Μονόδρομο αποτελεί για τους θεσμικούς επενδυτές, όπως εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (AEEAΠ) και επενδυτικά κεφάλαια, η απόκτηση ακινήτων με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά, χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα και εκπομπές ρύπων. Με βάση τις τάσεις που διαμορφώνονται στην αγορά, τα ακίνητα αυτά αποκτούν πολύ σημαντικό προβάδισμα έναντι των συμβατικών κτιρίων, τόσο ως προς την αξία και τα έσοδα που παράγουν όσο και ως προς την εμπορευσιμότητά τους. Ουσιαστικά ανατέλλει μια νέα εποχή στην αγορά ακινήτων, κατά την οποία θα αλλάξει εκ βάθρων η επενδυτική φιλοσοφία που τη διέπει.
Η αλλαγή αυτή υπαγορεύεται από την ανάγκη συμβολής στη διεθνή προσπάθεια που καταβάλλεται για τη μείωση των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής, αλλά και από τα πολύ σημαντικά πλεονεκτήματα και οικονομικά κίνητρα. Οπως αναφέρει σχετική ανάλυση της Arbitrage Real Estate, τα ενοίκια που καταβάλλονται για τα ακίνητα που προσφέρουν χαμηλές εκπομπές ρύπων είναι 10% υψηλότερα, ενώ βρίσκονται και μισθωτές πολύ ευκολότερα.
Ειδικότερα, ένα πράσινο κτίριο γραφείων μισθώνεται αντί μέσου ποσού 23 ευρώ/τ.μ., εφόσον η σύμβαση αφορά αποκλειστικά την επιφάνεια ανωδομής (όχι δηλαδή και βοηθητικούς χώρους ή γκαράζ), τη στιγμή που ένα συμβατικό, πλην όμως σύγχρονο κτίριο γραφείων, μισθώνεται αντί 19 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο, ενώ ένα παλαιότερο ακίνητο αντί μόλις 16 ευρώ/τ.μ.
Η διαφορά δηλαδή μπορεί να φτάσει ακόμα και το 43% σε σχέση με ένα παλιό κτίριο. Αντίστοιχα, σε ό,τι αφορά την αξία των ακινήτων αυτών, η Arbitrage σημειώνει ότι για κάθε ευρώ που εξοικονομείται από τη μειωμένη ενεργειακή κατανάλωση, αυξάνεται αντίστοιχα και η εύλογη αξία του κτιρίου.
Ανάλογο όφελος προκύπτει και από την ευκολία μίσθωσης, καθώς σχεδόν το σύνολο των μεγάλων εταιρειών, πολυεθνικών και μη, απαιτούν πράσινα πιστοποιημένα κτίρια γραφείων, που πληρούν με αποδοτικό τρόπο προδιαγραφές υγείας και ευεξίας. Αυτό μεταφράζεται σε ορόφους με φυσικό αερισμό, επαρκή φωτισμό και πολυ-λειτουργικά κτιριακά συστήματα εξαερισμού (παθητικά και ενεργητικά). Αναζητούν επίσης δυναμικούς και ευέλικτους χώρους οι οποίοι προάγουν τη συνεργασία και την αλληλεπίδραση. Επίσης, εστιάζουν στην ευρυχωρία και σε χώρους ψυχαγωγίας καθώς και –όπου αυτό είναι εφικτό– υπαίθριους χώρους συναντήσεων.
Τα ενοίκια που καταβάλλονται για τα ακίνητα που προσφέρουν χαμηλές εκπομπές ρύπων είναι 10% υψηλότερα.
Οι νέες ανάγκες
Οι επενδυτές προσαρμόζουν το χαρτοφυλάκιό τους, ώστε να ανταποκρίνεται στις νέες ανάγκες που διαμορφώνονται στην αγορά. Στην περίπτωση της ελληνικής αγοράς, η οποία παρουσιάζει μεγάλη έλλειψη σύγχρονων πράσινων κτιρίων, λόγω της έλλειψης επενδύσεων την προηγούμενη δεκαετία, οι επενδυτικές εταιρείες ακινήτων αποτελούν σήμερα την «ατμομηχανή» των νέων αναπτύξεων ακινήτων, που να πληρούν τις νέες προδιαγραφές και απαιτήσεις.
