Της Ελενας I. Παναρίτη*
Σήμερα, παρ’ όλο που έχουμε δαμάσει τον πληθωρισμό στις περισσότερες βιομηχανικές χώρες της κόσμου και αφού έχουμε καταφέρει να τηρούμε σε ελεγχόμενη ηρεμία τις παραμέτρους της μακρο-οικονομίας, παρατηρούμε αύξηση στην πόλωση εισοδήματος. H πόλωση αυτή παρουσιάζεται σε χώρες που δεν είχαν τέτοιο πρόβλημα στο παρελθόν και μεγαλώνει στις χώρες που το είχαν.
Δέκα χρόνια μετά τον τερματισμό του ψυχρού πολέμου, πολλοί από εμάς τους οικονομολόγους που έχουμε εργασθεί σε προγράμματα και μοντέλα ιδιωτικοποιήσεως και σταθεροποιήσεως των μακρο-οικονομικών παραμέτρων, αντιμετωπίσαμε με μεγάλη έκπληξη την πραγματικότητα που ονομάζεται ανεπίσημη οικονομία.
Ανεπίσημη οικονομία
Η ανεπίσημη οικονομία, μέρος της οποίας είναι και η μη ικανοποιητική χρησιμοποίηση στην αγορά κεφαλαίου της ακινήτου περιουσίας εμποδίζει την πλήρη αξιοποίηση στην ανάπτυξη όλων των πλουτοπαραγωγικών πηγών της χώρας. Ιστορικά, η βάση της αναπτύξεως μιας χώρας άρχισε από το κεφάλαιο της γης και τον ορισμό των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.
Σε μελέτες που πραγματοποιήθηκαν με άλλους ειδικούς διαπιστώθηκε ότι παγκοσμίως, περίπου 9,4 τρισ. δολάρια είναι η αξία μιας ακινήτου περιουσίας, η οποία δεν αξιοποιείται από την αγορά. Αυτό σημαίνει πως η ακίνητη αυτή περιουσία δεν μπορεί να διακινηθεί σε όλα τα επίπεδα της αγοράς, λίγες ή περιορισμένες αγοραπωλησίες σε σύγκριση με τα διεθνή δεδομένα και οι συναλλαγές αυτές γίνονται κάτω από περιορισμένες συνθήκες. H αξία των 9,4 τρισ. δολαρίων αντιστοιχεί με την αξία του συνόλου των εταιρειών που είχαν εισαχθεί στα κύρια χρηματιστήρια του κόσμου, το 1999. Για την επίλυση του προβλήματος απαιτείται να θεσπισθεί ένα θεσμικό σύστημα που να απλοποιεί τη ρευστοποίηση της ακινήτου περιουσίας.
Ενα σύστημα, δηλαδή, το οποίο να δίδει τη δυνατότητα στον ιδιοκτήτη ακινήτου περιουσίας, να χρησιμοποιεί κατά τον προσφερότερο γι’ αυτόν τρόπο την ιδιοκτησία του. Ενα τέτοιο θεσμικό σύστημα, περιλαμβάνει μεταξύ των άλλων και τη λειτουργία, κατά ένα σύγχρονο και απλοποιημένο τρόπο, του υποθηκοφυλακείου, τη νομική απλοποίηση της επιλύσεως των διαφορών, την ανάλυση και διαχείριση του ενδεχόμενου κινδύνου κ.λπ.
