Στην υπηρεσία της υγιούς επιχειρηματικότητας και των βιώσιμων επιχειρήσεων θα πρέπει να κατευθυνθεί η ρευστότητα που διοχετεύεται στην οικονομία και η οποία μπορεί να λειτουργήσει ως ευκαιρία εξυγίανσης μέσω της στήριξης όσων επιχειρήσεων μπορούν να δώσουν απασχόληση και αναπτυξιακή δυναμική την επόμενη μέρα. Αυτό επισημαίνει στη συνέντευξή του στην «Κ» ο εκτελεστικός πρόεδρος της doValue Greece κ. Θεόδωρος Καλαντώνης, υπογραμμίζοντας ότι «σε αυτή την προσπάθεια δεν υπάρχει η πολυτέλεια να ρίξουμε τους πολύτιμους πόρους που έχουμε στη διάθεσή μας στη μαύρη τρύπα των μη βιώσιμων επιχειρήσεων». Ο επικεφαλής της κορυφαίας εταιρείας διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων δανείων, εκτιμά ότι η οικονομική κρίση θα αφήσει πίσω της μια νέα γενιά προβληματικών δανείων της τάξης των 7-10 δισ. ευρώ και εξηγεί ότι η αποτελεσματική διαχείρισή τους από τις τράπεζες και τους servicers θα πρέπει να είναι ταχεία, ώστε τα δάνεια αυτά να μη λιμνάσουν και να μην παγιωθεί ένα μόνιμο βάρος στην οικονομία, μέσω επιχειρήσεων που αντλούν πόρους χωρίς προοπτικές.
– Η doValue αποτελεί έναν από τους μεγαλύτερους διαχειριστές μη εξυπηρετούμενων δανείων στην Ευρώπη. Ποιος είναι ο σχεδιασμός για την Ελλάδα μετά την απόκτηση της FPS;
– Η doValue είναι η κορυφαία εταιρεία διαχείρισης δανείων και ακινήτων στη Νότια Ευρώπη. Αποφάσισε να προχωρήσει στην υλοποίηση της συμφωνίας για την απόκτηση της FPS μέσα στην πανδημία, για να γίνει υπ’ αριθμόν 1 και στη Νοτιοανατολική Ευρώπη. Πέρα από τον προφανή στόχο της ηγετικής θέσης στην αγορά, όμως, ο σχεδιασμός μας έχει μεγαλύτερες φιλοδοξίες. Εχουμε αναλύσει την αγορά, στην Ελλάδα και στην Ευρώπη, και διαπιστώνουμε ότι οι υπάρχουσες εταιρείες διαχείρισης δανείων και ακινήτων έχουν όλες ετεροβαρή ενασχόληση με τις συνιστώσες του αντικειμένου μας. Ο όμιλος της doValue συνθέτει την εμπειρία της μητρικής εταιρείας στην Ιταλία, τη μεγαλύτερη αγορά προβληματικών δανείων, με την τεχνογνωσία της Altamira, της θυγατρικής στην Ισπανία που είναι η μεγαλύτερη αγορά ακινήτων από δανειακά χαρτοφυλάκια. Από την άλλη πλευρά, οι εταιρείες του κλάδου ασχολούνται με επιτυχία η καθεμία σε κάποια είδη χαρτοφυλακίων, είτε αυτά είναι στεγαστικά είτε καταναλωτικά ή επιχειρηματικά, μικρομεσαίων επιχειρήσεων κ.ο.κ. αλλά δεν υπάρχει οργανισμός που να παρέχει κορυφαία εξειδίκευση και εμπειρία σε όλες τις κατηγορίες. Ως ο μεγαλύτερος, από την πρώτη μέρα λειτουργίας της, servicer στην Ελλάδα, η doValue Greece έχει ένα πλήρες σχέδιο ανάπτυξης που ήδη υλοποιεί ώστε να αποτελέσει σημείο αναφοράς για τον κλάδο – και όχι μόνο στη χώρα μας.
