Πολλαπλάσια θα μπορούσαν να είναι τα έσοδα του ΦΠΑ που επιβάλλεται σήμερα στις αγοραπωλησίες ακινήτων από μια ενδεχόμενη μείωση του συντελεστή από το 24% στο 13%, συνεισφέροντας παράλληλα και στην εκτόξευση των εισροών κεφαλαίων από το εξωτερικό, από 500 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2017 σε πάνω από 800 εκατ. ευρώ μέχρι το 2022, ακόμα και στο πιο απαισιόδοξο σενάριο (δηλαδή λαμβάνοντας υπόψη την ελάχιστη εκτιμώμενη άνοδο των αγοραπωλησιών). Στο συμπέρασμα αυτό καταλήγει έρευνα του ΙΟΒΕ για λογαριασμό του ΣΕΠΑΚ (Σύνδεσμος Επιχειρήσεων για Ποιότητα και Ανάπτυξη Κατασκευών), η οποία βρίσκεται ακόμα σε εξέλιξη και θα παρουσιαστεί επισήμως σε μερικούς μήνες.
Σύμφωνα με αυτήν, η επιβολή ΦΠΑ 24% στις συναλλαγές νέων ακινήτων δημιουργεί σημαντικό μειονέκτημα για τις επενδύσεις σε νέες κατοικίες, χωρίς παράλληλα να προκύπτει κάποιο ιδιαίτερο δημοσιονομικό αποτέλεσμα. Είναι χαρακτηριστικό ότι, από την έναρξη της οικονομικής κρίσης, τα έσοδα από τον σχετικό φόρο έχουν υποχωρήσει δραματικά, καθώς έχουν καταρρεύσει οι πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων. Ετσι, υπολογίζεται ότι τα έσοδα έχουν μειωθεί κατά 80% σε σχέση με το απόγειο της αγοράς το 2008 και τα τελευταία χρόνια κυμαίνονται μεταξύ 11 εκατ. ευρώ και 14 εκατ. ευρώ σε ετήσια βάση.
Υπενθυμίζεται ότι σήμερα ο φόρος επιβάλλεται στους αγοραστές δευτερεύουσας κατοικίας (εξοχικής ή κύριας, η πρώτη κατοικία απαλλάσσεται) και συγκεκριμένα σε ακίνητα των οποίων η άδεια οικοδομής έχει εκδοθεί μετά την 1η Ιανουαρίου του 2006. Στον αντίποδα, στα παλαιότερα ακίνητα επιβάλλεται μόνον ο φόρος μεταβίβασης, ο οποίος έχει υποχωρήσει πλέον σε 3% (από 10% που ήταν μέχρι και το 2013). Σύμφωνα με τον κ. Αθανάσιο Χρηστάκη, μέλος του διοικητικού συμβουλίου του ΣΕΠΑΚ, το αποτέλεσμα είναι να προκύπτει διαφορά 20% ανάμεσα στον φόρο που επιβαρύνει τα νέα ακίνητα και τα παλαιότερα ακίνητα, οδηγώντας έτσι όλους τους υποψήφιους αγοραστές στο να προτιμήσουν τα παλαιά ακίνητα, μη επιτρέποντας έτσι στην οικοδομική δραστηριότητα να ανακάμψει. Οι αγοραστές, Ελληνες και ξένοι, θεωρούν το 24% απαγορευτικό και προτιμούν να αγοράσουν παλαιό ακίνητο, για να επωφεληθούν από το μειωμένο φόρο μεταβίβασης.
Με δεδομένη την αμελητέα απόδοση του φόρου, είναι σαφές ότι πιθανή μείωση του συντελεστή στο 13% δεν θα συναντούσε ιδιαίτερες αντιδράσεις από τους θεσμούς, ενώ αντιθέτως εκτιμάται ότι θα είχε πολλαπλά θετικά αποτελέσματα. Σύμφωνα με το ΙΟΒΕ, μια τέτοια κίνηση θα οδηγούσε σε αύξηση της ζήτησης για νέες κατοικίες, ιδίως από τη στιγμή που σήμερα το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό είναι πολύ μεγαλύτερο σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Ετσι, το ΙΟΒΕ εκτιμά ότι, εφόσον ένα μέρος της ζήτησης αυτής κατευθυνθεί σε νέες κατοικίες, τα έσοδα από τον ΦΠΑ θα αυξάνονταν σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, ενώ παράλληλα θα υπήρχε και τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας.