Η Prodea Investments, η μεγαλύτερη εταιρεία ακινήτων της χώρας, με ενεργητικό 2,4 δισ. ευρώ, διαθέτει σήμερα πράσινα πιστοποιημένα ακίνητα αξίας 300 εκατ. ευρώ. Το σχετικό μέγεθος θα αυξηθεί σε 350 εκατ. ευρώ μέχρι το τέλος του έτους, ενώ, όπως αναφέρει στην «Κ» ο Αρις Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας, «κατά τη διάρκεια των επόμενων 12-18 μηνών θα ξεπεράσουμε τα 550 εκατ. ευρώ πιστοποιημένων πράσινων ακινήτων. Πρόκειται για μια λύση που είναι οικονομικά προσοδοφόρο, αυξάνει τη δυνατότητα μίσθωσης των ακινήτων και ταυτόχρονα προσφέρει και υψηλότερη απόδοση». Το 52% των παραπάνω επενδύσεων θα χρηματοδοτηθεί από το πράσινο ομόλογο ύψους 300 εκατ. ευρώ, που εξέδωσε η Prodea τον προηγούμενο Ιούλιο.
Η Prodea έχει προχωρήσει σε μια σειρά συνεργασιών με την Dimand Real Estate, βάσει των οποίων συνεπενδύει στο στάδιο της ανάπτυξης νέων, πράσινων ακινήτων. Ενα τέτοιο παράδειγμα αφορά την ανακατασκευή του Σαρόγλειου Μεγάρου, στην οδό Σταδίου στην Ομόνοια. Το κτίριο θα επαναλειτουργήσει στις αρχές του 2022, φιλοξενώντας το πρώτο πιστοποιημένο πράσινο ξενοδοχείο στην Ελλάδα.
Επίσης, θα αποτελέσει και το πρώτο ξενοδοχείο της αλυσίδας Moxy του ομίλου Marriott στην αγορά της Αθήνας. Οι δύο εταιρείες, σε συνεργασία και με την EBRD έχουν αναλάβει την ανακατασκευή του Πύργου του Πειραιά, ενώ έχουν συνάψει συμφωνία και για την απόκτηση από την Prodea δύο νέων σύγχρονων και πράσινων κτιρίων γραφείων που αναπτύσσει η Dimand στο Μαρούσι (πλησίον του «δαχτυλιδιού» της Αττικής Οδού) και τη Θεσσαλονίκη.
Η Prodea προχωράει και σε αυτόνομες αναπτύξεις, όπως το βιοκλιματικό κτίριο γραφείων eLement στη Φραγκοκκλησιά, το οποίο θα εκμισθωθεί στην Google και την Elpedison. Το συγκεκριμένο κτίριο θα είναι έτοιμο να λειτουργήσει στις αρχές του 2022. Αντίστοιχα, το 2022 αναμένεται να ξεκινήσει και η ανακατασκευή κτιρίου, επιφανείας 5.466 τ.μ., που έχει αποκτήσει η Prodea στη Λ. Συγγρού 44, κοντά στους Στύλους του Ολυμπίου Διός. «Θα αφήσουμε μόνο τον σκελετό και θα το μετατρέψουμε σε πράσινο κτίριο γραφείων με την επωνυμία The Wave», αναφέρει ο κ. Καρυτινός.
Πάντως, σύμφωνα με τη διοίκηση της Prodea δεν αρκεί μόνο η προσθήκη τεχνολογιών αυτοματισμού και συστημάτων εξοικονόμησης ενέργειας για να επιτευχθούν οι στόχοι για την κλιματική αλλαγή. Απαιτείται σημαντική πρόοδος σε όλο το στάδιο της κατασκευής κτιρίων και υλικών, καθώς η παραγωγή π.χ. τσιμέντου παραμένει μεταξύ των πιο ενεργοβόρων και ρυπογόνων τμημάτων της κατασκευαστικής αλυσίδας.
Μόλις 76 κτίρια στην Ελλάδα με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά
Ενδεικτικό της ανάγκης για επιτάχυνση της ανανέωσης του κτιριακού αποθέματος της χώρας είναι και το πόσο μικρός είναι ο αριθμός των πράσινων κτιρίων, εξέλιξη που ωθεί τους επενδυτές να προχωρήσουν σε συνεργασίες, ώστε να αναπτύξουν οι ίδιοι τα ακίνητα που θα εντάξουν στο μελλοντικό τους χαρτοφυλάκιο. Σύμφωνα με στοιχεία της Arbitrage Real Estate, μέχρι και το 2011 στην Ελλάδα υπήρχαν μόλις δύο κτίρια με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά. Στο τέλος της δεκαετίας, το 2020, ο αριθμός αυτός είχε αυξηθεί σε 76. Ωστόσο, παρά τη βελτίωση, παραμένει «σταγόνα στον ωκεανό». Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, τα κτίρια στην Ελλάδα αντιπροσωπεύουν το 45% της τελικής κατανάλωσης ενέργειας σε σύγκριση με το 40% σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ενωσης. Το σημερινό κτιριακό δυναμικό στην Ελλάδα αποτελείται από περισσότερα από 4 εκατομμύρια κτίρια, από τα οποία 300.000 είναι επαγγελματικής χρήσεως (π.χ. γραφεία, καταστήματα κτλ.), με την πλειονότητα αυτών να έχει κατασκευαστεί πριν από το 1980, πριν υιοθετηθούν αυστηροί κανονισμοί θερμικής μόνωσης και εφαρμοστούν ευρέως τεχνολογίες εξοικονόμησης ενέργειας και ενεργειακά αποδοτικά υλικά.
Ενδεικτικό χαρακτηριστικό της ενεργειακής απόδοσης στην Ελλάδα είναι το γεγονός ότι μόνο το 3,5% όλων των κτιρίων διαθέτει χαρακτηριστικά υψηλής ενεργειακής απόδοσης, ενώ περίπου το 60% αυτών ανήκει στις χαμηλότερες κατηγορίες ενεργειακής απόδοσης. Το αποτέλεσμα αυτό οφείλεται κυρίως στην ηλικία των κτιρίων της χώρας. Αλλωστε, πάνω από το 70% των κτιρίων αυτών έχει κατασκευαστεί πριν από το 1980, κάτι που σημαίνει ότι δεν έχουν καμία θερμομόνωση. Αντίστοιχα, μόλις στο 8% των κτιρίων, δηλαδή όσα κατασκευάστηκαν από το 2001 και μετά, έχουν αρχίσει να ενσωματώνονται τεχνολογίες εξοικονόμησης ενέργειας. Το πρώτο κτίριο που έλαβε πιστοποίηση LEED (βαθμίδα Gold) στην Ελλάδα ήταν το Karela Office Park στην Παιανία τον Μάρτιο του 2013, ιδιοκτησίας της τότε Εθνικής Πανγαία ΑΕΕΑΠ και νυν Prodea Investments. Το κτίριο αυτό, που μισθώνεται εξ ολοκλήρου από τον όμιλο του ΟΤΕ, κατέκτησε τη συγκεκριμένη διάκριση χάρη, μεταξύ άλλων, στη δημιουργία χώρου πρασίνου επιφάνειας 11 στρεμμάτων στην οροφή προς ελάττωση του επιπέδου της θερμοκρασίας στο εσωτερικό του και στην εγκατάσταση αυτόματων περιστρεφόμενων συστημάτων προς βελτίωση της σκίασης και του φυσικού φωτισμού.
