Οταν το 2012 ψηφιζόταν ο μνημονιακός νόμος για το «λουκέτο» στον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας, η Ελλάδα έχανε και το τελευταίο εργαλείο κρατικής παρέμβασης στην αγορά ακινήτων. Οσο τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης παρέμειναν σε υψηλά επίπεδα, όσο η ύφεση κρατούσε τις τιμές των ακινήτων αλλά και των ενοικίων χαμηλά, το στεγαστικό πρόβλημα παρέμενε «καλυμμένο».
Τώρα όμως οι συνθήκες είναι εντελώς διαφορετικές. To κόστος απόκτησης ή ενοικίασης στέγης τρέχει με πολλαπλάσιο ρυθμό από τον αντίστοιχο αύξησης των εισοδημάτων, η ζήτηση για κατοικίες αυξάνεται ταχύτερα από την προσφορά και οι συνθήκες για το 30% του πληθυσμού που δεν έχει… δικό του κεραμίδι ολοένα και πιο ασφυκτικές. Τώρα, η χώρα καλείται να χτίσει ουσιαστικά από το μηδέν τον θεσμό της κοινωνικής κατοικίας με παρεμβάσεις όπως η κοινωνική αντιπαροχή για να καλύψει το τεράστιο κενό με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες, οι οποίες έχουν ανεβάσει το μερίδιο της κοινωνικής κατοικίας ακόμη και στο 20%-30%, απορροφώντας έτσι σε μεγάλο βαθμό τους κραδασμούς στην κτηματαγορά.
Η κοινωνική αντιπαροχή θα δώσει την ευκαιρία για σύναψη συμφωνιών ανάμεσα στο Δημόσιο που θα εισφέρει οικόπεδα ή κτίσματα και στον ιδιωτικό τομέα που θα χρηματοδοτήσει την ανοικοδόμηση.
Το Δημόσιο θα λαμβάνει ως αντιπαροχή ένα ποσοστό από την επιφάνεια των κτισμάτων που θα προκύψουν, προκειμένου να τη διαθέσει για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών ευπαθών ομάδων. Η υπόλοιπη επιφάνεια θα αξιοποιείται από το σχήμα που θα κάνει την ανέγερση των κτισμάτων, προκειμένου να προκύπτει το κέρδος. Ο κατάλογος των ακινήτων που θα διατεθούν για να δημιουργηθεί ο θεσμός θα είναι το πρώτο βήμα.
Το δεύτερο θα είναι η επιλογή των κριτηρίων διάθεσης των κατοικιών στις ευπαθείς ομάδες. Η ενοικίαση με χαμηλό ενοίκιο και εισοδηματικά κριτήρια είναι η μία μέθοδος. Ο πρωθυπουργός στην πρόσφατη ομιλία του στη Βουλή αναφέρθηκε και στον θεσμό του «rent to own», που επιτρέπει στον ενοικιαστή να κάνει δική του την κοινωνική κατοικία ύστερα από κάποια χρόνια, συμψηφίζοντας με το τίμημα τα ενοίκια που έχει ήδη πληρώσει.
Η λογική της κοινωνικής κατοικίας είναι να απορροφάει τους κραδασμούς σε περιόδους απότομης ανόδου των τιμών όπως αυτή που διανύουμε τώρα στην Ελλάδα. Οσο μεγαλύτερος ο αριθμός των προς διάθεση ακινήτων, τόσο ισχυρότερη η δυνατότητα παρέμβασης. Η Ελλάδα όμως απέχει πολύ από αυτό το σημείο, καθώς ακόμη και να ξεκινήσουν άμεσα οι κατασκευές, θα χρειαστούν χρόνια για να δημιουργεί ένας κρίσιμος αριθμός ακινήτων. Η έρευνα που διενεργεί σε πανευρωπαϊκό επίπεδο ο οργανισμός Housing Europe –είναι η ένωση των φορέων που παρέχουν κοινωνική κατοικία σε τουλάχιστον 31 χώρες, εκ των οποίων οι 22 χώρες-μέλη της Ε.Ε.– δείχνει και τα ποσοστά διείσδυσης στα οποία έχει φτάσει στην Ευρώπη η κοινωνική κατοικία.
