REAL ESTATE

Τα ενοίκια δεν ακολούθησαν το ναυάγιο της κτηματαγοράς

ta-enoikia-den-akoloythisan-to-nayagio-tis-ktimatagoras-2010919

Από τους ελάχιστους διασωθέντες της αγοράς κατοικίας τα τελευταία χρόνια ήταν οι ενοικιάσεις, καθώς οι τιμές των ενοικίων, αν και μειωμένες έναντι π.χ. του 2010-2011, εντούτοις καταγράφουν σαφώς μικρότερη υποχώρηση συγκριτικά με τις τιμές πώλησης. Ειδικότερα, το 2012, η μέση πτώση των ενοικίων των κατοικιών διαμορφώθηκε μόλις σε 2%, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, ενώ το 2013 η συνολική υποχώρηση διαμορφώθηκε σε 6,8%. Εν ολίγοις, κατά την προηγούμενη διετία τα ενοίκια των κατοικιών υποχώρησαν αθροιστικά μόλις κατά 8,8%. Την ίδια περίοδο, η πτώση στις τιμές πώλησης άγγιξε το 10,3% το 2013 και το 11,7% το 2012.

Τα παραπάνω στοιχεία συνεπάγονται σημαντική αύξηση των πραγματικών αποδόσεων των επενδύσεων σε κατοικίες, καθώς έχει περιοριστεί σημαντικά το κόστος απόκτησης κατοικίας, τη στιγμή που τα έσοδα από την ενοικίαση παραμένουν αισθητά υψηλότερα. Στο παραπάνω συμπέρασμα κατέληξε πρόσφατα και σχετική ανάλυση της Alpha Bank, όπου επισημάνθηκε, μεταξύ άλλων, ότι κατά την περίοδο 2000-2011 τα ενοίκια των κατοικιών αυξήθηκαν συνολικά κατά σχεδόν 43%. Την ίδια στιγμή, κατά το διάστημα από το 2000 έως και το 2008, δηλαδή σε σαφώς μικρότερο χρόνο, οι τιμές πώλησης κατοικιών είχαν αυξηθεί σχεδόν κατά 91%, δηλαδή με υπερδιπλάσιο ρυθμό απ’ ό,τι τα ενοίκια, καθιστώντας ουσιαστικά την επένδυση σε κατοικίες τη λιγότερο ελκυστική επιλογή μεταξύ των επιμέρους κατηγοριών ακινήτων.

Πάντως, αξίζει να τονιστεί ότι τα ενοίκια των κατοικιών ακολουθούν πλέον όλο και ταχύτερο ρυθμό υποχώρησης. Σύμφωνα με τα όσα προκύπτουν από τα στοιχεία της ΤτΕ, που απ’ ό,τι φαίνεται υπολείπονται χρονικά των εξελίξεων στην αγορά κατοικίας (δεδομένου ότι σύμφωνα με μεσιτικά γραφεία η πτώση των ενοικίων συνολικά από την αρχή της κρίσης προσεγγίζει το 15%-20%), κατά το πρώτο τρίμηνο του 2013 η πτώση «έτρεχε» με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 4,6%. Μέχρι όμως το τέταρτο τρίμηνο του ίδιου έτους, η μείωση των ενοικίων είχε σχεδόν διπλασιαστεί, καθώς είχε διαμορφωθεί σε 9% σε ετήσια βάση, δείγμα της επιδείνωσης των συνθηκών.

Σε κάθε περίπτωση πάντως, ελάχιστοι είναι πλέον οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές στην αγορά κατοικίας. Κύριος λόγος γι’αυτό είναι η σημαντική επιβάρυνση του κόστους κατοχής ακινήτων και οι συνεχείς μεταβολές του φορολογικού πλαισίου. Σύμφωνα μάλιστα με την ετήσια έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος, η στρέβλωση που προκύπτει από τις υψηλές αντικειμενικές αξίες, που συχνά υπερβαίνουν τις εμπορικές, «οδηγεί σε τεχνητή υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας και σε περαιτέρω, μη ορθολογική πλέον, συμπίεση των αξιών». Επιπλέον, φέτος έχει ήδη επιβληθεί πληθώρα νέων φόρων στα ακίνητα, αρχής γενομένης από τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων, που αφορά το σύνολο των ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων και των οικοπέδων και των αγροτεμαχίων. Σε αυτόν προστίθεται και ο συμπληρωματικός φόρος, ο οποίος επιβαρύνει όσους διαθέτουν ακίνητη περιουσία που ξεπερνά τις 300.000 ευρώ. Οι δύο αυτοί φόροι αντικατέστησαν το Εκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων, το οποίο πάντως ακόμα πληρώνουν οι φορολογούμενοι (εκκρεμούν 1-2 δόσεις του 2013).

Επιπλέον, ο νέος Φόρος Υπεραξίας αναμένεται να εγκαινιαστεί επίσης φέτος, έχοντας εν τω μεταξύ οδηγήσει την κτηματαγορά σε κατάσταση παροξυσμού, καθώς από την αρχή του έτους δεν έχει πραγματοποιηθεί καμία αγοραπωλησία, λόγω των ασαφειών όσον αφορά τον προσδιορισμό του φόρου αυτού, που βαρύνει αποκλειστικά τους πωλητές. Μάλιστα, η διαφαινόμενη αντίρρηση της τρόικας στην απαλλαγή των κατοικιών εκείνων που έχουν παραμείνει στον ίδιο ιδιοκτήτη για περίοδο μεγαλύτερη των 25 ετών (ώστε να είναι εφικτός ο υπολογισμός της αρχικής τιμής κτήσης) φαίνεται πως οδηγεί σε νέα εμπλοκή και περαιτέρω καθυστερήσεις στην επίλυση του ζητήματος, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τα δημόσια έσοδα από τις μεταβιβάσεις, στις οποίες πλέον εφαρμόζεται συντελεστής 3% αντί για 8%-10% που ίσχυε μέχρι πέρυσι.

Η φορολογία ενοικίων

Σε ό,τι αφορά τα έσοδα από ενοίκια ακινήτων, ο συντελεστής διαμορφώνεται σε 11% (χωρίς αφορολόγητο όριο) για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ ετησίως και σε 33% για εισοδήματα που ξεπερνούν το όριο των 12.000 ευρώ. Σημειωτέον ότι τα εισοδήματα αυτά φορολογούνται ήδη από το 2013 αυτοτελώς και δεν προστίθενται στα συνολικά έσοδα του φορολογούμενου ιδιοκτήτη. Επιπλέον, από φέτος έχει επιστρέψει και το «πόθεν έσχες» για την αγορά ή κατασκευή ακινήτων, γεννώντας νέα προβλήματα, δεδομένου ότι εφαρμόζεται και αυτό στις υψηλές αντικειμενικές αξίες, οδηγώντας αρκετούς ενδιαφερόμενους αγοραστές σε ματαίωση των σχεδίων τους, καθώς δεν είναι σε θέση να δικαιολογήσουν το πρόσθετο ποσό. Μπορεί δηλαδή κάποιος να μπορεί να καλύψει ένα ποσό της τάξεως των 50.000 ευρώ που απαιτείται για την αγορά ενός παλιού διαμερίσματος, αλλά όχι και τα 80.000 ευρώ που ενδέχεται να είναι η αντικειμενική τιμή του ίδιου ακινήτου.

Σημειωτέον ότι ήδη από τον προηγούμενο χρόνο η συμμετοχή των μετρητών στις αγοραπωλησίες είναι κατακόρυφα αυξημένη σε σχέση με τη λήψη στεγαστικού δανείου. Σύμφωνα με τα αποτελέσματα της τριμηνιαίας έρευνας της ΤτΕ σε κτηματομεσιτικά γραφεία και συμβούλους ακινήτων, προκύπτει ότι το 2013 μόλις το 17% των αγοραπωλησιών πραγματοποιήθηκε με συμμετοχή τραπεζικού δανεισμού.