REAL ESTATE

Οκτώ χρόνια χρειάζεται η οικοδομή για επιστροφή στα μεγέθη του 2005

okto-chronia-chreiazetai-i-oikodomi-gia-epistrofi-sta-megethi-toy-2005-2007155

Αύξηση της τάξεως του 593,1% θα πρέπει να καταγράψει η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα (με βάση τον όγκο), προκειμένου να επιστρέψει στο επίπεδο που βρισκόταν το 2005. Πρόκειται για ένα ξεκάθαρο δείγμα της κατάρρευσης της οικοδομής κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών, εξέλιξη που ναι μεν έχει οδηγήσει στον περιορισμό της προσφοράς νεόδμητων κατοικιών (όχι όμως και το απόθεμα απούλητων κατοικιών), ωστόσο έχει προκαλέσει και τη διακοπή λειτουργίας (ή έστω την αδράνεια) χιλιάδων τεχνικών εταιρειών, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την επιβάρυνση του δείκτη της ανεργίας και τη μείωση της κατανάλωσης.

Τα παραπάνω επισημαίνονται, μεταξύ άλλων, στη 19η έρευνα συγκυρίας που πραγματοποίησε το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών (στην οποία καταγράφονται οι προοπτικές της αγοράς μέσω απαντήσεων των επαγγελματιών του κλάδου), υπό την επιμέλεια του τέως καθηγητή του Τμήματος Στατιστικής, Επαμεινώνδα Πανά. Σύμφωνα με τον ίδιο, για να επιστρέψει η αγορά στο 2005, θα πρέπει να περάσουν περισσότερα από οκτώ χρόνια, ιδίως μάλιστα αν υπολογιστεί ότι η ακολουθούμενη φορολογική πολιτική, όχι μόνο δεν τονώνει την αγορά αλλά επιτείνει τις συνθήκες κατάρρευσης, οδηγώντας την στη χειρότερη κρίση μεταπολεμικά, γεγονός που με τη σειρά του επιδεινώνει και την οικονομία γενικότερα.

Είναι χαρακτηριστικό ότι σχεδόν το 60% των ειδικών του κλάδου συνδέει τον τερματισμό της κρίσης στην αγορά ακινήτων με την ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας. Ακόμα όμως κι αν επέλθει αυτή η ανάκαμψη, η αγορά ακινήτων θα συνεχίσει να ταλανίζεται από το πρόβλημα της υπερπροσφοράς κατοικιών, αποτέλεσμα της υπερπαραγωγής ακινήτων τα προηγούμενα χρόνια. Κατά τον κ. Πανά, το πρόβλημα εντοπίζεται αφενός μεν στην ύπαρξη ενός τεράστιου αποθέματος απούλητων κατοικιών, που υπολογίζεται ότι κυμαίνεται πέριξ των 250.000 πανελλαδικά, αφετέρου δε στο γεγονός ότι η κτηματαγορά είχε καταστεί τραπεζοκίνητος. «Το απόθεμα αυτό αποτελεί ένα βάρος για τους ιδιοκτήτες – κατασκευαστές, γιατί δεσμεύει κεφάλαια και έχει και κόστος συντήρησης. Η υπερπροσφορά είναι δύσκολο να απορροφηθεί στην περίπτωση αγαθών όπως είναι η κατοικία, ιδίως αν συνεκτιμηθεί ότι δεν υπάρχει η ανάλογη μεγέθυνση του πληθυσμού, όπως τουλάχιστον προκύπτει από τον ρυθμό δημιουργίας νέων νοικοκυριών (στοιχείο που αποτυπώνεται στους γάμους που πραγματοποιούνται). Η άσχημη αυτή κατάσταση επιδεινώνεται και από τη δραστική μείωση του τραπεζικού δανεισμού. Ο συνδυασμός των παραπάνω παραγόντων, αλλά και η ακολουθούμενη φορολογική πολιτική, καθιστούν απαγορευτική οποιαδήποτε σκέψη για άμεση ανάκαμψη της κτηματαγοράς. Ο κ. Πανάς μάλιστα φτάνει στο σημείο να αναρωτιέται μήπως με την εξοντωτική υπερφορολόγηση των ακινήτων έχουν καταργηθεί τα δικαιώματα ιδιοκτησίας στην Ελλάδα, αναφέροντας ότι το ζήτημα που προκαλεί η υπερφορολόγηση και η αναδρομική εφαρμογή των φόρων δεν συνάδει με τη φιλοσοφία της προστασίας των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.

Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται και στις απαντήσεις των επαγγελματιών του κλάδου, οι οποίοι σε ποσοστό 87% θεωρούν ότι η κρίση θα διαρκέσει επιπλέον ένα έως τρία χρόνια, δηλαδή έως το 2018. Μάλιστα, το 50% θεωρεί ότι η διάρκεια της κρίσης θα είναι το λιγότερο δύο χρόνια. Ταυτόχρονα, καθολική είναι η συναίνεση μεταξύ των ειδικών, ότι υπάρχει υπερπροσφορά πωλούμενων κατοικιών, μιας και αυτή την άποψη εκφράζει το 95,8%.

Αναφορικά με τις τιμές, το 88,4% των ειδικών της κτηματαγοράς θεωρεί ότι οι τιμές πώλησης των κατοικιών έχουν μειωθεί σε σχέση με έξι μήνες πριν. Ωστόσο, το 83% θεωρεί ότι οι τιμές θα υποχωρήσουν εκ νέου κατά τους επόμενους έξι μήνες. Μάλιστα, το 16% αναμένει απότομη μείωση, έναντι 67% που αναμένει σχετική μείωση. Πάντως, ενθαρρυντικό είναι το γεγονός ότι το αντίστοιχο ποσοστό εκείνων που ανέμεναν σχετική μείωση στην προηγούμενη έρευνα συγκυρίας είχε διαμορφωθεί σε 71,2%.

Σε ό,τι αφορά τη ζήτηση, μόλις το 10,1% των ειδικών εκτιμά ότι αυτή θα είναι μεγαλύτερη κατά τους επόμενους έξι μήνες, ενώ σχεδόν ένας στους τρεις (28,9%), δεν προβλέπει διαφοροποίηση του επιπέδου της ζήτησης. Αντιθέτως, το 61% αναμένει χαμηλότερη ζήτηση το επόμενο εξάμηνο (το αντίστοιχο ποσοστό της προηγούμενης έρευνας ήταν 51%).

Στο ίδιο μήκος κύματος διαμορφώνονται και οι εκτιμήσεις για την πορεία των αγοραπωλησιών. Συγκεκριμένα, πάνω από έξι στους δέκα ειδικούς (61,6%) θεωρούν ότι οι πωλήσεις κατοικιών είναι σήμερα χαμηλότερες, σε σχέση με πριν από έξι μήνες. Αντίστοιχα, το 28,4% εκτιμά ότι οι πωλήσεις θα είναι όσες και σήμερα, ενώ μόλις το 10% αναμένει αύξηση του επιπέδου των αγοραπωλησιών. Επιπλέον, το 91,5% αναμένει ότι η οικονομική κρίση θα συνεχίζει να επηρεάζει αρνητικά την πορεία των τιμών και μόνο 5,3% ότι θα υπάρξει άνοδος. Επομένως αναμένεται σημαντικά έντονη ύφεση και συνεχόμενη πτώση τιμών. Το 43,9% εκτιμά ότι η αγορά κατοικίας θα είναι χειρότερη το επόμενο εξάμηνο (πωλήσεις, τιμές, ζήτηση) σε σχέση με το προηγούμενο και μόνο 10,4% θεωρεί καλύτερη μελλοντικά την αγορά. Σε ό,τι αφορά τις ενοικιάσεις, το 40,2% των ειδικών εκτιμά ότι οι κενές κατοικίες ως ποσοστό επί του συνόλου έχουν παραμείνει σχετικά σταθερές σε σχέση με ό,τι ίσχυε πριν από έξι μήνες. Σε ό,τι αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα (γραφεία, καταστήματα), το 38,7% θεωρεί ότι το ποσοστό των ξενοίκιαστων είναι σήμερα υψηλότερο (ή πολύ υψηλότερο) σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο.