REAL ESTATE

Η αναιμική ζήτηση κρατάει καθηλωμένη την κτηματαγορά

spiti

Ενα ακόμα έτος ύφεσης αποδείχθηκε το 2015 για την αγορά ακινήτων, καθώς τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) καταδεικνύουν την επιδείνωση των συνθηκών κυρίως κατά τη διάρκεια του δεύτερου και τρίτου τριμήνου του έτους, ως αποτέλεσμα της επιβολής κεφαλαιακών ελέγχων. Ακόμα όμως και χωρίς τους συγκεκριμένους επιβαρυντικούς παράγοντες, τα θεμελιώδη μεγέθη της κτηματαγοράς δύσκολα θα υποστήριζαν μια πορεία ανάκαμψης, δεδομένου ότι η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης διατηρείται.

Σε σχετική εβδομαδιαία ανάλυση, η Alpha Bank επισημαίνει ότι «κύρια χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων εξακολουθούν να είναι η ελάχιστη ζήτηση και ο μεγάλος αριθμός προς πώληση ακινήτων, μεταβλητές που έχουν προκύψει από τη συρρίκνωση του διαθεσίμου εισοδήματος των νοικοκυριών και την έλλειψη ρευστότητας στην οικονομία. Η ακινησία της αγοράς κατοικίας οφείλεται πρακτικά στο γεγονός ότι οι πωλητές δεν επιθυμούν να προσαρμόσουν προς τα κάτω τις εκτιμήσεις τους για τη μελλοντική αξία της ακίνητης περιουσίας τους, ενώ αντίθετα οι αγοραστές προσδοκούν περαιτέρω υποχώρηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων».

Το αποτέλεσμα είναι να υποχωρούν συνεχώς οι αγοραπωλησίες κατοικιών αλλά και οι τιμές, αν και το 2015 η πτώση πραγματοποιήθηκε με χαμηλότερο ρυθμό έναντι των προηγούμενων ετών. Συγκεκριμένα, οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 5,1% (σε τρέχουσες τιμές) έναντι πτώσης κατά 7,5% συνολικά το 2014. Επισημαίνεται ότι οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν σωρευτικά μειωθεί κατά 39,9% από το 2008 μέχρι το 2015. Κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2015, η πτώση διαμορφώθηκε σε 5,4% συγκριτικά με το αντίστοιχο τρίμηνο του προηγούμενου έτους και έναντι πτώσης 5,8% που είχε καταγραφεί κατά το τρίτο τρίμηνο του 2015. Στο σύνολο του έτους, η μείωση των τιμών για τα νεόδμητα διαμερίσματα διαμορφώθηκε σε 5,5% έναντι πτώσης 6,5% το 2014, ενώ η αντίστοιχη μείωση για τα παλαιότερα διαμερίσματα δεν ξεπέρασε το 4,7% το 2015 έναντι πτώσης 8,1% το 2014.

Ως εκ τούτου, οι επενδύσεις σε κατοικίες κατά τη διάρκεια του εννεαμήνου του 2015 δεν ξεπέρασαν το 1 δισ. ευρώ. Συγκεκριμένα, οι επενδύσεις σε κατοικίες (σε σταθερές τιμές) μειώθηκαν στο εννεάμηνο 2015 (τελευταία διαθέσιμα στοιχεία) κατά 25,1% έναντι ισχυρής πτώσης κατά 52,3% το αντίστοιχο διάστημα του 2014. Αξίζει να σημειωθεί ότι η ποσοστιαία αναλογία των επενδύσεων σε κατοικίες στις συνολικές επενδύσεις της οικονομίας περιορίσθηκε στο 7,5% στο εννεάμηνο του 2015 έναντι 9,9%, 28,1% και 32,8% στα αντίστοιχα εννεάμηνα του 2014, του 2010 και του 2008. Το κλίμα αβεβαιότητας που επικράτησε το 2015 οδήγησε σε νέα υποχώρηση των επενδύσεων αλλά και των άμεσων ξένων επενδύσεων στο 11μηνο του 2015. Αξίζει να σημειωθεί ότι η μεγαλύτερη καθίζηση καταγράφεται από το τέταρτο τρίμηνο του 2012 έως το τρίτο τρίμηνο του 2015, χωρίς κανένα σημάδι ανάκαμψης, καθώς η επιβολή του υψηλού φόρου στην ακίνητη περιουσία «αποτέλεσε πρόσθετο παράγοντα πτώσης των ιδιωτικών κατασκευών», αναφέρει χαρακτηριστικά η ανάλυση της τράπεζας. Υπενθυμίζεται ότι το 2007 οι επενδύσεις σε κατοικίες είχαν ανέλθει σε 25 δισ. ευρώ.
Χαμηλές προσδοκίες

Η πτώση στις τιμές των κατοικιών αλλά και η αρνητική προοπτική τους το επόμενο χρονικό διάστημα αντικατοπτρίζονται και στα στοιχεία του ΙΟΒΕ για τις επιχειρηματικές προσδοκίες στην «κατασκευή κατοικιών», οι οποίες το 2015 περιορίσθηκαν, σε μέσο όρο, σε 35,8 μονάδες από 52,8 μονάδες το 2014 (ποσοστιαία πτώση: -32,2%). Παράλληλα, και το ισοζύγιο των εκτιμήσεων για «το πρόγραμμα των εργασιών προς εκτέλεση στις κατασκευές κατοικιών» μειώθηκε στο -73,1 το 2015 από -71,5 το 2014, γεγονός που υποδεικνύει ότι ουσιαστικά δεν υφίστανται θετικές εκτιμήσεις για την κατασκευή οικιστικών οικημάτων.

Παρά την έλλειψη ζήτησης στην αγορά, η απόκλιση ανάμεσα στις τιμές που ζητούν οι πωλητές και εκείνες στις οποίες εντέλει πραγματοποιούνται οι όποιες πράξεις, παραμένει σημαντική, αν και βαίνει μειούμενη χρόνο με τον χρόνο. Σε σχετική της παρουσίαση για την πορεία της αγοράς κατοικίας στα ανατολικά και δυτικά προάστια της Αττικής, στο πλαίσιο του ετήσιου συνεδρίου του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής (ΕΛΙΕ) που πραγματοποιήθηκε πρόσφατα, η Alpha Αστικά Ακίνητα ανέφερε ότι στα ανατολικά προάστια η απόκλιση ζητουμένων – πραγματικών τιμών κατά το 2015 διαμορφώθηκε σε 18,7%, καθώς ο μέσος όρος των ζητούμενων τιμών άγγιξε τα 1.700 ευρώ/τ.μ., ενώ ο αντίστοιχος των εκτιμώμενων τιμών στις οποίες έγιναν οι πράξεις δεν ξεπέρασε τα 1.380 ευρώ/τ.μ. Παρ’ όλα αυτά, η αναντιστοιχία αυτή είναι βελτιωμένη έναντι του 2014, όταν η σχετική απόκλιση είχε ανέλθει σε 19,6%. Αντίστοιχα, στα δυτικά προάστια του Λεκανοπεδίου, η απόκλιση του 2015 διαμορφώθηκε σε 15,1%, καθώς η μέση ζητούμενη τιμή άγγιξε τα 1.575 ευρώ/τ.μ., έναντι 1.340 ευρώ/τ.μ. που ήταν η εκτιμώμενη τιμή στην οποία έγιναν οι πράξεις αγοραπωλησίας. Ωστόσο και στην περίπτωση των δυτικών προαστίων, οι πωλητές εμφανίζονται πιο ρεαλιστικοί στις απαιτήσεις τους σε σχέση με το 2014, καθώς η απόκλιση τότε είχε ανέλθει σε 19,5%.

Πρόκειται για χαρακτηριστικό παράδειγμα των προσδοκιών πολλών πωλητών ότι εντέλει θα εξασφαλίσουν μεγαλύτερη τιμή για το ακίνητό τους, παρότι μεγάλη μερίδα αυτών «σύρονται» στο να βάλουν πωλητήριο στο ακίνητό τους, είτε λόγω χρεών είτε λόγω αδυναμίας να ανταποκριθούν στις φορολογικές υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτό.