Αυτή την εβδομάδα θα λάβει χώρα μία από τις πιο απαιτητικές εταιρικές μετακομίσεις στο κέντρο της Αθήνας. Εκατοντάδες εργαζόμενοι της Eurobank θα εγκαταλείψουν το Μέγαρο Μποδοσάκη που τους στέγαζε μέχρι την Παρασκευή, καθώς το ιστορικό κτίριο της οδού Αμαλίας (και μέχρι σήμερα έδρα της τράπεζας) αλλάζει εποχή. Yστερα από σχετικό διαγωνισμό μισθώθηκε στη Βουλή των Ελλήνων προκειμένου να στεγάσει υπηρεσίες της που σήμερα στεγάζονται σε διάσπαρτα κτίρια περί την πλατεία Συντάγματος. Η εξέλιξη αυτή έκανε πάταγο στην αγορά του real estate της Αθήνας. Aπαντες προεξοφλούσαν ότι η μειοδοτική διαδικασία θα προσέλκυε μεγάλους ξενοδοχειακούς ομίλους, πιθανότατα από το εξωτερικό και χωρίς προηγούμενη παρουσία στην Ελλάδα. Το σημείο ήταν ιδανικό (απέναντι από τον Εθνικό Κήπο) για μια μονάδα υψηλών προδιαγραφών. Αλλά τελικά τίποτε από όλα αυτά δεν συνέβη.
Δυόμισι χιλιόμετρα δυτικά, στο νούμερο 44 της οδού Πειραιώς, σε ένα αρκετά διαφορετικό αστικό περιβάλλον, οι πληθωρικοί επενδυτές του ισραηλινών συμφερόντων ομίλου Brown προγραμμάτιζαν ακόμη ένα ξενοδοχείο της γνωστής αλυσίδας στην ευρύτερη περιοχή της Ομόνοιας. Τελικά, στα μέσα του καλοκαιριού, υπήρξε απότομη αλλαγή πλεύσης. Aντί για τουριστικό κατάλυμα ανακοινώθηκε η δημιουργία οικιστικού συγκροτήματος με 210 πολυτελή διαμερίσματα και την επωνυμία «Urban City 44», σε ένα πρότζεκτ που διαχειρίζεται κατά ένα μεγάλο μέρος μια ελληνική εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων, η Astrea Properties. Το νέο συγκρότημα κατασκευάζεται στη λογική αντίστοιχων μητροπολιτικών αναπτύξεων του εξωτερικού, με όλες τις σχετικές υπηρεσίες και ανέσεις: ιδιωτικό γυμναστήριο, συνεχή φύλαξη, business center, πισίνα, χώρο γιόγκα κ.ά. Λίγους μήνες μετά, το 70% των διαμερισμάτων έχει ήδη πωληθεί. Πάντως οι μελλοντικοί ένοικοι του «Urban City 44» δεν θα αισθάνονται σαν τη μύγα μες στο γάλα. Aντίστοιχα οικιστικά σχέδια βρίσκονται σε εξέλιξη ή προβλέπονται στην περιοχή της Ομόνοιας (οδός Πατησίων, Χαυτεία), στη συμβολή των οδών Σοφοκλέους και Αιόλου (πρώην Μέγαρο Εμπορικής Τραπέζης), στην 3ης Σεπτεμβρίου, στην οδό Φειδίου αλλά και στο Μετς, σε ένα άλλο ιδιαίτερα προνομιακό ακίνητο επί της λεωφόρου Αρδηττού με θέα την Ακρόπολη που πολλοί προεξοφλούσαν ως ιδανικό για τουριστική ανάπτυξη, αλλά επίσης μετατρέπεται σε συγκρότημα κατοικιών μακροχρόνιας μίσθωσης από τη Noval Property του ομίλου Βιοχάλκο.
