ΓΡΑΦΗΜΑΤΑ

Ενας μισθός για να πληρωθεί το ενοίκιο

Παρά την πανδημία, τη μείωση των μισθώσεων τύπου Airbnb και τις πιέσεις στα εισοδήματα, η άνοδος μισθωμάτων συνεχίζεται

enas-misthos-gia-na-plirothei-to-enoikio-561486175

Ανατιμήσεις όχι μόνο σε βασικά αγαθά αλλά και στις τιμές των ενοικίων καταγράφονται φέτος στην αγορά κατοικίας, μετά την, προσωρινή όπως αποδείχθηκε, σταθεροποίησή τους το 2020 λόγω του «σοκ» της πανδημίας. Παρότι υπήρξαν περιοχές όπου έγιναν μικρές διορθώσεις, προκειμένου να διευκολυνθεί η μίσθωση κάποιων διαμερισμάτων, η γενικότερη τάση είναι ανοδική πλέον, ιδίως στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.

Σύμφωνα με τον κ. Λευτέρη Ποταμιάνο, πρόεδρο της Ενωσης Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, κατά το διάστημα από το 2017 μέχρι σήμερα τα ενοίκια καταγράφουν αύξηση της τάξεως του 25%-30% στις περισσότερες περιοχές. Ενα διαμέρισμα 80 τ.μ., το οποίο πριν από λίγα χρόνια μπορούσε να μισθωθεί αντί 500 ευρώ, σήμερα απαιτεί τουλάχιστον 650 ή ακόμα και 700 ευρώ τον μήνα. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα γκαρσονιέρας πέμπτου ορόφου στον Πειραιά, η οποία μισθώθηκε μέσα στην πανδημία αντί 280 ευρώ. Σήμερα το ίδιο ακίνητο αναζητά τον επόμενο μισθωτή του, αλλά η τιμή έχει αυξηθεί σε 350 ευρώ, δηλαδή κατά 25% μέσα σε περίπου ένα χρόνο και μάλιστα με την υγειονομική κρίση να σοβεί. Αντίστοιχα, διαμέρισμα 50 τ.μ. στο Πεδίον του Αρεως μισθώθηκε αντί 350 ευρώ/μήνα το 2018. Σήμερα το ίδιο διαμέρισμα ζητάει 400 ευρώ, μια αύξηση που προσεγγίζει το 15%. Ανάλογο παράδειγμα συναντάει κανείς και στην Καλλιθέα, σε ισόγειο διαμέρισμα 60 τ.μ., το οποίο από τα τέλη του 2019 μέχρι σήμερα καταγράφει επίσης αύξηση της ζητούμενης τιμής ενοικίασης κατά 50 ευρώ, από τα 400 στα 450 ευρώ.

«Από το 2018 μέχρι και σήμερα διαπιστώνουμε μια αύξηση της τάξεως του 10%-15%, ενώ από το 2017 η άνοδος είναι ακόμα υψηλότερη αγγίζοντας ακόμα και το 30%. Μάλιστα, το παράδοξο είναι ότι φέτος παρατηρείται μια επιπλέον αύξηση της τάξεως του 3%-5% ή και ακόμα υψηλότερη, που δεν είναι εύκολο να εξηγηθεί, ακριβώς επειδή έχει μεσολαβήσει η πανδημία», σημειώνει στην «Κ» ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος. Σύμφωνα με τον ίδιο, πέραν της δεδομένης ζήτησης, τα μέτρα στήριξης προφύλαξαν τα περισσότερα νοικοκυριά από το να καταγράψουν σημαντική πτώση των εισοδημάτων. Επίσης, ειδικά αυτήν την περίοδο του έτους υπάρχουν πλέον υψηλότερες προσδοκίες των ιδιοκτητών, που θεωρούν ότι θα κεφαλαιοποιήσουν τη συσσώρευση ζήτησης λόγω της επαναλειτουργίας των πανεπιστημίων με φυσική παρουσία. «Εκτός από τους φοιτητές, τον Σεπτέμβριο υπάρχει πολύ σημαντική κινητικότητα εργαζομένων διαφόρων κλάδων, με ανάγκες μεταστέγασης, με αποτέλεσμα να καταγράφεται κορύφωση της ζήτησης και μάλιστα σε ένα πολύ συγκεκριμένο χρονικό διάστημα που ξεκινάει από τα μέσα Αυγούστου και ολοκληρώνεται στα τέλη Σεπτεμβρίου». Αξίζει να σημειωθεί ότι μόνο φέτος πραγματοποιήθηκαν προσλήψεις 11.700 μόνιμων εκπαιδευτικών, δείγμα της σημαντικής τόνωσης της ζήτησης.