– Ποια είναι η εκτίμησή σας για το ύψος των κόκκινων δανείων που θα δημιουργήσει η νέα οικονομική κρίση και ποιος είναι ο ρόλος των εταιρειών διαχείρισης στη διαχείρισή τους;
– Κάθε εκτίμηση είναι παρακινδυνευμένη. Αλλες συνθήκες θα διαμορφωθούν εάν σύντομα βρεθεί πρόληψη ή θεραπεία, άλλες εάν έχουμε ένα δεύτερο ανεξέλεγκτο κύμα του ιού. Δεν θέλω όμως να υπεκφύγω. Η ύφεση φέτος θα είναι βαθιά. Οι προβλέψεις που έχουν διατυπωθεί για αύξηση λόγω πανδημίας των μη εξυπηρετούμενων δανείων κατά 10%-15%, δηλαδή 7-10 δισ. ανταποκρίνονται στα δεδομένα που έχουμε σήμερα υπόψη μας. Θα μπορούμε να κάνουμε μια πολύ ακριβέστερη πρόβλεψη γύρω στα τέλη του έτους. Σε κάθε περίπτωση, όμως, μιλάμε για μια τάξη μεγέθους που είναι υποπολλαπλάσια του ήδη υπάρχοντος αποθέματος των 62 δισ. κόκκινων δανείων. Η πρόβλεψή μου είναι ότι θα δημιουργηθεί ένας νέος όγκος αθετήσεων δανειακών υποχρεώσεων, όχι όμως σε ύψος που να είναι μη διαχειρίσιμο από το τραπεζικό σύστημα. Θα έχουμε λόγω του κορωνοϊού μια συγκυριακή υποτροπή, αλλά όχι ένα συστημικό πρόβλημα στα κόκκινα χαρτοφυλάκια. Το κρίσιμο ζήτημα είναι αυτά τα νέα κόκκινα δάνεια να μην αφεθούν να λιμνάσουν. Ξέρουμε πια πως η χρονική μετάθεση ούτε λύση δίνει ούτε βελτιώνει τις προοπτικές, ενώ παγιώνει και ένα βάρος στην οικονομία δημιουργώντας επιχειρήσεις που αντλούν πόρους χωρίς προοπτικές. Δεν πρέπει λοιπόν τα νέα προβληματικά δάνεια, όσα κι αν είναι, να γίνουν και πάλι άχθος για τις τράπεζες. Και ταυτόχρονα να μην πάει πίσω η αντιμετώπιση του πραγματικά μεγάλου βάρους, που είναι τα ήδη προβληματικά χαρτοφυλάκια. Και στις δύο όψεις του ζητήματος, η παρουσία εξειδικευμένων servicers και η μεταφορά δανείων εκτός τραπεζικών ισολογισμών έχει καταλυτικά θετική επίδραση.
– Υπάρχει ο κίνδυνος με τους όρους που δίνονται οι χρηματοδοτήσεις να διογκωθούν τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια;
– Η παροχή άμεσης και άφθονης ρευστότητας στην οικονομία ήταν απολύτως επιβεβλημένη. Μιλάμε για μια κρίση που δεν είναι συγκρίσιμη με καμία άλλη. Τα ποσά που διοχετεύονται στην αγορά είναι ικανά να αποτελέσουν όχι μόνο σωσίβιο για το παρόν αλλά και εφαλτήριο για το μέλλον. Για την Ελλάδα είναι και μια μεγάλη ευκαιρία εξυγίανσης της οικονομίας μέσα από τη στήριξη όσων μπορούν να δώσουν απασχόληση και αναπτυξιακή δυναμική την επόμενη μέρα. Θα ήταν πολύ κρίμα πόροι που μπορούν να αλλάξουν τη χώρα, αναδεικνύοντας την υγιή επιχειρηματικότητα, να καταλήξουν σε εταιρείες μη βιώσιμες.
Αναρωτιέμαι πώς πιστεύει κανείς ότι θα τα καταφέρουν στο μέλλον επιχειρήσεις που δεν ήταν βιώσιμες πριν από την πανδημία. Οι μη βιώσιμες επιχειρήσεις, που απορροφούν κεφάλαια και τα αδρανοποιούν, κρατούν τη παραγωγική βάση της χώρας σε τέλμα. Η διατήρησή τους σε τεχνητή βιωσιμότητα, χωρίς προοπτικές, θα στερήσει κεφάλαια από τους πρωταγωνιστές της ανάκαμψης. Η επόμενη μέρα της κρίσης που ζούμε θα καθορίσει εάν η Ελλάδα θα κάνει το άλμα που όλοι θέλουμε. Σε αυτή την προσπάθεια δεν έχει την πολυτέλεια να ρίχνει πολύτιμους πόρους στη «μαύρη τρύπα» των μη βιώσιμων επιχειρήσεων.
– Η κυβέρνηση επεξεργάζεται ένα νέο θεσμικό πλαίσιο για την προστασία της πρώτης κατοικίας. Ποια πιστεύετε ότι πρέπει να είναι τα χαρακτηριστικά του ώστε να διαφυλαχθεί η κουλτούρα πληρωμών;
– Η πρόθεση της κυβέρνησης να παρέχει προστασία σε εκείνους που την έχουν πράγματι ανάγκη είναι σωστή. Ολοι θέλουμε ένα ξεκάθαρο και λειτουργικό θεσμικό πλαίσιο. Ο δημόσιος έλεγχος είναι εγγύηση διαφάνειας, αλλά και καλής συνεργασίας με τους ειλικρινείς δανειολήπτες, όπως και εντοπισμού των μη συνεργάσιμων. Δημόσιος έλεγχος δεν σημαίνει αναγκαστικά δημόσιος φορέας.
Το κράτος έχει πολλούς τρόπους να παρέμβει σε όλες τις φάσεις του προβλήματος. Η επιδότηση των στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας με το πρόγραμμα «γέφυρα», που αναμένεται μέσα στον μήνα, είναι μια καίρια παρέμβαση ώστε να μην καταλήξουν ξανά προβληματικά. Ειδικότερα για την πρώτη κατοικία, η διασφάλιση των στεγαστικών αναγκών μπορεί να διαχωριστεί από το ιδιοκτησιακό καθεστώς, για να μην υπάρξει κοινωνικό πρόβλημα, ούτε όμως επιβράβευση της αθέτησης υποχρεώσεων. Το κράτος, με όποιο τρόπο ή φορέα επιλέξει, μπορεί και πρέπει να θέσει τους κανόνες και να εποπτεύει, με τον πιο αυστηρό τρόπο, την τήρησή τους. Οι servicers έχουν κάθε κίνητρο να εφαρμόσουν στο έπακρο αυτούς τους κανόνες.
Χρήσιμο εργαλείο η bad bank
– Θεωρείτε σκόπιμη τη δημιουργία μιας bad bank;
– Οι ελληνικές τράπεζες έχουν στη διάθεσή τους για την αντιμετώπιση των κόκκινων δανείων το σχέδιο «Ηρακλής», που καταρτίστηκε στα πρότυπα του ιταλικού GACS. Η ΤτΕ ετοιμάζει παράλληλα ένα σχέδιο για την ίδρυση bad bank και δεν καινοτομώ λέγοντας ότι το πρόβλημα είναι τόσο μεγάλο, ώστε όσο περισσότερα εργαλεία έχουμε για την αντιμετώπισή του, τόσο το καλύτερο. Εφόσον δημιουργηθεί bad bank, είναι εύλογο ότι θα αξιοποιηθεί η διεθνής εμπειρία – κυρίως από την ιρλανδική ΝΑΜΑ και την ισπανική SAREB. Και η εμπειρία αυτή δείχνει πως μια bad bank κατοχυρώνει την αποτελεσματικότητα και τη διαφάνεια όταν λειτουργεί με ιδιωτικοοικονομικά κριτήρια και με ισχυρούς κανόνες εταιρικής διακυβέρνησης. Η ύπαρξη οργανωμένου κλάδου servicers στην Ελλάδα δημιουργεί ένα αναγκαίο υπόβαθρο, στη περίπτωση που οι Αρχές τελικά προχωρήσουν, εγχώρια ή πανευρωπαϊκά, σε αυτή την επιλογή.
Η πανδημία φρέναρε απότομα την αποκατάσταση των αξιών. Η δημιουργία νέων κόκκινων δανείων μπορεί να φέρει μία ακόμη υποτροπή με μεγάλο αντίκτυπο. Ας μην ξεχνάμε ότι τα ακίνητα αφενός επηρεάζουν σημαντικά το τραπεζικό σύστημα και αφετέρου ήταν βασική τοποθέτηση του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών, όλων των τάξεων (Φωτ. ΑΠΕ).
Στόχος μας, η παροχή ευέλικτων λύσεων στα μέτρα του δανειολήπτη
– Μέσω των σχεδιαζόμενων τιτλοποιήσεων οι τράπεζες πρόκειται να μεταβιβάσουν σημαντικό τμήμα των κόκκινων στεγαστικών δανείων σε funds, τη διαχείριση των οποίων θα αναλάβουν οι servicers. Ποια εργαλεία θα εφαρμόσουν για την αποτελεσματική διαχείριση αυτού του ευαίσθητου τμήματος οφειλών;
– Επιτρέψτε μου να το πω με ένα παράδειγμα. Τα εργαλεία είναι τα ίδια για όλους – τράπεζες και servicers. Με τα ίδια εργαλεία δουλεύουν όλοι οι αρχιτέκτονες αλλά το αποτέλεσμα είναι πολύ διαφορετικό. Οι servicers φέρνουν μια νέα φιλοσοφία στη διαχείριση των κόκκινων δανείων επειδή είναι φύσει διαφορετικοί οργανισμοί από τις τράπεζες. Θέλω να υπογραμμίσω ότι οι servicers δεν είναι ιδιοκτήτες των χαρτοφυλακίων που εξυπηρετούν. H βασική στρατηγική καθορίζεται από τους αγοραστές, τα επενδυτικά funds, που ενδιαφέρονται κυρίως για σταθερές χρηματορροές. Ταυτόχρονα, καθώς οι servicers δεν έχουν δώσει τα δάνεια, οι επιλογές τους δεν επηρεάζουν την κουλτούρα πληρωμών: δεν είναι δηλαδή ο δανειολήπτης που βλέπει τον διπλανό του να μην πληρώνει την τράπεζα από την οποία και οι δύο πήραν δάνειο. Με τον συνδυασμό servicer και επενδυτή, με την εγγύηση διαφάνειας που παρέχει η εποπτεία της Τράπεζας της Ελλάδος, μπορούν να προσφερθούν πολύ πιο ευέλικτες λύσεις από την πρώτη στιγμή, με κριτήριο τη δυνατότητα του δανειολήπτη να ανταποκρίνεται στη συμφωνία αποπληρωμής ενός δανείου σε βάθος χρόνου. Ενα μείζον πρόβλημα των τραπεζών σήμερα είναι η υποτροπή δανείων που έχουν ρυθμιστεί. Σε αυτό το σκέλος, η συνεργασία funds – servicers μπορεί να είναι και πιο αποτελεσματική και πολύ πιο ευνοϊκή για τον δανειολήπτη.
– Η ένταξη των τιτλοποιήσεων στον μηχανισμό των κρατικών εγγυήσεων «Ηρακλής» προβλέπει συγκεκριμένο ύψος ανακτήσεων και στενή παρακολούθηση των business plans. Θεωρείτε ότι είναι ρεαλιστικοί οι στόχοι που τίθενται με δεδομένη την ύφεση στην οικονομία λόγω της πανδημίας;
– Πρώτα από όλα είναι σωστό να προβλέπονται συγκεκριμένοι στόχοι αναφοράς, αφού υπάρχει δημόσια συμμετοχή. Ολοι ξέρουμε πόσο μεγάλη και πέρα από κάθε πρόβλεψη ή προηγούμενο είναι η διαταραχή στην οικονομία. Ολα τα οικονομικά δεδομένα αναθεωρούνται με βάση τις νέες παγκόσμιες συνθήκες. Μια προσαρμογή είναι εύλογη, αλλά δεν αφορά ούτε μόνον την Ελλάδα, ούτε μόνον το συγκεκριμένο πεδίο. Αφορά όλη την Ευρώπη και το σύνολο των στοιχείων και δεδομένων της οικονομίας, και είναι βέβαιο ότι με αυτό το πρίσμα θα το δουν και οι ελληνικές και οι ευρωπαϊκές αρμόδιες αρχές.
