Με τριπλάσιο ρυθμό σε σχέση με το σύνολο της χώρας «έτρεξαν» οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών στον Πειραιά και τα προάστιά του, κατά τη διάρκεια του 2023, καθιστώντας τα ακίνητα που βρίσκονται πέριξ του μεγαλύτερου λιμανιού της χώρας, «πρωταθλητές». Σύμφωνα με τα στοιχεία σχετικής ανάλυσης του Spitogatos Insights, κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2023, ο δείκτης SPI (Spitogatos Property Index) σημείωσε αύξηση κατά 11,9% στο σύνολο της χώρας, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2022.
Ωστόσο στον Πειραιά και ιδίως στις πιο δημοφιλείς περιοχές του, η αύξηση των ζητούμενων τιμών ήταν τριπλάσια. Συγκεκριμένα, στην περιοχή Καλλίπολη – Φρεαττύδα, η μέση ζητούμενη τιμή αυξήθηκε κατά 36,3% σε μόλις 12 μήνες, φτάνοντας τα 2.700 ευρώ/τ.μ. Μεγάλη αύξηση κατά 36% σημειώθηκε επίσης στη Δραπετσώνα.
Συνολικά, η περιοχή του Πειραιά (κέντρο) ενισχύθηκε κατά 23% (2.175 ευρώ/τ.μ.), ενώ στα προάστια του Πειραιά, η μέση αύξηση διαμορφώθηκε σε 25,6% (1.800 ευρώ/τ.μ.).
Μεγάλες αυξήσεις κατά 35,2% και 33,3%, αντίστοιχα, καταγράφηκαν επίσης στο Νέο Ψυχικό (4.145 ευρώ/τ.μ.), όπως επίσης και στο Ιλιον (2.000 ευρώ/τ.μ.), εξέλιξη που οφείλεται όχι μόνο στη ζήτηση, αλλά και στην αύξηση των νεόδμητων κατοικιών που διατέθηκαν προς πώληση.
Το φαινόμενο του Πειραιά όμως έχει άλλη εξήγηση και αυτή έγκειται στις αλλαγές που έγιναν πέρυσι στο πρόγραμμα «χρυσή βίζα». Ο διπλασιασμός του ελάχιστου ορίου επένδυσης από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ στο κέντρο της Αθήνας, στα βόρεια και τα νότια προάστια, είχε ως αποτέλεσμα να έχουν σχεδόν εκμηδενιστεί οι αγοραπωλησίες από ξένους στις περιοχές αυτές (που αναζητούν και άδεια παραμονής), στρέφοντας όλη τη ζήτηση από το εξωτερικό σε πολύ λίγες περιοχές της Αττικής, όπως είναι ο Πειραιάς, όπου το όριο διατηρήθηκε στις 250.000 ευρώ.
Συνωστισμός ξένων επενδυτών σε Καστέλλα και Πασαλιμάνι, καθώς η τιμή της «χρυσής βίζας» παραμένει στις 250.000 ευρώ.
Σύμφωνα με τον κ. Αλέξανδρο Ρισβά, επικεφαλής του δικηγορικού γραφείου Ρισβάς & Συνεργάτες, που δραστηριοποιείται στον τομέα των προγραμμάτων επενδυτικής μετανάστευσης, «τους τελευταίους μήνες, πράγματι διαπιστώνουμε μια μεγάλη στροφή των πελατών μας προς την περιοχή του Πειραιά. Ωστόσο το επενδυτικό ενδιαφέρον αφορά μόνο τα καλά σημεία του Πειραιά, όπως η Καστέλλα και το Πασαλιμάνι, και μόνο ακίνητα τα οποία είτε είναι νεόδμητα είτε πλήρως ανακαινισμένα. Παρ’ όλα αυτά, όντως διαπιστώνουμε κι εμείς ότι υπάρχουν υπερβολικές απαιτήσεις ορισμένων ιδιοκτητών για παλιά ακίνητα σε προάστια της πόλης του Πειραιά, που δεν πρόκειται να προσελκύσουν επενδυτές».
Αντίστοιχα, ο κ. Δημήτρης Μελαχροινός, διευθύνων σύμβουλος του Spitogatos, σημειώνει ότι «η περιορισμένη προσφορά ακινήτων, σε συνδυασμό με την αυξημένη ζήτηση, εγχώρια και διεθνή, πιέζουν συνεχώς τις τιμές προς τα πάνω. Μάλιστα σε κάποιες περιοχές, όπως ο Πειραιάς και τα προάστιά του, οι τιμές ανέβηκαν με ιδιαίτερα υψηλό ρυθμό κατά το δεύτερο μισό του 2023, λόγω των αλλαγών στο πρόγραμμα της Golden Visa».