Σύστημα κτηματαγοράς
Για την ανάπτυξη της οικονομίας μιας χώρας, η υιοθέτηση και λειτουργία ενός θεσμικού συστήματος κτηματαγοράς θεωρείται επιβελβημένη ανάγκη. Δυστυχώς, όμως, σε πολλές χώρες το θεσμικό τούτο σύστημα εθεωρείτο ότι υπήρχε ήδη για πάρα πολλά χρόνια. Υπάρχουν δύο κυρίως λόγοι γι’ αυτό. Πρώτος λόγος, είναι ότι τα δικαιώματα ιδιοκτησίας (property rights), υπήρχαν από πολλά χρόνια, αλλά όχι σε εξελιγμένη μορφή και συνεπώς δεν εθεωρείτο το θέμα τούτο υψίστης προτεραιότητος στη διεθνή ανάπτυξη. Δεύτερος λόγος είναι ότι το θέμα εθεωρείτο εσωτερική υπόθεση μιας χώρας και εκυριαρχείτο συνήθως από νομικούς (δικηγόρους) και μηχανικούς για την τοπογράφηση της γης και πάντοτε οι κύριες διαστάσεις του προβλήματος που αφορούν την οικονομία της αγοράς και την κοινωνική πλευρά του θέματος δεν ελαμβάνοντο υπόψη. Σήμερον πλέον η κτηματαγορά στηρίζεται σ’ ένα σύγχρονο υποθηκοφυλακείο, μέρος του οποίου είναι ένα καλά ενημερωμένο κτηματολόγιο, αποτελεί για την οικονομία μια σημαντική συνιστώσα της οικονομικής ανάπτυξης μιας χώρας.
Η αναπτυξιακή πολιτική μετά τον B΄ Παγκόσμιο Πόλεμο επικεντρώθηκε στην υποδομή και στις επενδύσεις. Μετά τη δεύτερη πετρελαϊκή κρίση, στην αρχή της δεκαετίας του 1980, κατέστη φανερό ότι οι δημαγωγικές ιδεολογικές πολιτικές δημιούργησαν μακρο-οικονομική δυσφορία (δημόσια και διεθνή χρέη, μεγάλος πληθωρισμός, χαμηλή παραγωγικότητα κ.λπ.), έτσι μετά το τέλος του ψυχρού πολέμου έγιναν φανερές και δυνατές οι νέες αρχές ανάπτυξης που επιδιώκουν μακρο-οικονομική σταθερότητα (ιδιωτικοποιήσεις, δημοσιονομική πολιτική, άνοιγμα οικονομιών στο διεθνές εμπόριο κ.λπ.). Οι πρωτοπόροι της πολιτικής αυτής, η οποία ονομάστηκε «Washingtoconcensous», είναι το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ), η Διεθνής Τράπεζα και άλλοι οικονομολόγοι από προβεβλημένα διεθνή οικονομικά ιδρύματα. H προσέγγιση αυτή αντιμετώπισε σωστά τις διεθνείς και εγχώριες επενδύσεις, κατέστησε ευκολότερες τις συναλλαγές νομισμάτων κ.λπ. Εκείνο το οποίο δεν ελήφθη υπ’ όψιν στη νέα διαδικασία ήτο ο τρόπος κατά τον οποίο οι χώρες θα επετύγχαναν αποδοτικές αγορές και ιδιαιτέρως αποδοτικές αγορές ακινήτων, ενώ ο στόχος των οικονομιών παρέμεινε η αύξηση του ΑΕΠ, χωρίς να λαμβάνεται μέριμνα για ισόνομη διανομή του εισοδήματος. H Ευρωπαϊκή Ενωση ακολούθησε την εφαρμογή της νέας πολιτικής.
Χαρακτηριστικά
Η διαπραγμάτευση των στοιχείων της ιδιοκτησίας και ιδιαίτερα αυτής της ακινήτου περιουσίας αποτελεί μια πολύ καθαρή αγορά κεφαλαίου. Είναι ένα κεφάλαιο, το οποίο όλοι σχεδόν οι πολίτες χρησιμοποιούν για εμπορικούς λόγους ή λόγους κατοικίας (αγοράζουν, ενοικιάζουν κ.λπ.). H ιδιοκτησία ακινήτου περιουσίας έχει καθορισμένη αξία κεφαλαίου και ευρείας διασποράς και συνεπώς οιαδήποτε πολιτική γι’ αυτήν επηρεάζει όλους τους πολίτες (εκλογείς) της χώρας. H ιδιοκτησία παρέχει στην οικονομία της χώρας οικονομικά και κοινωνικά οφέλη, διότι αποτελεί ένα εκ των υγιέστερων τομέων αυτής. H υιοθέτηση από την πολιτεία μιας σωστής βάσης λειτουργίας της αγοράς ακινήτων (κτηματαγοράς) διευκολύνει τη χρήση των ακινήτων για αξιοποίηση τούτων στη χορήγηση δανείων, καθόσον βοηθάει στη μείωση του πιστωτικού κινδύνου εκ μέρους των δανειοδοτών. H οικονομία μιας χώρας γίνεται ολιγότερο τρωτή εφόσον η ανεπίσημη αγορά ακινήτων συμπεριληφθεί στην επίσημη αγορά κεφαλαίου.
