Συνολικά 212.000 κατοικίες εκτιμάται ότι απουσιάζουν από την ελληνική αγορά ακινήτων, βάσει μελέτης της Τράπεζας Πειραιώς, η οποία αναφέρει ότι αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο σήμερα οι τιμές είναι κατά 14% υπερτιμημένες συγκριτικά με το επίπεδο στο οποίο θα έπρεπε να βρίσκονται, σύμφωνα με τα θεμελιώδη μακροοικονομικά μεγέθη της ελληνικής οικονομίας. Μάλιστα, όπως προκύπτει από τη σχετική ανάλυση, βασικός λόγος για τη μειωμένη προσφορά είναι το γεγονός ότι 170.000 ακίνητα έχουν απορροφηθεί στη δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Παρότι, όμως, δεν προβλέπεται κάποια άμεση αύξηση της προσφοράς ακινήτων, προκειμένου έτσι να ικανοποιηθεί η πλεονάζουσα ζήτηση, οι αναλυτές της Τράπεζας Πειραιώς εκτιμούν ότι ο κύκλος των διψήφιων ποσοστών αύξησης των τιμών των κατοικιών έχει πλέον παρέλθει και ότι το επόμενο διάστημα οι τιμές ναι μεν θα συνεχίσουν να αυξάνονται, αλλά αυτό θα γίνεται πλέον με μονοψήφια ποσοστά.
Η πτώση της οικοδομής
Σύμφωνα με την ανάλυση του κ. Ηλία Λεκκού, επικεφαλής Οικονομικής Ανάλυσης και Επενδυτικής Στρατηγικής της Τράπεζας Πειραιώς, μία από τις παραμέτρους που εξηγούν την πτώση της προσφοράς είναι η κατάρρευση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Το διάστημα 2001-2011, υπολογίζεται ότι το απόθεμα των κατοικιών σε πανελλαδικό επίπεδο αυξήθηκε κατά 917.000. Μόνο το 2005, όταν η οικοδομή έφτασε στο απόγειό της, παραδόθηκαν 195.000 νέες κατοικίες (από 66.000 οικοδομικές άδειες). Στον αντίποδα, τη δεκαετία που ακολούθησε (2012-2022), οι νέες κατοικίες που προστέθηκαν στο απόθεμα δεν ξεπέρασαν τις 155.000! Δηλαδή, ήταν λιγότερες απ’ ό,τι σε ένα μόνο έτος (2005), έστω κι αν αυτό ήταν το καλύτερο διαχρονικά.
Οι τιμές πώλησης των ακινήτων είναι κατά 14% υπερτιμημένες βάσει των θεμελιωδών μακροοικονομικών μεγεθών της ελληνικής οικονομίας.
Την ίδια περίοδο, από πλευράς ζήτησης, το 2001-2011 δημιουργήθηκαν 582.000 νέα νοικοκυριά, ενώ τη δεκαετία που ακολούθησε, ο αντίστοιχος αριθμός μειώθηκε σε 197.000. Ταυτόχρονα, όμως, απορροφήθηκαν και 170.000 ακίνητα μέσω της δραστηριότητας της βραχυχρόνιας μίσθωσης, με αποτέλεσμα η συνολική ζήτηση να αγγίζει τα 367.000 ακίνητα. Ετσι, διαμορφώνεται το έλλειμμα των 212.000 κατοικιών που υπολογίζει η Τράπεζα Πειραιώς και που εξηγεί και τις πολύ υψηλές τιμές πώλησης. Αν λοιπόν δεν είχε αναπτυχθεί στον βαθμό που έγινε, η βραχυχρόνια μίσθωση, το ισοζύγιο προσφοράς – ζήτησης στην αγορά κατοικίας θα ήταν σαφώς καλύτερο απ’ ό,τι σήμερα.
