Με εκπτώσεις φόρου αλλά και επιδοτήσεις, η κυβέρνηση θέτει στόχο να επισκευαστούν και να μπουν στην αγορά όσο το δυνατόν περισσότερα από τα 900.000 κλειστά ακίνητα. Ζητούμενο να αυξηθεί η προσφορά και να συγκρατηθεί το ράλι των ενοικίων (αλλά και των τιμών πώλησης των ακινήτων), που πλέον κινούνται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα.
Οι ιδιοκτήτες αυτών των κλειστών ακινήτων, όμως, έχουν να αντιμετωπίσουν την εκτόξευση στις τιμές των οικοδομικών υλικών και το αυξημένο κόστος του χρήματος, που ανεβάζουν το επενδυτικό κόστος. Από την άλλη, ως αντικίνητρο για τέτοιου είδους επενδύσεις στα παλαιά ακίνητα αντιμετωπίζεται η υψηλή φορολογία στους έχοντες ετήσια εισοδήματα από ενοίκια που ξεπερνούν τα 12.000 ευρώ, αλλά και οι μεγάλες καθυστερήσεις που παρατηρούνται στην απόδοση του μισθίου σε περίπτωση που οι ενοικιαστές δεν είναι συνεπείς στις υποχρεώσεις τους. Ακριβώς λόγω των προβλημάτων που αντιμετωπίζουν τα φυσικά πρόσωπα, είναι ανοικτό το ενδεχόμενο στο… παιχνίδι των ανακαινίσεων να εμπλακούν μεγάλες επιχειρήσεις οι οποίες διαθέτουν και τα επενδυτικά κεφάλαια και δυνατότητα να αποφύγουν την υψηλή φορολογία, αλλά και καλύτερη οργάνωση για να αντιμετωπίσουν τα «φέσια».
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος έδειξαν ότι οι τιμές πώλησης των ακινήτων έχουν επιστρέψει πολύ κοντά στα επίπεδα του 2007-2008, όταν καταγράφηκαν τα ιστορικά υψηλά επίπεδα τιμών. Επειδή τα ενοίκια «παρακολουθούν» τις τιμές πώλησης των ακινήτων, αυτό σημαίνει ότι και το κίνητρο για την επαναφορά κλειστών ακινήτων στην αγορά γίνεται πιο ισχυρό. Το ερώτημα βέβαια είναι κατά πόσον οι ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων –οι οποίοι αυτή τη στιγμή έχουν αρνητική απόδοση, καθώς τον ΕΝΦΙΑ τον πληρώνουν ούτως ή άλλως– έχουν τη δυνατότητα να εκμεταλλευτούν τις συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά.
Ελλείψεις προσωπικού
Το βασικό πρόβλημα είναι η εκτόξευση του κόστους των οικοδομικών υλικών, αλλά και οι μεγάλες ελλείψεις τεχνικού προσωπικού, παράγοντες που ανεβάζουν το κόστος των επισκευών. Τα τελευταία στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα η Ελληνική Στατιστική Αρχή, αποκαλύπτουν ότι τα οικοδομικά υλικά έχουν ακριβύνει περισσότερο από 25% μέσα στην τελευταία 2ετία.
Σ’ αυτό το «καλάθι» εννοείται ότι δεν περιλαμβάνεται η εργασία, το κόστος της οποίας εξαρτάται ξεκάθαρα από τη ζήτηση που υπάρχει, αλλά και από την προσφορά η οποία είναι περιορισμένη τα τελευταία χρόνια και λόγω των μνημονίων που απομάκρυναν τεχνικό προσωπικό από τη χώρα.
Ζητούμενο να αυξηθεί η προσφορά και να συγκρατηθεί το ράλι των ενοικίων, αλλά και των τιμών πώλησης των κατοικιών.
Επιβαρυντικό στοιχείο και η αύξηση των επιτοκίων. Αν το απαιτούμενο ποσό για την επισκευή του ακινήτου ανέρχεται σε 25.000 ευρώ, η μηνιαία δόση ακόμη και για 10ετή περίοδο αποπληρωμής μπορεί να φτάσει στα 280-300 ευρώ, καθώς στα επισκευαστικά δάνεια το επιτόκιο μπορεί να ξεπερνάει πλέον και το 6%. Μάλιστα, αυτό το επιτόκιο προϋποθέτει και εξασφαλίσεις, που σημαίνει έξοδα για την υποθήκη του ακινήτου. Σημαίνει μάλιστα και ρίσκο, καθώς ενώ η δόση του δανείου θα πρέπει να καταβάλλεται κάθε μήνα, το ενοίκιο δεν είναι σίγουρο ότι θα καταβάλλεται σταθερά (σ.σ. υπάρχει πάντα το ρίσκο των απλήρωτων ενοικίων και μάλιστα επί σειρά μηνών, λόγω του χρόνου που απαιτείται για να ολοκληρωθεί μια έξωση).
