REAL ESTATE

Χωρίς τέλος τα φορολογικά βάρη στην ελληνική αγορά ακινήτων

22s15realest

Η επαναφορά του φόρου υπεραξίας κατά την πώληση ακινήτων και η εισαγωγή νέων πιστοποιητικών και εγγράφων που πρέπει να συνοδεύουν πλέον κάθε ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο συναλλαγής, ή απλώς «υπάρχει», αναμένεται να αποτελέσουν τα νέα «βαρίδια» της αγοράς ακινήτων.

Μάλιστα, όπως αναφέρουν παράγοντες του κλάδου, πλέον, δεν έχει απομείνει σχεδόν τίποτα που να μην φορολογείται υπέρμετρα στην Ελλάδα, καθώς τα τελευταία χρόνια εκτοξεύτηκε το κόστος κατοχής, ενώ το ίδιο αναμένεται να συμβεί πλέον και κατά την πώληση ενός ακινήτου, τη στιγμή που και ο αγοραστής καταβάλλει μεν μειωμένο φόρο μεταβίβασης (3%) σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, όταν ο φόρος ξεπερνούσε το 10% (με τα έξοδα συμβολαιογράφων και δικηγόρων), πλην όμως άμα τη υπογραφή των συμβολαίων, ξεκινά η δική του φορολογική «οδύσσεια», που ονομάζεται ΕΝΦΙΑ, πιθανώς συμπληρωματικός φόρος αν η ακίνητη περιουσία του ξεπερνά τις 200.000 ευρώ, Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) για τον δήμο κ.ο.κ.

Ενοίκια

Ασφαλώς, σημαντικά υψηλότερη είναι και η φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοίκια, σε περίπτωση που κανείς θελήσει να εκμεταλλευθεί το ακίνητό του, καθώς μετά και τις φετινές αλλαγές, ο συντελεστής ξεκινά από το 15% για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ ετησίως, από 11% (και 10% όταν εγκαινιάστηκε η αυτοτελής φορολόγηση των ενοικίων προ τριετίας), δηλαδή αύξηση της τάξεως του 36,3%. Αντίστοιχα, όσοι αποκομίζουν εισοδήματα από ενοίκια από 12.000 ευρώ έως 35.000 ευρώ ετησίως φορολογούνται με συντελεστή της τάξεως του 35% (από 33% που ήταν μέχρι πέρυσι). Τέλος, εισάγεται μία ακόμα κλίμακα για τους ιδιοκτήτες που αποκομίζουν έσοδα άνω των 35.000 ευρώ ετησίως. Οι τελευταίοι θα καταβάλλουν πλέον το 45% των εσόδων τους στην εφορία.

Ως εκ τούτου, τα τελευταία επτά χρόνια, εν μέσω της χειρότερης οικονομικής κρίσης, της εκτόξευσης της ανεργίας και της μείωσης των εισοδημάτων των νοικοκυριών, η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας των πολιτών κατέστη στρατηγική επιλογή των κυβερνήσεων, προκειμένου, αφενός μεν να μειώσουν το δημοσιονομικό κενό, αφετέρου δε να οδηγήσουν τις αξίες προς τα κάτω, ώστε να γίνει η απόκτηση ακινήτου πιο προσιτή, όπως ακριβώς επιχειρήθηκε (ανεπιτυχώς είναι η αλήθεια) να γίνει και με τις τιμές των καταναλωτικών προϊόντων. Η εσωτερική αυτή υποτίμηση έχει επιτευχθεί στην αγορά κατοικίας, με τη διαφορά ότι ελλείψει τραπεζικής χρηματοδότησης και με το κόστος κατοχής ενός ακινήτου αισθητά υψηλότερο και κυρίως συνεχώς μεταβαλλόμενο, όπως έχει αποδειχθεί τα τελευταία χρόνια με τις συνεχείς διαφοροποιήσεις στον ΕΝΦΙΑ, ελάχιστοι ήταν εκείνοι που αποτόλμησαν την αγορά ακινήτου, ακόμα και αν είχαν την απαιτούμενη ρευστότητα.