Μείωση συναλλαγών
Ωστόσο, όπως εξηγούν οι αναλυτές, πλέον εμφανίζονται και τα πρώτα σημάδια «κόπωσης» της αγοράς, καθώς οι υψηλές τιμές φαίνεται πως έχουν αρχίσει να προκαλούν μείωση των συναλλαγών. Σύμφωνα με την ανάλυση, «το πρόσφατο ράλι στις τιμές πώλησης κατοικιών εγκυμονεί κινδύνους παράλογης αισιοδοξίας από την πλευρά των κατασκευαστικών εταιρειών. Οι προσδοκίες τους για την πορεία των τιμών το επόμενο διάστημα συνεχίζουν να αυξάνονται, την ίδια στιγμή που ο ρυθμός ανόδου των τιμών, στην πράξη, έχει αρχίσει να επιβραδύνεται». Παράλληλα, όπως αναφέρει η μελέτη, «με βάση τα στοιχεία του 2022, οι υψηλότερες τιμές οδήγησαν σε επιβράδυνση της αύξησης των αγοραπωλησιών (συγκριτικά με το 2021). Αυτό είναι το πρώτο σημάδι, ότι η αγορά κατοικίας πρόκειται να εισέλθει στο επόμενο στάδιο του επιχειρηματικού κύκλου, όπου περαιτέρω αυξήσεις τιμών οδηγούν σε μείωση του αριθμού των αγοραπωλησιών».
Σε επίπεδο προσφοράς, οι νέες κατασκευές ναι μεν έχουν αυξηθεί, αλλά όχι στον απαιτούμενο βαθμό. Το 2022 εκδόθηκαν περίπου 25.000 οικοδομικές άδειες. Ωστόσο, μόνο οι 9.793 αφορούσαν νέες οικοδομές, ενώ επιπλέον 6.286 ήταν αναθεωρήσεις υφιστάμενων αδειών. Ολες οι υπόλοιπες άδειες αφορούσαν τροποποιήσεις στο υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα. Παράλληλα, από περίπου 16.000 άδειες που θα μπορούσαν να αυξήσουν το οικιστικό απόθεμα, οι 2.900 αφορούν επαγγελματικά ακίνητα (π.χ. γραφεία, καταστήματα κ.τ.λ.). Ετσι, ο τελικός αριθμός διαμορφώνεται σε περίπου 13.000 άδειες. Αυτές θα μπορούσαν να συνεισφέρουν περίπου 29.000 νεόδμητα διαμερίσματα και κατοικίες κατά τη διάρκεια του τρέχοντος έτους.
Η Τράπεζα Πειραιώς θεωρεί ότι οι δυνητικοί αγοραστές είναι ακόμη διατεθειμένοι να αποδεχθούν τις όλο και αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών, αλλά με εμφανή σημάδια «κόπωσης». Αυτό σημαίνει ότι, πλέον, υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των συναλλαγών στην αγορά κατοικίας. Το κατά πόσον αυτό θα αποτυπωθεί και στα νεόδμητα διαμερίσματα, είναι κάτι που θα φανεί το επόμενο διάστημα.
Στα ύψη τα νεόδμητα
Ηδη, πάντως, η απόκτηση νεόδμητου ακινήτου, ιδίως στο λεκανοπέδιο της Αττικής, αποτελεί ιδιαίτερα ακριβή υπόθεση για τη συντριπτική πλειονότητα των Ελλήνων. Η μέση τιμή πώλησης, ανάλογα με την περιοχή, ξεκινάει από 3.500 ευρώ/τ.μ. και σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνάει και τις 5.000-6.000 ευρώ/τ.μ. Μάλιστα, οι περισσότερες νέες κατασκευές εντοπίζονται στις πιο ακριβές περιοχές, ιδίως στα νότια και τα βόρεια προάστια, όπου η μέση τιμή πώλησης ξεπερνάει τις 5.000 ευρώ/τ.μ., ποσό ασφαλώς που απευθύνεται σε ανθρώπους της υψηλής εισοδηματικής κατηγορίας και όχι στη μεσαία τάξη.