Κατακόρυφη ήταν η αύξηση των αγοραπωλησιών κατοικιών, όπως επίσης και των τιμών πώλησης κατά τη διάρκεια του εννεαμήνου του 2023 στην Αττική, καθώς το πρόγραμμα «Σπίτι μου» και οι αλλαγές που έγιναν στη «χρυσή βίζα» είχαν καταλυτικό ρόλο στην απότομη μεταβολή της ζήτησης προς τα πάνω.
Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει από τα στοιχεία του μητρώου αξιών μεταβιβάσεων ακινήτων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, που επιμελήθηκε η Green Estate (TOPO GES IKE).
Στις συναλλαγές που γίνονται με ξένους αγοραστές, κατά κανόνα, η αναγραφόμενη τιμή στο συμβόλαιο είναι η πραγματική.
Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, στην περιοχή του Πειραιά σημειώθηκε ετήσια αύξηση των αγοραπωλησιών κατά 85%, ενώ η μέση τιμή πώλησης παρουσίασε αύξηση κατά 28%, στα 1.216 ευρώ/τ.μ.
Υπενθυμίζεται ότι τα στοιχεία για τις αγοραπωλησίες, που περιλαμβάνονται στο μητρώο, προέρχονται από τα συμβόλαια που κατατίθενται και επομένως, σε πολλές περιπτώσεις, ως τίμημα αναγράφεται η αντικειμενική αξία του ακινήτου και όχι η πραγματική τιμή, στην οποία πραγματοποιήθηκε η εκάστοτε αγοραπωλησία.
Ετσι εξηγείται και το χαμηλό ύψος των τιμών, σε πολλές καταχωρίσεις.
Η εναλλακτική του Πειραιά
Ο Πειραιάς εξελίχθηκε πολύ γρήγορα σε «διέξοδο» για τους επενδυτές από χώρες εκτός Ε.Ε., λόγω της διατήρησης του ελάχιστου ορίου επένδυσης στις 250.000 ευρώ (αντί για 500.000 ευρώ που ισχύει από την 1η Αυγούστου του 2023 στα βόρεια, στα νότια προάστια και στο κέντρο της Αθήνας).
Ακόμα πιο χαρακτηριστικό, είναι ότι στον Πειραιά η μέση αξία της κάθε συναλλαγής αυξήθηκε πέρυσι κατά 44%, αγγίζοντας τα 94.100 ευρώ. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα ακίνητα που πωλήθηκαν ήταν μεγαλύτερα κατά 9 τ.μ. (77 τ.μ. από 68 τ.μ. το 2022), αλλά και νεότερα κατά έξι χρόνια, καθώς το μέσο έτος κατασκευής ήταν το 1983, αντί για το 1977 το 2022.
Σημαντικές αυξήσεις του αριθμού των συναλλαγών σημειώθηκαν όμως και σε άλλες περιοχές της Αττικής.
Για παράδειγμα, στα νότια προάστια, η ετήσια αύξηση άγγιξε το 47%, ενώ η μέση τιμή ανά τ.μ. κατέγραψε επίσης αύξηση κατά 37%.
Στο κέντρο της Αθήνας, η αύξηση ήταν της τάξεως του 22% σε ό,τι αφορά τις τιμές και του 24% σε ό,τι αφορά τον αριθμό των πράξεων που καταχωρίσθηκαν στο μητρώο.
Σύμφωνα με την ανάλυση της Green Estate, ακόμα μεγαλύτερη είναι η αύξηση της μέσης αξίας ανά συναλλαγή, σε σχέση με το 2021. Στην Αθήνα, μέσα σε μια διετία, οι κατοικίες που πωλήθηκαν κόστισαν 36% περισσότερο, από 79.589 ευρώ το 2021, σε 107.935 το 2023. Αντίστοιχα, στα νότια προάστια, η τιμή του μέσου ακινήτου που μεταβιβάστηκε το 2023, ήταν κατά 49% υψηλότερη έναντι του 2021. Στα βόρεια προάστια, η αύξηση κατά την περίοδο 2021-2023 άγγιξε το 32%, ενώ στα δυτικά προάστια, το 48%.
Οπως τονίζεται χαρακτηριστικά από την Green Estate, «το εννιάμηνο του 2023 ενισχύθηκε η ανοδική τάση στην αγορά κατοικιών στην Αττική με μεγάλο “νικητή” τα νότια προάστια όπου η αύξηση ήταν πολύ μεγάλη. Φαίνεται ξεκάθαρα ότι η αλλαγή της πολιτικής για την Golden Visa έπαιξε τον ρόλο της στη διαμόρφωση της αγοράς στις περιοχές αυτές συνολικά. Επιπλέον, είναι ξεκάθαρη και η αύξηση της δηλωμένης αξίας των ακινήτων που ξεπερνάει κατά πολύ τα προηγούμενα χρόνια, ιδιαιτέρως στις περιοχές, όπου παρέμεινε το ποσό των 250.000 ευρώ στην Golden Visa».
Υπενθυμίζεται ότι στις συναλλαγές που γίνονται με ξένους αγοραστές, ή με τη μεσολάβηση τραπεζικού ιδρύματος, κατά κανόνα, η αναγραφόμενη τιμή στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας είναι η πραγματική. Στον αντίποδα, στις συναλλαγές που γίνονται με αποκλειστική χρήση ίδιων κεφαλαίων με αγοραστές Ελληνες, το συνηθέστερο είναι να αναγράφεται η αντικειμενική τιμή, η οποία είναι και πολύ χαμηλότερη πλέον, παρά τις αναπροσαρμογές που έγιναν στις αρχές του 2022 και βασίστηκαν στις τιμές που ίσχυαν το 2021.
Από τις περιοχές που κατέγραψαν τη μεγαλύτερη αύξηση το 2023 ξεχώρισαν σημεία περιφερειακά της Αττικής, όπως ο Μαραθώνας και τα Σπάτα με αυξήσεις 69% και 65% σε μόλις 12 μήνες, καθώς επίσης και σημεία των νοτίων προαστίων, όπως για παράδειγμα η Νέα Σμύρνη και η Καλλιθέα, όπου η μέση αύξηση των τιμών/τ.μ. ανήλθε σε 63% και 54% αντίστοιχα.
Σημαντικές αυξήσεις καταγράφονται επίσης στον Διόνυσο με 50%, στη Γλυφάδα με 45%, στη Λυκόβρυση-Πεύκη με 43% και στην Ηλιούπολη με 42%.