Επιστροφή των θεσμικών επενδυτών, εγχώριων αλλά και ξένων, στην αγορά κατοικίας συντελείται αυτήν την περίοδο, με «αιχμή του δόρατος» τις πολυτελείς κατασκευές στα νότια προάστια, αλλά και τις νέες αναπτύξεις σε διάφορες περιοχές του λεκανοπεδίου, από τα βόρεια προάστια μέχρι το κέντρο της Αθήνας, όπου εκ των πραγμάτων η έμφαση δίνεται στις ανακατασκευές υφιστάμενων κτιρίων. Πρόκειται για μια τάση, η οποία είχε αρχικά κάνει την εμφάνισή της κατά τη διάρκεια της δεκαετίας του 2000, όταν μεγάλες τεχνικές εταιρείες, όπως η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ, η Ελλάκτωρ και η Αβαξ, είχαν προχωρήσει σε επιμέρους κατασκευές οικιστικών συγκροτημάτων, αξιοποιώντας κυρίως ιδιόκτητα ακίνητα. Αντίστοιχα, η Lamda Development είχε αναπτύξει το Χωριό Τύπου στο Μαρούσι (οι κατοικίες του οποίου πωλήθηκαν μετά τους Ολυμπιακούς Αγώνες), όπως επίσης κι ένα τουριστικό συγκρότημα διαμερισμάτων στο Ξυλόκαστρο, ενώ σειρά κυπριακών εταιρειών, όπως η Cybarco, είχαν επίσης δραστηριοποιηθεί στην ελληνική αγορά κατοικίας.
Σήμερα, επιχειρείται μια νέα «απόβαση» των μεγάλων ομίλων στην αγορά κατοικίας, καθώς το αγοραστικό ενδιαφέρον έχει επιστρέψει, τόσο από νοικοκυριά μεσαίων και υψηλότερων εισοδημάτων, όσο και από ελεύθερους επαγγελματίες (γιατρούς, δικηγόρους, μηχανικούς, αυτοαπασχολούμενους) και ασφαλώς και από ξένους επενδυτές, είτε για ίδια χρήση είτε με στόχο την εκμετάλλευση. Η ανάδειξη της Αθήνας ως τουριστικού προορισμού, μέσω της δημοφιλίας και των βραχυχρόνιων μισθώσεων, το πρόγραμμα «χρυσή βίζα» και ασφαλώς η επένδυση στο Ελληνικό, οι ψηφιακοί «νομάδες» και τα οικονομικά κίνητρα που απευθύνονται σε συνταξιούχους χωρών, κυρίως της Βόρειας Ευρώπης, φαίνεται πως θα δημιουργήσουν τις συνθήκες εκείνες, για την τροφοδότηση της ζήτησης για απόκτηση ή ενοικίαση κατοικιών τα επόμενα χρόνια.
Ετσι, πληθώρα εταιρειών επιχειρούν να τοποθετηθούν στην αγορά κατοικίας. Πρόσφατα, η Prodea Investments έκανε γνωστή την πρόθεσή της για επένδυση συνολικών κεφαλαίων 200 εκατ. ευρώ τα επόμενα χρόνια, με στόχο την ανάπτυξη και πώληση ή ενοικίαση οικιστικών μονάδων σε όλο το λεκανοπέδιο της Αττικής. Αυτήν την περίοδο βρίσκεται σε εξέλιξη η πρώτη φάση του επενδυτικού σχεδίου, η οποία προβλέπει την τοποθέτηση κεφαλαίων της τάξεως των 60 εκατ. ευρώ για την κατασκευή και πώληση πάνω από 70 νέων διαμερισμάτων, σε περιοχές όπως το Χαλάνδρι, η Πολιτεία, η Αγία Παρασκευή και η Νέα Ερυθραία. Τα πρώτα ακίνητα θα αρχίσουν να παραδίδονται σταδιακά από το τέλος του 2023 και μέχρι τα μέσα του 2024, ενώ σύμφωνα με στελέχη της Prodea, το 50% αυτών θα διατεθεί προς ενοικίαση και το υπόλοιπο 50% προς πώληση. Οσον αφορά το εύρος των τιμών πώλησης, αυτό θα κυμαίνεται από 300.000 έως 450.000 ευρώ για τις συγκεκριμένες περιοχές.