Πενιχρές εισπράξεις λόγω και της φοροδιαφυγής
Οταν στις αρχές του 2016 ξεκίνησε η εφαρμογή του υφιστάμενου καθεστώτος ΦΠΑ στις νέες οικοδομές, επιβεβαιώθηκαν οι ανησυχίες που είχαν εκφράσει στελέχη της αγοράς ακινήτων για την εμφάνιση κερδοσκοπικών φαινομένων. Εν μια νυκτί, νεόδμητα διαμερίσματα εμφανίστηκαν να πωλούνται σε τιμές 20%-30% υψηλότερες, με τους κατασκευαστές να επικαλούνται, μεταξύ άλλων, και τον νέο φόρο, παρότι αυτός αφορούσε κατασκευές με οικοδομική άδεια μεταγενέστερη της 1ης Ιανουαρίου του 2016 και παρότι οι αγοραστές μπορεί να ήταν ακόμα και πρώτης κατοικίας, δηλαδή να απαλλάσσονταν ούτως ή άλλως από τον φόρο.
Ανεξάρτητα όμως από αυτό, ούτως ή άλλως, τα πρώτα ακίνητα που θα υπάγονταν σε ΦΠΑ θα παραδίδονταν προς χρήση τουλάχιστον το 2008, καθώς πρώτα θα έπρεπε να εκδοθεί η άδεια και μετά να κατασκευαστούν, επομένως το όλο ζήτημα ήταν άκαιρο και δεν θα έπρεπε να έχει καμία απολύτως επίδραση στις τιμές των ακινήτων που πωλούνταν εκείνη την περίοδο. Το γεγονός ότι είχε οφειλόταν στην έλλειψη ενημέρωσης των αγοραστών και στην αδράνεια του ελεγκτικού μηχανισμού της πολιτείας, η οποία δεν θέλησε να διαταράξει την ανοδική πορεία της αγοράς κατοικίας.
Ηταν η εποχή που τα στεγαστικά δάνεια χορηγούνταν αφειδώς και οι περισσότεροι κατασκευαστές είχαν σωρεία πιθανών αγοραστών για τα ακίνητά τους, με αποτέλεσμα να ήταν εύκολο να παραπλανήσουν τον πρώτο μη ενημερωμένο υποψήφιο αγοραστή που θα συναντούσαν. Το φαινόμενο αυτό παρατηρήθηκε κυρίως κατά τους πρώτους μήνες εφαρμογής του νέου καθεστώτος και περισσότερο από μικρούς κατασκευαστές, η πλειονότητα των οποίων ήταν καιροσκόποι και σήμερα έχουν εξαφανιστεί από την αγορά ακινήτων.
Παράλληλα, ακόμα και σήμερα, ο ΦΠΑ στις νέες οικοδομές συνεχίζει να αποτελεί εστία φοροδιαφυγής από επιτήδειους. Οπως σημειώνουν στην «Κ» κατασκευαστές ακινήτων με σημαντική εμπειρία, υπάρχουν «παραθυράκια» που επιτρέπουν και σε επαγγελματίες να πωλούν ακίνητα χωρίς ΦΠΑ, παρότι θεωρητικά, κάτι τέτοιο απαγορεύεται από τον νόμο.
Συγκεκριμένα, επισημαίνουν ότι ο νόμος αναφέρει ότι το κάθε ΑΦΜ μπορεί να ανεγείρει και να πουλήσει ένα ακίνητο ετησίως, χωρίς την υποχρέωση καταβολής ΦΠΑ. Αν όμως κάποιος έχει πρόσβαση στην έκδοση πολλαπλών ΑΦΜ (π.χ. μέσω φιλικών ή συγγενικών προσώπων), είναι εύκολο να καταστρατηγηθεί η σχετική διάταξη. Πρόκειται για μία ακόμα περίπτωση φοροδιαφυγής στην αγορά ακινήτων που θα πρέπει να αντιμετωπιστεί.