ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Η πανδημία «μικραίνει» την Airbnb

doc20200403--4

Επιταχύνεται μετά τις τελευταίες εξελίξεις ο ρυθμός αποχώρησης μεμονωμένων κατοικιών από τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες, κυρίως ιδιώτες, αντιλαμβάνονται ότι πολύ δύσκολα η φετινή χρόνια θα ολοκληρωθεί χωρίς απώλειες, και μάλιστα σημαντικές. Ετσι, προτιμούν τη λύση της εκμίσθωσης του ακινήτου τους μέσω μακροχρόνιων συμβολαίων, θεωρώντας ότι οι τιμές των ενοικίων έχουν ανακάμψει πλέον σημαντικά και μπορούν ακόμα και να υπερκαλύψουν τα προσδοκώμενα έσοδα μέσω Airbnb. Στο πλαίσιο των μέτρων για την αντιμετώπιση της κρίσης που έχει δημιουργηθεί, η Airbnb ανακοίνωσε πριν από λίγες ημέρες την έκτακτη αποζημίωση των ιδιοκτητών ακινήτων που χρησιμοποιούν την πλατφόρμα της με το ποσό των 227 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, δεν δημοσιοποιήθηκαν περισσότερες λεπτομέρειες, όπως ποιοι θα είναι επιλέξιμοι για τη δράση αυτή.

Είναι χαρακτηριστικό ότι σήμερα καταγράφονται περίπου 300 λιγότερες αγγελίες ακινήτων στις ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων σε σχέση με εκείνες που ήταν αναρτημένες στις αρχές Μαρτίου. Τα παραπάνω ακίνητα προστίθενται σε επιπλέον 2.500 διαμερίσματα τα οποία εκτιμάται ότι έχουν επιστρέψει στη μακροχρόνια ενοικίαση κατά τη διάρκεια του τελευταίου χρόνου. Μάλιστα, το μέγεθος αυτό αφορά μόνο το κέντρο της Αθήνας, για το οποίο υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία από την εταιρεία ερευνών βραχυχρόνιων μισθώσεων AirDNA. Η τάση αυτή αναμένεται να συνεχιστεί με μεγαλύτερη ένταση τις επόμενες εβδομάδες, όταν καταστεί σαφές ότι η επισκεψιμότητα ανθρώπων από το εξωτερικό δύσκολα θα ανακάμψει τους επόμενους μήνες, ακόμα κι αν η επιστροφή σε μια ομαλότερη καθημερινότητα καταστεί εφικτή μέχρι τα μέσα Μαΐου, όπως είναι σήμερα η αισιόδοξη εκτίμηση.

Οπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, το πλήγμα είναι δεδομένο. Ως εκ τούτου, ιδιοκτήτες οι οποίοι ήδη αμφιταλαντεύονταν σχετικά με τον τρόπο εκμετάλλευσης του ακινήτου τους θα έχουν πλέον μια ευκολότερη απόφαση να λάβουν. Αλλωστε, το 2019 αποτέλεσε ένα ακόμα έτος μείωσης του μέσου ημερήσιου εισοδήματος από τη βραχυχρόνια ενοικίαση, καθώς σημειώθηκε πτώση κατά 9,4%, σε 43,45 ευρώ.

Ασφαλώς, τα ακίνητα που βρίσκονται κοντά στα τουριστικά αξιοθέατα, κυρίως εντός του εμπορικού τριγώνου, θα επηρεαστούν λιγότερο. Στο Κουκάκι, στο Μοναστηράκι, στην Πλάκα, στην Ακρόπολη, η ζήτηση το φετινό καλοκαίρι θα είναι αρκετά χαμηλότερη, ωστόσο εκτιμάται ότι το 2021 θα υπάρξει ανάκαμψη, κάτι που σημαίνει ότι όσοι εκμεταλλεύονται ακίνητα στις περιοχές αυτές θα θελήσουν να αποφύγουν να δεσμευτούν με κάποιον μακροχρόνιο ενοικιαστή.

