ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Αλλάζουν οι αντικειμενικές αξίες με νέους συντελεστές υπολογισμού

Αλλάζουν οι αντικειμενικές αξίες με νέους συντελεστές υπολογισμού

Την αναμόρφωση και επέκταση του συστήματος αντικειμενικών αξιών ακινήτων θέτει στο επίκεντρό του το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης με στόχο να καταστεί η φορολόγηση στην ακίνητη περιουσία οικονομικά πιο αποτελεσματική και κοινωνικά πιο δίκαιη.

Οι παρωχημένοι συντελεστές παλαιότητας και εμπορικότητας που στρεβλώνουν το σύστημα διαμόρφωσης των αντικειμενικών αξιών αναμένεται να αλλάξουν, ενώ δεν αποκλείεται να καταργηθούν και να υιοθετηθεί ένα διαφορετικό σύστημα υπολογισμού της αξίας των ακινήτων. Ολα αυτά, όμως, θα αποφασιστούν από την ομάδα εργασίας που έχει συσταθεί στο υπουργείο Οικονομικών και καλείται άμεσα να διερευνήσει πρακτικές άλλων ευρωπαϊκών χωρών προκειμένου να φθάσει στο επιθυμητό αποτέλεσμα δηλαδή του εξορθολογισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων. Πάντως, από το οικονομικό επιτελείο επισημαίνουν ότι οι αλλαγές δεν πρόκειται να ακυρώσουν ή να περιορίσουν τις μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ κατά 22% μεσοσταθμικά. Αντίθετα, υποστηρίζουν ότι το 2020 θα πραγματοποιηθεί και η δεύτερη δόση των μειώσεων που θα ελαφρύνει το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ κατά 10%.

Το έργο της ομάδας εργασίας περιλαμβάνει:

– Τον εκσυγχρονισμό του συστήματος προσδιορισμού αντικειμενικών αξιών των ακινήτων μέσα από τη χρήση νέων τεχνολογιών.

– Την τυποποίηση, με βάση τα ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα, της διαδικασίας εκτιμήσεων από τους ιδιώτες εκτιμητές.

– Την προώθηση της ψηφιοποίησης της διαδικασίας προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών ώστε να αυτοματοποιηθεί η εν λόγω διαδικασία κατά τα επόμενα χρόνια. Σήμερα το σύστημα δημιουργεί έντονες στρεβλώσεις, καθώς χρησιμοποιούνται διαφορετικές αξίες κατά την πώληση ενός ακινήτου και διαφορετικές για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι συντελεστές παλαιότητας, οι οποίοι είναι εκ διαμέτρου αντίθετοι εκείνοι που εφαρμόζονται στον ΕΝΦΙΑ σε σχέση με τους αντίστοιχους των αντικειμενικών αξιών. Στον ΕΝΦΙΑ εφαρμόζεται ουσιαστικά συντελεστής «νεότητας», καθώς στα νεόδμητα ακίνητα υπάρχει προσαύξηση του φόρου μέχρι και 25%. Και αυτό παρά το γεγονός ότι η τιμή ζώνης που λαμβάνεται υπόψη αφορά ήδη νεόδμητο κτίσμα. Ετσι, π.χ., ένα νεόδμητο διαμέρισμα ηλικίας τριών ετών και τιμής ζώνης 250.000 ευρώ θα φορολογηθεί με ΕΝΦΙΑ υπολογισμένο για 312.500 ευρώ, (με συντελεστή «νεότητας» 1,25 που επιβάλλεται σε ακίνητα ηλικίας από 0-4 έτη). Στον αντίποδα, αν πρόκειται να μεταβιβαστεί ακριβώς το ίδιο σπίτι, η αντικειμενική του αξία, επί της οποίας θα υπολογιστεί ο φόρος μεταβίβασης, θα είναι 225.000 ευρώ, καθώς εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,90! Αυτό που θα έπρεπε είναι ο υπολογισμός των φόρων, είτε πρόκειται για μεταβίβαση είτε για τον ΕΝΦΙΑ, να επιβάλλεται στην ίδια φορολογητέα αξία (ώστε να υπάρχει φορολογική δικαιοσύνη) και να αποφευχθούν στρεβλώσεις και επιβολή φόρων σε πλασματικές αξίες. Οπως υποστηρίζουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, το πρόβλημα των φορολογητέων αξιών πρέπει να αναθεωρηθεί πλήρως (χάραξη ζωνών, αναθεώρηση εμπορικοτήτων, αλλαγή συντελεστών παλαιότητας, εξίσωση συντελεστών ορόφου κ.λπ.) με γνώμονα την προσέγγιση των εμπορικών αξιών και φορολόγηση είτε για μεταβίβαση είτε για ΕΝΦΙΑ με βάση τις ίδιες φορολογητέες αξίες για κάθε ακίνητο. Τα δε στοιχεία θα πρέπει να ενημερώνονται σε ετήσια βάση, ώστε να αντανακλούν την πραγματική κατάσταση στην αγορά.

