες. Πάντως, σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, εφόσον οι ομορφιές της ελληνικής υπαίθρου και τον χειμώνα ανακαλυφθούν από περισσότερους ξένους επισκέπτες, είναι σαφές ότι σε λίγα χρόνια θα πολλαπλασιαστεί με γεωμετρική πρόοδο ο αριθμός των σχετικών αγγελιών, όπως άλλωστε συνέβη και με άλλες περιοχές της χώρας. Ακόμα κι έτσι βέβαια, υπολογίζεται ότι η μέση αύξηση των διαθέσιμων ακινήτων ανέρχεται σε πάνω από 100% κατά την περίοδο της τελευταίας διετίας.
Σύμφωνα με στοιχεία της Airbnb, κατά την περίοδο των εορτών, στο Πήλιο προσφέρονταν προς ενοικίαση 306 ακίνητα, τα περισσότερα μονοκατοικίες, με τη μέση τιμή ενοικίασης να διαμορφώνεται σε 98 ευρώ/ημερησίως. Αντιστοίχως, στη δημοφιλή Αράχωβα, το μέσο κόστος για την εκμίσθωση ακινήτων διαμορφωνόταν σε 160 ευρώ, με τις αγγελίες να ανέρχονται σε 157. Πάντως, για ολόκληρα σπίτια το μέσο κόστος ενοικίασης στην πάλαι ποτέ «Μύκονο του χειμώνα», όπως είχε επικρατήσει να λέγεται κατά τα χρόνια πριν από την οικονομική κρίση, διαμορφώνεται πλησίον των 200 ευρώ/ημερησίως. Ακριβότερα μισθώνονται τα ακίνητα στον Αγιο Αθανάσιο της Πέλλας, άλλον ένα δημοφιλή χειμερινό προορισμό. Σύμφωνα με την ανάλυση των αγγελιών από την Airbnb, το μέσο κόστος ενοικίασης ανέρχεται σε 200 ευρώ, κάτι που ίσως οφείλεται στο ότι ο αριθμός των προσφερόμενων ακινήτων είναι σχετικά χαμηλός, μόλις 58 ακίνητα.
Σε κάθε περίπτωση, η όλο και μεγαλύτερη χρήση υπηρεσιών βραχυχρόνιων μισθώσεων από Ελληνες και ξένους επισκέπτες έχει προσφέρει σημαντική διέξοδο σε εκατοντάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι έχουν «εγκλωβιστεί» στη συγκεκριμένη αγορά επί 10 και πλέον χρόνια. Πρόκειται για όσους προχώρησαν στην αγορά πολυτελών σαλέ και βιλών σε χειμερινούς προορισμούς της χώρας κατά την περίοδο από το 2002 μέχρι το 2007, όταν οι αξίες είχαν βρεθεί στο ζενίθ και στη συνέχεια είτε προχώρησαν σε αναγκαστικές πωλήσεις σε πολύ χαμηλότερη τιμή, εξαιτίας αδυναμίας αποπληρωμής του δανείου, είτε κράτησαν τα ακίνητά τους, χωρίς όμως να μπορούν να αποκομίσουν κάποιο οικονομικό όφελος από αυτά, ελλείψει ζήτησης είτε για αγορά είτε για ενοικίαση.
Πλέον, καθώς το κλίμα στην αγορά ακινήτων έχει αρχίσει να αντιστρέφεται και όλο και περισσότεροι Ελληνες προτιμούν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις για τις διακοπές τους (έναντι των ξενώνων/ξενοδοχείων) και για χειμερινούς προορισμούς, ο αριθμός των ιδιοκτητών που επιλέγουν να αξιοποιήσουν με τον τρόπο αυτό το χειμερινό εξοχικό τους έχει αρχίσει να αυξάνεται σημαντικά.
Αξίζει να σημειωθεί ότι στην περίπτωση της αγοράς των χειμερινών εξοχικών μεγάλο μέρος της ζημίας από την οικονομική κρίση την υπέστησαν κατασκευαστές, οι οποίοι επένδυσαν στην αγορά αυτή, συνήθως δανειζόμενοι, ανεγείροντας κατά κανόνα πολυτελείς κατασκευές, με συνολικό κόστος (μαζί με την αγορά γης) άνω των 1.500 ευρώ/τ.μ.
Χαρακτηριστική είναι η εικόνα που περιέγραφαν τα προηγούμενα χρόνια μεσίτες επισημαίνοντας την κατάσταση στο Λιβάδι της Αράχωβας, όπου μετά το κατασκευαστικό «αμόκ» –σε σημείο που μεζονέτες χτίστηκαν σχεδόν και μέσα στη λίμνη– δεκάδες συγκροτήματα ολοκληρώθηκαν στο τέλος της προηγούμενης δεκαετίας, δίχως καμία προοπτική πώλησης, παραμένοντας ακόμα και σήμερα χωρίς ιδιοκτήτες.
Βυθίστηκαν οι τιμές πώλησης των «σαλέ» την τελευταία δεκαετία
Ετος-ορόσημο χαρακτηρίζουν το 2018 φορείς της αγοράς ακινήτων αναφορικά με τα χειμερινά εξοχικά, καθώς οι τιμές κινήθηκαν ανοδικά, έπειτα από δέκα και πλέον χρόνια συνεχών μειώσεων.
Από το 2008 μέχρι και το 2017, οι αξίες των εξοχικών κατοικιών σε δημοφιλείς χειμερινούς προορισμούς κατέγραψαν συνεχείς μειώσεις, με αποτέλεσμα να έχουν υποχωρήσει κατά μέσον όρο 54%, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις, όπως στον Αγιο Αθανάσιο Πέλλας, έχουν μειωθεί κατά 64%.
Σύμφωνα με την τελευταία ετήσια έρευνα της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis Property & Valuation Services, σε σχέση με το 2017, φέτος, οι ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών στην Αράχωβα, στον Αγιο Αθανάσιο, στο Καρπενήσι και στα Τρίκαλα Κορινθίας κατέγραψαν ετήσια άνοδο της τάξεως του 0,7% κατά μέσον όρο. Στα Τρίκαλα Κορινθίας οι τιμές αυξήθηκαν κατά 0,9% σε 1.135 ευρώ/τ.μ., παραμένοντας βέβαια κατά 49% χαμηλότερα από το υψηλότερο σημείο στο οποίο είχαν βρεθεί το 2008, όταν τα αντίστοιχα ακίνητα πωλούνταν αντί 2.250 ευρώ/τ.μ. Στην Αράχωβα, σήμερα, τα ακίνητα που κόστιζαν 3.000 ευρώ/τ.μ. πωλούνται αντί 1.300 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας μικρή αύξηση κατά 0,85% σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα.
Αντίστοιχα, στον Αγιο Αθανάσιο Πέλλας, όπου οι αξίες είχαν φτάσει στο ύψος των 3.300 ευρώ/τ.μ. το 2008, σήμερα, οι τιμές πώλησης διαμορφώνονται σε 1.190 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας μικρή άνοδο κατά 0,65% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Στο Καρπενήσι, η φετινή άνοδος ανέρχεται σε 0,33%, με τις αξίες να διαμορφώνονται σε 1.220 ευρώ/τ.μ. κατά μέσον όρο. Πάντως, στη συγκεκριμένη περιοχή, η πτώση των τιμών από το 2008, όταν ανέρχονταν σε 2.300 ευρώ/τ.μ., δεν ξεπερνά το 47%. Οπως αναφέρει ο επικεφαλής της Geoaxis, κ. Γιάννης Ξυλάς, «τα παραπάνω αποτελέσματα αποτυπώνουν με εύλογο τρόπο την υπερεκτίμηση του Αγίου Αθανασίου αλλά και της Αράχωβας (κυρίως Λιβαδιού) κατά το τέλος της εποχής της υπέρμετρης οικονομικής ευφορίας του 2008. Στον αντίποδα, το Καρπενήσι αναπτυσσόμενο πιο ήπια κατά την περίοδο προ του 2008 φαίνεται να καταγράφει αναλογικά πιο ελεγχόμενη πτώση». Σύμφωνα με τον ίδιο, μπορεί μεν η πτωτική πορεία των αξιών να έχει πλέον ολοκληρωθεί, ωστόσο οι συνθήκες για την περαιτέρω ανάκαμψη των τιμών δεν φαίνεται να συντρέχουν επί του παρόντος.