Ετσι, το 2020 θα σηματοδοτήσει την επιστροφή της αγοράς κατοικίας στην «κανονικότητα», μέσω της αποχώρησης από τη βραχυχρόνια μίσθωση χιλιάδων ακινήτων, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου ούτως ή άλλως ο παράγοντας της εποχικότητας είχε μικρότερο ρόλο. Η AirDNA αναφέρει ότι οι αστικοί προορισμοί, όπως η Αθήνα, θα υποστούν πολύ σημαντικότερο πλήγμα συγκριτικά με προορισμούς αναψυχής, λόγω της αίσθησης που υπάρχει ότι οι πιθανότητες μετάδοσης του ιού σε πιο απομακρυσμένες περιοχές είναι χαμηλότερες.

Είναι βέβαιο ότι μετά την πανδημία του κορωνοϊού η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα είναι διαφορετική. Βασική ειδοποιός διαφορά θα είναι η ακόμα πιο έντονη στροφή προς μια πιο επαγγελματική διαχείριση, με τη σταδιακή επικράτηση των εταιρειών διαχείρισης έναντι των μικροϊδιοκτητών.

Πιέζουν για μείωση ενοικίων των καταστημάτων οι πολυεθνικές

Σημαντικό πλήγμα προβλέπεται να δεχθούν και τα εμπορικά καταστήματα, τα οποία ήταν από τα πρώτα που υποχρεώθηκαν σε διακοπή της δραστηριότητάς τους, σε μια περίοδο μάλιστα κατά την οποία η ιδιωτική κατανάλωση φαινόταν να ανακάμπτει. Ετσι, η γενικότερη εκτίμηση ήταν ότι οι τιμές ενοικίασης θα συνέχιζαν και φέτος την ανοδική πορεία των προηγούμενων ετών, καθώς μάλιστα η έλλειψη προσφοράς στα εμπορικότερα σημεία παρέμενε. Μάλιστα, σε πρόσφατη ανάλυση της Τράπεζας της Ελλάδος σημειωνόταν ότι κατά τη διάρκεια του 2019 κατεγράφη μείωση του όγκου των οικοδομικών αδειών για  καταστήματα κατά 23,3%.

Το γεγονός αυτό είναι πιθανό να περιορίσει τυχόν διόρθωση στα ενοίκια των εμπορικών καταστημάτων τους επόμενους μήνες, αν και αυτό θα κριθεί από σειρά παραγόντων. Ηδη, η ΤτΕ «έκρουσε το πρώτο καμπανάκι» πριν από δύο εβδομάδες, τονίζοντας ότι η αβεβαιότητα αναφορικά με τις ευρύτερες επιπτώσεις στην εγχώρια και στην παγκόσμια οικονομία διαμορφώνουν νέες συνθήκες, με ενδεχομένως σημαντικές, βραχυπρόθεσμα τουλάχιστον, επιδράσεις στην αγορά ακινήτων. Οπως επισημαίνεται χαρακτηριστικά, «δεδομένης της υψηλής εξάρτησης της αγοράς ακινήτων από τον τουρισμό και από άλλους επιμέρους κλάδους της οικονομίας, αναμένεται ότι κατά τους πρώτους μήνες του 2020 οι τιμές των ακινήτων θα παραμείνουν στάσιμες ή και σε ορισμένες περιπτώσεις θα δεχθούν πιέσεις, το μέγεθος των οποίων θα εξαρτηθεί κυρίως από τη διάρκεια των τρεχουσών ειδικών συνθηκών. Η ταχύτητα της αποκατάστασης της επενδυτικής ζήτησης από το εξωτερικό και της βελτίωσης της εγχώριας ζήτησης θα εξαρτηθεί από την ταχύτητα επαναφοράς της ομαλότητας».

Αυτό που έχει ξεκαθαριστεί, ήδη, είναι η προσπάθεια αρκετών ομίλων κι εμπορικών αλυσίδων να εξασφαλίσουν παραχωρήσεις από την πλευρά των ιδιοκτητών των ακινήτων που νοικιάζουν. Αυτές μπορεί να λάβουν είτε τη μορφή της μη καταβολής ενοικίων κατά το διάστημα που τα καταστήματα έχουν παραμείνει κλειστά, είτε μιας διατήρησης της έκπτωσης του 40%, του μέτρου δηλαδή που έχει θεσπίσει το κράτος, ως ένα από τα αντισταθμιστικά οφέλη έναντι του υποχρεωτικού κλεισίματος των καταστημάτων. Ηδη, όπως τονίζουν άνθρωποι της αγοράς ακινήτων, το σχετικό ζήτημα έχει τεθεί στο τραπέζι από αρκετές αλυσίδες, οι οποίες αναζητούν τρόπους να μειώσουν τη ζημία που υφίστανται από το «πάγωμα» της αγοράς τις τελευταίες εβδομάδες.