Γραφεία με μηδενικές εκπομπές ρύπων αναζητούν οι εταιρείες στο εξωτερικό
«Θα φτάσουμε σε ένα σημείο στο άμεσο μέλλον, όπου ακίνητα τα οποία δεν πληρούν τα κριτήρια ESG (Περιβάλλον, Κοινωνία, Εταιρική Διακυβέρνηση), δεν θα μπορούν ούτε να πουληθούν ούτε να ενοικιαστούν». Οσο υπερβολική κι αν ακούγεται, η φράση αυτή ειπώθηκε στο πρόσφατο συνέδριο ακινήτων Prodexpo και ανήκει στην κ. Aleksandra Njagulj, επικεφαλής του ESG για τον γερμανικό επενδυτικό όμιλο DWS Group, ο οποίος διαθέτει περιουσιακά στοιχεία ύψους άνω του 1 τρισ. ευρώ υπό διαχείριση. Η βαρύτητα των λεγομένων είναι λοιπόν δεδομένη.
Σύμφωνα με την τάση που ήδη αρχίζει να διαμορφώνεται στο εξωτερικό, τα παλιότερα ακίνητα δεν θα μπορούν να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση για να αγοραστούν, ενώ και οι μεγάλες εταιρείες θα αποφεύγουν να τα μισθώσουν, καθώς δεν θα ευθυγραμμίζονται με τις πολιτικές ESG που εφαρμόζονται ήδη. Την άποψη της κ. Njagulj συμμερίζονται και άλλοι επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων, καθώς όσο προχωράει η μετάβαση της αγοράς ακινήτων προς περισσότερο πράσινα κτίρια, τόσο θα απαξιώνονται τα παλιότερα ακίνητα.
Μάλιστα, σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ορφανό, διευθύνοντα εταίρο της Arbitrage Real Estate, στο Λονδίνο απαγορεύεται πλέον να μισθώνονται κτίρια τα οποία βρίσκονται στις χαμηλότερες βαθμίδες της ενεργειακής κατανάλωσης.
Μεγάλες επενδύσεις
Οπως σημειώνει ο κ. Αρις Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της Prodea Investments, «ο τομέας των ακινήτων είναι πολύ σημαντικός για το ESG, καθώς προκειμένου να επιτευχθούν οι στόχοι για την κλιματική αλλαγή, θα πρέπει να επενδύονται 180 δισ. ευρώ ετησίως μέχρι το 2050, ακριβώς επειδή τα κτίρια είναι ιδιαίτερα ρυπογόνα». Σύμφωνα με τον κ. Καρυτινό, το ESG σχετίζεται με το περιβάλλον και την ανάγκη προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, με τις αλλαγές που συντελούνται διαρκώς στην κοινωνία και στους εργαζομένους, ενώ η διακυβέρνηση αφορά τις δομές, το μέγεθος και την ποικιλία του Δ.Σ. της εταιρείας, καθώς και όλες τις πολιτικές που έχουν να κάνουν με τη διαφθορά, τις αμοιβές και τη διαχείριση ρίσκου. Αφορά, δε, κυρίως μεγάλες εταιρείες, καθώς αποτελεί μια δαπανηρή και περίπλοκη διαδικασία. Σύμφωνα με την κ. Njagulj, μέχρι το τέλος του 2021, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή θα έχει εκδώσει τους ορισμούς του τι είναι και πόσο είναι πράσινη και βιώσιμη μια επένδυση, βάσει έξι κριτηρίων. Αυτά περιλαμβάνουν μεταξύ άλλων την ενεργειακή αποδοτικότητα, τη μείωση αποβλήτων και τη σωστή διαχείριση υδάτων, τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις μιας επένδυσης, ακόμα και θέματα που περιλαμβάνουν τα ανθρώπινα δικαιώματα και τις συνθήκες εργασίας, για παράδειγμα, στην κατασκευή ενός ακινήτου. Πρόκειται για το λεγόμενο EU Taxonomy, το οποίο θα καθορίζει στο εξής τις αποδόσεις για τους επενδυτές, το κόστος ανακαίνισης και αναβάθμισης, αλλά και τον κίνδυνο στις χρηματοδοτήσεις. Σήμερα, δεν υπάρχουν πλήρη και αξιόπιστα δεδομένα προκειμένου να μετρηθεί το πόσο πράσινη και βιώσιμη είναι μια επένδυση. Ωστόσο, στα ακίνητα το πρόβλημα αυτό είναι πιο περιορισμένο, καθώς η βιωσιμότητα συνδέεται με πολλά μετρήσιμα μεγέθη, όπως είναι η ενεργειακή αποτελεσματικότητα.