Επιπλέον, με δεδομένο ότι το 2019 θα αποτελέσει έτος διαδοχικών εκλογικών αναμετρήσεων, οι προοπτικές για ανάκαμψη της αγοράς χειμερινών εξοχικών κατοικιών δεν φαίνεται να είναι ιδιαίτερα θετικές. Η εν λόγω αγορά εξακολουθεί να εξαρτάται σχεδόν αποκλειστικά από την εγχώρια ζήτηση, η οποία δεν προβλέπεται να ανακάμψει άμεσα.
Αλλωστε, η τραπεζική χρηματοδότηση παραμένει σποραδική και αφορά μόνο αγοραστές με υψηλό πιστοληπτικό προφίλ, οι οποίοι, ούτως ή άλλως, ενδιαφέρονται περισσότερο για την απόκτηση κύριας κατοικίας, ή για κάποια επένδυση στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων της Αθήνας, ή της Μυκόνου, παρά για την απόκτηση κάποιου «σαλέ» στην Αράχωβα.
Στα αζήτητα περισσότερα από 10.000 ακίνητα σε χειμερινούς προορισμούς
Πάνω από 10.000 εξοχικές κατοικίες, όπως επίσης και χιλιάδες ακόμα τουριστικά καταλύματα, ξενώνες και μικρά ξενοδοχεία σε χειμερινούς τουριστικούς προορισμούς, παραμένουν στα «αζήτητα», απόρροια της οικονομικής κρίσης των προηγούμενων ετών. Ενδεικτικό της υπερβολικής ανάπτυξης των ετών που προηγήθηκαν της οικονομικής κρίσης, όταν το σύνολο του εγχώριου «τζετ σετ» και σωρεία ελευθέρων επαγγελματιών (γιατροί, δικηγόροι κτλ.) αναζητούσαν ένα σπίτι και για τις χειμερινές (εκτός από τις καλοκαιρινές) τους αποδράσεις, είναι το ότι κάθε χρόνο, στην ευρύτερη περιοχή της Αράχωβας, κατασκευάζονταν τουλάχιστον 100 μεζονέτες, κυρίως από τεχνικές εταιρείες της Αθήνας. Αλλοι, λιγότερο συντηρητικοί στις εκτιμήσεις τους, αναφέρονταν σε έως και 200 νέα ακίνητα που «έπεφταν» στην αγορά κάθε χρόνο.
Ακόμα χειρότερα για τους εμπνευστές των σχεδίων αυτών, ήταν το ότι τα περισσότερα από τα ακίνητα αυτά αφορούσαν επιφάνειες της τάξεως των 300-400 τ.μ., τα οποία όχι μόνο ήταν δύσκολο να συντηρηθούν, αλλά υπερκάλυπταν τις ανάγκες των υποψήφιων αγοραστών τους. Το αποτέλεσμα ήταν ο κορεσμός της αγοράς, ήδη πριν από το «χτύπημα» που επέφερε η οικονομική κρίση, η οποία ακολούθησε και είχε ως αποτέλεσμα τον μαρασμό ακόμα και ολόκληρων οικισμών όπως το Λιβάδι, που αποτέλεσε την πρώτη διέξοδο όσων δεν μπορούσαν να βρουν το ακίνητο της αρεσκείας τους (ή που να αντέχει το «πορτοφόλι» τους) στον κυρίως οικισμό της Αράχωβας.
