Μια νέα ρύθμιση που συσχετίζει το ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος –όπως διαμορφώνεται με τη χρήση των μπόνους του οικοδομικού κανονισμού– με τον συντελεστή δόμησης που ισχύει σε κάθε περιοχή θα καταθέσει στη Βουλή το υπουργείο Περιβάλλοντος. Ετσι θα περιορίσει στον ένα όροφο την αύξηση του ύψους σε περιοχές με χαμηλότερο συντελεστή, θέτοντας ως «ταβάνι» την αύξηση ύψους του κτιρίου κατά 3 μέτρα (σε σχέση με το ισχύον) στις περιοχές που έχουν υψηλό συντελεστή δόμησης, δηλαδή είναι ήδη πιο πυκνοδομημένες.
Σύμφωνα με πληροφορίες της «Κ», το υπουργείο Περιβάλλοντος επεξεργάστηκε τις προηγούμενες ημέρες μια νέα ρύθμιση για τη χρήση των μπόνους ύψους του νέου οικοδομικού κανονισμού (ΝΟΚ), την οποία και θα καταθέσει στο σχέδιο νόμου που βρίσκεται ήδη προς επεξεργασία στο Βουλή. Η ρύθμιση θα θέτει έναν κλιμακωτό περιορισμό στο «επιπλέον» ύψος που μπορεί κάποιος να κερδίσει για ένα κτίριο με τη συνδυαστική εφαρμογή των μπόνους του οικοδομικού κανονισμού, εξαρτώντας το από τον συντελεστή δόμησης. Πιο συγκεκριμένα:
– Το μπόνους δόμησης και ύψους (άρθρο 10 του ΝΟΚ) που προβλέπεται όταν μειωθεί η κάλυψη ενός κτιρίου (δηλαδή το «αποτύπωμά» του στο έδαφος) μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο σε περιοχές που έχουν συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο από 0,8. Οι υπόλοιποι περιορισμοί για τη χρήση του συγκεκριμένου μπόνους που προϋπήρχαν εξακολουθούν να ισχύουν: αφορά μόνο εντός σχεδίου περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης με πληθυσμό άνω των 25.000 κατοίκων (ανεβαίνει το πληθυσμιακό όριο από τους 20.000). Και στην υπόλοιπη Ελλάδα πόλεις με πληθυσμό άνω των 50.000 κατοίκων (ουσιαστικά οι πρωτεύουσες νομών).
– Οσον αφορά τη συνδυαστική εφαρμογή του προαναφερθέντος μπόνους, με το μπόνους ύψους από άλλη διάταξη (άρθρο 15, έως 2 μέτρα επιπλέον, όταν φτιαχτεί φυτεμένο δώμα στο 50% της οροφής και αυτό συνδυαστεί λ.χ. με παροχή 50% του ισογείου για χώρους στάθμευσης), αυτό θα δίνεται κλιμακωτά και θα έχει «ταβάνι». Στις περιοχές με συντελεστή δόμησης έως 0,8, το επιπλέον ύψος δεν θα μπορεί να είναι περισσότερο από 2 μέτρα (δηλαδή το κτίριο να κερδίσει περίπου έναν όροφο επιπλέον από τα άλλα στην περιοχή). Στις περιοχές με συντελεστή μεγαλύτερο από 0,8 και έως 1,6 το επιπλέον ύψος δεν θα μπορεί να είναι περισσότερο από 2,5 μέτρα. Και τέλος, στις περιοχές με συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο από 1,6, το ανώτατο επιπλέον ύψος που θα μπορεί να κερδίσει ένα κτίριο σε σχέση με τα υπόλοιπα στην ίδια περιοχή είναι επιπλέον 3 μέτρα.
Οπως αναφέρουν στην «Κ» πηγές του υπουργείου, η σχετική ρύθμιση θα ισχύει από την 1η Μαΐου και θα έχει μεταβατικό χαρακτήρα, μέχρι την έγκριση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων της χώρας, την οποία το υπουργείο τοποθετεί περί τα τέλη του 2025. Αυτό που δεν διευκρινίζεται είναι πώς αυτό επηρεάζει περιοχές που ήδη έχουν εγκεκριμένο ή υπό έγκριση πολεοδομικό σχέδιο.
