Πίσω από τη βοή της καθημερινότητας, άλλοτε της κρίσης χρέους, κατόπιν της πανδημίας και τώρα της ενεργειακής κρίσης, μικρά και μεγάλα ιδιωτικά, αλλά και δημόσια έργα έχουν αρχίσει, συχνά απαρατήρητα, σαν σε αργή κίνηση, να μεταμορφώνουν το πρόσωπο της Αττικής. Άλλοτε οι κατασκευές αρέσουν σε όλους και άλλοτε κρίνονται αμφιλεγόμενες, είτε είναι ξενοδοχεία και παραθεριστικές κατοικίες, είτε είναι οικιστικά πρότζεκτ και καζίνο, είτε είναι η διαμόρφωση ολόκληρων περιοχών όπως στον Φαληρικό Όρμο. Αυτά τα έργα τη μεταμορφώνουν σε σημείο που, για παράδειγμα, αν κάποιος από τους νέους που έφυγαν από την Ελλάδα στις αρχές της προηγούμενης δεκαετίας επιστρέψει μετά από δέκα-δεκαπέντε χρόνια, θα δυσκολευτεί ίσως να αναγνωρίσει πολλές περιοχές της.
Τόσο στο παραλιακό μέτωπο της νότιας Αττικής όσο και στο κέντρο της Αθήνας συντελείται μια πανσπερμία οικοδομικών εργασιών – ανακαινίσεις είτε εξ ολοκλήρου νεόδμητα κτίρια. Πρώτη άλλαξε η πλατεία Καραϊσκάκη, με διάφορα ξενοδοχεία να εγείρονται γύρω της, και ακολουθεί τώρα η περιοχή της Ομόνοιας, ενώ ψηλά στη Σταδίου και στην Πανεπιστημίου, αλλά και στο Σύνταγμα, μια σειρά από νέα ξενοδοχεία, όπως το Athens Capital, δίνουν ζωή σε ενίοτε εγκαταλελειμμένα κτίρια. Κορωνίδα όλων των παρεμβάσεων του ιδιωτικού τομέα στο κέντρο της πόλης είναι η μετατροπή του ξενοδοχείου Hilton σε έναν ολοκληρωμένο προορισμό με ξενοδοχείο, διαμερίσματα και χώρους εστίασης και ψυχαγωγίας.
Πολλά από τα μουντά κτίρια του κέντρου, υπουργεία ως επί το πλείστον, και άλλα που στεγάζουν δημόσιες υπηρεσίες, τα επόμενα λίγα χρόνια θα αναζητήσουν νέους χρήστες καθώς προχωράει το πρότζεκτ του κυβερνητικού πάρκου στον χώρο του πρώην εργοστασίου της ΠΥΡΚΑΛ. Εκεί θα μεταφερθούν πολλά από τα υπουργεία που σήμερα στεγάζονται στο κέντρο, όπως και οι υπηρεσίες και φορείς που τα περιστοιχίζουν. Μέσω του πρότζεκτ θα απελευθερωθούν περίπου 350.000 τετραγωνικά μέτρα στο κέντρο. Πολύ περισσότερα είναι τα πρότζεκτ στην παραλία: ανάπλαση Φαληρικού Όρμου, μαρίνα Αλίμου, Ελληνικό, Αστέρια Γλυφάδας, Αστέρας Βουλιαγμένης, Σαρωνίδα και ποδηλατόδρομος-περίπατος που θα ξεκινάει από το Στάδιο Ειρήνης και Φιλίας και θα φτάνει στη Βουλιαγμένη. Και παράλληλα, βασικά κομμάτια του παζλ της νέας εικόνας της Αττικής είναι το Κέντρο Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος, οι αξιοποιήσεις στις παραλίες της Βούλας και της Βάρκιζας, αλλά και εκτάσεις της Εταιρείας Ακινήτων του Δημοσίου που έχουν παραχωρηθεί σε μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες ή που αναμένουν την αξιοποίησή τους, όπως αυτή στην Ανάβυσσο.