Εν τω μεταξύ, όπως αναφέρουν στελέχη των εταιρειών ακινήτων στο εξωτερικό, οι μεγάλες επιχειρήσεις ζητούν πλέον κτίρια μηδενικών εκπομπών ρύπων. Στην ετήσια έκθεση της PwC για λογαριασμό του Urban Land Institute για τις τάσεις και τις προοπτικές της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων το 2022, επισημαίνεται ότι οι χρήστες, δηλαδή οι μεγάλες επιχειρήσεις, ζητούν πλέον μετρήσιμα δεδομένα για τις εκπομπές ρύπων και τη μείωσή τους. «Θέλουν να γνωρίζουν τι συμβαίνει στο κτίριο από πλευράς ρύπων. Δεν τους αρκεί ότι είναι πιστοποιημένο κατά το πρότυπο LEED. Θέλουν να μπορούν να παρακολουθούν σε εβδομαδιαία βάση τις εκπομπές ρύπων του κτιρίου», σημειώνουν χαρακτηριστικά στελέχη της αγοράς.
Το βέβαιο είναι ότι οι αρχές της περιβαλλοντικής διακυβέρνησης υιοθετούνται με γοργό ρυθμό διεθνώς και αυτό επηρεάζει ασφαλώς και την αγορά ακινήτων. Το 2019, το 63% των θεσμικών επενδυτών είχε υιοθετήσει τις αρχές ESG, ενώ το 2021, μόλις δύο χρόνια μετά, το ποσοστό αυτό είχε αυξηθεί σε 72%. Αντίστοιχα, οι περιβαλλοντικά ευαισθητοποιημένες επενδύσεις έχουν αυξηθεί κατά 60% τα τελευταία χρόνια. Το 2014 υπήρχαν μόλις 15 δισ. ευρώ τέτοιων επενδύσεων, ενώ για το 2024 αναμένεται να ξεπεράσουν τα 53 τρισ. ευρώ.
Υγιεινός τρόπος ζωής
Πώς θα είναι όμως τα κτίρια του μέλλοντος; Αλλωστε, εκτός από τα επιμέρους ποιοτικά χαρακτηριστικά και το χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα, έρχονται και αλλαγές ως προς τα σχεδιαστικά χαρακτηριστικά και την ευεξία των χρηστών και επισκεπτών τους. Σύμφωνα με την Arbitrage Real Estate, μετά την πανδημία έχει αναδειχθεί η ανάγκη για πιο ευρύχωρες κτιριακές μονάδες με ευέλικτη διαρρύθμιση, σχεδιασμένες να προάγουν την ευημερία και να υποστηρίζουν έναν υγιεινό τρόπο ζωής κατά τη διάρκεια της εργασίας. Οποιαδήποτε νέα ανάπτυξη αναμένεται να ξεχωρίσει από τον ανταγωνισμό και να επιτύχει υψηλότερες αξίες, εάν αντιμετωπίσει με επιτυχία αυτές τις παραμέτρους. «Οι νέες προδιαγραφές θα οδηγήσουν σε κινήσεις όπως η επιλογή υλικών που δεν ευνοούν τα παθογόνα μικρόβια και σε σχεδιασμό που προάγει επαρκή φυσικό και τεχνητό αερισμό για τη βελτίωση της ποιότητας του εισπνεόμενου αέρα. Οι νέες αρχιτεκτονικές και τεχνικές προδιαγραφές αναμένεται να επαναπροσδιορίσουν τις απαιτήσεις εσωτερικού και εξωτερικού χώρου με στόχο την ευεξία των μισθωτών», σημειώνει η Arbitrage.