«Πρωταγωνίστριες» η Ολλανδία με ποσοστό 29% (από τα 8 εκατ. κατοικίες τα 2,3 εκατ. χαρακτηρίζονται ως κοινωνικές), η Αυστρία με 24% (944.100 κατοικίες σε σύνολο περίπου τεσσάρων εκατ.) και η Σουηδία με ανάλογο ποσοστό ενώ Γαλλία, Νορβηγία, Φινλανδία και Δανία εμφανίζουν επίσης υψηλά διψήφια ποσοστά έως και 20%. Η Ελλάδα παραμένει καρφωμένη στο μηδέν, διότι το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης κάλυπτε σε μεγάλο βαθμό την ανάγκη. Πλέον, αυτό δεν αρκεί για τους ακόλουθους λόγους:
1. Η ιδιοκατοίκηση μειώνεται προς το 70% (3 στους 10 ζουν στο ενοίκιο) ενώ πολλά από τα ιδιόκτητα ακίνητα είναι «γερασμένα», με αποτέλεσμα να έχουν αυξημένο κόστος χρήσης λόγω ενεργειακής σπατάλης (σ.σ. διαθέτουμε από το πιο «γερασμένο» στοκ ακινήτων στην Ε.Ε., όπως προκύπτει και πάλι από την έρευνα του Housing Europe).
2. Η πολύ περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα την περίοδο 2011-2021 έχει δημιουργήσει έλλειψη στην προσφορά ακινήτων, η οποία εντείνεται και από τον ολοένα και αυξανόμενο αριθμό των κλειστών ακινήτων.
H Αυστρία, χώρα με ανάλογο πληθυσμιακό μέγεθος με αυτό της Ελλάδας, έχει σαφώς χαμηλότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης σε σχέση με την Ελλάδα (49%) αλλά έχει εκτοξεύσει τον θεσμό της κοινωνικής κατοικίας. Σε σύνολο 3,988 εκατ. νοικοκυριών, το ένα στα τέσσερα (περίπου 944.100 κατοικίες) εκμεταλλεύεται τον συγκεκριμένο θεσμό.
Η Γαλλία χρηματοδοτεί την κοινωνική κατοικία και με κρατήσεις από τους μισθούς των εργαζομένων, κάτι ανάλογο που έκανε και η Ελλάδα όσο υπήρχε ο ΟΕΚ. Εχει ποσοστό ιδιοκατοίκησης της τάξεως του 57,5% και περίπου 5,2 εκατ. κοινωνικές κατοικίες που αντιστοιχούν στο 17%. Με τα δεδομένα που δημοσιεύονται στην έκθεση Housing Europe, στις υφιστάμενες κατοικίες φιλοξενούνται περισσότεροι από 10 εκατ. κάτοικοι.
Η Ισπανία, από την πλευρά της, επιλέγει ένα σύστημα αντίστοιχο με το ελληνικό. Δηλαδή, επιδοτεί τον ενοικιαστή με βάση εισοδηματικά κριτήρια, προκειμένου να είναι σε θέση να καταβάλλει το ενοίκιο στον ιδιοκτήτη. Το σύστημα αυτό δέχεται ήδη κριτική, καθώς εκτιμάται ότι καταλήγει να ενισχύει τελικώς τον ιδιοκτήτη και όχι τον ενοικιαστή, υπό τον έννοια ότι ο ιδιοκτήτης έχει σταδιακά τη δυνατότητα να ενσωματώσει το επίδομα στην τελική τιμή του ενοικίου. Κάτι αντίστοιχο συμβαίνει και στην Ελλάδα το τελευταίο διάστημα, τόσο με το επίδομα ενοικίου όσο και με το φοιτητικό επίδομα.