Τι πετυχαίνει το υπουργείο; Χωρίς να καταργεί τις ευνοϊκές ως προς τη δόμηση ρυθμίσεις, περιορίζει τη συνδυαστική εφαρμογή κάποιων από αυτές στις περιοχές που έχουν χαμηλότερους συντελεστές, άρα εκεί όπου η επίδραση είναι πιο έντονη. Χαρακτηριστικά, στον Δήμο Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης (που βρέθηκε στο επίκεντρο της διαμάχης για τα ύψη) οι περισσότερες περιοχές έχουν συντελεστή δόμησης από 0,2 (Βουλιαγμένη, κάτω από την παραλιακή λεωφόρο) έως 0,8 (Βούλα, κάτω από τη λεωφόρο Βουλιαγμένης), ενώ συντελεστή δόμησης 1 έχουν μόνο η Βάρκιζα και η περιοχή των Βλάχικων της Βάρης. Αντίστοιχα στον Αλιμο ένα μέρος του δήμου έχει συντελεστή 0,8 και το υπόλοιπο 1,4. Η ρύθμιση, ωστόσο, δεν θα αφορά περιοχές με υψηλούς συντελεστές δόμησης, όπως το μεγαλύτερο μέρος του Δήμου Αθηναίων: η Πλάκα (που ούτως ή άλλως εξαιρείται λόγω ειδικού προστατευτικού καθεστώτος έχει συντελεστή 0,7, ο επόμενος χαμηλότερος σε διάφορες περιοχές είναι 1,2 και ο μέγιστος (στην Ακαδημίας και στα πέριξ αυτής) είναι 5,4.
Στις περιοχές με συντελεστή δόμησης έως 0,8, το επιπλέον ύψος δεν θα μπορεί να είναι περισσότερο από 2 μέτρα, ενώ όπου ισχύει συντελεστής δόμησης μεγαλύτερος από 1,6, το ανώτατο επιπλέον ύψος θα είναι τα 3 μέτρα.
Eλεγχοι για ορθή εφαρμογή
Ειδικά για την περίπτωση των κτιρίων που εκμεταλλεύονται τα μπόνους για μειωμένη ενεργειακή κατανάλωση (άρθρο 25 του ΝΟΚ, δίνει δυνατότητα για αύξηση συντελεστή δόμησης από 5% έως 10%, ανάλογα με την ενεργειακή απόδοση του κτιρίου) το υπουργείο Περιβάλλοντος σκοπεύει να θεσμοθετήσει ελέγχους της μελέτης ενεργειακής απόδοσης μετά το τέλος της κατασκευής και σε κάποιες περιπτώσεις κατά τη διάρκεια ζωής του κτιρίου, ώστε να διαπιστώνεται αν η καλή ενεργειακή του απόδοση εξακολουθεί να ισχύει.
Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα πάντα με πληροφορίες, για κάθε άδεια δόμησης με έναρξη εργασιών μετά την 1η Μαρτίου, θα πραγματοποιείται έλεγχος ορθής εφαρμογής των μελετών από ιδιώτες ελεγκτές δόμησης. Ειδικά για τα κτίρια όπου η ελάχιστη κατανάλωση πρωτογενούς ενέργειας έχει συνδυαστεί με φυτεμένο δώμα (άρθρο 15 του ΝΟΚ), πέραν των παραπάνω ελέγχων και μετά τη σύνδεση του κτιρίου με τα δίκτυα, στο πλαίσιο της διαπίστωσης της συνεχούς εφαρμογής των προϋποθέσεων με τις οποίες εκδόθηκε η οικοδομική άδεια, διενεργείται επαναληπτικός έλεγχος ανά τρία έτη από διαφορετικούς κάθε φορά ελεγκτές δόμησης.
Μελέτη τεκμηρίωσης
Τέλος (κάτι που δεν θα περιλαμβάνεται στη νομοθετική ρύθμιση αλλά αναμένεται να ανακοινωθεί κατά τη συζήτηση του σχεδίου νόμου στη Βουλή), το υπουργείο Περιβάλλοντος θα εκπονήσει μελέτη τεκμηρίωσης με την οποία θα αξιολογηθεί η εφαρμογής της νέας μεταβατικής ρύθμισης αναφορικά με το κατά πόσον οδηγεί σε περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές.
Πηγές του υπουργείου εκτιμούν ότι με αυτές τις διορθωτικές κινήσεις θα μειωθούν περιπτώσεις προβληματικής χρήσης των ευνοϊκών διατάξεων του ΝΟΚ, οι οποίες δεν μπορούσαν να έχουν προβλεφθεί όταν θεσπίστηκε το 2012, υπό εντελώς διαφορετικές συνθήκες. Το υπουργείο εκτιμά ότι με αυτές τις «χειρουργικές κινήσεις» (όπως τις περιγράφει στέλεχος του υπουργείου) δεν θα περιοριστεί οριζόντια η εφαρμογή των μπόνους του ΝΟΚ, άρα δεν θα ανακοπεί η οικοδομική δραστηριότητα (την οποία το υπουργείο θεωρεί σημαντικό αναπτυξιακό πυλώνα) και θα εξομαλυνθούν οι διαμαρτυρίες από την τοπική αυτοδιοίκηση, καθώς θα περιοριστεί η επίδραση στις περιοχές με χαμηλή δόμηση.
Το χρονικό της διαμάχης για τους επιπλέον ορόφους
Το ζήτημα του ανώτατου ύψους που μπορεί να φτάσει ένα κτίριο χρησιμοποιώντας τις ευνοϊκές διατάξεις του οικοδομικού κανονισμού εμφανίστηκε για πρώτη φορά το 2019, με δύο αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για την περιοχή Μακρυγιάννη. Η μια περίπτωση αφορούσε ένα κτίριο ήδη χτισμένο (το ξενοδοχείο COCO-MAT, στο οποίο τελικά κηρύχθηκαν αυθαίρετοι οι δύο τελευταίο όροφοι και το δώμα και πρόκειται κάποια στιγμή να κατεδαφιστούν) και ένα κτίριο που επρόκειτο να χτιστεί (ξενοδοχείο στην οδό Μισαραλιώτου).
Για την κατασκευή του ξενοδοχείου της COCO-MAT είχε γίνει χρήση κάποιων ρυθμίσεων του νέου οικοδομικού κανονισμού, οι οποίες έδιναν μπόνους επιπλέον τετραγωνικών και επιπλέον ύψους αν το κτίριο πληρούσε κάποιες προϋποθέσεις βιοκλιματικού σχεδιασμού. Eτσι, το κτίριο έφθασε σε ύψος τα 33 μέτρα, όταν το ανώτατο ύψος για τα υπόλοιπα κτίρια στην περιοχή ήταν τα 21+3 μέτρα.
Το ΣτΕ ακύρωσε την οικοδομική άδεια στο μέρος που αφορά το επιπλέον ύψος του κτιρίου, προτάσσοντας ότι δεν είχε ληφθεί έγκριση από το υπουργείο Πολιτισμού, η οποία ήταν απαραίτητη λόγω εγγύτητας με την Ακρόπολη. Στην απόφαση, όμως, γίνεται σαφής αναφορά σε ένα διάταγμα του 1955 («Περί όρων δόμησης εν Αθήναις»), το οποίο χωρίζει την πόλη σε τομείς και ορίζει ειδικούς όρους δόμησης σε καθέναν από αυτούς. Σύμφωνα με το ΣτΕ, το διάταγμα βρίσκεται ακόμα σε ισχύ και συνεπώς θα έπρεπε να είχε ληφθεί υπόψη.
Το ζήτημα είναι ότι έως τότε η υπηρεσία δόμησης του Δήμου Αθηναίων είχε από ετών «σιωπηρά» εγκαταλείψει αυτό το διάταγμα, εκδίδοντας άδειες σύμφωνα με τον γενικό και αργότερα τον νέο οικοδομικό κανονισμό (ΓΟΚ και ΝΟΚ). Λίγους μήνες μετά, άρχισαν να κατατίθενται στα δικαστήρια οι πρώτες προσφυγές πολιτών απέναντι σε οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί κατά τον ΝΟΚ σε διάφορες περιοχές της Αθήνας.
Τον Οκτώβριο του 2022 παρενέβη στην υπόθεση το υπουργείο Περιβάλλοντος, έπειτα από αίτημα της Διεύθυνσης Περιβάλλοντος και Χωρικού Σχεδιασμού Δυτικής Ελλάδας. Το υπουργείο κλήθηκε να απαντήσει αν σε μια περιοχή στην οποία έχει καθοριστεί ανώτατος αριθμός ορόφων επιτρέπεται σε ένα νέο κτίριο να τους υπερβεί χρησιμοποιώντας τις επίμαχες ευνοϊκές ρυθμίσεις. Ο υφυπουργός Χωροταξίας Νίκος Ταγαράς με απόφασή του όρισε ότι αυτές οι διατάξεις μπορούν να εφαρμόζονται παντού, με την εξαίρεση παραδοσιακών οικισμών, παραδοσιακών τμημάτων πόλης, ιστορικών τόπων ή περιοχών με αποκλειστική χρήση κατοικίας. «Σε αντίθετη περίπτωση, θα αναιρούνταν ο σκοπός του περιβαλλοντικού κινήτρου του άρθρου», ανέφερε.
Τα δικαστήρια, όμως, είχαν άλλη άποψη. Το Διοικητικό Εφετείο Αθηνών εξέδωσε δύο αποφάσεις με τις οποίες ακύρωσε δύο οικοδομικές άδειες στους Αμπελοκήπους. Στο σκεπτικό της απόφασης, το δικαστήριο έκανε αναφορά στην απόφαση του ΣτΕ. Λίγες ημέρες μετά, ακολούθησε απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου Φιλοθέης – Ψυχικού, με την οποία επιχειρούσε να απαγορεύσει την έκδοση αδειών με τις επίμαχες ρυθμίσεις (που δίνουν επιπλέον ύψος) σε όλη την έκτασή του. Ο δήμος παρουσίασε μια ολοκληρωμένη προσέγγιση και προσέφυγε στο Συμβούλιο της Επικρατείας – όλα έδειχναν ότι θα πετύχαινε τον σκοπό του.
Τον Μάιο του 2023 έγινε και η πρώτη παρέμβαση της Κεντρικής Ενωσης Δήμων για το θέμα, ζητώντας αναστολή των πολεοδομικών κινήτρων του ΝΟΚ, με το ΥΠΕΝ να μην ανταποκρίνεται. Ανάλογη παρέμβαση (με ανάλογα αποτελέσματα) έκανε και πάλι τον Μάρτιο του 2024.
Την ίδια περίοδο προσέφυγε στο ΣτΕ ο Δήμος Αλίμου, διαπιστώνοντας τον πολλαπλασιασμό των αδειών που έκαναν χρήση των συνδυαστικών μπόνους και την αλλοίωση του «ορίζοντα» της πόλης. Ενα χρόνο αργότερα –και ενώ η υπόθεση άρχισε να «βράζει», με τους δήμους «3Β», Κηφισιάς, Παπάγου – Χολαργού και Αθηναίων, να έχουν προστεθεί σε όσους ζητούν την αναστολή των διατάξεων–, εκδόθηκαν οι πρώτες αποφάσεις του ΣτΕ για τον Aλιμο.
Οι δύο αποφάσεις δεν βρίσκονται σε απόλυτη αρμονία. Η πιο αυστηρή από τις δύο έκρινε αντισυνταγματικά, λόγω της πολεοδομικής τους επιβάρυνσης, όλα τα μπόνους του ΝΟΚ (ακόμη και τον «κρυφό συντελεστή», δηλαδή την εξαίρεση εξωστών, παταριών κ.λπ. από τους προσμετρούμενους χώρους). Σημείωσε δε ότι το θέμα αυτό έχει ήδη κριθεί από την υπόθεση των κτιρίων στου Μακρυγιάννη, καθώς το ΣτΕ έκρινε ότι ο υπολογισμός του μέγιστου ύψους των κτιρίων δεν εφαρμόζεται σε περιοχές όπου υπάρχουν ειδικά διατάγματα με συγκεκριμένους όρους δόμησης, προγενέστερους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (2012) και ότι τα διατάγματα αυτά δεν καταργήθηκαν ούτε με τον ισχύοντα ούτε με τον προηγούμενο (ΓΟΚ 1983) οικοδομικό κανονισμό. Ομως και οι δύο αποφάσεις του ΣτΕ παρέπεμψαν, λόγω σοβαρότητος, την υπόθεση στην Ολομέλεια.