Τι συμβαίνει λοιπόν; Θα μπορούσε να ισχυριστεί κανείς ότι αφήνουμε πίσω μας τις εποχές της τουριστικής μονοκαλλιέργειας και μετατοπιζόμαστε προς ένα πιο πλουραλιστικό μοντέλο αστικής ανάπτυξης που ενθαρρύνει τις μεικτές χρήσεις και βάζει για πρώτη φορά την κατοικία στο κέντρο του αθηναϊκού χάρτη; Και από την άλλη, λιγότερο αισιόδοξη, πλευρά του φεγγαριού: μπορεί ο συνδυασμός τουρισμού και λοφτ που απευθύνονται σε μεσαιοανώτερες εισοδηματικές τάξεις να περιορίσει την τεράστια ζημιά που έχει προκληθεί στο μαλακό υπογάστριο του αθηναϊκού εμπορίου;
Rebound διαρκείας
Αλλά ας πάρουμε τα πράγματα από την αρχή: κατεβάζει, όντως, ταχύτητες η ξενοδοχειακή αγορά; Ο εντεταλμένος σύμβουλος του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων Αλέξανδρος Θάνος δεν έχει αυτή την εικόνα. Επισημαίνει πως ούτε υπάρχουν σχετικά στοιχεία, αλλά ούτε διαφαίνεται κάτι στο άμεσο μέλλον που να υποδηλώνει ένα είδος στασιμότητας ή ακόμη περισσότερο πισωγυρίσματος για το τουριστικό προϊόν της Αθήνας, «όσο ευαίσθητο ή εκτεθειμένο είναι αυτό σε έκτακτες και μη προβλέψιμες συνθήκες». Μάλλον θα υποστήριζε το ακριβώς αντίθετο: «Υπάρχει υψηλή προσδοκία για την επόμενη μέρα, όλα συνηγορούν ότι το rebound της αγοράς στη μεταπανδημική περίοδο όχι μόνο δεν ήταν συγκυριακό, αλλά επιβεβαιώνει την καθιέρωση της Αθήνας ως αυτόνομου ταξιδιωτικού προορισμού με δύο ή και τρεις διανυκτερεύσεις κατά μέσον όρο και αξιόλογες πληρότητες στα επίπεδα άνω του 70% κατά τους χειμερινούς μήνες, που δεν είναι η περίοδος αιχμής για την πόλη. Οι παράγοντες αυτοί μόνο αποθαρρυντικοί δεν είναι για τους επενδυτές. Θα έλεγα, λοιπόν, ότι η Αθήνα έχει αποκτήσει τον δικό της δυναμισμό παρασύροντας την αγορά του real estate σε νέα, πολυεπίπεδα μοντέλα που συνδυάζουν τον τουρισμό (με την πιο παραδοσιακή μορφή του) με τη μόνιμη ή βραχυχρόνια κατοικία, την αναψυχή και το εμπόριο. Δείτε αυτό που συμβαίνει με το Χίλτον, που κατά τη γνώμη μου προδιαγράφει μια νέα, πιο σύνθετη πραγματικότητα και η οποία θα εστιάζει σε πιο tailor made, σε πιο προσωποποιημένες υπηρεσίες και εμπειρίες που θα απευθύνονται σε μια μεγαλύτερη γκάμα πελατών, από απλούς επισκέπτες μέχρι ψηφιακούς νομάδες. Είναι ένα εν εξελίξει φαινόμενο με δυναμικά χαρακτηριστικά που επαναπροσδιορίζει και την ίδια την έννοια του “ξενοδοχείου” όπως τη γνωρίσαμε».
Το σύγχρονο μοντέλο αστικής ανάπτυξης δεν αφορά μόνο τον τουρισμό, αλλά βάζει την κατοικία στο κέντρο του αθηναϊκού χάρτη.
Συμπληρώνοντας αυτό που λέει ο κ. Αλέξανδρος Θάνος έχει ενδιαφέρον η πρωτοβουλία της Brown να μετατρέψει ένα από τα ξενοδοχεία της στο κέντρο της Αθήνας (το «Dave Red Athens» στην οδό Βερανζέρου) σε κατάλυμα φιλικό προς τους ψηφιακούς νομάδες, το νέο «Ελντοράντο» της παγκόσμιας τουριστικής αγοράς: με νέους χώρους co-working, πρόσβαση σε Wi-Fi υψηλής ταχύτητας, άνετους σταθμούς εργασίας, αποκλειστικές εκπτώσεις σε εστιατόρια της περιοχής, υπηρεσίες καθαριότητας και συνδεσιμότητας με άλλα co-working spaces της πόλης.
Η αναγέννηση της Σταδίου
Μπορεί ο αθηναϊκός τουρισμός να μη δείχνει σημάδια κάμψης του δυναμισμού του για το άμεσα προβλέψιμο μέλλον, όμως φαίνεται ότι αναπτύσσονται υπόγεια ρεύματα και συνάπτονται στο παρασκήνιο επιχειρηματικές συμμαχίες που αντιστέκονται σε μια μονοθεματική εκδοχή του κέντρου της πόλης. Οι αποφάσεις, για παράδειγμα, δύο μεγάλων συστημικών τραπεζών (της Eurobank και της Πειραιώς) να μη μεταφέρουν τις κεντρικές εγκαταστάσεις τους στο Ελληνικό, αλλά να παραμείνουν στο κέντρο της Αθήνας, δίνουν το φιλί της ζωής σε έναν από τους πιο ταλαιπωρημένους δρόμους της πόλης, την οδό Σταδίου. Πολλοί από τους εργαζομένους της Eurobank που εγκαταλείπουν αυτές τις ημέρες το Μέγαρο Μποδοσάκη θα εγκατασταθούν στο «πράσινο» κτίριο που ολοκληρώθηκε μόλις πριν από λίγες εβδομάδες στη συμβολή της Σταδίου με την οδό Ομήρου, στην παλιά έδρα της ασφαλιστικής εταιρείας «Φοίνικας». Εδώ θα βρίσκονται και τα γραφεία του προέδρου και του διευθύνοντος συμβούλου της τράπεζας, Γιώργου Ζανιά και Φωκίωνος Καραβία. Η ίδια τράπεζα αγόρασε πρόσφατα ένα από τα μεγαλύτερα (και επιβλητικότερα) ακίνητα της Σταδίου, το παλιό ξενοδοχείο «Ατενέ Παλλάς», στη γωνία με την οδό Κολοκοτρώνη, για να το μετατρέψει σε έδρα της όταν ολοκληρωθούν οι εκ βάθρων εργασίες. Θεωρείται η «αγορά της χρονιάς» για τον χώρο του real estate, καθώς η επιθετική κίνηση της Eurobank έβγαλε από τη μέση μεγάλους ξενοδοχειακούς ομίλους που είχαν δείξει ενδιαφέρον για τη μέχρι σήμερα έδρα της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς. Επιπλέον, η Eurobank ρίχνει άγκυρα και στην παλιά έδρα του Ταχυδρομικού Ταμιευτηρίου, Σταδίου και Πεσμαζόγλου. Αντίστοιχα, η Τράπεζα Πειραιώς μετά την κατάρρευση των σχεδίων για μετακόμιση στο Ελληνικό προχώρησε στις δικές της κινήσεις-ματ επεκτεινόμενη τα επόμενα χρόνια στο Μέγαρο Σερπιέρη (Πανεπιστημίου και Εδουάρδου Λω), στην παλιά έδρα της Αγροτικής Τράπεζας, αλλά και σε δύο γειτονικά κτίρια.
Η Alpha με τη σειρά της ανακαινίζει τις εγκαταστάσεις της σε οικοδομικά τετράγωνα επί και πέριξ της οδού Σταδίου, ενώ και η Εθνική Τράπεζα κινείται μεθοδικά για την επέκτασή της σε κτίρια υψηλού κύρους στο παλιό Χρηματιστήριο και όχι μόνο. «Η παραμονή των τεσσάρων συστημικών τραπεζών στη Σταδίου με δυναμικές κινήσεις σε κτίριά της βάζει τις βάσεις για την αναγέννηση του τόσο σημαντικού αυτού δρόμου», λέει στην «Κ» ανώτερο στέλεχος εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων που επιθυμεί να διατηρήσει την ανωνυμία του. «Γιατί δεν μιλάμε για τραπεζικά καταστήματα, αλλά για τις κεντρικές εγκαταστάσεις τους όπου θα εργάζονται χιλιάδες μεσαία και ανώτερα στελέχη, με ό,τι αυτό σημαίνει για τις ανάγκες τους για εστιατόρια, καφέ, καταστήματα, γυμναστήρια, αναψυχή κ.λπ. Κάποιοι εξ αυτών θα αναζητήσουν και την κατοικία τους κάπου εκεί κοντά, επομένως ας μη μας εκπλήσσουν τόσο τα οικιστικά σχέδια που αναπτύσσονται στην ευρύτερη περιοχή».
