Πτώση των αξιών των επαγγελματικών ακινήτων, που μπορεί να αγγίξει ακόμα και το 10%-15% μεσοπρόθεσμα, και μεγαλύτερες απώλειες για τις τράπεζες, που θα κληθούν να ρευστοποιήσουν χαρτοφυλάκια από μη εξυπηρετούμενα δάνεια με ενέχυρο ακίνητα, προβλέπουν ότι θα είναι οι πρώτες, άμεσες συνέπειες στην αγορά ακινήτων από την πρόσφατη εκτίναξη της φορολογίας των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία.
Ασφαλώς θα πρέπει να προστεθεί ως μακροπρόθεσμη επίδραση στην οικονομία, η επιπρόσθετη έλλειψη ρευστότητας στην κτηματαγορά, καθώς οι διοικήσεις των ΑΕΕΑΠ αναμένεται να κινηθούν με σαφώς πιο συντηρητικό χαρακτήρα αναφορικά με τις νέες επενδύσεις τους απ’ ό,τι μέχρι σήμερα. Παράλληλα, θα πυκνώσουν τις επεκτατικές κινήσεις τους στις αγορές του εξωτερικού, εις βάρος των επενδύσεων στην ελληνική αγορά.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών των ΑΕΕΑΠ, ένα από τα επικρατέστερα σενάρια για την επόμενη μέρα στον κλάδο, πιθανώς θα είναι η μεταφορά της πρόσθετης φορολογικής επιβάρυνσης στις τιμές των ακινήτων, κάτι που θα σημάνει την πρόσθετη πτώση τους σε ποσοστό που μπορεί να αγγίξει ακόμα και το 15%, αν στο μεσοδιάστημα δεν προκύψουν νέοι θεσμικοί επενδυτές, πρόθυμοι να προσφέρουν υψηλότερο τίμημα.
Οπως ανέφερε υψηλόβαθμο στέλεχος του κλάδου, «είναι πολύ πιθανό πλέον, οι μέτοχοί μας, που είναι ξένοι επενδυτικοί όμιλοι που βλέπουν πλέον ότι οι επενδύσεις που πραγματοποίησαν τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα απαξιώνονται λόγω της αιφνίδιας αλλαγής του φορολογικού καθεστώτος, να μας ζητήσουν να περάσουμε τις αυξήσεις αυτές σε κάθε νέα αγορά ακινήτου. Επί της ουσίας, εφόσον εκφράσουμε ως διοίκηση την επιθυμία για νέες επενδύσεις, οι μέτοχοί μας θα μας ζητήσουν να εξασφαλίσουμε υψηλότερες αποδόσεις απ’ ό,τι μέχρι σήμερα, επί της ουσίας δηλαδή θα πρέπει να αποκτήσουμε το ακίνητο σε χαμηλότερη τιμή από αυτήν που θα προσφέραμε μέχρι πρότινος».
Δεδομένου ότι, τα τελευταία χρόνια, σχεδόν όλες οι αγοραπωλησίες ακινήτων εισοδήματος υψηλών ποιοτικών προδιαγραφών, είτε επρόκειτο για γραφεία και καταστήματα είτε για αποθηκευτικές εγκαταστάσεις, πραγματοποιήθηκαν από ΑΕΕΑΠ, είναι προφανές ότι η αλλαγή πολιτικής θα σημάνει πρόσθετες πιέσεις στις αξίες των επαγγελματικών ακινήτων.
Είναι χαρακτηριστικό ότι μόνο ο όμιλος της Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ έχει επενδύσει 485 εκατ. ευρώ στην ελληνική αγορά ακινήτων από το 2013 μέχρι σήμερα. Επιπλέον 87 εκατ. ευρώ έχουν επενδυθεί στην αγορά της Ιταλίας, κυρίως το 2015, όταν κορυφώθηκε το πολιτικό και οικονομικό ρίσκο στην Ελλάδα. Αντίστοιχα, ο όμιλος της Grivalia Properties έχει επίσης επενδύσει πάνω από 285 εκατ. ευρώ την τελευταία διετία, ενώ σχεδίαζε ακόμα σημαντικότερες κινήσεις φέτος, καθώς επιδίωκε την τοποθέτηση κεφαλαίων και σε οικόπεδα προς ανάπτυξη, δραστηριότητα η οποία ενέχει σαφώς υψηλότερη προστιθέμενη αξία αλλά και πολλαπλασιαστικό όφελος στην οικονομία.