Χώρες με υψηλά επίπεδα ανεπισήμου ακινήτου ιδιοκτησίας έχουν υψηλότερα επίπεδα εισοδηματικών διαφορών μεταξύ των πολιτών. Το ερώτημα που τίθεται συνεπώς είναι ποιο σύστημα πρέπει να υιοθετηθεί που θα καθιστά αποδοτικότερη τη λειτουργία της αγοράς ακινήτων (κτηματαγορά) και θα εντάσσει αυτήν στην επίσημη αγορά κεφαλαίου; Ενα αποδοτικό σύστημα της κτηματαγοράς είναι εκείνο που διευκολύνει τη δανειοδότηση και γενικά την παραγωγή χρηματικών πόρων στην αγορά.
Ετσι, το σύστημα που πρέπει να υιοθετηθεί είναι εκείνο που θα παρέχει ασφάλεια στην αγορά για όλες τις συναλλαγές, εγγύηση στα δικαιώματα ιδιοκτησίας μέσα από ένα εκσυγχρονισμένο υποθηκοφυλακείο, μειωμένο κόστος συναλλαγών και θα διευκολύνει την ταχεία επίλυση των διαφορών. Συνεπώς το θεσμικό σύστημα που χρειάζεται μια χώρα είναι εκείνο το νομικό και οικονομικό σύστημα το οποίο καθορίζει δικαιώματα ιδιοκτησίας για την αγορά ακινήτων και την κοινωνική χρήση.
Συμπεράσματα
Για το ζητούμενο αυτό σύστημα της κτηματαγοράς απαιτούνται:
1. Πολιτική βούληση για την εξάλειψη της γραφειοκρατίας και τη λήψη μέτρων που θα επιτρέπουν την ευελιξία της αγοράς.
2. Δημιουργία ενός σύγχρονου συστήματος δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.
3. Δημιουργία ενός εκσυγχρονισμένου υποθηκοφυλακείου, το οποίο θα είναι απλοποιημένο, ενεργό, αποδοτικό και θα καθιστά τον χρήστη φιλικό προς αυτό. Το κτηματολόγιο αποτελεί ένα μόνο μέρος του υποθηκοφυλακείου.
4. Αναθεώρηση των υφιστάμενων νομικών και οικονομικών πολιτικών, οι οποίες θα παρεμβαίνουν θετικά στο σύστημα και θα καθιστούν εύκολη και σύντομη την επίλυση των διαφορών.
5. Χρησιμοποίηση επιστημόνων περισσοτέρων ειδικοτήτων (οικονομολόγοι, νομικοί, μηχανικοί και άλλων ειδικοτήτων κατά περίπτωση). Για τη δημιουργία του συγχρόνου τούτου συστήματος (υποθηκοφυλακείου, κτηματολογίου κ.λπ.) απαιτείται η συνδρομή περισσότερων εξειδικευμένων οικονομολόγων και ολιγότερων τοπογράφων μηχανικών και νομικών επιστημόνων.
, H Ελενα Παναρίτη είναι οικονομολόγος και στέλεχος της Διεθνούς Τραπέζης – λέκτορας στο Πανεπιστήμιο της Πενσυλβάνια.
