Μια εντελώς διαφορετική πραγματικότητα σε σχέση με την περίοδο πριν από την οικονομική κρίση και τα σημερινά δεδομένα αποκαλύπτουν οι αριθμοί αναφορικά με τη δομική μεταμόρφωση της αγοράς ακινήτων της χώρας τις τελευταίες δύο δεκαετίες. Η ελληνική αγορά έχει μετατραπεί σε επενδυτικό «Ελ Ντοράντο», διατηρώντας τη δυναμική της ως επενδυτικός «προορισμός», ακόμη και μετά την κατακόρυφη αύξηση των τιμών πώλησης και ενοικίασης κατοικιών που έχει σημειωθεί τα τελευταία χρόνια.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το 2002 οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για την αγορά ακινήτων δεν ξεπερνούσαν τα… 53,2 εκατ. ευρώ. Δύο δεκαετίες αργότερα, το 2022, στην ελληνική οικονομία εισέρρευσε 1,97 δισ. ευρώ. Ακόμη και στο απόγειο της ανάπτυξης της κτηματαγοράς, το 2007, οι ξένες επενδύσεις δεν ξεπερνούσαν τα 308,5 εκατ. ευρώ. Μέχρι το 2017 οι ξένοι που επένδυαν στην Ελλάδα αποκτούσαν κυρίως εξοχικά. Αντιστοίχως, όσοι Ελληνες αγόρασαν σπίτι ή εξοχικό τη δεκαετία του 2000 δεν είχαν προσέγγιση επενδυτική, δηλαδή δεν το έπραξαν για να αποκτήσουν ένα πρόσθετο εισόδημα και να μεταπωλήσουν αργότερα το ακίνητο, αλλά κυρίως για να το κληροδοτήσουν στα παιδιά τους. Σε αυτό συνέβαλε και η εύκολη πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό, λόγω της υιοθέτησης του ευρώ και της εξάλειψης του συναλλαγματικού κινδύνου και του πληθωρισμού.
Ολα τα παραπάνω άλλαξαν με την κρίση, η οποία προκάλεσε ένα «σοκ» και στον τρόπο που το μέσο ελληνικό νοικοκυριό προσέγγιζε το ζήτημα «σπίτι». Για πρώτη φορά αποδείχθηκε ότι και τα ακίνητα χάνουν την αξία τους, καταρρίπτοντας τον μύθο που είχε καλλιεργηθεί, ότι οι τιμές τους δεν πέφτουν ποτέ. Πολλοί υποχρεώθηκαν να πωλήσουν το δεύτερο ή το τρίτο ακίνητό τους (κάποιοι ακόμη και την κύρια κατοικία τους), ώστε να καλύψουν άλλες υποχρεώσεις. Ετσι δημιουργήθηκαν και οι πρώτες επενδυτικές ευκαιρίες, κινητοποιώντας όσους είχαν κάποια ρευστότητα. Ακόμη και στα ενοίκια ήταν εμφανές ότι οι πολύ χαμηλές τιμές θα επέτρεπαν υπεραξίες μόλις η χώρα ανέκαμπτε, κάτι που επιβεβαιώθηκε περίτρανα από το 2017 και μέχρι σήμερα.
Η άνθηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και το πρόγραμμα «χρυσή βίζα» διαδραμάτισαν καθοριστικό ρόλο και στην προσέλκυση ξένων επενδυτών, με πολύ μεγαλύτερη αγοραστική δύναμη συγκριτικά με εκείνη των Ελλήνων, με αποτέλεσμα να αρχίσει ένα «ράλι» τιμών. Εκείνοι που τοποθέτησαν κεφάλαια το 2017, μέχρι το 2022, είχαν δει την επένδυσή τους να καταγράφει κέρδος έως 120%-125%, μόνο υπολογίζοντας τις υπεραξίες που δημιουργήθηκαν από την αύξηση των αξιών κατά τη διάρκεια αυτής της πενταετίας.
Για παράδειγμα, το 2017 η μέση τιμή απόκτησης ενός διαμερίσματος 85 τ.μ. και ηλικίας 35-40 ετών στα Εξάρχεια κόστιζε μόλις 60.000 ευρώ. Αντιστοίχως, στην Κυψέλη η μέση τιμή για ένα αντίστοιχο διαμέρισμα διαμορφωνόταν σε 68.000 ευρώ, στους Αμπελοκήπους σε 71.000 ευρώ και στη Νέα Σμύρνη σε 75.000 ευρώ. Σήμερα, στις ίδιες περιοχές, οι τιμές είναι υπερδιπλάσιες, ξεπερνώντας τις 130.000-150.000 ευρώ.