Στο πλαίσιο αυτό, έχει ανοίξει τις τελευταίες ημέρες και ο δημόσιος διάλογος αναφορικά με την επέκταση του παραπάνω μέτρου, ώστε να καλύπτει όχι μόνο τις εταιρείες που έχουν διακόψει τη λειτουργία τους υποχρεωτικά, αλλά και εκείνες οι οποίες πλήττονται από τα μέτρα για την αντιμετώπιση του κορωνοϊού. Σε μια τέτοια περίπτωση ασφαλώς, θα υπάρξει γενικευμένη –έστω πρόσκαιρη– μείωση ενοικίων σε πληθώρα επαγγελματικών ακινήτων, τόσο καταστημάτων όσο και γραφείων, αλλά και αποθηκών.

Αναβάλλονται εγκαίνια μονάδων και προγραμματισμένες επενδύσεις σε ξενοδοχεία

Στον τομέα των ξενοδοχειακών ακινήτων, επί του παρόντος, οι προβλέψεις φαντάζουν δυσοίωνες, ακόμα και αν επικρατήσει το αισιόδοξο σενάριο, με βάση το οποίο τα ξενοδοχεία θα μπορέσουν να επαναλειτουργήσουν στις αρχές Ιουνίου.

Οπως τονίζουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, είναι σαφές ότι ο κόσμος θα εισέλθει σε μια νέα πραγματικότητα τους επόμενους μήνες. «Για πολλούς ανθρώπους οι φετινές διακοπές θα είναι περιορισμένες έως και ανύπαρκτες, καθώς ακόμα κι αν η κατάσταση βελτιωθεί στην Ελλάδα, δεν σημαίνει ότι θα ισχύσει το ίδιο και για τις υπόλοιπες χώρες του εξωτερικού, απ’ όπου τροφοδοτείται ο τουρισμός», σημειώνει ο Αρις Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της Prodea Investments, της μεγαλύτερης εταιρείας επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία της χώρας.

Κατά τον ίδιο, η μειωμένη ζήτηση θα παραμείνει τουλάχιστον μέχρι να βρεθεί μια αποτελεσματική θεραπεία και ένα ισχυρό φάρμακο για τον κορωνοϊό, ενώ η εικόνα θα βελτιωθεί ακόμα περισσότερο μόλις κυκλοφορήσει το εμβόλιο. Μέχρι τότε είναι σαφές ότι οι αφίξεις και τα έσοδα από τα ξενοδοχειακά ακίνητα θα υποστούν πτώση. Ωστόσο, όπως συμπληρώνει ο κ. Καρυτινός, «όσοι έχουμε επενδύσει σε ξενοδοχειακά ακίνητα γνωρίζουμε ότι πρόκειται για μια μακροπρόθεσμη επένδυση. Στην προκειμένη περίπτωση, το πιθανότερο είναι ότι θα υπάρξει μια σημαντική πτώση φέτος, αλλά έως το καλοκαίρι του 2021 ο κλάδος θα έχει ανακάμψει». Η Prodea έχει αποκτήσει το ξενοδοχείο Hilton, όπως επίσης και το τουριστικό θέρετρο Aphrodite Hills στην Κύπρο, ενώ στην Ελλάδα η εταιρεία διαθέτει το ξενοδοχείο Lazart Hotel στη Θεσσαλονίκη.

Παράλληλα, όπως αναφέρει στην Κ» ο Γιάννης Παρασκευόπουλος, γενικός διευθυντής της «Δανός & Συνεργάτες», «καταγράφουμε ήδη την αντιστροφή των δεδομένων σε σχέση με το προηγούμενο διάστημα, καθώς έχει μετριαστεί η ζήτηση για την αγορά ή την ενοικίαση ξενοδοχειακών ακινήτων. Είχαμε, για παράδειγμα, και πελάτες ξενοδοχειακούς ομίλους που προέρχονται από χώρες της Ευρώπης που έχουν πληγεί σημαντικά από την πανδημία, οι οποίοι πλέον έχουν βάλει φρένο στα σχέδια ανάπτυξης σε χώρες του εξωτερικού, εξέλιξη που επηρεάζει και τη ζήτηση στην Ελλάδα».