Στόχος των εταιρειών, να καλύψουν το έλλειμμα στην προσφορά ποιοτικών ακινήτων σε μια περίοδο που η ζήτηση για το συγκεκριμένο προϊόν έχει ενισχυθεί.
Το προφίλ των αγοραστών
Στόχος της εταιρείας είναι να απευθυνθεί κυρίως σε ελληνικά νοικοκυριά, ελεύθερους επαγγελματίες και γενικότερα ανθρώπους που επιθυμούν να αποκτήσουν το επόμενο ακίνητό τους, αλλά αδυνατούσαν στο παρελθόν, είτε λόγω έλλειψης προσφοράς νέων κατασκευών σε περιοχές υψηλής ζήτησης, είτε λόγω οικονομικής δυσκολίας. Οπως τονίζει ο κ. Αρις Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της Prodea, «πιστεύουμε ότι λείπουν από την αγορά ποιοτικές κατασκευές κατοικιών, συγκριτικά με τη ζήτηση, και αυτό ακριβώς το κενό είναι που προσπαθούμε να καλύψουμε». Παράλληλα, σε άλλες περιοχές, όπως στο ευρύτερο κέντρο της Αθήνας, γίνονται ανακατασκευές υφιστάμενων κατοικιών. Για παράδειγμα, η εταιρεία εξαγόρασε πρόσφατα αυτοτελές κτίριο 80 διαμερισμάτων στην περιοχή της Καλλιθέας, το οποίο εκμισθώνει. Μεταγενέστερα, η Prodea θα κινηθεί και προς τα νότια προάστια, με έμφαση στις περιοχές που γειτνιάζουν με την επένδυση του Ελληνικού, ενώ ασφαλώς διατηρεί ζωηρό ενδιαφέρον για επενδύσεις και εντός της ίδιας της έκτασης του πρώην αεροδρομίου.
Ανάλογο ενδιαφέρον έχει και η Αβαξ. Η εισηγμένη κατασκευαστική εταιρεία, η οποία στο παρελθόν είχε προβεί σε ενδιαφέρουσες αναπτύξεις πολυτελών οικιστικών συγκροτημάτων (π.χ. στις Σπέτσες), μέσω της θυγατρικής Avax Development, δεν κρύβει την επιθυμία της να τοποθετηθεί εντός του Ελληνικού, με στόχο την ανάπτυξη οικιστικών συγκροτημάτων. Η υλοποίηση των έργων υποδομής της πρώτης φάσης της κατασκευής του έργου στο Ελληνικό, αποτελεί μια πρώτης τάξεως ευκαιρία για την οικοδόμηση σχέσεων εμπιστοσύνης και καλής συνεργασίας με τη διοικητική ομάδα της Lamda Development, προκειμένου στο μέλλον να προχωρήσει και το σχέδιο αυτό. Σημειωτέον ότι η Αβαξ συμμετείχε και στον διαγωνισμό για την κατασκευή του Riviera Tower, του πύργου κατοικιών που θα αναπτύξει η Lamda Development στο παραλιακό μέτωπο του Ελληνικού. Αυτήν την περίοδο, η Αβαξ προχωράει και στην αξιοποίηση ιδιόκτητου οικοπέδου επιφάνειας 2,2 στρεμμάτων στην ευρύτερη περιοχή του Ελληνικού. Συγκεκριμένα, έχουν ξεκινήσει οι εργασίες για την ανέγερση συγκροτήματος 16 πολυτελών διαμερισμάτων, συνολικής επιφάνειας 2.500 τ.μ.
Σημαντικές επενδύσεις σε Φάληρο και κέντρο
Από τα σημαντικότερα επενδυτικά έργα που περιλαμβάνουν και χρήση κατοικίας στα νότια προάστια, είναι η επένδυση για την ανάπλαση της πρώην ΒΕΛΚΑ στη βιομηχανική ζώνη του Φαλήρου. Πρόκειται για το προϊόν μιας συνεργασίας ανάμεσα στην Dimand Real Estate (σε συνεργασία με την EBRD), την Avax Development (θυγατρική του κατασκευαστικού ομίλου), τον μεγαλομέτοχο της Αβαξ, Χρ. Ιωάννου και την κ. Δήμ. Δαυίδ. Στο ακίνητο αυτό, επιφάνειας 18,7 στρεμμάτων, σχεδιάζεται μια μεικτή ανάπτυξη κατοικιών και γραφείων, συνολικής επιφάνειας 57.500 τ.μ. (επιμερισμένη σε επτά διαφορετικά κτίρια), με το συνολικό ύψος της επένδυσης να υπολογίζεται σε 100 εκατ. ευρώ. Ειδικότερα, τρία από τα επτά κτίρια, στο τμήμα του ακινήτου που έχει θέα προς τη θάλασσα, σχεδιάζεται η ανάπτυξη οικιστικών συγκροτημάτων υψηλών ποιοτικών προδιαγραφών. Οι κατοικίες αυτές θα απευθυνθούν κυρίως σε αγοραστές από το εξωτερικό, που επιθυμούν να αποκτήσουν ένα ακίνητο στην «Αθηναϊκή Ριβιέρα», αλλά και σε Ελληνες επενδυτές.
Σε έναν από τους μεγαλύτερους επενδυτές στην αγορά κατοικίας της Αθήνας, έχει εξελιχθεί και το ισραηλινό επενδυτικό fund Zoia. Η εταιρεία έχει αποκτήσει και διαχειρίζεται 31 κτίρια στην Αττική, εκ των οποίων το 70% αφορά αποκλειστικά διαμερίσματα. Συνολικά, σχεδιάζεται η εκμετάλλευση 750 διαμερισμάτων, τα περισσότερα από τα οποία στο κέντρο της Αθήνας. Τα 90 βρίσκονται ήδη σε λειτουργία, ενώ τα υπόλοιπα είτε ανακατασκευάζονται ήδη είτε βρίσκονται σε διαδικασία αδειοδότησης. «Πρόκειται για το μεγαλύτερο χαρτοφυλάκιο εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων σήμερα, καθώς στοχεύουμε να μπορούμε να καλύπτουμε όλες τις ανάγκες και όλους τους πιθανούς χρήστες, από φοιτητές και νέα ζευγάρια, μέχρι ξένους επαγγελματίες και τουρίστες», αναφέρει στην «Κ» ο κ. Τόλιας. Αντίστοιχα, η Premia Properties ΑΕΕΑΠ έχει αποκτήσει τρία κτίρια σε Κυψέλη (πλησίον της αγοράς της Κυψέλης στην οδό Φωκίωνος Νέγρη), Θεσσαλονίκη και Πάτρα, τα οποία λειτουργούνται από την Hamlet Student Flats, ως φοιτητικές κατοικίες. Επίσης, έχει αγοράσει κτίριο κατοικιών στον Πειραιά, οι οποίες μισθώνονται στην Teleperformance για τη στέγαση εργαζομένων της.
Στροφή ξένων επενδυτών από τις Κυκλάδες στο κέντρο της Αθήνας
Επενδυτική φρενίτιδα επικρατεί για την αγορά κατοικίας στο κέντρο της Αθήνας, καθώς ξένοι επενδυτές διαφόρων εθνικοτήτων έχουν επιστρέψει κι αναζητούν διαμερίσματα, με στόχο την εκμετάλλευση είτε μέσω βραχυχρόνιων είτε μέσω μακροχρόνιων μισθώσεων. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει αβίαστα, εξετάζοντας τις αναζητήσεις τις οποίες πραγματοποιούν οι ξένοι μέσω ηλεκτρονικών αγγελιών. Παράλληλα βέβαια, επιβεβαιώνεται και από στελέχη της αγοράς ακινήτων, που βρίσκονται σε καθημερινή συνδιαλλαγή με ξένους ενδιαφερομένους.