Τα περισσότερα πρότζεκτ απευθύνονται στην ισχυρή ζήτηση για πολυτελείς κατοικίες ή για πολυτελείς χώρους φιλοξενίας. Το αγοραστικό ενδιαφέρον δεν εξηγείται μόνο από τη φυσική ομορφιά και το κλίμα της Ελλάδας, αλλά και από τα περιθώρια σημαντικών αποδόσεων από μια μελλοντική πώληση των λιγοστών αυτών ακινήτων για όσους αντιμετωπίζουν αυτού του είδους το real estate και ως επενδυτικό προϊόν. Όπως εξηγεί η Sotheby’s International Realty, που ειδικεύεται στο high end της αγοράς, «αν και η Ελλάδα έχει τη μεγαλύτερη ακτογραμμή στη Μεσόγειο –και μία από τις μεγαλύτερες παγκοσμίως–, υπάρχει ένας πολύ περιορισμένος αριθμός πραγματικά παραθαλάσσιων κατοικιών διαθέσιμος για αγορά». Επίσης, υπάρχει μεγάλη απόκλιση στην τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο σε σύγκριση με καθιερωμένους προορισμούς της Μεσογείου (Ιταλία, νότια Γαλλία, Βαλεαρίδες), εκεί που κυμαίνεται από 25.000 ευρώ έως πάνω από 60.000 ευρώ, τη στιγμή που στην Ελλάδα εξακολουθεί να βρίσκεται μεταξύ 12.000 και 15.000 ευρώ.
Με αυτό ως δεδομένο μπορεί να γίνει ίσως ευκολότερα αντιληπτό γιατί τα δεκατρία προνομιούχα οικόπεδα στον Αστέρα Βουλιαγμένης πουλήθηκαν κατά μέσο όρο έναντι 39 εκατομμυρίων έκαστο. Προσθέτοντας και το κόστος κατασκευής και με δεδομένα τα δομήσιμα τετραγωνικά, που ξεπερνούν τα 1.000 ανά οικόπεδο 6 στρεμμάτων, η τιμή αυτών των βιλών θα προσεγγίσει τα 60.000-70.000 ευρώ το τετραγωνικό, σύμφωνα με κύκλους της αγοράς. Αντίστοιχα, δηλαδή, με μερικά από τα καλύτερα διαμερίσματα στο Μονακό. Τρία ανάλογα πρότζεκτ ανάπτυξης ακινήτων, αν και ίσως όχι τόσο ακριβά όσο αυτό στον Αστέρα Βουλιαγμένης, βρίσκονται αυτή τη στιγμή αδειοδοτημένα και σε εξέλιξη: πρόκειται, πρώτον, για τις 27 παραθαλάσσιες βίλες στο Ελληνικό, που έχει ήδη πουλήσει η Lamda Development έναντι μέσης τιμής 7,4 εκατ. ευρώ, δεύτερον, τις βίλες που θα αναπτύξει η κοινοπραξία της ΤΕΜΕΣ Lamda με την Development (70%-30%), επίσης στο παραλιακό μέτωπο πλησίον των δύο ξενοδοχείων που το ίδιο σχήμα θα αναπτύξει στο Ελληνικό, και τρίτον, οι ανεξάρτητες κατοικίες που κατασκευάζει η Grivalia Hospitality στο συγκρότημα One & Only Aesthesis στα παλιά Αστέρια της Γλυφάδας.
