Συνεχίζονται οι «παρατάσεις» στην ημερομηνία ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων, καθώς, όπως όλα δείχνουν επί του παρόντος, ούτε το 2014 θα αποτελέσει το έτος «ορόσημο» αναφορικά με την ολοκλήρωση του καθοδικού κύκλου των τιμών, προκειμένου να τεθούν οι βάσεις για τη σταθεροποίηση της αγοράς. Πριν από λίγους μήνες, αναλυτές και φορείς της αγοράς εκτιμούσαν ότι η εικόνα της κτηματαγοράς θα εμφάνιζε τα πρώτα απτά σημάδια βελτίωσης κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2014. Πλέον, ακόμα και οι αισιόδοξες φωνές, όπως αυτή της Alpha Bank, φαίνεται πως μεταθέτουν την εμφάνιση των πρώτων θετικών ενδείξεων στην αγορά από το 2015 και μετά.
Σύμφωνα με όσα ανέφερε στις αρχές της εβδομάδας στο συνέδριο Global Capital Forum ο επικεφαλής της Διεύθυνσης Οικονομικών Αναλύσεων της Alpha Bank, Μ. Μασουράκης, κατά το τρέχον έτος θα συνεχιστεί η πτωτική πορεία των τιμών των ακινήτων, αν και με σαφώς χαμηλότερο ρυθμό έναντι της προηγούμενης διετίας. Αθροιστικά, κατά τη διάρκεια των επόμενων 16 μηνών, ο κ. Μασουράκης αναμένει μια περαιτέρω πτώση τιμών στην αγορά κατοικίας, της τάξεως του 10%. Κατά τον ίδιο, «η φούσκα ναι μεν έχει ροκανιστεί, αλλά όχι εντελώς».
Ανάλογη άποψη εκφράζει πλέον και ο οίκος πιστοληπτικής αξιολόγησης Fitch, που αναθεώρησε προς τα κάτω την πρόβλεψή του για την πτώση των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα για το 2014, από 10% (που ανέφερε πριν από μόλις δύο εβδομάδες) σε 6%. Κατά τη Fitch, η πτώση των τιμών κατά το τρίτο τρίμηνο του 2013, σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο, δεν ξεπέρασε το 0,9%, δείγμα ότι η αγορά οδεύει προς την ολοκλήρωση του καθοδικού της κύκλου. Με βάση την πιο πρόσφατη αυτή πρόβλεψη, η Fitch προσδιορίζει τη συνολική μείωση των τιμών των κατοικιών από την αρχή της κρίσης σε 38% κατά μέσο όρο. Ωστόσο, επισημαίνεται ότι σε περίπτωση που δεν είχε παραταθεί για ακόμα ένα έτος η προστασία της πρώτης κατοικίας από πλειστηριασμούς, η πτώση των τιμών θα ήταν ανεξέλεγκτη, λόγω της ταυτόχρονης προσθήκης χιλιάδων ακινήτων σε χαμηλές τιμές. Από την άλλη πλευρά βέβαια, στελέχη της αγοράς τόνιζαν το προηγούμενο διάστημα ότι ακόμα κι αν είχαν απελευθερωθεί οι πλειστηριασμοί, οι τράπεζες δεν θα προχωρούσαν σε μαζικούς πλειστηριασμούς, ακριβώς γι’ αυτόν τον λόγο, δηλαδή να προστατεύσουν όσο το δυνατόν περισσότερο τις τιμές.
Κατά τη Fitch, στα θετικά σημάδια της αγοράς κατοικίας συγκαταλέγεται το γεγονός ο όγκος των συναλλαγών έχει ήδη αρχίσει να βελτιώνεται, αφενός λόγω της υποχώρησης των τιμών, αφετέρου λόγω των χαμηλών επιτοκίων. Το κλίμα αυτό αναμένεται να παγιωθεί κατά το 2014, αν και αρνητικά θα εξακολουθήσει να επιδρά η συνεχιζόμενη απομόχλευση των τραπεζών, στο πλαίσιο του εξορθολογισμού του χαρτοφυλακίου των δανείων τους. Αυτός είναι και ο λόγος που δύσκολα αναμένεται να αυξηθούν οι νέες χορηγήσεις στεγαστικών δανείων κατά το 2014, παρά το γεγονός ότι το 2013 σηματοδότησε ιστορικό χαμηλό. Σημειωτέον ότι με βάση τα σχετικά στοιχεία της Τράπεζα της Ελλάδος το 2013, το χρέος των νοικοκυριών σε στεγαστικά και καταναλωτικά δάνεια μειώθηκε στα 100,8 δισ. ευρώ στο τέλος του 2013 από 106,5 δισ. ευρώ που ήταν στο τέλος του 2012. Το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων μειώθηκε κατά 3,3% στα 71 δισ. ευρώ από 74,6 δισ. ευρώ το 2012.
Τα παραπάνω στοιχεία επιβεβαιώνουν ότι οι τράπεζες έδωσαν έμφαση σχεδόν αποκλειστικά στις ρυθμίσεις δανείων, καθώς εκτιμάται ότι μέχρι σήμερα έχουν ρυθμιστεί 250.000 στεγαστικά δάνεια ύψους 18 δισ. ευρώ. Ακόμα όμως κι αν το 2014 διοχετευθούν περισσότερα κεφάλαια στη στεγαστική πίστη, θα πρέπει πρώτα να βελτιωθεί η ζήτηση για αγορά κατοικιών. Με τα σημερινά δεδομένα της ανεργίας ρεκόρ και της υψηλής φορολογικής επιβάρυνσης, ιδίως των αστικών ακινήτων, είναι εξαιρετικά αμφίβολο αν θα υπάρξει αυξημένη ζήτηση, ικανή να τροφοδοτήσει και την αγορά στεγαστικών δανείων.
Ιδίως από το φορολογικό «μέτωπο», η εικόνα μόνο ευνοϊκή για απόκτηση κατοικίας δεν είναι, μιας και κατά το 2013 οι εισπράξεις φόρων περιουσίας διαμορφώθηκαν σε 2,99 δισ. ευρώ, έναντι πρόβλεψης για έσοδα 2,78 δισ. ευρώ. Με την προσθήκη των εσόδων από άμεσους φόρους παρελθόντων ετών, οι συνολικές εισπράξεις φόρων περιουσίας το 2013 προσέγγισαν τα 4 δισ. ευρώ. Ωστόσο, εκκρεμεί η είσπραξη επιπλέον φόρων της τάξεως του 1-1,2 δισ. ευρώ, δεδομένου ότι οι βεβαιωμένοι φόροι που επιβλήθηκαν το 2013 (ΦΑΠ 2010, 2011, 2012, 2013 και ΕΕΤΗΔΕ 2012, ΕΕΤΑ 2013) αγγίζουν τα 5,2 δισ. ευρώ. Επομένως, το 2014 αναμένεται η είσπραξη επιπλέον 4 δισ. ευρώ, εκ των οποίων περίπου 1 δισ. ευρώ αφορά φόρους που μεταφέρονται από το 2013. Είναι λοιπόν προφανές ότι με τέτοια υπερφορολόγηση, δεν μπορεί να γίνεται λόγος για ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας, καθώς η πλειονότητα των νοικοκυριών δεν σχεδιάζει απόκτηση ακινήτου, ανεξάρτητα από το ύψος του τιμήματος.
Τα δεδομένα αυτά έχουν ουσιαστικά οδηγήσει τον κλάδο της οικοδομής σε «χειμερία νάρκη», αν υπολογιστεί ότι το 2007 ολοκληρώνονταν 40.000 νέες κατοικίες ανά τρίμηνο και σήμερα το αντίστοιχο μέγεθος έχει διαμορφωθεί σε μόλις 4.000 κατοικίες. Αντίστοιχα, το 2007, οι συνολικές επενδύσεις στον κατασκευαστικό/οικοδομικό κλάδο άγγιξαν τα 33 δισ. ευρώ (με τη μερίδα του λέοντος να αφορά τις κατοικίες), έναντι περίπου 8-9 δισ. ευρώ για το 2013. Ταυτόχρονα, οι απασχολούμενοι στον κλάδο έχουν πλέον υποχωρήσει από 363.000 που υπολογίζονταν πριν από την έλευση της κρίσης, σε περίπου 200.000 σήμερα.