Σύμφωνα με στοιχεία που επιμελήθηκε για λογαριασμό της «Κ» το Spitogatos Insights, του ομώνυμου δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών, από τις 10 χώρες με το μεγαλύτερο ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά, οι πέντε, δηλαδή το 50%, εστιάζει σε ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας. Ετσι, κατά τη διάρκεια του φετινού πρώτου εξαμήνου, επενδυτές από το Ηνωμένο Βασίλειο, τη Ρουμανία, την Ολλανδία, την Αυστραλία και την Κύπρο ανέδειξαν το κέντρο της ελληνικής πρωτεύουσας στον υπ’ αριθμόν ένα προορισμό τους, στο πλαίσιο της αναζήτησης αγοράς κατοικίας.
Πρόκειται για μια ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα εξέλιξη, με δεδομένο –π.χ. στην περίπτωση των Αγγλων αγοραστών– ότι κάτι τέτοιο δεν συνέβαινε στο παρελθόν. Κατά το αντίστοιχο περυσινό διάστημα, οι Βρετανοί αναζητούσαν περισσότερο ακίνητα στις Κυκλάδες. Αντιθέτως, φέτος έχουν βάλει στο στόχαστρο το κέντρο της Αθήνας, στοιχείο που επιβεβαιώνεται και από την πορεία του προγράμματος της «χρυσής βίζας», όπου οι επενδυτές από το Ηνωμένο Βασίλειο απέκτησαν φέτος 111 νέες άδειες.
Κάπως έτσι εξηγείται και το γεγονός ότι οι Γάλλοι, που αποτελούν την τέταρτη πιο κινητική ομάδα στην ελληνική αγορά, έχουν επεκτείνει το επενδυτικό τους ενδιαφέρον φέτος στα δυτικά προάστια της Αθήνας, πέραν των Κυκλάδων, που αποτελούσαν κατεξοχήν περιοχή αγοραστικής ζήτησης τα προηγούμενα χρόνια. Ασφαλώς, θα πρέπει να σημειωθεί ότι ενδέχεται να μην πρόκειται για Γάλλους ιδιώτες, αλλά για επενδυτικά funds γαλλικής προέλευσης, ή ακόμα και για Ισραηλινούς, που έχουν όμως δεύτερη υπηκοότητα, από τη Γαλλία ή άλλες γαλλόφωνες χώρες, όπως τονίζουν φορείς της αγοράς ακινήτων.
Στην καρδιά της Αθήνας αναζητεί ακίνητο μέσω αγγε- λιών το 50% των επίδοξων αγοραστών από το εξωτερικό.
Η ουσία είναι ότι πλέον η ελληνική αγορά δεν αποτελεί αποκλειστικά και μόνο προορισμό εξοχικής κατοικίας, θάλασσας και ήλιου, αλλά έχει μπει για τα καλά στον «χάρτη» των επενδυτικών προορισμών. Η τάση αυτή ξεκίνησε μετά την έξοδο της χώρας από τα μνημόνια, εξέλιξη που περιόρισε κατακόρυφα το επενδυτικό ρίσκο. Παράλληλα, η πολιτική σταθερότητα και η μείωση της φορολογίας ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), σε συνδυασμό με τη φετινή ανάδειξη της χώρας σε «πρωταθλήτρια» του τουρισμού, μεταξύ των χωρών της ευρύτερης περιοχής της νοτιοανατολικής Ευρώπης, λειτουργούν ως βασικοί κινητήριοι μοχλοί του επενδυτικού ενδιαφέροντος για αγορά ακινήτων, με στόχο την εκμετάλλευση.
Ασφαλώς το «νόμισμα» αυτό έχει διπλή όψη, καθώς όσοι τοποθετήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια επιλέγουν σήμερα να εξέλθουν της ελληνικής αγοράς κατοικίας, κεφαλαιοποιώντας σημαντικές υπεραξίες. Οπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς, όπως ο Αλέξανδρος Ρισβάς, επικεφαλής του δικηγορικού γραφείου «Ρισβάς και Συνεργάτες», που δραστηριοποιείται στον κλάδο της επενδυτικής μετανάστευσης, «αρκετοί επενδυτές επιλέγουν να πωλήσουν τα ακίνητα που είχαν αποκτήσει πριν από πέντε ή έξι χρόνια, καθώς δέχονται προσφορές ακόμα και για διπλάσια χρήματα σε σχέση με εκείνα που είχαν δαπανήσει».
Κάπως έτσι, στο τέλος του πρώτου φετινού εξαμήνου ο συνολικός αριθμός αδειών παραμονής που έχει εκδοθεί από την έναρξης ισχύος του προγράμματος «χρυσή βίζα» εμφανίζεται χαμηλότερος κατά 544 άδειες. Συγκεκριμένα, ο αριθμός των αδειών διαμορφώθηκε σε 9.075, έναντι 9.619 αδειών στο τέλος του φετινού Ιανουαρίου. Στελέχη της αγοράς, όπως ο Πάνος Ροζάκης, επικεφαλής της εταιρείας Synergy Residence, σημειώνουν ότι υπάρχει και ένας τεχνικός λόγος για τη φετινή μείωση. Συγκεκριμένα, κατά την περίοδο των μέτρων περιορισμού της κυκλοφορίας, το 2020, αρκετοί επενδυτές δεν μπορούσαν να ταξιδέψουν στην Ελλάδα για να ανανεώσουν την άδειά τους. Τότε, το υπουργείο Μετανάστευσης παρέτεινε αυτόματα όλες τις ληγμένες άδειες, έως ότου καταστεί εφικτή η διά ζώσης ανανέωση. Ωστόσο, οι άδειες αυτές, παρότι θεωρητικά παραμένουν ακόμα ενεργές, εμφανίζονται στο μηχανογραφικό σύστημα ως ακυρωθείσες. Ασφαλώς, αυτό δεν αναιρεί το γεγονός ότι άλλοι επενδυτές έχουν επιλέξει να εξέλθουν της ελληνικής αγοράς, αναζητώντας άλλες ευκαιρίες σε άλλες χώρες που διαθέτουν προγράμματα επενδυτικής μετανάστευσης.
Υπενθυμίζεται ότι κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι εισροές ξένων κεφαλαίων για την απόκτηση ακινήτων στην Ελλάδα ανήλθαν σε 374 εκατ. ευρώ, ποσό που συνιστά αύξηση κατά 74,8% σε σχέση με το περυσινό πρώτο τρίμηνο, όταν τα ξένα κεφάλαια δεν είχαν ξεπεράσει τα 214 εκατ. ευρώ. Το 2021 είχαν επενδυθεί 1,17 δισ. ευρώ, μια επίδοση 34,5% υψηλότερη από τα 875 εκατ. ευρώ ξένων επενδύσεων κατά το 2020. Υπολογίζεται ότι το 2021 το πρόγραμμα «χρυσή βίζα» ήταν υπεύθυνο για περίπου το 25% των ξένων επενδύσεων, με τον όγκο των αγοραπωλησιών να υπολογίζεται ότι ξεπέρασε σε αξία τα 260 εκατ. ευρώ. Για το τρέχον έτος οι εκτιμήσεις παραμένουν αισιόδοξες, τόσο λόγω της αυξημένης αξίας των ακινήτων που αποκτώνται όσο και λόγω της σταδιακής υποχώρησης της πανδημίας, που έχει επιτρέψει μεγαλύτερη ελευθερία μετακινήσεων, ιδίως σε πολίτες τρίτων χωρών.