ΤΟ ΠΡΟΤΖΕΚΤ ΤΟΥ ΑΣΤΕΡΑ
Κάτοχος του ρεκόρ τιμών πώλησης παραθεριστικών κατοικιών στην Ελλάδα, τουλάχιστον σε επίπεδο οργανωμένου πρότζεκτ και όχι μεμονωμένων ακινήτων, είναι προσώρας ο Αστέρας Βουλιαγμένης. Τα έσοδα, συμβασιοποιημένα ήδη ή προσυμφωνημένα, από τις πωλήσεις των 13 βιλών στο νοτιοδυτικό μέτωπο της χερσονήσου, ξεπέρασαν τα 500 εκατομμύρια ευρώ. Στην πραγματικότητα, δεν πρόκειται για βίλες, αλλά για ισάριθμα οικόπεδα που έχουν χωροθετηθεί στη νοτιοδυτική πλευρά της χερσονήσου της Βουλιαγμένης, εκεί όπου βρισκόταν το κατεδαφισμένο πλέον ξενοδοχείο Αφροδίτη. Το κόστος για την ανέγερση των κατοικιών (κατά μέσο όρο εκτιμάται ότι θα υπερβαίνει τα 1.000 τ.μ. εκάστη) το επωμίζονται οι νέοι ιδιοκτήτες τους. Η συνολική έκταση και για τα οικόπεδα ανέρχεται περίπου στα 80 στρέμματα, διαμορφώνοντας τον μέσο όρο του κάθε οικοπέδου στα 6,15 στρέμματα. Η τιμή για το κάθε οικόπεδο διαμορφώθηκε στα 39 εκατομμύρια ευρώ, που σημαίνει τίμημα 6,3 εκατομμυρίων ανά στρέμμα.
Οι βίλες στον Αστέρα συγκαταλέγονται στις ακριβότερες παραθαλάσσιες εκτάσεις στη Μεσόγειο και αποκτούν τον εμβληματικό χαρακτήρα που επιδίωξε να προσδώσει η βασική μέτοχος του συγκροτήματος AGC Equity Partners. Η περιοχή με την επωνυμία «Αστέρας Βουλιαγμένης» έχει συνολική επιφάνεια 304.429,17 τ.μ. και το βόρειο τμήμα της αποτελούσε ιδιοκτησία της θυγατρικής της Εθνικής, ενώ στο νότιο η μεν ψιλή κυριότητα ανήκε στο ΤΑΙΠΕΔ (από τον Απρίλιο του 2013), η δε επικαρπία στην Εθνική. Στο συγκρότημα λειτουργούν σήμερα ανακαινισμένα τα ξενοδοχεία Arion και Ναυσικά, που τελούν υπό τη διαχείριση της Four Seasons για λογαριασμό των μετόχων του, ενώ οι τελευταίοι ελέγχουν μαζί και την παραχώρηση της μαρίνας Βουλιαγμένης, η επέκταση της οποίας ολοκληρώνεται αυτό το διάστημα.
ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΣΤΑ ΑΣΤΕΡΙΑ
Μοναδική θεωρείται η τοποθεσία στην οποία βρίσκονται τα παλιά Αστέρια της Γλυφάδας και όπου η Grivalia Hospitality αναπτύσσει το ολοκληρωμένο συγκρότημα One & Only Aesthesis. Το τουριστικό θέρετρο αναμένεται να έχει προχωρήσει το 2023, ενώ η αρχιτεκτονική του μελέτη προβλέπει ότι στο δυτικό όριο της έκτασης θα αναπτυχθούν 14 ανεξάρτητες κατοικίες, ενεργειακά αυτόνομες, με ιδιωτικό υπαίθριο χώρο και χώρο στάθμευσης. Η χωροθέτησή τους θεωρείται επίσης ιδιαίτερη, καθώς, ενώ βρίσκονται πολύ κοντά στην Αθήνα, διαθέτουν, όντας σε χερσόνησο, τη γαλήνη ενός παραθαλάσσιου προορισμού και την αίσθηση ενός ιδιωτικού νησιού. Η συνολική κάλυψη των κτιρίων θα είναι χαμηλότερη από το 1% της έκτασης, δηλαδή λιγότερη από 28.000 τ.μ., εκ των οποίων τα 20.000 τ.μ. αφορούν ήδη υφιστάμενα κτίρια.