Οπως ανέφεραν μεσίτες με άμεση εμπειρία από τις ημέρες της «φούσκας» των χειμερινών προορισμών, το διάστημα από το 2002 μέχρι και τα τέλη του 2005, οι τιμές πώλησης ακινήτων στην περιοχή της Αράχωβας αυξήθηκαν ακόμα και κατά 100% σε ορισμένα σημεία, τόσο για κατοικίες όσο και για οικόπεδα. Ακριβότερα πωλούνταν τα ακίνητα που βρίσκονται εγγύτερα στο χιονοδρομικό κέντρο του Παρνασσού. Ηταν η περίοδος της αθρόας έκδοσης στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες, ακόμα και στο 120% της αξίας του προς απόκτηση ακινήτου, καθώς εκτός από το κόστος αγοράς χορηγούνταν και επιπλέον «επισκευαστικό» δάνειο για την επίπλωσή του, ή τη διαμόρφωση ορισμένων από τα χαρακτηριστικά του.
Μάλιστα, ήταν τέτοια η ζήτηση που για ορισμένα χρόνια, κυρίως μέχρι το 2006, ορισμένοι ιδιώτες προχωρούσαν σε αγορές οικοπέδων εκτός σχεδίου, με στόχο να κατασκευάσουν και να πωλήσουν οι ίδιοι τρεις μεζονέτες, αποσβένοντας με τον τρόπο αυτό το κόστος της τέταρτης, την οποία και κρατούσαν για ίδια χρήση. Μάλιστα, ανάλογα με το σημείο του οικοπέδου, οι τιμές ενδεχομένως και να ήταν υψηλότερες, επιτρέποντάς τους να καταγράψουν ακόμα και κέρδη. Ενα πρόσθετο πλεονέκτημα της αγοράς οικοπέδου, έναντι της απευθείας αγοράς έτοιμου σπιτιού, ήταν ότι ο μελλοντικός ιδιοκτήτης εξασφάλιζε ουσιαστικά έναν πολύ μεγαλύτερο χώρο πέριξ της οικίας του, ενώ επιπλέον όριζε ο ίδιος τις προδιαγραφές του εξοχικού του. Αντιθέτως, όσοι αγόραζαν έτοιμο σπίτι (εκτός φυσικά από τον κυρίως οικισμό της Αράχωβας) αποκτούσαν ουσιαστικά εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία σε κοινό οικόπεδο.
Σε κάθε περίπτωση, με το ξέσπασμα της κρίσης η αγορά των χειμερινών εξοχικών κατοικιών ήταν η πρώτη που «χτυπήθηκε», καθώς, σε αντίθεση με τα εξοχικά σε θερινούς τουριστικούς προορισμούς, στηριζόταν αποκλειστικά στη ζήτηση από την εγχώρια αγορά. Μόλις αυτή περιορίστηκε σε… υπό το μηδέν επίπεδα, ήταν σαφές ότι το πλήγμα θα ήταν μεγάλο και άμεσο.
Και ξενοδοχεία
Εκτός από τα χιλιάδες απούλητα εξοχικά, μεγάλος είναι και ο αριθμός των ξενοδοχειακών μονάδων που βρίσκονται σε χειμερινούς τουριστικούς προορισμούς και έχουν πλέον περιέλθει στα χέρια των τραπεζών. Αποτελούν μάλιστα και την πλειονότητα των ξενοδοχειακών ακινήτων που βρίσκονται στα χαρτοφυλάκιά τους.
Οι ξένοι τουρίστες
Στην περαιτέρω αύξηση της επισκεψιμότητας και της έλευσης και ξένων τουριστών σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς του χειμώνα αποβλέπουν όσοι έχουν «ξεμείνει» με αναξιοποίητες εξοχικές κατοικίες ή ξενώνες. Στο πλαίσιο αυτό, ο ρόλος των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης αναμένεται να είναι καθοριστικός.
Οι μετατροπές
Στελέχη της αγοράς ακινήτων επισημαίνουν ότι αρκετές από τις απούλητες μεζονέτες μπορούν να μετασκευαστούν και να μετατραπούν σε δωμάτια/διαμερίσματα που να μισθώνονται μέσω Airbnb στο μέλλον. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο των 400 τ.μ. (και είναι αρκετά αυτά στις περιοχές αυτές) μπορεί εύκολα να χωριστεί σε τρία τέσσερα μικρότερα διαμερίσματα προς αξιοποίηση.