REAL ESTATE

Ενοίκιο όσο περίπου ένας μέσος μισθός...

ΝΙΚΟΣ ΡΟΥΣΑΝΟΓΛΟΥ

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

Σε πλήρη αναντιστοιχία με τις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών, αλλά και τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς ακινήτων, βρίσκονται οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης σε πληθώρα περιοχών της Αττικής. Οι αυξήσεις που έχουν καταγραφεί κατά τη διάρκεια της τελευταίας διετίας κρίνονται υπερβολικές στην πλειονότητα των περιπτώσεων και έχουν οδηγήσει στον αποκλεισμό πολλών νέων νοικοκυριών από την εξασφάλιση ποιοτικών συνθηκών ζωής, μέσω της επιλογής κατοικιών μικρότερης επιφάνειας από την αναγκαία, ή της προτίμησης ακινήτων χαμηλότερων ποιοτικών προδιαγραφών.

Ενδεικτική είναι, για παράδειγμα, μια σύγκριση με τις μισθολογικές απολαβές των εργαζομένων στον ιδιωτικό τομέα. Κατά το 2018, σύμφωνα με τα στοιχεία του ΕΦΚΑ, οι μέσες μηνιαίες μεικτές αποδοχές διαμορφώθηκαν σε 921,53 ευρώ, καταγράφοντας πτώση της τάξεως του 0,3%. Την ίδια περίοδο, το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ ήδη φέτος εκτιμάται ότι η αγορά «τρέχει» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Μάλιστα, σύμφωνα με μεσιτικά γραφεία, στο κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-25% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινείται πέριξ του 10%-15%. Κατά κανόνα, ένα ποιοτικό διαμέρισμα 100 τ.μ. σε περιοχές των ανατολικών, βόρειων και νότιων προαστίων στοιχίζει σήμερα περίπου 650-850 ευρώ κατά μέσον όρο, δηλαδή σχεδόν όσο ένας μέσος μηνιαίος μισθός.

Η παραδοχή της μεγάλης ανόδου των ενοικίων, σε σχέση με τα πραγματικά δεδομένα της οικονομίας, γίνεται πλέον και από επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων, οι οποίοι αποδίδουν την εν λόγω εξέλιξη στη συσσώρευση πολλών ετών υποαπόδοσης των κατοικιών, που εξώθησαν πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, όταν όχι μόνο τα ενοίκια ήταν χαμηλότερα, αλλά επιπλέον τα ακίνητα είχαν υπερφορολογηθεί. Επιπλέον, πολλοί ιδιοκτήτες έχασαν πολλά ενοίκια, λόγω ασυνεπών μισθωτών και των πολλών μηνών που τα ακίνητά τους έμειναν κενά, ιδίως την περίοδο 2012-2015. «Η αγορά ακινήτων σε μεγάλο βαθμό είναι ψυχολογία. Σήμερα, ύστερα από πολλά χρόνια, η ψυχολογία είναι και πάλι θετική και αυτό οδηγεί ενδεχομένως και σε κάποιες υπερβολές», σημειώνει ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος της Ενωσης Μεσιτών Αθηνών-Αττικής.

Σύμφωνα με τον ίδιο, αυτήν την περίοδο, οι τιμές που καταγράφονται οφείλονται σε ποσοστό τουλάχιστον 70% στη θετική ψυχολογία των ιδιοκτητών και μόλις κατά 30% στις πραγματικές συνθήκες που επικρατούν στην οικονομία και στην αγορά ακινήτων. «Είναι μια γενικευμένη τάση ανόδου, που οφείλεται στην απότομη επιστροφή της κτηματαγοράς στην κανονικότητα, μετά από μια δεκαετία ύφεσης. Ωστόσο, αυτό δεν θα κρατήσει για πολύ. Εκτιμώ ότι οι τιμές θα επιστρέψουν σε πιο φυσιολογικό επίπεδο, αν και θα παραμείνουν υψηλότερες σε σχέση με πριν από 1-2 χρόνια», αναφέρει ο κ. Ποταμιάνος, περιγράφοντας τη νέα ισορροπία στην αγορά ακινήτων.

Παρ’ όλα αυτά, η νέα περίοδος αναμένεται να σηματοδοτήσει και μια δομική αλλαγή στην αγορά κατοικίας, όπου το κέντρο της Αθήνας θα εξακολουθήσει να καταγράφει πολύ υψηλές τιμές, ακόμα και σε σχέση με τα χρόνια πριν από την έλευση της οικονομικής κρίσης. Οπως σημειώνουν στελέχη της αγοράς, μεγάλα τμήματα του κέντρου θα είναι «απαγορευτικά» για τους εγχώριους ενοικιαστές/αγοραστές, λόγω της ζήτησης από το εξωτερικό, που θα διατηρεί τις τιμές σε υψηλό επίπεδο.

Μέτρα για τη συγκράτηση των αυξήσεων λαμβάνουν ευρωπαϊκές χώρες

Το ζήτημα των τιμών ενοικίασης θα συνεχίσει να πρωταγωνιστεί και τα επόμενα χρόνια στην αγορά ακινήτων, χωρίς μάλιστα να αποκλείεται να χρειαστεί ακόμη και νομοθετική παρέμβαση, όπως έχει συμβεί σε άλλες χώρες της Ευρώπης, για παράδειγμα η Γερμανία. Το γεγονός ότι μια ολόκληρη γενιά έχουν μετατραπεί σε ενοικιαστές από αγοραστές ακινήτων, σημαίνει ότι και τα επόμενα χρόνια η ζήτηση για ενοικιάσεις θα κινείται σε υψηλότερο επίπεδο, συγκριτικά με τα χρόνια που προηγήθηκαν της οικονομικής κρίσης.

Ως εκ τούτου, αν οι τιμές συνεχίσουν να κινούνται αυξητικά, είναι προφανές ότι μια μεγάλη μερίδα νοικοκυριών θα εξωθείται σε μη αποδεκτές συνθήκες στέγασης. Σε χώρες με παράδοση στις ενοικιάσεις, όπως η Γερμανία, έχει επιβληθεί ακόμη και πλαφόν στο ανώτατο ύψος επιτρεπόμενων ενοικίων ή στη μέγιστη επιτρεπόμενη ετήσια αναπροσαρμογή που μπορούν να προχωρούν οι ιδιοκτήτες, ακριβώς για να εξασφαλίζονται οι απαιτούμενες συνθήκες για την πρόσβαση όλων στην αγορά ακινήτων και να αποφεύγεται η «γκετοποίηση».

Στην περίπτωση του κέντρου της Αθήνας, πολλές περιοχές κρίνονται πλέον δυσπρόσιτες για μεγάλη μερίδα ενοικιαστών, ιδίως αν συνεκτιμηθούν οι συνθήκες διαβίωσης και η κατάσταση των ενοικιαζόμενων ακινήτων, καθώς ναι μεν έχουν ανακαινιστεί αρκετά, αλλά ο αριθμός των μη ανακαινισμένων παραμένει μεγάλος, χωρίς την αντίστοιχη έκπτωση στο ενοίκιο. Σύμφωνα με έρευνα του δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών ακινήτων Spitogatos, στο κέντρο το μέσο ζητούμενο ενοίκιο διαμορφώνεται πλέον στα 12,6 ευρώ/τ.μ., παρά το γεγονός μάλιστα ότι σε ορισμένες περιοχές το τελευταίο δωδεκάμηνο οι τιμές δεν αυξήθηκαν, καθώς διαπιστώθηκε ότι οι ενοικιαστές δεν μπορούσαν να ανταποκριθούν.

