Απομακρύνονται μέρα με τη μέρα οι ελπίδες και οι προσδοκίες φορέων της αγοράς για σταθεροποίηση και σταδιακή ανάκαμψη του κλάδου της κατοικίας από το δεύτερο εξάμηνο του 2014, σε άμεση συνάρτηση με τη σταθεροποίηση της ελληνικής οικονομίας. Οπως όλα δείχνουν, το 2014 θα αποτελέσει ακόμα ένα «μαύρο» έτος για την κτηματαγορά, όχι μόνο λόγω της οικονομικής κρίσης και των συνεπειών που αυτή έχει επιφέρει στα εισοδήματα των νοικοκυριών, αλλά και λόγω των συνεχών παλινωδιών της κυβέρνησης αναφορικά με το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων.
Από τον φόρο υπεραξίας…
Το πρώτο πεντάμηνο του έτους αναλώθηκε γύρω από τον τρόπο εφαρμογής του φόρου υπεραξίας, ο οποίος επιβάλλεται στους πωλητές κατοικιών που αποκομίζουν κέρδος σε σχέση με την τιμή κτήσης του ακινήτου τους. Εν τω μεταξύ, οι αγοραπωλησίες επί της ουσίας εκμηδενίστηκαν, καθώς οι ενδιαφερόμενοι ανέμεναν τις αποφάσεις γύρω από το πώς θα εφαρμοστεί ο νέος φόρος. Επιπλέον, πολλές συμφωνίες ματαιώθηκαν, κυρίως διότι οι πωλητές υπαναχώρησαν όταν διαπίστωσαν τον φόρο που θα έπρεπε να πληρώσουν. Υπενθυμίζεται ότι ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου από την 1η Ιανουαρίου 2014 και μετά. Προβλέπεται αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητό του για τουλάχιστον πέντε έτη. Ο φόρος δεν αφορά ακίνητα που αποκτήθηκαν πριν από το 1995.
…στο αλαλούμ του ΕΝΦΙΑ…
Στη συνέχεια, τη «σκυτάλη» έχει πάρει μέχρι σήμερα ο ΕΝΦΙΑ, που έχει υποστεί αλλεπάλληλα «κόψε-ράψε» έως ότου αποκτήσει την οριστική του μορφή, απέχοντας σημαντικά από την αρχική στόχευση, περί φορολόγησης όλων ανεξαιρέτως των ακινήτων, ώστε η συνολική επιβάρυνση να είναι χαμηλότερη για κάθε ιδιοκτήτη. Οπως ανέφερε σε πρόσφατο δελτίο της η Alpha Bank, σήμερα η κτηματαγορά πλήττεται από δύο φορολογικές στρεβλώσεις οι οποίες συμβάλλουν στην ακόμα μεγαλύτερη κρίση στην αγορά ακινήτων και δρουν ως εμπόδια για τη μεγαλύτερη αύξηση της απασχόλησης και την ανάκαμψη της οικονομίας. Η πρώτη στρέβλωση αφορά την επιβολή συμπληρωματικού φόρου (ΦΑΠ) στα ακίνητα αξίας άνω των 300.000 ευρώ, ταυτόχρονα με τον ΕΝΦΙΑ, και η δεύτερη φορολογική στρέβλωση αφορά τον υπολογισμό των φόρων με βάση αντικειμενικές αξίες οι οποίες στην πλειονότητα των περιπτώσεων είναι πολύ υψηλότερες από τις πραγματικές αξίες των ακινήτων.
Οπως προκύπτει από την ανάλυση της Alpha Bank, οι εν λόγω στρεβλώσεις διατηρούν τις πτωτικές πιέσεις στην αγορά με αποτέλεσμα, εκτός από τη σημαντική πτώση των συναλλαγών σε ακίνητα κατά 43% κατά τη διάρκεια του δευτέρου τριμήνου του έτους (σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο), να καταγράφεται και ανάλογη πτώση των επενδύσεων σε ακίνητα. Η εξέλιξη αυτή είχε ως συνέπεια ο κλάδος της οικοδομής να λειτουργήσει αντίρροπα προς τη θετική μεταβολή του ΑΕΠ, αφαιρώντας ποσοστό άνω του 70% από τη θετική συνεισφορά που είχαν ο τουρισμός και η ναυτιλία.
…και στον ΦΑΠ
Η Alpha Bank προσθέτει μάλιστα ότι η συνολική επιβάρυνση του φόρου ακινήτων το 2012 (μέσω των ΦΑΠ και του τότε «χαρατσιού») είχε ανέλθει σε 2,8 δισ. ευρώ ή 1,4% του ΑΕΠ, όσο δηλαδή αναμένεται να εισπραχθεί και το 2014. Η επιβάρυνση αυτή είναι η πέμπτη υψηλότερη στην Ε.Ε., όπως προκύπτει από σχετική έρευνα της Ευρωπαϊκής Επιτροπής τον φετινό Ιούνιο. Συμπληρώνεται μάλιστα ότι «η προτεινόμενη δήθεν ελάφρυνση του φορολογικού βάρους με την επιμήκυνση της περιόδου πληρωμής του φόρου αποφέρει αντίθετα αποτελέσματα, καθώς το μόνο που εξασφαλίζει είναι ότι η φορολογική υποχρέωση το 2015 θα είναι πολύ μεγαλύτερη».
Ταυτόχρονα, η επιβολή του ΦΑΠ ως συμπληρωματικού φόρου έχει κι άλλη μία αρνητική συνέπεια, καθώς αποτελεί σαφέστατο αντικίνητρο στην προσέλκυση επενδυτών στην αγορά κατοικίας από χώρες εκτός Ε.Ε. Εν ολίγοις, όπως σημειώνουν οι αναλυτές της Alpha Bank, από τη μια πλευρά η κυβέρνηση θεσπίζει ρύθμιση για την παροχή άδειας παραμονής σε όσους πολίτες εκτός Ε.Ε. αποκτήσουν ακίνητα αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ και από την άλλη πλευρά σπεύδει να τους υπερφορολογήσει σε περίπτωση που το ακίνητο που θα αποκτήσουν είναι αντικειμενικής αξίας μεγαλύτερης των 300.000 ευρώ. Η επιβολή του εν λόγω φόρου είναι ένας από τους βασικούς «ενόχους» για τον καταποντισμό των αγοραπωλησιών ακινήτων φέτος. «Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν πρόκειται να το πουλήσει κάτω από το ένα τέταρτο της πραγματικής του αξίας, ενώ ο ενδεχόμενος αγοραστής του ακινήτου δεν πρόκειται να δώσει περισσότερα για την αγορά του με την ταυτόχρονη ανάληψη μιας εξωπραγματικής φορολογικής υποχρέωσης».
Ενδείξεις σταθεροποίησης
Πάντως, οι τιμές φαίνεται να σταθεροποιούνται και η αγορά βαίνει προς την ολοκλήρωση του καθοδικού κύκλου της, αναφέρει πρόσφατη ανάλυση της Δανός-BNP Paribas Real Estate, η οποία αφορά το πρώτο εξάμηνο του 2014. Σε αυτήν επισημαίνεται ότι η ζήτηση για αγορά κατοικιών θα ανακάμψει μόλις επιστρέψουν στην κτηματαγορά οι τράπεζες, καθώς υπάρχουν αρκετοί ενδιαφερόμενοι, οι οποίοι επιθυμούν να εκμεταλλευτούν τις χαμηλές τιμές. Σύμφωνα με την έκθεση, η πορεία της ανάκαμψης της αγοράς μπορεί να ξεκινήσει ακόμα και το 2015, εφόσον διατηρηθεί η θετική προοπτική της ελληνικής οικονομίας.