Πλήγμα στη μελλοντική κερδοφορία των ΑΕΕΑΠ είναι πιθανό να δημιουργήσει η αναπροσαρμογή των αξιών ακινήτων των χαρτοφυλακίων τους στην εύλογη αξία, αρχής γενομένης από την εικόνα που θα προκύψει μόλις ολοκληρωθούν οι εκτιμήσεις των κτιρίων για το πρώτο φετινό εξάμηνο. Το βέβαιο όμως είναι ότι «αναμένουμε χαμηλότερες αξίες σε σχέση με εκείνες που ίσχυαν πριν από την υφιστάμενη κρίση», όπως αναφέρει στην «Κ» ο Γιάννης Ξυλάς, διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis, εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών και επικεφαλής του τομέα Valuation Professional Group του RICS Hellas.
Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, η πρόσφατη επέκταση του μέτρου της έκπτωσης 40% στα ενοίκια των επαγγελματικών ακινήτων και για τις πληττόμενες επιχειρήσεις έχει δημιουργήσει νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων.
Ηδη, αρκετοί επιχειρηματικοί όμιλοι, ακόμα και πολυεθνικές, έχουν ζητήσει αναπροσαρμογή του ενοικίου τους όχι μόνο για το διάστημα μέχρι την άρση των μέτρων περιορισμού της κυκλοφορίας, αλλά τουλάχιστον μέχρι το τέλος του 2020 ή και έτι περαιτέρω.
Το γεγονός αυτό αναμφίβολα θα επιδράσει και στις αξίες των κτιρίων γραφείων και των καταστημάτων, με αποτέλεσμα να καταγραφεί και στις αξίες τους. Οπως εξηγεί στην «Κ» ο κ. Ξυλάς, «όταν μια ΑΕΕΑΠ διαθέτει εμπορικά καταστήματα σε δρόμους υψηλής εμπορικότητας και οι μισθωτές, δηλαδή οι εμπορικές αλυσίδες, αντιμετωπίζουν οικονομικό πρόβλημα, είτε επειδή έχουν τώρα κλείσει υποχρεωτικά τα καταστήματά τους είτε διότι στο μέλλον θα έχουν μείωση του τζίρου, είναι σαφές ότι δημιουργείται ζήτημα και στον ιδιοκτήτη του ακινήτου».
Κατά τον ίδιο, το μεγαλύτερο πρόβλημα φαίνεται επί του παρόντος πως θα αντιμετωπίσουν τα εμπορικά κέντρα, καθώς ένα σημαντικό μέρος του καταναλωτικού κοινού θα αποφεύγει τον συνωστισμό στα μεγάλα καταστήματα, λόγω της ανάγκης που θα εξακολουθήσει να υπάρχει για κοινωνική αποστασιοποίηση. Το ίδιο θα ισχύσει και με τα καταστήματα εστίασης, αλλά και με τα κτίρια γραφείων, τα οποία λειτουργούν ως co-working χώροι, δηλαδή μισθώνουν χώρους σε δεκάδες διαφορετικές εταιρείες ή επαγγελματίες, που κάνουν κοινή χρήση των σχετικών υποδομών. Ασφαλώς, πλήγμα θα δεχθούν και ο τουρισμός και τα ξενοδοχεία όσον αφορά τις αξίες τους, πλην όμως το μερίδιό τους στις περισσότερες ΑΕΕΑΠ είναι σχετικά περιορισμένο συγκριτικά με άλλες κατηγορίες ακινήτων εισοδήματος.
Σύμφωνα με τον κ. Ξυλά, οι απώλειες στα έσοδα από μισθώματα θα έχουν εκ των πραγμάτων άμεσο αρνητικό αντίκτυπο και στις αξίες των ακινήτων που διαθέτουν οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα. Αυτό συμβαίνει επειδή η αξία του κάθε ακινήτου καθορίζεται εν μέρει και με βάση τα μελλοντικά έσοδα που αυτό μπορεί να αποφέρει. Οταν λοιπόν υπάρχει η πρόβλεψη ότι η μελλοντική ροή εσόδων από ένα ακίνητο θα είναι χαμηλότερη, θα υπάρξει άμεση αναπροσαρμογή και στην αξία του. Ετσι, θα προκύψουν απώλειες από τη διαδικασία της αναπροσαρμογής των ακινήτων στην εύλογη αξία, ένας δείκτης χάρη στον οποίο οι εταιρείες ακινήτων είχαν σημειώσει σημαντικά κέρδη το προηγούμενο διάστημα, ακριβώς λόγω της αναβάθμισης της αξίας του χαρτοφυλακίου τους.
Το ερώτημα αυτή τη στιγμή στην αγορά είναι πώς ακριβώς θα καθοριστούν οι αξίες των ακινήτων των ΑΕΕΑΠ, όταν θα πρέπει στο τέλος Ιουνίου να ολοκληρωθούν οι εκτιμήσεις των χαρτοφυλακίων τους, καθώς δεν θα υπάρχει δείγμα αγοραπωλησιών κατά την περίοδο της πανδημίας, ώστε να υφίσταται μια ένδειξη για την πορεία των τιμών. Σύμφωνα με τον κ. Ξυλά, οι εκτιμητές θα πρέπει να αξιολογήσουν το μελλοντικό ρίσκο για κάθε επιμέρους κατηγορία ακινήτων βασιζόμενοι και στη διεθνή εμπειρία και αξιοποιώντας το εκτιμητικό εργαλείο του συντελεστή προεξόφλησης, με το οποίο επιχειρείται η αξιολόγηση του μελλοντικού ρίσκου.