Το φαινόμενο αυτό είναι περισσότερο έντονο σε συνοικίες υψηλής ζήτησης για βραχυχρόνιες μισθώσεις, όπου τα τελευταία τρία χρόνια τα ενοίκια εκτινάχθηκαν ακόμη και κατά 100% και πλέον εντοπίζονται τάσεις διόρθωσης. Χαρακτηριστικότερο παράδειγμα αποτελεί το Κουκάκι, όπου η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης για ένα δυάρι διαμέρισμα ανέρχεται πλέον σε 525 ευρώ, ποσό ιδιαίτερα υψηλό μεν, πλην όμως μειωμένο κατά 10,5% σε σύγκριση με το 2018. Ακόμα κι έτσι βέβαια, η μέση τιμή των 11,45 ευρώ/τ.μ. παραμένει η υψηλότερη που έχει διαμορφωθεί στην περιοχή διαχρονικά. Πάντως, σε αρκετές περιπτώσεις το ζήτημα προκαλείται και από τους ξένους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, οι οποίοι λειτουργούν ως επενδυτές στην αγορά ακινήτων, επιδιώκοντας συγκεκριμένο ύψος απόδοσης των κεφαλαίων τους. Αυτό καθιστά απαγορευτική οποιαδήποτε απόπειρα διαπραγμάτευσης χαμηλότερου ενοικίου. Σύμφωνα με πληροφορίες, τα τελευταία χρόνια πολλές κινεζικές εταιρείες, αλλά και μεμονωμένοι επενδυτές, προχώρησαν σε μαζικές αγορές διαμερισμάτων στο κέντρο της Αθήνας. Σήμερα, το συγκεκριμένο απόθεμα διαμερισμάτων διατίθεται στην αγορά είτε μέσω Airbnb είτε μέσω συμβατικής μίσθωσης.

«Οδηγός» για την Αθήνα οι παρεμβάσεις που δρομολογεί η Λισσαβώνα

«Πληθωρισμό» τιμών στην αγορά ακινήτων καταγράφουν όμως και άλλες ευρωπαϊκές μεγαλουπόλεις, με ένα από τα χαρακτηριστικότερα παραδείγματα να εντοπίζεται στη Λισσαβώνα της Πορτογαλίας. Οπως και στην περίπτωση της Αθήνας, το πρόγραμμα χορήγησης αδειών παραμονής σε πολίτες εκτός Ε.Ε. και η διάδοση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν μεν τονώσει την τοπική αγορά ακινήτων, αλλά έχουν αυξήσει σημαντικά τις αξίες τόσο των τιμών πώλησης όσο και των ενοικίων, δυσκολεύοντας τη στέγαση για αρκετούς Πορτογάλους. Από το 2012 μέχρι σήμερα, στην Πορτογαλία έχουν εισρεύσει 4,3 δισ. ευρώ για την απόκτηση ακινήτων, ωθώντας τις τιμές προς τα πάνω, καθώς έχουν εκδοθεί πάνω από 9.000 άδειες, παρά το γεγονός μάλιστα ότι το ελάχιστο ύψος της επένδυσης ανέρχεται σε 500.000 ευρώ.

Μόνο κατά τη διάρκεια του φετινού πρώτου τριμήνου, οι αξίες αυξήθηκαν κατά 9,2% σε ετήσια βάση, που ήταν ο υψηλότερος ρυθμός ανόδου στην Ευρωζώνη. Αντίστοιχα, το 2017 οι τιμές πώλησης κατοικιών στη Λισσαβώνα αυξήθηκαν κατά 18%, τη στιγμή που το μέσο ετήσιο εισόδημα δεν ξεπερνά τις 20.000 ευρώ. Στην περίπτωση της Λισσαβώνας, το πρόγραμμα της χορήγησης αδειών παραμονής συνέπεσε και με την απελευθέρωση της αγοράς των ενοικίων, που μέχρι τότε είχε όρια στο ύψος των τιμών και των αυξήσεων που μπορούσαν να επιβάλουν οι ιδιοκτήτες. Στόχος ήταν να τονωθεί η οικονομία και να προσελκυστούν τα απαιτούμενα κεφάλαια για την ανακατασκευή, μέρους έστω, του αποθέματος των 12.000 κτιρίων που βρίσκονταν σε κατάσταση εγκατάλειψης.

Σήμερα, εκατοντάδες από τα κτίρια αυτά έχουν ανακατασκευαστεί και έχουν μετατραπεί σε ξενοδοχεία ή σε κτίρια διαμερισμάτων που εκμισθώνονται μέσω Airbnb, διαδικασία που παρατηρείται και στην Αθήνα τα τελευταία χρόνια. Η αναβάθμιση ολόκληρων συνοικιών και η οικονομική ανάπτυξη αποδεικνύουν ότι ορθώς η Πορτογαλία υιοθέτησε τα κίνητρα αυτά. Από την άλλη πλευρά, όμως, και σε αντίθεση με τα καθ’ ημάς, στην περίπτωση της Λισσαβώνας, η κατάσταση έχει προσλάβει πλέον υπερβολικές διαστάσεις, καθώς, όπως κατέδειξε πρόσφατη έρευνα της Moody’s, είναι η πιο επιβαρυμένη πόλη της Ευρώπης από πλευράς διείσδυσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς αναλογούν 30 Airbnb διαμερίσματα για κάθε 1.000 μόνιμους κατοίκους.

Ως εκ τούτου, η προσφορά ακινήτων προς ενοικίαση για τους ίδιους του 500.000 Πορτογάλους κατοίκους της πόλης έχει περιοριστεί σημαντικά, δεδομένου ότι πλέον τη Λισσαβώνα επισκέπτονται πάνω από 4,5 εκατ. τουρίστες ετησίως, με αποτέλεσμα οι τιμές ενοικίασης να έχουν εκτιναχθεί, λόγω της υψηλής ζήτησης. Το κοινωνικό κόστος της ανάπτυξης στη Λισσαβώνα εντοπίζεται στον εκτοπισμό αρκετών μόνιμων κατοίκων σε άλλα, πιο περιφερειακά σημεία της πόλης, λόγω του υψηλού κόστους των ακινήτων και των μαζικών εξώσεων που έχουν γίνει.

Στο πλαίσιο αυτό και προκειμένου να περιορίσει τις κοινωνικές συνέπειες, η κυβέρνηση της χώρας ψήφισε νέο νομοσχέδιο τον Ιούλιο, το οποίο στον πυρήνα του διαθέτει τη διασφάλιση επαρκούς στέγασης για όλους τους πολίτες της χώρας, μέσω σειράς πρωτοβουλιών, από την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών από το ίδιο το δημόσιο, μέχρι την επιβολή περιορισμών στις εξώσεις, ένα φαινόμενο που δυστυχώς κλιμακώθηκε σημαντικά κατά την διάρκεια των προηγούμενων ετών. Στην περίπτωση της Ελλάδας, σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, είναι πιθανό να απαιτηθούν παρόμοιες παρεμβάσεις, όπως για παράδειγμα η ανασύσταση ενός φορέα κοινωνικής στέγασης, που απουσιάζει μετά την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας.

Οι πρόσφυγες

Εκτός από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που έχουν αφαιρέσει περίπου 15.000 ακίνητα από την Αττική, μεσιτικά γραφεία σημειώνουν ότι, ιδίως στο κέντρο της Αθήνας, η προσφορά ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων έχει περιοριστεί και λόγω των προγραμμάτων στέγασης προσφύγων που «τρέχουν» αρκετές ΜΚΟ. Σε περιοχές όπως τα Κάτω Πατήσια και η Κυψέλη έχουν μισθωθεί ολόκληρες πολυκατοικίες.

Μπούμερανγκ

Το ζητούμενο για τους ιδιοκτήτες είναι να αποφεύγονται καταχρηστικές πρακτικές, ιδίως όσον αφορά την αύξηση των ενοικίων, καθώς στο παρελθόν η τάση αυτή έπληξε τελικά το εισόδημά τους, λόγω της αδυναμίας των ενοικιαστών να ανταποκριθούν, οδηγώντας σε πολύμηνες καθυστερήσεις πληρωμών ή σε αρκετή αναμονή έως ότου βρεθεί ενοικιαστής πρόθυμος να καταβάλει το ζητούμενο αντίτιμο.

Εξισορρόπηση

Αυτό που αναμένουν πλέον οι φορείς του κλάδου είναι η εξισορρόπηση της αγοράς μετά τη μεγάλη απήχηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb. Η μείωση των τιμών στην εν λόγω αγορά θα σημάνει την επιστροφή όλο και περισσότερων ακινήτων ιδιωτών στις συμβατικές μισθώσεις, καθώς το εισόδημα είναι υψηλότερο και δεν απαιτείται τόσος χρόνος ενασχόλησης.

Έντυπη

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