Ενισχύεται, όπως δείχνουν τα σχετικά στοιχεία, το μερίδιο των μετρητών στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Η απότομη αύξηση των επιτοκίων δανεισμού έχει περιορίσει κατακόρυφα τη ζήτηση στεγαστικών δανείων, αλλά την ίδια στιγμή οι συναλλαγές συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά, όπως άλλωστε και οι τιμές πώλησης, που σπάνε το ένα ρεκόρ μετά το άλλο. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η ροή χρηματοδότησης στη στεγαστική πίστη υποχώρησε κατά 646 εκατ. ευρώ κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο σε σχέση με πέρυσι, ενώ μόνο τον Ιούνιο η αρνητική ροή χρηματοδότησης άγγιξε τα 38 εκατ. ευρώ.
Οπως τονίζει η ΤτΕ, «η αποφυγή δανεισμού αποδίδεται στην αύξηση των τιμών των κατοικιών, που αποθαρρύνει τις πρωτοβουλίες για απόκτηση κατοικίας, παρά τη συγκράτηση των νέων επιτοκίων για στεγαστικά δάνεια που προσφέρουν οι τράπεζες». Στην πρόσφατη έκθεση για τη νομισματική πολιτική η ΤτΕ είχε σημειώσει ότι κατά το φετινό πρώτο τετράμηνο το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων μειώθηκε κατά 7,2% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 67,3% που είχε σημειωθεί κατά το πρώτο τετράμηνο του 2022. Παράλληλα, έπειτα από δύο χρόνια συνεχούς αύξησης της ζήτησης στεγαστικών δανείων, έχει παρατηρηθεί μείωση για τέσσερα διαδοχικά τρίμηνα (έως και το πρώτο τρίμηνο του 2023).
Αύξηση πράξεων
Τη στιγμή, όμως, που τα στοιχεία από την πορεία της στεγαστικής πίστης θα έπρεπε να αντανακλούν και μια γενικότερη υστέρηση των πράξεων αγοραπωλησίας, αλλά και την επιβράδυνση της ανόδου των τιμών έως και τη σταθεροποίησή τους, συμβαίνει το ακριβώς αντίθετο. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, οι ηλεκτρονικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης (που καταβάλλεται σε κάθε αγοραπωλησία ακινήτου) ανήλθαν σε 56.000 κατά το φετινό πρώτο τετράμηνο. Πρόκειται για μέγεθος που μεταφράζεται σε 168.000 συναλλαγές σε ετησιοποιημένη βάση, αριθμός που εφόσον επιβεβαιωθεί θα συνιστά ετήσια αύξηση της τάξεως του 21% σε σχέση με το 2022, όταν οι αντίστοιχες δηλώσεις είχαν ανέλθει σε 139.239.
Εκ των πραγμάτων, λοιπόν, είναι σαφές ότι στην αγορά κατοικίας διακινούνται πλέον περισσότερα μετρητά και ίδια κεφάλαια συγκριτικά με το προηγούμενο διάστημα. Υπενθυμίζεται ότι πριν από λίγους μήνες ο πρόεδρος της Εθνικής Τράπεζας Γκίκας Χαρδούβελης είχε αναφέρει σε ομιλία του στο ετήσιο συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ ότι το 80% των αγορών κατοικίας πραγματοποιούνται χωρίς τραπεζικό δανεισμό, δηλαδή αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια.
Αν οι εκτιμήσεις επιβεβαιωθούν, οι αγοραπωλησίες του 2023 θα είναι περισσότερες κατά 21% σε σύγκριση με το 2022.