Οπως εξηγεί ο κ. Ρισβάς, πρόκειται για μια στρέβλωση που έχει δημιουργηθεί στην αγορά εξαιτίας του αποκλεισμού του μεγαλύτερου μέρους της Αττικής, λόγω της αύξησης του επενδυτικού ορίου, με αποτέλεσμα όλη η ζήτηση να «συνωστίζεται» σε πολύ λίγες περιοχές, δημιουργώντας έτσι έναν «πληθωρισμό» τιμών.
Αξίζει να σημειωθεί ότι ο Πειραιάς δεν αποτελούσε ιδιαίτερα δημοφιλές σημείο για τους αγοραστές μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα» στο παρελθόν, καθώς αυτοί προτιμούσαν περιοχές του κέντρου της Αθήνας, που βρίσκονται κοντά στην Ακρόπολη, ή τα νότια προάστια, που προσφέρουν πρόσβαση στο παραλιακό μέτωπο. Αυτά τα σημεία ήταν και οι βασικοί «υποδοχείς» των επενδυτών.
Τα παραπάνω στοιχεία επιβεβαιώνονται και από το «μέτωπο» των μεταβιβάσεων. Σε πρόσφατη έρευνα της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων TOPO GES IKE, που ανέλυσε τα δεδομένα του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023 ο Πειραιάς αναδείχθηκε σε «πρωταγωνιστή», σημειώνοντας αύξηση του αριθμού των πράξεων αγοραπωλησίας κατοικιών κατά 65%. Παράλληλα, η μέση αξία των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν, σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2022, σημείωσε αύξηση κατά 143%!
Ο Πειραιάς ξεχωρίζει και σε ό,τι αφορά τις τιμές ενοικίασης, καθώς στην περιοχή Καμίνια – Παλαιά Κοκκινιά, η μέση ζητούμενη τιμή καταγράφει αύξηση κατά 32,2% σε 8,8 ευρώ/τ.μ., ενώ στην περιοχή Καλλίπολη – Φρεαττύδα, η μέση τιμή άγγιξε τα 10 ευρώ/τ.μ., έχοντας αυξηθεί κατά 24,4% μέσα σε 12 μήνες. Μεγάλη αύξηση εντοπίζεται επίσης στα Πετράλωνα με 24,6% και μέση τιμή 10,9 ευρώ/τ.μ.
Πολυτελείς κατοικίες
Εν τω μεταξύ, ιδιαίτερα θετικές παραμένουν και για το 2024 οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς πολυτελών κατοικιών, με βάση σχετική έκθεση της Sotheby’s International Realty, που αναλύει την εικόνα 83 αγορών διεθνώς. Οπως αναφέρει ο πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της Greece Sotheby’s International Realty, Σάββας Σαββαΐδης, «η ελληνική αγορά πολυτελών ακινήτων βρίσκεται σε φάση μετάλλαξης, προσελκύοντας ένα ευρύ και διεθνές φάσμα αγοραστών. Συγκεκριμένα, προσελκύει διεθνείς επενδυτές από περιοχές όπως η Κεντρική Ευρώπη, η Αίγυπτος και η Αυστραλία, ανοίγοντας νέες προοπτικές για τον κλάδο». Πρόκειται για ανθρώπους που, μέχρι πρότινος, δεν είχαν την Ελλάδα στη «λίστα» των πιθανών χωρών επένδυσης για την αγορά πολυτελούς κατοικίας. Σημαντικό ρόλο για την εξέλιξη αυτή διαδραματίζει το γεγονός ότι η ελληνική οικονομία συνεχίζει να βρίσκεται σε τροχιά ανάκαμψης, σε αντίθεση με την αβεβαιότητα που έχει πλήξει άλλες οικονομίες. Παράλληλα, όπως επισήμανε ο κ. Σαββαΐδης, «η ευκολότερη πρόσβαση σε δάνεια, σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια, εκτιμάται ότι θα αποτελέσει κίνητρο για περισσότερους αγοραστές να επενδύσουν στα πολυτελή ακίνητα της Ελλάδας». Σύμφωνα με τον κ. Σαββαΐδη, μία ανερχόμενη τάση στη διεθνή αγορά είναι και η στροφή των ενδιαφερομένων σε μικρότερες και πιο εύχρηστες κατοικίες, εξέλιξη που επιτρέπει στους αγοραστές να εξετάσουν επιλογές σε ορισμένες από τις λιγότερο ανεπτυγμένες περιοχές της χώρας, αλλά και νησιά.