– Εκτός από τα κόκκινα δάνεια οι servicers αναλαμβάνουν και τη διαχείριση των ακινήτων που συνδέονται με αυτά τα δάνεια. Ποια είναι η τεχνογνωσία που εισάγει η doValue στον τομέα της διαχείρισης ακινήτων και ποιες είναι οι εκτιμήσεις για την αγορά του real estate βάσει των νέων δεδομένων που δημιουργεί η ύφεση;
– Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα υπέστη μια καθίζηση χωρίς προηγούμενο τα χρόνια της κρίσης. Η σωρευτική μείωση των τιμών ήταν της τάξης του 42% και, παρά την άνοδο την τελευταία διετία, τα ακίνητα έχουν χάσει πάνω από το ένα τρίτο της αξίας τους σε σχέση με το 2007. Η πανδημία φρέναρε απότομα την αποκατάσταση των αξιών. Η δημιουργία νέων κόκκινων δανείων μπορεί να φέρει μια ακόμη υποτροπή με μεγάλο αντίκτυπο. Ας μην ξεχνάμε ότι τα ακίνητα αφενός επηρεάζουν σημαντικά το τραπεζικό σύστημα και αφετέρου ήταν βασική τοποθέτηση του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών, όλων των τάξεων.
Η υπεύθυνη διαχείριση, επομένως, αποτελεί βασικό μοχλό για να προλάβουμε άλλη μια μόνιμη καταστροφή αξίας. Υπεύθυνη διαχείριση σημαίνει στρατηγικές προσαρμοσμένες στις ιδιαιτερότητες κάθε ακινήτου. Προφανώς αυτό προϋποθέτει διευθέτηση νομικών και τεχνικών ζητημάτων αλλά δεν περιορίζεται σε αυτό. Οι servicers δεν θα οδηγούν υποχρεωτικά κάθε ακίνητο στην αγορά. Μπορούν ασφαλώς να το μεταπωλούν, όπως μπορούν και να το ενοικιάζουν. Και κάτι ακόμη, που δεν έχει επισημανθεί επαρκώς. Μπορούν επίσης να εισφέρουν ή/και να κινητοποιούν κεφάλαια για οικιστική ανάπτυξη των ακινήτων, συμβάλλοντας άμεσα στην ανάπτυξη και την απασχόληση.
Η θυγατρική του ομίλου Altamira είναι η κορυφαία εταιρεία στην Ευρώπη. Θα μας βοηθήσει αμέσως και ουσιαστικά με τεχνογνωσία, με μια πρωτοποριακή πλατφόρμα, τόσο εσωτερικά όσο και διαδικτυακά προς τους αγοραστές αλλά και διασυνδέοντας μεσιτικά και τραπεζικά δίκτυα. Διασφαλίζουμε έτσι τη διαφάνεια, ταυτόχρονα με την αποτελεσματικότητα. Πιστεύω ότι από το 2021, καλώς εχόντων των πραγμάτων, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα θα είναι η πρώτη στην οποία θα αποτυπωθεί η επάνοδος της χώρας στην ανάπτυξη. Ετσι θα έχουμε προετοιμάσει και το έδαφος ώστε να γίνει πράξη το μεγάλο ενδιαφέρον που ακόμη σήμερα, παρά την πανδημία, υπάρχει από ξένους επενδυτές για τοποθετήσεις σε ελληνικά ακίνητα. Καλύτεροι servicers σημαίνει ανάδειξη αξίας, καλύτερης ποιότητας επενδυτές και υψηλότερες αποτιμήσεις.