«Στενεύει ο κλοιός» γύρω από τη δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς κατά τη διάρκεια των τελευταίων μηνών, μία σειρά από αποφάσεις, νομοθετικές και δικαστικές, επιχειρούν να «χαλιναγωγήσουν», στο μέτρο του δυνατού, την «έκρηξη» των καταλυμάτων, ώστε να μην προκύπτουν στρεβλώσεις και ανισορροπία προσφοράς στην αγορά κατοικίας.
Η πιο πρόσφατη εξέλιξη αφορά τη δημιουργία δεδικασμένου, μέσω σχετικής δικαστικής απόφασης του Εφετείου Θεσσαλονίκης. Βάσει αυτής, απαγορεύεται η μετατροπή επαγγελματικών χώρων σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, εφόσον δεν έχει προηγηθεί μια σειρά από προαπαιτούμενα, αρχής γενομένης από τη σύμφωνη γνώμη των υπολοίπων ιδιοκτητών, αλλά και οι απαιτούμενες τεχνικές μελέτες. Η υπόθεση αφορούσε ένα κτίριο στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, στο οποίο επιχειρηματίας του κλάδου των βραχυχρόνιων μισθώσεων προέβη στην απόκτηση, το 2019, επτά οριζόντιων ιδιοκτησιών που χρησιμοποιούνταν ως γραφεία. Στη συνέχεια, προχώρησε στην αλλαγή χρήσης των ακινήτων, μετατρέποντάς τα σε κατοικίες που αξιοποιούνταν ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Μόλις διαπιστώθηκε η επιχειρούμενη αλλαγή, άλλοι ιδιοκτήτες στο ίδιο κτίριο προσέφυγαν στη Δικαιοσύνη, ενάντια στην αλλαγή αυτή, κάνοντας λόγο για πρόκληση μεγάλης όχλησης εις βάρος των υπολοίπων ενοίκων κι εργαζομένων στους επαγγελματικούς χώρους του κτιρίου. Επίσης, στην αγωγή γινόταν λόγος για μη έκδοση των απαιτούμενων πολεοδομικών αδειών, με δεδομένο ότι οι παρεμβάσεις που έγιναν ήταν εκτεταμένες, τόσο στις πλάκες του κτιρίου, όσο και στην υδραυλική εγκατάστασή του. Επιπλέον, σύμφωνα με τους καταγγέλλοντες, υπήρχαν και φορολογικές παραβάσεις, καθώς ενώ τα ακίνητα είχαν αγοραστεί και είχαν δηλωθεί ως γραφεία, εντούτοις λειτουργούσαν ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η συγκεκριμένη τελεσίδικη απόφαση φαίνεται πως θα μπορούσε να δημιουργήσει δεδικασμένο για περιπτώσεις κτιρίων όπου λειτουργούν γραφεία και επιχειρείται η αλλαγή χρήσης και η μετατροπή τους σε κατοικίες. Συγκεκριμένα, οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές θα πρέπει να εξασφαλίσουν την απαιτούμενη συναίνεση και των άλλων ιδιοκτητών, προκειμένου να αποφύγουν στο μέλλον αντίστοιχες αγωγές, που φαίνεται πως θα έχουν πλέον μεγάλο ποσοστό επιτυχίας, τουλάχιστον με βάση την απόφαση του Εφετείου της Θεσσαλονίκης.
Αυτήν την περίοδο, στην αγορά παρατηρούνται αρκετές ζυμώσεις αναφορικά με την πιθανότητα να αξιοποιηθεί ένα μέρος από το ιδιαίτερα παρωχημένο και σε παρακμή κτιριακό απόθεμα του κέντρου της Αθήνας, αλλά και της Θεσσαλονίκης, ώστε να δημιουργηθούν κατοικίες στη θέση των μικρών επαγγελματικών χώρων που άνθησαν την περίοδο των δεκαετιών 1950-1980, αλλά πλέον δεν εμφανίζουν την ίδια εικόνα.