Σε ανάλογα συμπεράσματα για την πορεία των τιμών καταλήγει και το πρόσφατο Παρατηρητήριο Τιμών Ενοικίασης Φοιτητικών Κατοικιών, που επιμελείται η Geoaxis, εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων. Βάσει αυτού, στο κέντρο της Αθήνας, κατά το διάστημα 2017-2021, καταγράφεται αύξηση της τάξεως του 31% ή 100 ευρώ για τη μηνιαία ενοικίαση ενός διαμερίσματος 60-65 τ.μ. Από εκεί δηλαδή που αρκούσε ένα ποσό της τάξεως των 300 ευρώ για την ενοικίαση ενός παλαιού και μικρής επιφάνειας ακινήτου, πλέον απαιτούνται 400 ευρώ κατά μέσον όρο. Μάλιστα, μόνο κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου οι τιμές ενισχύθηκαν με ρυθμό της τάξεως του 15%, δείγμα της πεποίθησης πολλών ιδιοκτητών ότι θα μπορέσουν να εξασφαλίσουν τον επόμενο ενοικιαστή τους, λόγω των θετικότερων προσδοκιών που διαμορφώνονται στην οικονομία μετά την πανδημία.

Το ζήτημα ασφαλώς είναι ότι ακόμα οι θετικές αυτές προοπτικές δεν έχουν προλάβει να μετουσιωθούν σε αύξηση των εισοδημάτων των νοικοκυριών. Αντιθέτως, έπειτα από 18 μήνες πανδημίας, σημαντικό μέρος των οποίων η οικονομική δραστηριότητα ήταν από υποτονική έως ανύπαρκτη, τα εισοδήματα πολλών ανθρώπων καταγράφουν στασιμότητα ή ακόμα και πτώση, με την αγοραστική δύναμη να περιορίζεται λόγω των ανατιμήσεων σε πλειάδα προϊόντων, ένεκα της πανδημίας και της διατάραξης της εφοδιαστικής αλυσίδας, που έχει απογειώσει το μεταφορικό κόστος. Παράλληλα υπάρχει αυξημένη εργασιακή ανασφάλεια, καθώς ακόμα δεν έχει απομακρυνθεί ο κίνδυνος της πανδημίας, τη στιγμή που δεν διαφαίνεται νέο πακέτο στήριξης της οικονομίας στον ορίζοντα. Ολα τα παραπάνω καθιστούν την απόφαση μίσθωσης ακινήτου σε υψηλότερες τιμές μια αρκετά δύσκολη «εξίσωση» για πολλά νοικοκυριά.

Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ξυλά, επικεφαλής της Geoaxis και του τμήματος εκτιμήσεων (Valuation Forum) του RICS στην Ελλάδα, «η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού των νέων σήμερα να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει σταδιακά μια νέα γενιά ενοικιαστών, η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες, ακόμα και σε χώρες του ευρωπαϊκού Νότου όπως η Ελλάδα και η Ισπανία, όπου το ποσοστό ιδιοκατοίκησης είναι υψηλό».

Σβήνει το όνειρο της ιδιοκατοίκησης

Ενδεικτικό της μεγέθυνσης της «δεξαμενής» των ενοικιαστών είναι και το γεγονός ότι το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης, παρότι παραμένει υψηλό και διαμορφώνεται σε 74,8% (στοιχεία 2019), εντούτοις έχει υποχωρήσει σημαντικά από το 84,6% στο οποίο βρισκόταν πριν από σχεδόν 15 χρόνια, το 2005. Πρόκειται για τις συνέπειες της οικονομικής κρίσης, η οποία περιόρισε το εν λόγω ποσοστό, ωθώντας χιλιάδες νοικοκυριά στην επιλογή της ενοικίασης.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών της αγοράς ακινήτων, σήμερα σχεδόν εννέα στα δέκα νέα νοικοκυριά κινούνται αποκλειστικά στη λύση της ενοικίασης και όχι της αγοράς, προκειμένου να καλύψουν ανάγκες στέγασης, είτε λόγω αδυναμίας πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση είτε από επιλογή, καθώς υπάρχει σαφής απροθυμία για μακροχρόνια οικονομική δέσμευση μέσω ενός στεγαστικού δανείου. Ως εκ τούτου, η ζήτηση κινείται σε ιδιαίτερα υψηλό επίπεδο, συγκριτικά με προηγούμενες δεκαετίες. Σύμφωνα με τον κ. Ξυλά, το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ της αύξησης του βασικού μισθού και της αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση. «Μεταξύ 1998 και 2019 ο βασικός μισθός προσαρμοσμένος στον πληθωρισμό έχει καταγράψει μικρή μείωση, όταν την ίδια περίοδο οι αξίες διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί κατά 57%, με βάση τους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος», σημειώνει ο κ. Ξυλάς.

Επιπρόσθετα των περισσότερων μισθών που απαιτούνται για την απόκτηση κατοικίας, σύμφωνα με τον ίδιο, οι διαδοχικές κρίσεις (αρχικά η οικονομική και πρόσφατα και η υγειονομική), η αυστηροποίηση των κριτηρίων τραπεζικής δανειοδότησης, η εργασιακή ανασφάλεια, η παραμονή στην οικογενειακή εστία για μεγάλο χρονικό διάστημα, η μείωση των γάμων/γεννήσεων και η αδυναμία του κράτους να ρυθμίσει την αγορά στέγασης μέσω προγραμμάτων ανέγερσης φθηνών κατοικιών (affordable housing programs) δημιουργούν το ιδανικό πλαίσιο για την πλήρη αποφυγή της ανάληψης ρίσκου αγοράς κατοικίας από τους σημερινούς νέους.

Ταυτόχρονα, η όψιμη αυτή ανάκαμψη των τιμών των ενοικίων καταρρίπτει και τα επιχειρήματα πολλών ότι για την άνοδό τους ευθύνεται η εκτόξευση του φαινομένου της βραχυχρόνιας μίσθωσης, που έχει μειώσει τα διαθέσιμα προς ενοικίαση ακίνητα. Μπορεί αυτό να παρατηρήθηκε σε ορισμένες περιπτώσεις, μεμονωμένων συνοικιών, όπως το Κουκάκι, αλλά όπως φάνηκε τον τελευταίο χρόνο, στο κέντρο της Αθήνας, η μείωση του αριθμού των αγγελιών καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά σχεδόν 50% από την άνοιξη του 2019 μέχρι τη φετινή άνοιξη (από 13.000 σε 6.500) όχι μόνο δεν μεταφράστηκε σε διόρθωση των ενοικίων, αλλά αντιθέτως αυτά αυξήθηκαν εκ νέου.

enas-misthos-gia-na-plirothei-to-enoikio0

Μείωση μισθού 24,4% στον ιδιωτικό τομέα

Το ζήτημα είναι ότι εφόσον συνεχιστεί η ανοδική τάση των τιμών των ενοικίων (κάτι που θεωρείται σχεδόν βέβαιο σύμφωνα με τους επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων), θα αρχίσει να παρατηρείται και ένα σημαντικό ζήτημα στέγασης και ασφαλώς κι επιδείνωσης της ποιότητας ζωής χιλιάδων νοικοκυριών, που θα αναγκάζονται, λόγω κόστους, να μένουν σε μικρότερα διαμερίσματα, σε χειρότερες περιοχές και με λιγότερες παροχές.

Οπως προκύπτει από τα σχετικά στοιχεία του ΚΕΠΕ, ο μέσος μηνιαίος μισθός στον ιδιωτικό τομέα έχει υποχωρήσει κατά 24,4% τη δεκαετία 2009-2019, από τα 1.281 ευρώ στα 968,5 ευρώ. Με δεδομένο ότι το κόστος ενοικίασης έχει αυξηθεί κατά σχεδόν 30% στην Αθήνα τα τελευταία χρόνια, γίνεται εύκολα αντιληπτό ότι τα ενοίκια αυξήθηκαν με πολύ γοργό ρυθμό, τη στιγμή που τα εισοδήματα των νοικοκυριών όχι μόνο δεν ενισχύθηκαν λόγω πανδημίας, αλλά αντιθέτως έχουν αρχίσει να δέχονται πιέσεις, ιδίως αν στην εξίσωση προστεθεί και ο παράγοντας των ανατιμήσεων βασικών αγαθών εξαιτίας του κορωνοϊού.

Οπως σημειώνει ο κ. Ποταμιάνος, «επιβαρύνεται υπέρογκα ο οικογενειακός προϋπολογισμός, με αποτέλεσμα ο ένας μισθός να πηγαίνει για το ενοίκιο, εφόσον πρόκειται για μια τετραμελή οικογένεια, που χρειάζεται τουλάχιστον 85-90 τ.μ.». Σύμφωνα με τον ίδιο, η κατάσταση αυτή δεν θα είναι βιώσιμη μακροπρόθεσμα, εφόσον δεν υπάρξει σημαντική αύξηση και των εισοδημάτων. Μάλιστα, το ζήτημα αναμένεται να επιδεινωθεί το προσεχές διάστημα, καθώς όσο η οικονομία επιστρέφει σε φυσιολογικούς ρυθμούς λειτουργίας, τα ενοίκια θα συνεχίσουν να αυξάνονται, δεδομένης της υψηλής ζήτησης και της σταδιακής απορρόφησης της προσφοράς.

Τα δεδομένα αυτά αποτυπώνονται και στις εκθέσεις της Eurostat, που καταγράφουν τις συνθήκες διαβίωσης των πολιτών της Ε.Ε. Σύμφωνα με την πιο πρόσφατη ανάλυση που δημοσιεύθηκε πριν από περίπου δύο χρόνια (και αφορά στο 2018), στην Ελλάδα το 83,1% όσων νοικιάζουν κατοικία χρειάζεται να ξοδεύουν πάνω από το 40% των μηνιαίων εισοδημάτων τους για να καλύπτουν δαπάνες που σχετίζονται με τη διαμονή τους (ενοίκιο, κοινόχρηστα, λογαριασμοί κοινής ωφελείας κ.τ.λ.). Πρόκειται για το υψηλότερο ποσοστό στην Ε.Ε., και μάλιστα με διαφορά, τη στιγμή που ο αντίστοιχος μέσος όρος στην Ε.Ε. δεν ξεπερνά το 25% όσων νοικιάζουν το ακίνητο στο οποίο διαμένουν.

Ως εκ τούτου, το πρόβλημα εξασφάλισης στέγης που να πληροί κάποια ελάχιστα κριτήρια ποιότητας ζωής, το οποίο υπήρχε πριν από την πανδημία, έχει επανέλθει με ακόμα μεγαλύτερη σφοδρότητα λόγω της μεσολάβησης της υγειονομικής κρίσης. Πρόκειται για ένα ζήτημα το οποίο ενδεχομένως να απαιτήσει την ανάληψη πρωτοβουλιών από την πλευρά της κυβέρνησης ώστε να αποφευχθούν φαινόμενα αισχροκέρδειας και ταυτόχρονα να διασφαλισθεί η επαρκής προσφορά διαμερισμάτων, προσιτών οικονομικά για την πλειονότητα των ενδιαφερομένων. Στο πλαίσιο αυτό, επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων επαναφέρουν στην ημερήσια διάταξη το ζήτημα της δημιουργίας ενός νέου φορέα, με ρόλο ανάλογο εκείνου του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ).