Στην Κηφισιά, στον Άλιμο, στο Χολαργό και στη Βούλα επικρατεί αναβρασμός. Διαμαρτύρονται για τις νέες πολυκατοικίες που χτίζονται με το Νέο Οικοδομικό Κανονισμό. Ο δήμαρχος Αθηναίων στέλνει επιστολή διαμαρτυρόμενος για τους κανόνες δόμησης. Στην πόλη ένα κύμα αντίστασης στην περαιτέρω “τσιμεντοποίηση” (αυτή δεν ήταν η λέξη;) του λεκανοπεδίου ορθώνεται. Ταυτόχρονα, όμως, τα νοίκια έχουν πάρει την ανηφόρα. Οι τιμές των ακινήτων σκαρφαλώνουν σε μια παράλογη στρατόσφαιρα, σαν μια νέα φούσκα να φουσκώνει πάλι. Τι εκτοξεύει τις τιμές στη στρατόσφαιρα; Η ζήτηση. Τι μπορεί να ξεφουσκώσει τη ζήτηση; Η προσφορά. Τι σημαίνει η “προσφορά” όταν το προϊόν είναι σπίτια; Περισσότερα σπίτια. Δηλαδή; Τσιμεντοποίηση. Είναι ένα θέμα.
Αυτή τη στιγμή η χώρα μας περνάει κάτι που περνάνε πολλές ανεπτυγμένες χώρες στον κόσμο. Μια κρίση σε έναν τομέα της οικονομίας στον οποίο συγκρούονται συμφέροντα ατόμων και κοινωνικών ομάδων. Από τη μια οι εργολάβοι και κάποιοι ιδιοκτήτες, που θέλουν να χτίσουν ό,τι περισσότερο μπορούν για να βγάλουν λεφτά. Από την άλλη οι άλλοι ιδιοκτήτες, που δεν θέλουν να χτιστεί τίποτε που να ρίχνει σκιά ή να χαλάει το βάιμπ κοντά στις δικές τους περιουσίες. Και στη μέση το κράτος, που οφείλει να θέτει τους κανόνες έτσι ώστε να υπηρετούν το κοινό όφελος και όχι ομάδες ψηφοφόρων ή “φίλους”. Και, βεβαίως, και κάτι άλλο: η κοινωνική ανάγκη για στέγαση. Τις απόψεις όλων των συμμετεχόντων σε αυτή τη μάχη συμφερόντων την ακούμε και τις διαβάζουμε τις τελευταίες μέρες: τι λένε οι δήμαρχοι, τι λέει το ΤΕΕ, τι λέει το ΣτΕ, τι λέει το υπουργείο. Είναι όλες σεβαστές. Αυτό που δεν ακούμε είναι οι φωνές των εκπροσώπων της τελευταίας κατηγορίας συμφερόντων που θίγεται από την όλη κατάσταση: αυτής της “κοινωνικής ανάγκης για στέγαση”. Δυστυχώς δεν υπάρχει “Επιμελητήριο Ανθρώπων Που Ψάχνουν Σπίτι (ΕπΑΠΨαΣ)”. Τα συμφέροντά τους δεν λαμβάνονται και πολύ υπόψιν στο δημόσιο διάλογο, και είναι κρίμα, γιατί είναι μάλλον σημαντικότερα από τα συμφέροντα των εργολάβων ή των ιδιοκτητών μονοκατοικιών της Κηφισιάς και της Βουλιαγμένης.
Τα τελευταία χρόνια και η δική μας χώρα περνάει μια τεράστια οικιστική κρίση. Οι τιμές των σπιτιών έχουν εκτοξευτεί στα ουράνια, την ώρα που τα έσοδα των εργαζομένων παραμένουν καθηλωμένα. Δεν είναι μόνο ελληνικό φαινόμενο. Η ιδέα ότι ένα ζευγάρι εργαζομένων μπορεί ρεαλιστικά να αγοράσει ένα ακίνητο (έστω με δάνειο) επαρκούς μεγέθους και προδιαγραφών για να ικανοποιεί τις ανάγκες μιας μικρής οικογένειας, κάτι που στο παρελθόν σε πολλές χώρες ήταν ένα ρεαλιστικό και συνηθισμένο μοντέλο ζωής, το 2024 φαντάζει εντελώς ανέφικτο. Χωρίς μεγάλη βοήθεια από γονείς/παππούδες ή χωρίς άλλα κεφάλαια ή κληρονομιές, είναι απλά αδύνατο. Δεν βγαίνει. Και τα ενοίκια, επίσης, αυξάνονται πολύ πιο γρήγορα από ό,τι οι μισθοί των εργαζομένων. Το πρόβλημα, βεβαίως, είναι εν μέρει πρόβλημα της οικονομίας. Οι παρεμβάσεις του κράτους και η “αγορά” δεν δημιουργούν αρκετά γρήγορα πλούτο ή, ο πλούτος που δημιουργείται εγκλωβίζεται στα πάνω-πάνω κλιμάκια, αφήνοντας μόνο ψίχουλα να “trickle down”, που λέγανε παλιά οι αφελείς. Είναι γνωστά όλα αυτά, καλά κατανοητά. Από το 1960 ως το 2016 τα νοίκια στις ΗΠΑ αυξήθηκαν κατά 61%, ενώ οι μισθοί των ενοικιαστών κατά 5%. Παγκόσμιο το πρόβλημα.
Αλλά δεν είναι μόνο πρόβλημα εισοδημάτων. Είναι και πρόβλημα προσφοράς. Οι ιδιοκτήτες ανεβάζουν τις τιμές των ακινήτων που πουλάνε ή ενοικιάζουν, επειδή υπάρχει ζήτηση. Και μολονότι οι κάθε νέα φουρνιά Ελληνίδων και Ελλήνων που έρχεται είναι μικρότερη από τις προηγούμενες, και παρόλο που ο πληθυσμός της Ελλάδας από το 2011 κι έπειτα μειώνεται, νέοι άνθρωποι και νέες οικογένειες εξακολουθούν να υπάρχουν, και η ζήτηση για ένα μέρος να μείνουν φεύγοντας από την πατρικές εστίες παραμένει. Επιπλέον, το κτιριακό δυναμικό στις ελληνικές πόλεις είναι πλέον πολύ γερασμένο. Το μεγαλύτερο μέρος του αστικού ιστού χτίστηκε την περίοδο 1950-1980, με προδιαγραφές άλλης εποχής, και αυτά τα κτίρια πλέον φτάνουν στα όρια του χρόνου ζωής τους, με αποτελέσματα που βλέπουμε καθημερινά πλέον. Οι κάτοικοι τέτοιων σπιτιών αναπόφευκτα αναζητούν ολοένα και συχνότερα νέα στέγη. Έρχεται και το κράτος με καταστροφικές παρεμβάσεις/στρεβλώσεις τύπου “Golden Visa”, και η ζήτηση για σπίτια γίνεται ακόμα μεγαλύτερη. Έρχεται και το AirBnB και το πλήθος των διαθέσιμων ενοικιαζόμενων συρρικνώνεται. Τι λείπει; Η προσφορά. Ο χώρος στον οποίο μπορούν να χτιστούν σπίτια στις πόλεις είναι πεπερασμένος, γι’ αυτό οι πολεοδομικοί κανόνες που ορίζουν τι μπορεί να χτιστεί και πού είναι ένα εξαιρετικά κρίσιμο εργαλείο για ένα κράτος. Σε όλο τον κόσμο, λοιπόν, υπάρχει σήμερα το ίδιο πρόβλημα. Υπάρχει ζήτηση για νέα σπίτια. Οι τιμές ανεβαίνουν. Αλλά πολλά κράτη (ή οι Πολιτείες, ή οι πόλεις, ανάλογα με το ποιος έχει την αρμοδιότητα) συνηθίζουν να περιορίζουν ή να εμποδίζουν την κατασκευή νέων σπιτιών, διατηρώντας πολεοδομικούς κανόνες απαρχαιωμένους, για να διαφυλάξουν αληθινά, σημαντικά κοινωνικά συμφέροντα, ή ευτελέστερα, ιδιωτικά. Κι εκεί μπαίνει το κίνητρο που κρύβεται πίσω από τις επικλήσεις για “τη διαφύλαξη του χαρακτήρα” προαστίων όπως η Κηφισιά, του Παπάγου ή η Βάρη: NIMBY. Έτσι λέγεται. Πέντε αρχικά, που σημαίνουν “not in my back yard”: όχι στη δικιά μου την αυλή. Χρειάζεται να αλλάξουν οι κανόνες για να χτιστούν περισσότεροι όροφοι, περισσότερα διαμερίσματα, να αυξηθεί η προσφορά μπας και πέσουν οι τιμές; ΟΚ. Αλλά όχι εδώ. Να πάτε αλλού. Κι όταν όλοι, παντού, το ίδιο λένε, υπάρχει πρόβλημα.
Βεβαίως, θα πει κανείς, γιατί να χτίσουμε καινούργια σπίτια, όταν υπάρχουν όλα αυτά τα εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα στην Ελλάδα που οι ιδιοκτήτες τους τα αφήνουν άδεια; Γιατί να μη δοθούν κίνητρα να ανοίξουν αυτά και να μπουν στην αγορά, αντί να χτίσουμε άλλα, καινούργια; Είναι ένα πολύ λογικό ερώτημα που, ωστόσο, στην πράξη βασίζεται σε μια υπόθεση που δεν ισχύει: ότι δηλαδή όλες αυτές οι εκατοντάδες χιλιάδες διαμερίσματα ανά την Ελλάδα είναι ακίνητα που μπορούν σχετικά εύκολα ή γρήγορα να κατοικηθούν. Στην Αθήνα, τουλάχιστον, μιλάμε σχεδόν αποκλειστικά για πολύ παλιά ακίνητα, πολλά από τα οποία φτάνουν στο τέλος της ζωής τους. Η ανακαίνιση ή ανακατασκευή τους θα είχε ιλιγγιώδες κόστος και σε πολλές περιπτώσεις θα ήταν και ανώφελη -πολλά από αυτά δεν έχουν βασικές υποδομές που θεωρούνται αυτονόητες για μια άνετη ζωή σήμερα- οπότε θα χρειάζονταν ξαναχτίσιμο από την αρχή. Η τραγωδία στο Πασαλιμάνι τις προάλλες είναι μια περίπτωση που αναδεικνύει το πρόβλημα. Σε πάρα πολλά από αυτά, δε (ίσως στα περισσότερα) το θέμα είναι ούτως ή άλλως κενό νοήματος γιατί το ιδιοκτησιακό τους καθεστώς μετά από δυο-τρεις κληρονομικές μεταβάσεις είναι τόσο μπουρδουκλωμένο που κανένας δεν μπορεί να βγάλει άκρη. Δε μιλάμε μόνο για περιπτώσεις διαμερισμάτων που ανήκουν σε οχτώ μακρινά ξαδέρφια που δε μιλιούνται. Υπάρχουν πολυκατοικίες στο κέντρο της Αθήνας που έχουν και 300 ή 400 ιδιοκτήτες. Εδώ πέντε ιδιοκτήτες δεν μπορούν να συνεννοηθούν για τον καθαρισμό ενός ακάλυπτου -εννοείται ότι τέτοια ακίνητα θα αφεθούν να ρημάξουν. Θα μπορούσε το κράτος να έρθει με ένα πρόγραμμα κόστους δισεκατομμυρίων για να αρχίσει τις απαλλοτριώσεις και τις κατεδασφίσεις, ή τα δελεαστικά κίνητρα για την ανάπτυξη αυτού το κτιριακού δυναμικού; Μάλλον όχι. Γιατί δεν έχει τα λεφτά. Ούτε καν τα ευρωπαϊκά κονδύλια δεν φτάνουν για κάτι τόσο μεγάλο (εδώ το πρόγραμμα Εξοικονομώ για την ενεργειακή αναβάθμιση κατοικιών φτάνει μόλις για λίγες δεκάδες χιλιάδες κατοικίες). Θα μπορούσε να κάνει κάτι τέτοιο στο μέλλον; Ίσως, αν αλλάξουμε παραγωγικό μοντέλο και γίνουμε μια χώρα που παράγει καινοτομία, εξαγώγιμα προϊόντα και πλούτο. Μέχρι να γίνει αυτό, τα περισσότερα από τα εκατοντάδες χιλιάδες κενά και αχρησιμοποίητα ακίνητα θα παραμείνουν αχρησιμοποίητα. Οπότε από πού θα βρεθούν τα νέα σπίτια που θα καλύψουν τη ζήτηση; ΟΚ, πρέπει να καταργηθεί το συντομότερο δυνατό η Golden Visa, που έχει προκαλέσει ανυπολόγιστη καταστροφή (και γι’ αυτό καταργείται σταδιακά στις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες). Και, ναι, να δοθούν όσα κίνητρα είναι εφικτό σε ιδιοκτήτες για να ανακαινίσουν τα ακίνητά τους και να τα βγάλουν στην αγορά. Αλλά αυτά μόνο δεν φτάνουν. Χρειάζονται νέα σπίτια. Πού θα χτιστούν; Ναι, ξέρω. Όχι στη δική μας την αυλή.