Η τάση αυτή θα συνεχιστεί, όπως όλα δείχνουν, συνεχίζοντας να αποθαρρύνεται η αύξηση των αγοραπωλησιών, που είναι και το πρώτο και σημαντικότερο βήμα για την ανάκαμψη του κλάδου στο σύνολό του. Η επικείμενη θεσμοθέτηση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, που πρέπει να έχουν υποχρεωτικά όλα τα ακίνητα σε λίγα χρόνια και η διαρκής ανανέωσή της (ανά επτά χρόνια για τις κατοικίες), όπως επίσης και η υποχρέωση έκδοσης πιστοποιητικού μηχανικού ότι το ακίνητο που πωλείται, ή μισθώνεται, δεν φέρει πολεοδομικές αυθαιρεσίες, συνεπάγεται πρόσθετες οικονομικές επιβαρύνσεις, σε μια διαδικασία πώλησης που ήδη στοιχίζει περί τα 1.000 ευρώ ανά ακίνητο.

Ταυτόχρονα, από τις αρχές του 2017, αναμένεται να επανέλθει σε ισχύ ο φόρος υπεραξίας, που είχε ανασταλεί τα τελευταία δύο χρόνια. Σε πρόσφατο εβδομαδιαίο δελτίο του, ο ΣΕΒ έσπευσε να ασκήσει έντονη κριτική στους κυβερνητικούς χειρισμούς συνολικά όσον αφορά τον τρόπο προσέγγισης της αγοράς ακινήτων. «Τα έσοδα από τους νέους φόρους κατοχής δεν υποκατέστησαν απλώς την απώλεια εσόδων από φόρους μεταβίβασης σε μία αγορά που κατέρρευσε, αλλά οδήγησαν και τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων ξαφνικά σε πρωτοφανή για τον ΟΟΣΑ επίπεδα, δημιουργώντας ταυτόχρονα το παράδοξο να φορολογείται η κατοχή ενός ακινήτου πιο ακριβά από ό,τι στον ΟΟΣΑ, χωρίς όμως να διασφαλίζεται καν ότι μπορεί κανείς να το πουλήσει (π.χ. αν έχει μερίδιο σε ακίνητο με πολεοδομική αυθαιρεσία και υπάρχει συνιδιοκτήτης που διαφωνεί στην τακτοποίηση)», ανέφερε χαρακτηριστικά.

Πολεοδομικές αυθαιρεσίες

Ιδιαίτερη μνεία γίνεται και στο γεγονός ότι το κράτος αμέλησε να ελέγξει και συνεπώς να επιβάλει την πολεοδομική νομιμότητα επί δεκαετίες. Το αποτέλεσμα είναι ότι έπειτα από χρόνια η χώρα βρέθηκε γεμάτη πολεοδομικές αυθαιρεσίες, καταπατήσεις, μη ξεκάθαρους τίτλους, ιδιοκτησίες χωρίς αποδοχές κληρονομιάς και χωρίς να έχουν πληρωθεί οι αντίστοιχοι φόροι και άλλα πολλά που δεν συναντώνται σε άλλες χώρες του ΟΟΣΑ και της Ε.Ε. «Η ξαφνική απαίτηση για νομιμότητα, συνεπώς, χτύπησε σκληρά την αγορά και την κοινωνία. Το πρόβλημα εδώ δεν είναι η προσπάθεια να επιβληθεί μια πολεοδομική τάξη. Είναι το γεγονός ότι οι σχετικές διαδικασίες είναι πολύπλοκες και δαπανηρές με τις δικές τους ασάφειες και επιπλέον προϋπόθεση για την ισχύ βασικών πράξεων όπως είναι η πώληση. Αντίθετα, απουσιάζει ένας απλός και χρήσιμος μηχανισμός που να διευκολύνει την, υπό εύλογους έστω όρους, αξιοποίηση των “μπλεγμένων” ιδιοκτησιών», τονίζει ο ΣΕΒ.

Σύμφωνα με τον ΣΕΒ, η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων είναι αναπόσπαστο μέρος οποιουδήποτε σεναρίου ανάκαμψης της οικονομίας και απαιτεί την οριστική κατάργηση του φόρου υπεραξίας, που δρα αντιαναπτυξιακά εμποδίζοντας την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, καθώς οποιοσδήποτε αγοράζει ακίνητο αναγκάζεται να προεξοφλήσει από τώρα τον φόρο που θα πληρώσει στο μέλλον.