Το σχέδιο προβλέπει ακόμα την ανάπτυξη πεντάστερου ξενοδοχείου 127 δωματίων και θα είναι υπό τη διαχείριση της One & Only. Ένα από τα δύο διώροφα κτίσματα –με καμπύλη μορφή– του συγκροτήματος αφορά το κεντρικό κτίριο υποδοχής, όπου θα φιλοξενούνται εμπορικές χρήσεις και χρήσεις φιλοξενίας (12 δωμάτια). Οι 100 καμπάνες του συγκροτήματος που αποτελούσαν σημείο αναφοράς τη δεκαετία του 1960, θα μετατραπούν σε 95 επιπλωμένα διαμερίσματα.
Στην επένδυση περιλαμβάνεται η δημιουργία δικτύου για χρήση μικρών ηλεκτρικών αυτοκινήτων με σταθμούς φόρτισης, δικτύου πεζόδρομων, αρχαιολογικών περιπάτων αλλά και υπαίθριων καλλιτεχνικών εκθέσεων. Παράλληλα, τόσο για τα καταλύματα, τα κτίσματα και τις βοηθητικές εγκαταστάσεις όσο και για τον περιβάλλοντα χώρο έχουν επιλεγεί φιλικά προς το περιβάλλον υλικά, στοχεύοντας σε έναν από τους υψηλότερους δείκτες βιωσιμότητας ανάλογης επένδυσης.
Η έκταση θα διαθέτει δύο πύλες, μία για την είσοδο στην περιοχή που θα φιλοξενεί τις βίλες και μία για το κυρίως τουριστικό συγκρότημα, που περιλαμβάνει το ξενοδοχείο και τις υπόλοιπες εγκαταστάσεις. Θα διαμορφωθεί ακόμη αίθουσα πολλαπλών χρήσεων, κέντρο αναζωογόνησης και ομορφιάς, όπως και δύο branded εστιατόρια. Όσον αφορά τον χώρο όπου βρισκόταν το κέντρο διασκέδασης Dreams, θα αναδιαμορφωθεί ώστε να δημιουργηθεί ένας παιδότοπος και να προστεθεί ένα εστιατόριο.
ΣΤΗ ΣΑΡΩΝΙΔΑ ΓΙΑ ΓΚΟΛΦ
Εκ των πλέον φιλόδοξων οικιστικών αναπτύξεων που ωριμάζουν αυτή την περίοδο στην Αττική είναι και το έργο που βαφτίστηκε Saronida Olympos Golf Project. Πριν από μερικές εβδομάδας, η Διυπουργική Επιτροπή Στρατηγικών Επενδύσεων ενέκρινε την ένταξη του πρότζεκτ στο καθεστώς fast track. Πρόκειται για την ανάπτυξη συγκροτήματος ξενοδοχείου, παραθεριστικών κατοικιών και γκολφ σε έκταση 6.000 στρεμμάτων στη Σαρωνίδα με προϋπολογισμό 840 εκατομμυρίων ευρώ. Το έργο περιλαμβάνει σημαντικά ανταποδοτικά έργα για την τοπική κοινωνία, μεταξύ των οποίων κέντρα υγείας, σχολεία και άλλες υποδομές, αλλά και εκτεταμένη αναδάσωση του ορεινού και ημιορεινού τμήματος της παραθαλάσσιας αυτής έκτασης. Προβλέπει ακόμα τουριστικό λιμένα, καθώς και εγκαταστάσεις παραγωγής Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας. Φορέας της επένδυσης είναι η Βήτα Ανάπτυξης Ακινήτων ΑΕ, γνωστή και από τη συνεργασία της με τα αραβικών συμφερόντων κεφάλαια που εμπλέκονται στο πρότζεκτ του Αστέρα και στη Μύκονο.
Γήπεδο και πράσινο
Το καλοκαίρι του 2023 αναμένεται, εκτός απροόπτου, να ξεκινήσει η κατασκευή του νέου γηπέδου του Παναθηναϊκού στον Βοτανικό. Μαζί με αυτό δρομολογήθηκε η ανάπλαση του χώρου που φιλοξενεί τώρα το γήπεδο της λεωφόρου Αλεξάνδρας. Πρόκειται για έργο που υπόσχεται να αναβαθμίσει και τις δύο περιοχές αλλά και την ποιότητα του αθλητισμού εν γένει. Τον Μάιο πραγματοποιήθηκε η υπογραφή των συμβάσεων μεταξύ Δημοσίου, Δήμου Αθηναίων, Ερασιτέχνη και ΠΑΕ Παναθηναϊκού και Alpha Bank, με τις οποίες η διπλή ανάπλαση περνά στη δεύτερη φάση, ενώ τον Αύγουστο κρίσιμα μεγάλα έργα στην περιοχή του Βοτανικού εντάχθηκαν και επίσημα –με απόφαση του Υπουργείου Οικονομικών– στο Ταμείο Ανάκαμψής. Επί της ουσίας, πρόκειται για 2 + 1 δράσεις για την αναμόρφωση της περιοχής και την υποστήριξη από πλευράς υποδομών του νέου γηπέδου του Παναθηναϊκού. Επίσης έχουν προϋπολογιστεί 115 εκατ. ευρώ από το Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων (ΠΔΕ). Εκτιμάται ότι ο Παναθηναϊκός θα είναι σε θέση να εισέλθει στο νέο του γήπεδο, χωρητικότητας έως 40.000 θέσεων, είτε την αγωνιστική περίοδο 2026-2027 είτε, το αργότερο, την αμέσως επόμενη, εφόσον δεν προκύψουν ιδιαίτερες καθυστερήσεις κατά τη διάρκεια της κατασκευής του έργου. Στη λεωφόρο Αλεξάνδρας θα αναπτυχθούν ελεύθερος χώρος πρασίνου, εντευκτήριο, αθλητικό μουσείο και υπόγειο πάρκινγκ, ενώ στον Βοτανικό, εκτός από το ποδοσφαιρικό γήπεδο, θα δημιουργηθούν αθλητικές εγκαταστάσεις για τον ερασιτέχνη Παναθηναϊκό, αλλά και τον δήμο, και βέβαια χώροι πρασίνου και αστικών υποδομών.
Επιπλέον, η ΠΑΕ Παναθηναϊκός θα έχει 8.200 τ.μ. εμπορικών χώρων προς εκμετάλλευση. Τα 3.000 τ.μ. θα παραδοθούν μέσα στο όμορο εμπορικό κέντρο που πρόκειται να κατασκευαστεί και τα άλλα 5.200 τ.μ. στον σκελετό του γηπέδου. Από τα έσοδα αυτά θα καταβάλλεται και το ετήσιο μίσθωμα στον δήμο.
Η κυβέρνηση μετακομίζει
Το έργο πρόκειται να αλλάξει την όψη του κέντρου της Αθήνας, ανακουφίζοντάς την από το βάρος της φιλοξενίας της κυβέρνησης και των υπηρεσιών της – εκτιμάται ότι θα βγει σε διαγωνιστική διαδικασία και θα ανατεθεί μέσα στο 2023. Θα φιλοξενήσει εννέα υπουργεία που σήμερα στεγάζονται σε 127 κτίρια, φιλοξενούν 20.000-25.000 υπαλλήλους και κοστίζουν 33 εκατ. ευρώ σε μισθώματα και λειτουργικά έξοδα. Θα μεταφερθούν σε 157 στρέμματα του δημόσιου περίκλειστου ακινήτου της ΠΥΡΚΑΛ, το οποίο βρίσκεται μόλις τρία χιλιόμετρα από το κέντρο της πρωτεύουσας. Τα υπουργεία που θα μετεγκατασταθούν είναι τα Οικονομικών, Ανάπτυξης, Εργασίας, Υγείας, Περιβάλλοντος, Πολιτισμού, Εσωτερικών, Αγροτικής Ανάπτυξης και Τουρισμού. Μαζί τους θα μεταφερθούν το Υπερταμείο (ΕΕΣΥΠ) και η Εταιρεία Ακινήτων του Δημοσίου (ΕΤΑΔ), το ΤΑΙΠΕΔ και η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ). Και φυσικά, τα γκρίζα σήμερα κτίρια που θα εκκενωθούν θα μπορέσουν να αξιοποιηθούν και να αποκτήσουν χρώμα.
Το έργο θα αποτελέσει τη μεγαλύτερη αστική ανάπλαση στο κέντρο της Αθήνας, δημιουργώντας πολλαπλασιαστικά οφέλη σε δύο επίπεδα: σε δημοσιονομικό, όπου εκτιμάται ότι το όφελος είναι ύψους 1 δισ. ευρώ σε 7-8 χρόνια, και σε επίπεδο αγοράς ακινήτων, δεδομένου ότι η τοποθεσία της έκτασης είναι κομβική. Κι αυτό καθώς η περιοχή της Δάφνης-Υμηττού και των γειτονικών δήμων (Ηλιούπολη, Βύρωνας) συναντά, ήδη, σημαντικές προοπτικές λόγω και της γειτνίασης με τον σταθμό του μετρό Δάφνη. Στις νέες εγκαταστάσεις θα δημιουργηθεί επίσης πάρκο 80 στρεμμάτων.
Παραθαλάσσια συγκροτήματα στο Ελληνικό
Πρωταγωνιστής και πρωτοπόρος στην ανάπτυξη παραθεριστικών κατοικιών υψηλών προδιαγραφών στην Ελλάδα είναι de facto η ΤΕΜΕΣ. Έχοντας ήδη τα τελευταία χρόνια δρομολογήσει σημαντικά οικιστικά πρότζεκτ στην Costa Navarino στη Μεσσηνία, έχει ξεκινήσει την υλοποίηση και δύο νέων συγκροτημάτων ξενοδοχείων και πολυτελών κατοικιών, αδιευκρίνιστου επί του παρόντος αριθμού, στο παραλιακό μέτωπο της έκτασης του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό. Για τον σκοπό αυτόν έχει εξάλλου συνάψει προ διετίας κοινοπραξία με τη Lamda Development. (Την πλειοψηφία στις δύο εταιρείες διατηρεί όμως ο όμιλος ΤΕΜΕΣ, συμφερόντων της οικογένειας Κωνσταντακόπουλου.) Συγκεκριμένα, η ΤΕΜΕΣ θα αναπτύξει αφενός το ξενοδοχείο και τις κατοικίες που θα βρίσκονται πάνω στη μαρίνα του Αγίου Κοσμά και αφετέρου το ξενοδοχειακό συγκρότημα στην άλλη πλευρά της παραλιακής έκτασης, που γειτνιάζει με τον χώρο των πολυτελών κατοικιών της Lamda. Η συνολική επένδυση υπολογίζεται ότι θα ξεπεράσει τα 300 εκατ. ευρώ.
Η νέα ζωή του hilton
Εδώ και κάποιον καιρό έχει ξεκινήσει η ανακατασκευή του κτιριακού συγκροτήματος του Hilton από την ΤΕΜΕΣ, η οποία περιλαμβάνει τη δημιουργία 50 πολυτελών κατοικιών που θα λειτουργήσουν υπό τα brands Conrad Residences και Waldorf Astoria Residences της Hilton. Η επένδυση σε κτιριακές εγκαταστάσεις, υποδομές και εξοπλισμό, που συμπεριλαμβάνουν βεβαίως το ξενοδοχείο και τις υπόλοιπες υποδομές, θα ξεπεράσει τα 130 εκατομμύρια, επιπλέον των 145 εκατομμυρίων που έχουν ήδη δαπανηθεί από το 2016 για την εξαγορά του ακινήτου.