Ανδρέας Κούρκουλας: «Προϋπόθεση η επαναφορά της κατοικίας στο κέντρο»
«Το φαινόμενο των πόλεων μοιάζει σαν κινούμενη άμμος», σχολιάζει ο αρχιτέκτονας και ομότιμος καθηγητής του ΕΜΠ Ανδρέας Κούρκουλας. «Ενώ η χωρική – υλική δομή παραμένει σχεδόν αμετάβλητη (δίκτυο δρόμων – κτίρια), οι κοινωνικές αλλαγές και πιέσεις φορτίζουν με απρόβλεπτο πολλές φορές τρόπο την καθημερινότητά τους. Η δομή του χώρου στο κέντρο της Αθήνας παραμένει σχεδόν αναλλοίωτη, ως αποτέλεσμα μιας μάχης μεταξύ του νεοκλασικού σχεδίου της νέας πρωτεύουσας και της αντίστασης από τα κάτω στην υλοποίησή του. Κύριο χαρακτηριστικό του κέντρου της Αθήνας υπήρξε η κοινωνικότητα και η ζωντάνια». Για τον γνωστό αρχιτέκτονα, η πρώτη μεγάλη κοινωνική αλλαγή στα πιο πρόσφατα χρόνια έχει να κάνει με την περιβαλλοντική μόλυνση του ’80 και τη μαζική εγκατάλειψη της κατοικίας προς τα προάστια. Το κενό αυτό ήρθε να καλυφθεί από τις μεγάλες μεταναστευτικές ροές.
Η δεύτερη μεγάλη πρόσφατη αλλαγή έχει να κάνει με την ένταξη της Αθήνας στον διεθνή τουριστικό χάρτη. Αυτό οδήγησε σε μια ξέφρενη κούρσα κατασκευής ξενοδοχείων και μια χωρίς προηγούμενο έκρηξη του τουρισμού στην ευρύτερη περιοχή της Ακρόπολης. «Η απρόσμενη αυτή ανάπτυξη δημιούργησε φόβους μονοκαλλιέργειας σε ένα κέντρο πολυλειτουργικό και ζωντανό. Αυτή η ασύμμετρη ανάπτυξη έφερε στην επιφάνεια φαινόμενα κοινωνικής “ερήμωσης” σε άλλα τμήματα του κέντρου και άξονες, όπως Σταδίου, Πατησίων, Ακαδημίας, 3ης Σεπτεμβρίου κ.λπ. Στο φαινόμενο αυτό συνέβαλε τόσο η σταδιακή υποχώρηση της κατοικίας όσο και τα μεγάλα κτιριακά εσωστρεφή συγκροτήματα όπως τράπεζες κ.λπ., τα οποία δεν συνομιλούν με τον δημόσιο χώρο. H διόγκωση του τουριστικού τμήματος στο κέντρο της πόλης, γύρω από την Ακρόπολη, πρέπει να εξισορροπηθεί με κίνητρα για την επαναφορά της κατοικίας. Αυτό με τη σειρά του σημαίνει περιοχές με τοπικό χαρακτήρα και λειτουργίες που ανταποκρίνονται στις ανάγκες των μόνιμων κατοίκων. Ηδη τα πρώτα σημάδια ανάκαμψης περιοχών όπως η Κυψέλη δημιουργούν κάποια συγκρατημένη αισιοδοξία. Η νέα γραμμή του μετρό και το σχέδιο επέκτασης του Αρχαιολογικού Μουσείου μοιάζουν να συμβάλλουν θετικά στην εξισορρόπηση του κέντρου. Οποιαδήποτε σχεδιαστική παρέμβαση δημόσιου χώρου του κέντρου πρέπει να θέσει ως προϋπόθεση την επαναφορά της κατοικίας αλλά και την ισοκατανομή των βασικών –λειτουργικών– πολιτιστικών κόμβων για μια πόλη βιώσιμη και ανθεκτική».