Αποκλίσεις που αγγίζουν ακόμα και το 75% εξακολουθούν να καταγράφονται σε ό,τι αφορά τον συσχετισμό μεταξύ των εμπορικών και των αντικειμενικών αξιών, δείγμα των σοβαρότατων στρεβλώσεων που έχουν προκληθεί τα τελευταία χρόνια στην αγορά ακινήτων. Αυτό προκύπτει από τις συναλλαγές που πραγματοποιούνται ακόμα και τους τελευταίους μήνες, όχι μόνο σε διαμερίσματα, αλλά και σε επαγγελματικά ακίνητα. Αποκορύφωμα αποτελεί το παράδειγμα διαμερίσματος 65 τ.μ. στην οδό Βαλτετσίου, στα Εξάρχεια, το οποίο πωλήθηκε αντί 15.000 ευρώ, τη στιγμή που η αντικειμενική του αξία ανέρχεται σε 57.500 τ.μ. Εν ολίγοις, το τελικό τίμημα ήταν 74% χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία του ακινήτου.
Οπως αναφέρει στην «Κ» ο αντιπρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ), κ. Κοσμάς Θεοδωρίδης, στις απαξιωμένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας και όπου το αντικείμενο της αγοραπωλησίας αφορά ακίνητα μεγάλης ηλικίας, κατά κανόνα, οι τιμές πώλησης είναι 60-70% χαμηλότερες από την αντικειμενική αξία. Κατά μέσον όρο, οι αποκλίσεις κινούνται πέριξ του 30-40%, ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις (σαφώς λιγότερες όμως) συναλλαγών που γίνονται πάνω από την αντικειμενική αξία. Αυτές αφορούν κατά κύριο λόγο προνομιακά ακίνητα σε πολύ ελκυστικές τοποθεσίες. Αντίστοιχα, τα πολυτελή εξοχικά ακίνητα κατά κανόνα πωλούνται σε τιμές πολλαπλάσιες της αντικειμενικής τους αξίας.
Στο ίδιο μήκος κύματος κινείται και ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, αντιπρόεδρος της Ενωσης Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, ο οποίος σημειώνει ότι τα τελευταία χρόνια είναι «μετρημένες στα δάχτυλα οι αγοραπωλησίες που γίνονται σε τιμές μεγαλύτερες των αντικειμενικών. Ακόμα και αν ο πωλητής δεν πιέζεται να πωλήσει, π.χ. λόγω ληξιπρόθεσμων χρεών, δεν πρόκειται να κατορθώσει να βρει αγοραστή σε τιμή υψηλότερη της αντικειμενικής για το ακίνητό του, ακόμα και μετά την πρόσφατη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών, που έγινε το 2015», τονίζει ο κ. Ποταμιάνος.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η φορολογική αδικία πολλαπλασιάζεται στην περίπτωση του ΕΝΦΙΑ, από τον οποίο άλλωστε προέρχεται το 85% των φορολογικών εσόδων ακινήτων. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι για τον υπολογισμό του φόρου δεν λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία του εκάστοτε ακινήτου (όπου ενσωματώνονται και συντελεστές παλαιότητας, εμπορικότητας κ.λπ.), αλλά μόνο η τιμή ζώνης, δηλαδή ουσιαστικά η αξία των νεόδμητων ακινήτων πρώτου ορόφου της κάθε περιοχής. Για δε τα ακίνητα ηλικίας άνω των 25 ετών, τα οποία έχουν υποστεί και τη μεγαλύτερη απαξίωση τα τελευταία χρόνια της οικονομικής κρίσης, δεν προβλέπεται κάποιος μειωτικός συντελεστής, ώστε ο ΕΝΦΙΑ για αυτά να είναι δικαιότερος. Αντιθέτως, φορολογούνται σαν να είναι νεόδμητα.
Οπως αναφέρει ο κ. Θεοδωρίδης, «σε ό,τι αφορά τον φόρο που βεβαιώνεται, είναι προφανές ότι η φορολογική αδικία είναι ακόμα μεγαλύτερη, για τους κατόχους παλιότερων ακινήτων στα μεγάλα αστικά κέντρα, καθώς αφενός μεν, τα εν λόγω κτίσματα έχουν υποστεί τη μεγαλύτερη μείωση της εμπορικής τους τιμής, την ίδια στιγμή που το κράτος τα φορολογεί σαν να είναι νεόδμητες κατασκευές και μάλιστα με τιμές ζώνης πλησίον του 2007, όταν δηλαδή η αγορά κατοικίας βρισκόταν στο απόγειό της». Σύμφωνα με τον ίδιο, ακόμα και το Δημόσιο γνωρίζει ότι οι τιμές είναι εκτός πραγματικότητας. «Αρκεί να δει κανείς τις συναλλαγές που πραγματοποιούνται μέσω της πλατφόρμας των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών του ΤΑΙΠΕΔ. Παρά το γεγονός ότι αφορούν κατά κανόνα σε ποιοτικά ακίνητα, με υψηλή εμπορικότητα, οι προσφορές που γίνονται είναι αισθητά χαμηλότερες από την αντικειμενική αξία», καταλήγει ο κ. Θεοδωρίδης.