Η πανδημία έχει επηρεάσει και τα σχέδια πολλών εταιρειών για τα εγκαίνια ξενοδοχείων. Τον Απρίλιο επρόκειτο να ανοίξει τις πύλες του το ξενοδοχείο Selina Theatrou Athens, στην πλατεία Θεάτρου στο κέντρο της Αθήνας, από την ισραηλινή εταιρεία Selina των κ. Ράφι Μουσέρι και Ντάνιελ Ρουνταβέσκ. Επίσης, κοντά στην έναρξη λειτουργίας βρισκόταν και το νέο ξενοδοχείο της αλυσίδας Oniro του κυπριοβρετανικού ομίλου Treppides Investments. Το νέο ξενοδοχείο επρόκειτο να ξεκινήσει τη λειτουργία του στο Θησείο, σε διατηρητέο κτίριο του τέλους του 19ου αιώνα, το οποίο ανακατασκευάζεται και θα προσφέρει 19 σουίτες. Καθυστέρηση θα υπάρξει και για το Athens House Hotel, το μπουτίκ ξενοδοχείο που έχει δημιουργήσει ο όμιλος Intracom Holdings στην οδό Κολοκοτρώνη, κοντά στο Σύνταγμα, σε ακίνητο που μισθώνει από το Μετοχικό Ταμείο Στρατού.

Νέα χρονοδιαγράμματα ενδέχεται να διαμορφωθούν και για άλλα ξενοδοχεία, τα οποία ήταν προγραμματισμένο να λειτουργήσουν το 2021, χωρίς όμως να είναι σαφές αν και κατά πόσον θα επιβεβαιωθεί κάτι τέτοιο προς το παρόν. Μεταξύ άλλων, το 2021 σχεδιαζόταν η λειτουργία του νέου Moxy Hotel στην πλατεία Ομονοίας, επί της οδού Σταδίου 65, στο Σαρόγλειο Μέγαρο. Το ακίνητο ανακατασκευάζεται από το σχήμα που έχει συσταθεί ανάμεσα στην Prodea Investments και στην Dimand Real Estate. Επίσης, του χρόνου θα λειτουργήσουν το νέο NYX Athens, στη θέση του πρώην Esperia Palace, από τον όμιλο Fattal Group και ασφαλώς το νέο Athens Capital MGallery του ομίλου Λάμψα, στην πλατεία Συντάγματος, δίπλα στο King George.

Η «χρυσή βίζα»

Μειωμένο θα είναι φέτος και το ρεύμα εισροής κεφαλαίων από το εξωτερικό για την απόκτηση κατοικιών, είτε για την εκμετάλλευσή τους μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων είτε για την εξασφάλιση αδειών παραμονής μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα». Ηδη, άνθρωποι που δραστηριοποιούνται στην αγορά αυτή καταγράφουν πολύ χαμηλότερη ζήτηση φέτος.

Τα ενοίκια

Η επανένταξη αρκετών διαμερισμάτων στην αγορά μακροχρόνιων ενοικιάσεων δεν σημαίνει αυτομάτως ότι θα υποχωρήσουν και οι τιμές ενοικίασης κατοικιών. Αυτό, γιατί τα περισσότερα από τα ακίνητα αυτά εκμισθώνονται πλήρως επιπλωμένα και εξοπλισμένα, ενώ είναι και ανακαινισμένα. Ετσι, οι τιμές είναι κατά κανόνα υψηλότερες σε σχέση με άλλα ακίνητα στην ίδια περιοχή.

Παρενέργειες

Αν πληγούν τα εισοδήματα πολλών νοικοκυριών λόγω της κρίσης κι αν αυξηθεί σημαντικά η ανεργία, είναι πολύ πιθανό να υπάρξει ακόμα και διόρθωση στις τιμές των ενοικίων ή έστω σταθεροποίησή τους, μετά το «ράλι» της τάξεως του 25%-30% την τελευταία διετία στην πλειονότητα των περιοχών των μεγάλων αστικών κέντρων.