Ο κύριος λόγος για τον οποίο οι τιμές έχουν αυξηθεί κατακόρυφα στην ελληνική αγορά, ιδίως όμως στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, είναι η έλλειψη επαρκούς αριθμού κατοικιών, κάτι που ισχύει και συνολικά στην Ευρώπη.
Σύμφωνα με σχετική ανάλυση της Τράπεζες Πειραιώς, υπολογίζεται ότι από την ελληνική αγορά «λείπουν» σήμερα 212.000 κατοικίες. Το έλλειμμα αυτό εξηγεί γιατί οι τιμές πώλησης είναι περίπου 14% υπερτιμημένες, σε σχέση με το ύψος στο οποίο θα έπρεπε να βρίσκονται, λαμβάνοντας υπόψη τα θεμελιώδη μακροοικονομικά μεγέθη της ελληνικής οικονομίας.
Από τα 212.000 ακίνητα, περίπου 170.000 έχουν απορροφηθεί από τη βραχυχρόνια μίσθωση, παρότι στο σημείο αυτό θα πρέπει να επισημανθεί ότι ένα ποσοστό των ακινήτων που λειτουργούν σήμερα ως καταλύματα, ήταν στο παρελθόν κλειστά ακίνητα, που δεν αξιοποιούνταν από τους ιδιοκτήτες τους. Με λίγα λόγια, δεν αφαιρέθηκαν από την αγορά μακροχρόνιων μισθώσεων, αλλά από το απόθεμα των κλειστών κατοικιών, ο συνολικός αριθμός των οποίων υπολογίζεται σήμερα (τουλάχιστον με βάση τις δηλώσεις Ε9 και τα στοιχεία της ΑΑΔΕ) σε τουλάχιστον 700.000 σπίτια.
Πρόκειται για ένα δυσθεώρητο μέγεθος, το οποίο ισοδυναμεί με το 17,5% του συνολικού οικιστικού αποθέματος της χώρας, εξαιρώντας μάλιστα τις δευτερεύουσες κατοικίες. Στο νούμερο αυτό θα πρέπει να προστεθούν και μερικές δεκάδες χιλιάδες ακόμα κατοικίες, που εκτιμάται ότι έχουν περιέλθει στα χέρια των τραπεζών και των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων, μέσω κατασχέσεων και πλειστηριασμών.
Σε περιοχές ήδη κορεσμένες, όπως είναι το λεκανοπέδιο της Αττικής, είναι πολύ δύσκολο να κατασκευαστούν χιλιάδες νέες κατοικίες σε σύντομο χρονικό διάστημα, προκειμένου να υπάρξει εξορθολογισμός των τιμών
Παράλληλα, είναι δεδομένο και το κενό νέων αναπτύξεων κατοικιών, καθώς η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα κατέρρευσε κατά περίπου 90% από το απόγειό της στα μέσα της δεκαετίας του 2000 και μέχρι σήμερα. Ασφαλώς, ακόμα και αν υπήρχε πράγματι μεγάλη ζήτηση από κατασκευαστές για οικόπεδα προς ανάπτυξη, είναι σαφές ότι σε περιοχές ήδη κορεσμένες, όπως είναι το λεκανοπέδιο της Αττικής, είναι πολύ δύσκολο να κατασκευαστούν χιλιάδες νέες κατοικίες σε σύντομο χρονικό διάστημα. Για να συμβεί αυτό, χρειάζονται τομές και γενναίες αποφάσεις.
Oπως σημειώνει στην ανάλυσή της η Resi, «χώρες όπως η Ελλάδα δεν κατασκευάζουν αρκετά σπίτια και αυτός είναι ένας βασικός παράγοντας που κρατά τις τιμές σε υψηλό επίπεδο. Χωρίς τα απαιτούμενα κίνητρα, την ευθυγράμμιση των επιμέρους πολιτικών και μια λειτουργούσα χρηματοπιστωτική αγορά, όπως επίσης και γη για να χτιστούν περισσότερα σπίτια, και χωρίς κίνητρα στους ιδιοκτήτες κατοικιών, προκειμένου να διαθέσουν τα διαμερίσματά τους προς ενοικίαση και να αυξηθεί το οικιστικό απόθεμα, το υφιστάμενο έλλειμμα προσφοράς θα συνεχίσει να πιέζει τις τιμές πώλησης και ενοικίασης προς τα πάνω».
Σύμφωνα με τους αναλυτές, το αποτέλεσμα είναι οι τιμές να έχουν αυξηθεί με ρυθμό ταχύτερο από εκείνον που αυξήθηκαν τα εισοδήματα των νοικοκυριών, που ήδη συγκαταλέγονται μεταξύ των χαμηλότερων στην Ε.Ε. των 27 χωρών-μελών. Ετσι έχει γεννηθεί ένα μεγάλο έλλειμμα προσιτών κατοικιών, που ενισχύεται και από το γεγονός ότι η ελληνική αγορά λειτούργησε και ως «μαγνήτης» ξένων επενδυτών τα τελευταία χρόνια. Οι χαμηλές τιμές σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές, το δέλεαρ της αξιοποίησης μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων και το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», είχαν ως αποτέλεσμα να ενισχύσουν σημαντικά τη ζήτηση, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, απορροφώντας και το μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος των ανακαινισμένων και σύγχρονων κατοικιών. «Το αποτέλεσμα είναι να έχει δημιουργηθεί μια σημαντική στρέβλωση στην αγορά, με τα οικιστικά ακίνητα να μην είναι προσβάσιμα στους περισσότερους Ελληνες, είτε για αγορά είτε για ενοικίαση», αναφέρει η Resi.