Η απόφαση δημιουργεί δεδικασμένο για όσους επενδυτές αποπειραθούν να μετατρέψουν κτίρια σε κατοικίες για βραχυχρόνια μίσθωση.
Το ίδιο ίσως να γίνει και σε άλλα ακίνητα της περιοχής, με πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα το πρώην Μινιόν, μέρος του οποίου θα μετατραπεί σε διαμερίσματα προς πώληση από την Dimand, που έχει αγοράσει το παλιό εμπορικό κέντρο.
Δεκάδες κτίρια πέριξ της πλατείας Ομονοίας, π.χ. στον άξονα της Πανεπιστημίου, της Πατησίων, της Σταδίου και της Ακαδημίας, έχουν σήμερα εκατοντάδες κενά γραφεία, λόγω της αποχώρησης των επαγγελματιών που τα μίσθωναν τα προηγούμενα χρόνια.
Το φαινόμενο αυτό γιγαντώθηκε την περίοδο της οικονομικής κρίσης, χωρίς να παρατηρείται κάποια τάση επιστροφής στα κτίρια αυτά, ιδίως μετά και την υγειονομική κρίση που ώθησε πολλούς γιατρούς, δικηγόρους και άλλους ελεύθερους επαγγελματίες, που χρησιμοποιούσαν τα γραφεία αυτά, να αναζητήσουν άλλους χώρους πιο κοντά στον τόπο κατοικίας τους.
Κάπως έτσι τα γραφεία αυτά βρίσκονται στο πιο χαμηλό «σκαλοπάτι» των επαγγελματικών χώρων, όντας παλαιά και μη ανακαινισμένα. Μάλιστα, σύμφωνα με σχετικές έρευνες, η μέση τιμή ενοικίασης είναι μόλις 5 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση, έναντι υπερδιπλάσιων ενοικίων σε αντίστοιχες οριζόντιες ιδιοκτησίες που εκμισθώνονται σε πιο σύγχρονα κτίρια γραφείων, που κατά κανόνα προσφέρουν και θέσεις στάθμευσης. Ακόμα και σε αυτό το επίπεδο τιμών πάντως η ζήτηση είναι μηδαμινή.
Ετσι, σήμερα, ένα μέρος των γραφείων αυτών θα μπορούσε να αξιοποιηθεί για τη δημιουργία κατοικιών, είτε για μακροχρόνια είτε για βραχυχρόνια μίσθωση, ανάλογα με την τοποθεσία του εκάστοτε ακινήτου. Οπως φαίνεται όμως, ο προσανατολισμός των επενδυτών θα πρέπει να είναι αποκλειστικά η μακροχρόνια ενοικίαση ή πώληση των διαμερισμάτων που ίσως δημιουργηθούν. Ενα άλλο πρόβλημα είναι ασφαλώς η πολυϊδιοκτησία, καθώς τέτοια κτίρια έχουν συνήθως πολλούς κληρονόμους και ιδιοκτήτες, κάτι που δυσκολεύει ακόμα και την απόκτηση, π.χ., ενός ενιαίου ορόφου, ώστε να μετατραπεί σε κατοικίες.
Aυστηρότεροι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση
Ο τομέας των βραχυχρόνιων μισθώσεων συνεχίζει να βρίσκεται στο στόχαστρο, παρότι από τις αρχές του έτους ξεκίνησε να ισχύει μια σειρά από νέα μέτρα ώστε να ρυθμιστεί περισσότερο ο τρόπος λειτουργίας του. Συγκεκριμένα, τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης υπάγονται πλέον σε καθεστώς ΦΠΑ, ενώ ταυτόχρονα όσοι ιδιοκτήτες αξιοποιούν τουλάχιστον τρία διαμερίσματα υποχρεούνται να προχωρήσουν σε έναρξη επιτηδεύματος.
Ωστόσο, όπως φαίνεται, οι παρεμβάσεις αναμένεται ότι θα έχουν και συνέχεια. Σε πρόσφατο συνέδριο που πραγματοποιήθηκε στη Θεσσαλονίκη, ο υπ. Εθν. Οικονομίας και Οικονομικών Κωστής Χατζηδάκης ανέφερε ότι «παρακολουθούμε το θέμα. Θα αφήσουμε να στεγνώσει το μελάνι του νέου νόμου, θα δούμε πώς θα λειτουργήσει ο χώρος το καλοκαίρι και τον Σεπτέμβριο θα το συζητήσουμε ξανά με τους αρμόδιους φορείς και θα επανέλθουμε».
Από Σεπτέμβριο είναι πιθανό να εξεταστούν χρονικοί περιορισμοί στις μισθώσεις ή ποσοτικοί όσον αφορά τον αριθμό των ακινήτων που μπορεί να διαθέτει στην αγορά κάθε ιδιοκτήτης.
Ουσιαστικά ο κ. Χατζηδάκης άφησε ανοιχτό «παράθυρο» για περαιτέρω αλλαγές, που ενδεχομένως να επιβάλουν πιο αυστηρούς περιορισμούς στη σχετική δραστηριότητα, είτε χρονικούς είτε ποσοτικούς (π.χ. αριθμός καταλυμάτων), για συγκεκριμένες περιοχές της χώρας όπου παρατηρούνται σοβαρά προβλήματα εύρεσης στέγης είτε για σπουδαστές είτε για δημόσιους λειτουργούς. Ασφαλώς, όπως αναφέρουν οι επαγγελματίες του κλάδου της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αυτό θα πρέπει να αποτελεί μέριμνα της ίδιας της πολιτείας, που έχει υποχρέωση να δημιουργήσει και τις απαιτούμενες υποδομές φιλοξενίας π.χ. φοιτητών (εστίες).
Σε έτερη παρέμβαση στο ίδιο συνέδριο, η υπ. Τουρισμού Ολγα Κεφαλογιάννη σημείωσε ότι αυτήν την περίοδο οι υπηρεσίες του υπουργείου προετοιμάζουν πρόταση που θα αφορά τις λειτουργικές προδιαγραφές που θα οφείλουν να πληρούν όλα τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης προκειμένου να λειτουργούν ως τέτοια. Πρόκειται για ένα από τα πάγια αιτήματα και του ξενοδοχειακού κλάδου. Παράλληλα ανέφερε ότι είναι ανάγκη να υιοθετηθούν επιπλέον μέτρα για τη βραχυχρόνια μίσθωση, ώστε να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα της έλλειψης προσιτής στέγης για τους μόνιμους κατοίκους.
Αξίζει να σημειωθεί ότι ήδη, στην πρόσφατη τροπολογία για τις αλλαγές στο πρόγραμμα «χρυσή βίζα», προβλέπεται η απαγόρευση της αξιοποίησης των ακινήτων που θα αγοράζονται από τους επενδυτές ως καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Μάλιστα το ίδιο πρόκειται να συμβεί και αναδρομικά, δηλαδή τα ακίνητα που έχουν ήδη αποκτηθεί (και με βάση τα οποία έχει χορηγηθεί άδεια παραμονής), επίσης δεν θα μπορούν να αξιοποιούνται με αυτήν τη μορφή παρά μόνο μέσω μακροχρόνιων μισθώσεων.
Παράγοντες του κλάδου επισημαίνουν, βέβαια, ότι είναι πολύ λίγα τα ακίνητα που έχουν αγοραστεί από τους ξένους επενδυτές και λειτουργούν ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδίως μετά την πανδημία. Η μεγάλη αύξηση των ενοικίων που μεσολάβησε αλλά και το υψηλό κόστος διαχείρισης έχουν καταστήσει πιο συμφέρουσα την αξιοποίηση μέσω μακροχρόνιων συμφωνιών παρά μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.