Ευρύ πλέγμα παρεμβάσεων για την τόνωση της επενδυτικής δραστηριότητας στον χώρο των ακινήτων προετοιμάζει η κυβέρνηση. Η κτηματαγορά εκτιμάται ότι μπορεί να στηρίξει την προσπάθεια επιστροφής στην ανάπτυξη. Από τη στιγμή κατά την οποία οι επενδύσεις στον τομέα της κατοικίας έχουν «βουλιάξει» σε 1-1,5 δισ. ευρώ ετησίως από τα 20-25 δισ. ευρώ που είχαν φτάσει πριν ξεσπάσει η κρίση, εκτιμάται ότι υπάρχουν σημαντικά περιθώρια «αντίδρασης» ύστερα από μία 15ετία συνεχούς κάμψης. Για να καλλιεργηθεί ακόμη πιο έντονα το επενδυτικό ενδιαφέρον, στο πλέγμα των παρεμβάσεων εντάσσονται κινήσεις για τη μείωση της τεράστιας γραφειοκρατίας που εξακολουθεί να «βαραίνει» την κτηματαγορά, για τη διασφάλιση της χρηματοδότησης επενδύσεων –πάνω από 1,5 δισ. ευρώ θα πέσει στην κατοικία μόνο μέσω του προγράμματος «Εξοικονομώ»– αλλά και μειώσεις φορολογικών συντελεστών κυρίως στο «μέτωπο» των φόρων κατοχής που απασχολούν κατά κύριο λόγο και τους υποψήφιους επενδυτές.
Μέσα στο επόμενο 12μηνο σχεδιάζεται να μετατραπούν σε ηλεκτρονικές –και μάλιστα με υποχρεωτικό χαρακτήρα– όλες οι δηλώσεις φόρων μεταβίβασης, καθώς προς το παρόν, το σύστημα της ΑΑΔΕ δουλεύει πιλοτικά και δεν καλύπτει το σύνολο των περιπτώσεων. Στο «μικροσκόπιο» –με στόχο την κατάργηση ή την ψηφιοποίηση, μπαίνει και μία σειρά από γραφειοκρατικές διαδικασίες που μετατρέπουν σε γολγοθά τη μεταβίβαση ενός ακινήτου.
Υπό εξέταση είναι η κατάργηση ή η «αναζήτηση από την υπηρεσία» του πιστοποιητικού περί μη οφειλής ΤΑΠ, το οποίο από μόνο του προκαλεί καθυστερήσεις εβδομάδων σε μια συναλλαγή επί ακινήτου.
Επίσης, μέσα στο 2022 εκτιμάται ότι θα μετατραπεί σε ηλεκτρονική και η διαδικασία μεταγραφής του ακινήτου μέσω των υποθηκοφυλακείων ή του κτηματολογίου. Ολόκληρο το πλέγμα παρεμβάσεων στον ΕΝΦΙΑ μετατίθεται χρονικά για το 2022 ώστε να μελετηθεί σωστά η επίπτωση των αντικειμενικών αξιών στους φόρους κατοχής αλλά και οι μειώσεις που πρέπει να γίνουν στους συντελεστές ώστε να μη προκύψουν επιβαρύνσεις. Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και η συζήτηση για τη μείωση ή και την κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου, ο οποίος εκτιμάται ότι συνιστά σημαντικό αναπτυξιακό εμπόδιο.
Τέλος, πιθανή είναι και η περαιτέρω παράταση της «αναστολής» του ΦΠΑ στις οικοδομές ώστε να αξιοποιηθεί ακόμη περισσότερο το συγκεκριμένο μέτρο.
Αλλωστε, η 3ετής περίοδος αναστολής που ξεκίνησε στις αρχές του 2020, έχει συμπέσει χρονικά μέχρι τώρα με την πανδημία.
Οι όποιες ενέργειες έχουν γίνει μέχρι τώρα προκειμένου να απλοποιηθεί η διαδικασία μεταβίβασης των ακινήτων και να σταματήσει η χώρα να φιγουράρει στην ντροπιαστική 156η θέση της κατάταξης στη σχετική έκθεση της Παγκόσμιας Τράπεζας, δεν έχουν φανεί ακόμη στην αγορά. Η ενεργοποίηση της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ για την ηλεκτρονική υποβολή της δήλωσης ακινήτων είναι ακόμη πολύ «φρέσκια» και μέσω αυτής έχουν γίνει μέχρι τώρα περίπου 1.500-2.000 συναλλαγές.
Για τις περισσότερες μεταβιβάσεις, οι ενδιαφερόμενοι υποχρεώθηκαν να αφήσουν τη δήλωση στο πρωτόκολλο ή να τη στείλουν ηλεκτρονικά, με αποτέλεσμα να χρειαστεί να μείνουν στην αναμονή για 3 ή και τέσσερις εβδομάδες μέχρι να πάρουν τις υπογραφές από την αρμόδια ΔΟΥ.
Πολύ μεγάλο πρόβλημα και στους δήμους για τη διασφάλιση του πιστοποιητικού ΤΑΠ. Με τις τηλεργασίες, οι καθυστερήσεις στην έκδοση της συγκεκριμένης βεβαίωσης μετρούνταν επίσης σε εβδομάδες.
Οσον αφορά τα υποθηκοφυλακεία, το μεταβατικό στάδιο που διανύουμε αυτή την περίοδο έχει προκαλέσει προβλήματα, καθώς για τη μεταγραφή του ακινήτου κλείνεται ραντεβού το οποίο όμως μπορεί να έχει απόσταση πολλών εβδομάδων από την υπογραφή των συμβολαίων.
Αυτό, σύμφωνα με τους συμβολαιογράφους, δημιουργεί και «κερκόπορτα» για πιθανές παρανομίες (π.χ. διπλή πώληση του ίδιου ακινήτου δεδομένου ότι δεν θα υπάρχει πιστοποιητικό μεταγραφής αμέσως μετά την υπογραφή του πρώτου συμβολαίου.
Η απλοποίηση της διαδικασίας μεταβίβασης του ακινήτου θεωρείται προτεραιότητα για τα συναρμόδια υπουργεία (σ.σ. εμπλέκονται το υπουργείο Οικονομικών, το υπουργείο Εσωτερικών, το υπουργείο Ψηφιακής Πολιτικής και η ΑΑΔΕ) και ο στόχος είναι να υπάρξουν απτά αποτελέσματα μέσα στο 2022.
Καθυστερεί η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών
Πίστωση χρόνου στους ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν να προχωρήσουν σε μεταβιβάσεις ακινήτων –κυρίως δωρεές και γονικές παροχές– εξασφαλίζει η απόφαση της κυβέρνησης να μεταθέσει χρονικά για μερικούς μήνες την εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές. Οι νέες αντικειμενικές αξίες δεν πρόκειται να ενεργοποιηθούν πριν από τις αρχές του 2022.
Αυτό σημαίνει ότι για τουλάχιστον έξι μήνες, οι ιδιοκτήτες καλούνται να προβλέψουν αν στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο έχουν δημιουργηθεί οι συνθήκες για να αυξηθούν οι τιμές ζώνης. Στις περιοχές όπου θα υπάρξει αύξηση, η μεταβίβαση του ακινήτου συμφέρει να γίνει άμεσα, καθώς αυτό θα σημαίνει λιγότερους φόρους αλλά και έξοδα μεταβίβασης.
Αντίθετα, στις περιοχές όπου θα υπάρξουν μειώσεις στις τιμές ζώνης, η αναμονή μπορεί να αποδειχθεί συμφέρουσα. Η πρόβλεψη από την πλευρά του κάθε ιδιοκτήτη, δεν μπορεί να είναι ασφαλής. Για αυτό και είναι ανοικτό το ενδεχόμενο από τη στιγμή που θα ανακοινωθούν οι νέες αντικειμενικές αξίες μέχρι που θα ενεργοποιηθούν, να μεσολαβήσει ένα χρονικό διάστημα ώστε οι ενδιαφερόμενοι να γνωρίζουν τι ακριβώς πρέπει να πράξουν και να μην κάνουν τις κινήσεις τους στα «τυφλά».
Πάντως, από το β΄ εξάμηνο της φετινής χρονιάς, οι ειδικοί της κτηματαγοράς αναμένουν σημαντική αύξηση στις συναλλαγές, τόσο στις αγοραπωλησίες όσο και στις μεταβιβάσεις με χαριστική αιτία (γονικές παροχές, δωρεές κ.λπ.). Το τέλος της πανδημίας αλλά και τα νέα δεδομένα που δημιούργησε η COVID (σ.σ. αύξηση του ενδιαφέροντος για τηλεργασία, τόνωση της ζήτησης για μεγαλύτερα ακίνητα, «στροφή» προς τα αυτόνομα ακίνητα για διακοπές κ.λπ.) εκτιμάται ότι θα αποτυπωθεί το επόμενο χρονικό διάστημα στον αριθμό των συναλλαγών οι οποίες υποχώρησαν το 2020 για αντικειμενικούς λόγους: την αβεβαιότητα για το μέλλον λόγω πανδημίας αλλά και τις δυσκολίες πρόσβασης στις εφορίες, στους δήμους και στα υποθηκοφυλακεία. Η αύξηση του αγοραστικού ενδιαφέροντος εκτιμάται ότι θα προκύψει και για φορολογικούς λόγους. Διανύουμε την 3ετία της αναστολής επιβολής ΦΠΑ στην ανέγερση νέων οικοδομών και την πώληση νεόδμητων. Αυτό σημαίνει ότι είναι ανοικτό το παράθυρο για απόκτηση ακινήτου χωρίς την επιβάρυνση του 24%, κάτι ιδιαίτερα σημαντικό ειδικά για την αγορά δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας. Μάλιστα, εκτιμάται ότι το τριετές «πάγωμα» του ΦΠΑ ήταν και ο βασικότερος λόγος για τον οποίο η έκδοση οικοδομικών αδειών δεν «πάγωσε» ούτε κατά τη διάρκεια της πανδημίας.