Τέλος οι ενδεικτικές τιμές για 7.000 περιοχές 

Τέλος στο σύστημα των ενδεικτικών τιμών για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων βάζει το υπουργείο Οικονομικών, εντάσσοντας μέσα στο πρώτο τρίμηνο του 2020 περισσότερες από 7.000 περιοχές στο αντικειμενικό σύστημα. Συγκεκριμένα, η ομάδα εργασίας που έχει συσταθεί θα προχωρήσει:

– Στην επέκταση της κάλυψης των ζωνών του συστήματος προσδιορισμού αντικειμενικών αξιών των ακινήτων εντός σχεδίου, για να μην υπάρχουν κενά.

– Στη δικαιότερη αντιμετώπιση των ακινήτων που βρίσκονται, σε όλη την επικράτεια, εκτός σχεδίου.

Επί της ουσίας, από το δεύτερο τρίμηνο του 2020 όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων θα γίνονται με βάση τις νέες αντικειμενικές αξίες και όχι με βάση συγκριτικά στοιχεία που διαθέτει η εφορία από πωλήσεις γειτονικών ακινήτων ή με την ελάχιστη τιμή ζώνης του δήμου ή της περιφέρειας.

Από τις προωθούμενες αλλαγές το οικονομικό επιτελείο υπολογίζει έσοδα ύψους 500 εκατ. ευρώ το 2020, εφόσον βέβαια το υπουργείο Οικονομικών καταφέρει να ολοκληρώσει το σχετικό έργο. Και αυτό καθώς η επέκταση του συστήματος είναι μια απαιτητική δουλειά, η οποία θα χρειαστεί μήνες προετοιμασίας, καθώς απαραίτητη προϋπόθεση για την ένταξη είναι να καθοριστούν όρια, να συνταχθούν χάρτες και να οριστικοποιηθούν οι νέες τιμές. Με την υπαγωγή τους στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών, οι κάτοικοι αυτών των οικισμών, έστω και αν πρόκειται για μικρού πληθυσμιακού μεγέθους, θα κληθούν να πληρώσουν αυξημένους φόρους σε περίπτωση που μεταβιβάσουν ή κληρονομήσουν ακίνητα ή προβούν σε γονική παροχή.

Αντίθετα, στις τουριστικές περιοχές, όπως για παράδειγμα στη Μύκονο, τη Σαντορίνη, την Πάρο και την Κέρκυρα, οι αντικειμενικές αξίες, όπου αυτές δεν έχουν εφαρμοσθεί, θα περιορίσουν τους φόρους αλλά και τις ιδιαίτερα υψηλές τιμές των ακινήτων. Για παράδειγμα, αναφέρουν ότι η ένταξη της περιοχής Κασσιόπη στην Κέρκυρα θα εξορθολογίσει τις τιμές και θα περιορίσει σημαντικά τις επιβαρύνσεις.