Υπενθυμίζεται ότι με βάση τα στοιχεία που ανακοίνωσε πριν από λίγες ημέρες η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), σε ό,τι αφορά τις αξίες των εμπορικών καταστημάτων, αυτές υποχώρησαν κατά 3,5% σε ετήσια βάση, έναντι πτώσης της τάξεως του 1,8% που είχε σημειωθεί το 2014, αλλά και πτώσης κατά 8,8% το 2013. Τη μεγαλύτερη πτώση με 5,1% σημείωσαν οι αξίες των καταστημάτων στην υπόλοιπη Ελλάδα, καθώς στην Αθήνα η πτώση δεν ξεπέρασε το 2,6% και στη Θεσσαλονίκη το 2,2%. Κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2015 μάλιστα, σημείωσαν άνοδο κατά 0,5% σε σχέση με τους πρώτους έξι μήνες, με τις τιμές να ενισχύονται κατά 0,3% στην Αθήνα, κατά 0,7% στη Θεσσαλονίκη και κατά 0,8% στην υπόλοιπη Ελλάδα.
Στην αγορά γραφείων, η εικόνα ήταν περισσότερο σταθερή κατά τη διάρκεια του προηγούμενου έτους. Ειδικότερα, οι τιμές πώλησης γραφειακών χώρων μειώθηκαν οριακά κατά 0,2% σε σχέση με το 2014, έναντι πτώσης κατά 3,5% το 2014 και κατά σχεδόν 10% το 2013. Μάλιστα, στην υπόλοιπη Ελλάδα σημειώθηκε και άνοδος τιμών κατά 1,2%, ενώ στην Αθήνα οι τιμές μειώθηκαν μόλις κατά 0,5%. Η μεγαλύτερη πτώση σημειώθηκε στην αγορά γραφείων της Θεσσαλονίκης με 5,7%.
Απώλειες για τράπεζες
Εκτός όμως από τις συνέπειες στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων, παράγοντες του κλάδου αναμένουν και πρόσθετες απώλειες για τις τράπεζες, καθώς οι ΑΕΕΑΠ αναμένεται να παρακολουθήσουν μεν, αλλά σαφώς πιο «χλιαρά» τη διαδικασία πώλησης μη εξυπηρετούμενων δανείων με ενέχυρο επαγγελματικά ακίνητα. «Η εμπλοκή των ΑΕΕΑΠ στη σχετική διαδικασία θα μπορούσε να συγκρατήσει τις προσφερόμενες τιμές, καθώς οι εταιρείες του κλάδου θα ήταν διατεθειμένες να προσφέρουν σαφώς καλύτερο τίμημα απ’ ό,τι οι ξένοι όμιλοι. Αυτό, γιατί οι ΑΕΕΑΠ έχουν μακροπρόθεσμο επενδυτικό χαρακτήρα και είναι διατεθειμένες να αναλάβουν μεγαλύτερο ρίσκο από έναν ξένο επενδυτή, ακριβώς επειδή δεν θεωρούν ότι η εγχώρια αγορά ενέχει τόσο υψηλό ρίσκο, όσο προκύπτει από τις αποδόσεις που κατά κανόνα κυνηγούν οι ξένοι που εξετάζουν την ελληνική αγορά ακινήτων», τονίζει στέλεχος του κλάδου. Πλέον κάτι τέτοιο δύσκολα θα αποφευχθεί, καθώς οι ΑΕΕΑΠ θα απέχουν ως επί το πλείστον από τις πωλήσεις χαρτοφυλακίων δανείων, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τις απώλειες που θα έχουν και οι τράπεζες, καθώς η ζήτηση που θα εκδηλωθεί θα είναι σε αισθητά χαμηλότερες αποτιμήσεις.