Αυτή η αύξηση του μεριδίου των ιδίων κεφαλαίων που δαπανώνται για την αγορά κατοικίας οφείλεται κατ’ αρχάς στη διατήρηση του υψηλού αγοραστικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό, που ασφαλώς δεν πραγματοποιείται με τραπεζικό δανεισμό από το εγχώριο τραπεζικό σύστημα. Με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2023 οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό ανήλθαν σε 497 εκατ. ευρώ, σημειώνοντας αύξηση κατά 33% σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα, όταν είχαν διαμορφωθεί σε 374 εκατ. ευρώ. Αντίστοιχα, από τις αιτήσεις για λήψη πρώτης άδειας μόνιμου επενδυτή, στο πλαίσιο του προγράμματος «Χρυσή βίζα», προκύπτει ότι κατά το φετινό πεντάμηνο (Ιανουάριος – Μάιος) έχουν πραγματοποιηθεί αγοραπωλησίες αξίας 831 εκατ. ευρώ, έναντι 361 εκατ. ευρώ κατά το αντίστοιχο περυσινό διάστημα.
Το «μαύρο» χρήμα
Αναμφίβολα, όμως, ένα σημαντικό μέρος των αγορών ακινήτων αφορά Ελληνες αγοραστές και πραγματοποιείται τόσο μέσω αποταμιεύσεων όσο και με αδήλωτο πλούτο, δηλαδή κεφάλαια που έχουν αποκτηθεί, π.χ., μέσω φοροδιαφυγής ή φοροαποφυγής και άλλων δραστηριοτήτων. Πρόκειται για μια χρόνια παθογένεια του τομέα των ακινήτων (ως «υποδοχέα» τέτοιων κεφαλαίων), που δεν φαίνεται να επιλύθηκε ούτε με την υποχρέωση δήλωσης «πόθεν έσχες» κατά την αγορά. Αλλωστε υπάρχουν τρόποι να παρακαμφθεί και αυτή η υποχρέωση, είτε μέσω λογιστικών μεθόδων είτε και μέσω της αναγραφής χαμηλότερου ποσού από το πραγματικό ύψος της αγοραπωλησίας κατά τη σύνταξη του συμβολαίου.
Ποιοι αγοράζουν
Σύμφωνα με μεσιτικές πηγές, το μεγαλύτερο μέρος των Ελλήνων αγοραστών κατοικίας αφορά ελεύθερους επαγγελματίες και αυτοαπασχολούμενους, π.χ. γιατρούς, δικηγόρους ή ακόμη και επαγγελματίες του κλάδου της οικοδομής (π.χ. υδραυλικοί, ηλεκτρολόγοι), όπως επίσης και στελέχη επιχειρήσεων. Το γεγονός ότι ένα σημαντικό ποσοστό των παραπάνω επαγγελματιών δηλώνει στην εφορία εισοδήματα κάτω από το αφορολόγητο όριο συνιστά μια πολύ ξεκάθαρη ένδειξη για την προέλευση των χρημάτων με τα οποία γίνονται οι αγορές κατοικιών.
Αυτή η εξέλιξη συντηρεί σε υψηλό επίπεδο τη ζήτηση για αγορά κατοικίας και συνεπώς τροφοδοτεί και το «ράλι» των τιμών, καθιστώντας όλο και πιο απρόσιτη την απόκτηση ακινήτου από μισθωτούς που δεν έχουν τρόπους να «κρύψουν» εισοδήματα, τουλάχιστον όχι με την ίδια ευκολία. Με βάση τους δείκτες τιμών της ΤτΕ υπολογίζεται ότι από την έναρξη της ανάκαμψης της αγοράς κατοικίας, δηλαδή από το πρώτο τρίμηνο του 2017 μέχρι και το τέλος του πρώτου τριμήνου του 2023, η μέση άνοδος των τιμών πώλησης στην Αττική διαμορφώνεται σε 68%! Μόνο κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο η ετήσια αύξηση άγγιξε το 16,5%, επίδοση που αποτελεί ιστορικό υψηλό. Σε πανελλαδικό επίπεδο η αύξηση της περιόδου 2017-2023 αγγίζει το 50% (14,5% κατά το πρώτο τρίμηνο).