Η φορολογία
Η καθαρή απόδοση μιας επένδυσης για την ανακαίνιση ενός ακινήτου επηρεάζεται και από τη φορολογία των ενοικίων. Ενώ οι εταιρείες έχουν τη δυνατότητα να εκπέσουν από τα έσοδα στις επενδύσεις για τις ανακαινίσεις των ακινήτων και τελικώς να φορολογηθούν με συντελεστή 22% επί της διαφοράς, τα φυσικά πρόσωπα γλιτώνουν μόνο ένα 5% από το ετήσιο έσοδο για αποσβέσεις και φορολογούνται με συντελεστές που κυμαίνονται από 15% έως και 45%.
Η απόδοση της επένδυσης, μάλιστα, δεν εξαρτάται μόνο από το εισόδημα που θα αποδίδει το εκάστοτε ακίνητο, αλλά και από το ποιο είναι το συνολικό εισόδημα από ενοίκια.
Ετσι, για κάποιον που νοικιάζει ένα μοναδικό ακίνητο για 1.000 ευρώ τον μήνα, ο φόρος ανέρχεται στα 1.710 ευρώ τον χρόνο ή στα 142,5 ευρώ τον μήνα, ενώ για κάποιον που έχει και άλλα εισοδήματα από ακίνητα, ο φόρος μπορεί να φτάσει ακόμη και στα 450 ευρώ.
Το αποτέλεσμα είναι, μια επένδυση 25.000 ευρώ με δάνειο για την ανακαίνιση ενός ακινήτου, μπορεί να καταλήγει να απαιτεί 300 ευρώ τον μήνα για την εξυπηρέτηση του δανείου και άλλα 450 ευρώ για τον φόρο, μειώνοντας το ενοίκιο των 1.000 ευρώ ακόμη και στα 250 ευρώ τον μήνα, χωρίς φυσικά να συνυπολογίζεται το ρίσκο των ανείσπρακτων ενοικίων.
«Κόφτες» σε έκπτωση φόρου
Η διάταξη που ενσωματώθηκε στο φορολογικό νομοσχέδιο και προβλέπει τη δυνατότητα έκπτωσης φόρου ακόμη και 16.000 ευρώ σε βάθος 5ετίας (3.200 ευρώ τον χρόνο) σε περιπτώσεις δαπανών ανακαίνισης ή ενεργειακής αναβάθμισης ακινήτων, θα εξειδικευτεί με υπουργική απόφαση, η οποία ουσιαστικά θα βάλει «κόφτες» και μάλιστα σημαντικούς.
Αυτό που θα κάνει η υπουργική απόφαση είναι ότι θα θεσπίζει συγκεκριμένους συντελεστές αναγνώρισης των διαφόρων δαπανών. Μεγαλύτεροι συντελεστές θα εφαρμόζονται στην παροχή υπηρεσίας όπου γίνεται και η μεγαλύτερη συναλλαγή με «μαύρα» και μικρότεροι συντελεστές στην αγορά των υλικών. Επίσης, θα υπάρχει διαβάθμιση και με βάση το είδος των εργασιών. Σκοπός της επιβολής των μειωτικών συντελεστών θα είναι, φυσικά, να συγκρατηθεί και το δημοσιονομικό κόστος. Οπως αναφέρεται χαρακτηριστικά, η έκπτωση που εφαρμόζεται και σήμερα, χωρίς όμως να έχει συγκεντρώσει το ενδιαφέρον παρά από 1.000 φορολογούμενους (σ.σ. προβλέπει αναγνώριση του 40% της δαπάνης και εξαίρεση των υλικών), θα μπορούσε να επιβαρύνει με εκατοντάδες εκατ. ευρώ τον προϋπολογισμό μόνο και μόνο με την εμφάνιση ηλεκτρονικών πληρωμών σε πολυκαταστήματα οικοδομικών υλικών, τα οποία ούτως ή άλλως δεν φοροδιαφεύγουν.
Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – νοικιάζω», που θα ανακοινωθεί μέσα στον Δεκέμβριο, θα έχει συγκεκριμένα κριτήρια (θα αφορά ιδιοκτήτες με περιουσίες έως 300.000 ευρώ και εισόδημα έως 40.000 ευρώ) και θα επιδοτεί με 4.000 ευρώ επισκευές της τάξεως των 10.000 ευρώ σε ακίνητα με επιφάνεια έως 100 τ.μ. Προϋπόθεση θα είναι αυτά τα ακίνητα να νοικιαστούν για τουλάχιστον τρία χρόνια. Στόχος του προγράμματος είναι οι επιδοτήσεις, που θα ανέλθουν στα 50 εκατ. ευρώ, να «επιστρέψουν» στο κράτος μέσα από τη φορολόγηση των ενοικίων καθώς η διάθεση για ενοικίαση των ανακαινισμένων χώρων θα είναι υποχρεωτική για τουλάχιστον μία τριετία.
