Στροφή στην ανάπτυξη κατοικιών αλλά και στην απόκτηση ακινήτων κατάλληλων για ανακατασκευή και αλλαγή χρήσης, γεννώντας έτσι σημαντικές υπεραξίες, πραγματοποιούν οι εγχώριοι θεσμικοί επενδυτές, εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων και επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ). Πρόκειται άλλωστε για μια διεθνή τάση, καθώς η ανακατασκευή υφιστάμενων ακινήτων αποτελεί πλέον βασικό σκέλος της «πράσινης» ανάπτυξης στην αγορά ακινήτων, συμβάλλοντας στη μείωση των εκπομπών ρύπων, τόσο στο στάδιο της κατασκευής όσο και σε εκείνο της λειτουργίας, δεδομένου ότι συνοδεύεται και από ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων.
Στην πρόσφατη ετήσια έκθεση «Emerging Trends in Real Estate», που πραγματοποιεί η PwC για λογαριασμό του Urban Land Institute (ULI), επισημαίνεται ότι το 54% των ακινήτων που αποκτήθηκαν τον τελευταίο χρόνο από επενδυτικά κεφάλαια, άλλαξε χρήση. Το ποσοστό αυτό αναμένεται να αυξηθεί σε 78% κατά τη διάρκεια των επόμενων πέντε ετών. Στην περίπτωση των υφιστάμενων κτιρίων γραφείων, η πιο δημοφιλής επιλογή με 64% είναι η μετατροπή τους σε κατοικίες, ενώ ακολουθεί με 18% η μετατροπή τους σε κτίρια μεικτής χρήσης, π.χ. μέσω της προσθήκης χώρων εστίασης. Αντίστοιχα, σε υφιστάμενα εμπορικά κέντρα ή πάρκα, η πιο δημοφιλής επιλογή με 33% είναι η μετατροπή τους σε κτίρια μεικτής χρήσης, ενώ ακολουθούν οι κατοικίες με 26% και τα logistics με 18%.
Στελέχη της αγοράς, όπως ο κ. Τάσος Κοτζαναστάσης, εκτελεστικό μέλος της παγκόσμιας διοικούσας επιτροπής του ULI και διευθύνων σύμβουλος της διεθνούς εταιρείας διαχείρισης επενδύσεων ακινήτων 8G Group, σημειώνουν ότι «στην Ελλάδα δεν υπάρχουν πολλά κτίρια τα οποία να πληρούν τα κριτήρια ESG, με αποτέλεσμα να οδεύουν προς την απαξίωση, αν δεν επενδυθούν σημαντικά κεφάλαια για την ενεργειακή και λειτουργική τους αναβάθμιση τα επόμενα χρόνια. Αυτή η τάση έχει αρχίσει να γίνεται πλέον εμφανής και στο εξωτερικό, καθώς οι επενδυτές προτιμούν να αγοράσουν υφιστάμενα ακίνητα και να τα ανακατασκευάσουν, παρά να προχωρήσουν σε νέες αναπτύξεις κτιρίων». Με τον τρόπο αυτόν περιορίζεται το αποτύπωμα άνθρακα και μειώνεται η επιβάρυνση του περιβάλλοντος. Ταυτόχρονα, η ανακατασκευή επιτρέπει στους επενδυτές να περιορίσουν και το ρίσκο τους, καθώς μια νέα ανάπτυξη συνοδεύεται από αισθητά υψηλότερο κόστος κατασκευής.
Τα νέα έργα
Στο πλαίσιο αυτό, ένα μέρος των νέων κατοικιών που θα δημιουργηθούν και θα διατεθούν στην αγορά τα επόμενα χρόνια, είτε για αγορά είτε για ενοικίαση, πρόκειται να προέλθουν και από την αλλαγή χρήσης υφιστάμενων κτιρίων. Για παράδειγμα, η Noval Property ΑΕΕΑΠ του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ δρομολογεί την ανακατασκευή ενός κτιρίου γραφείων επιφάνειας 4.300 τ.μ. στην περιοχή του Μετς, επί της οδού Αρδηττού 40-42. Η εταιρεία σχεδιάζει να το μετατρέψει σε ένα κτίριο με διαμερίσματα πολυτελούς κατασκευής, που θα πιστοποιηθούν κατά το πρότυπο LEED στο επίπεδο Gold. Το έργο αυτό αναμένεται να ξεκινήσει στις αρχές του 2023 και θα ολοκληρωθεί στα μέσα του 2024.
Ευρύ πρόγραμμα ανακατασκευής υφιστάμενων κτιρίων «τρέχει» αυτή την περίοδο και η Dimand Real Estate. Μετά την επιτυχημένη μετατροπή του Σαρόγλειου Μεγάρου σε ξενοδοχείο (Moxy), που μάλιστα είναι και το πρώτο «πράσινο» ξενοδοχείο στο κέντρο της Αθήνας, η εισηγμένη αναμένεται να ολοκληρώσει (σε συνεργασία με την EBRD και την Prodea Investments) μέχρι το φθινόπωρο του 2023 και την ανακατασκευή του Πύργου Πειραιά, ο οποίος επίσης θα αναβαθμιστεί ενεργειακά και θα φιλοξενεί χρήσεις γραφείων, καταστημάτων και εστίασης. Συγκεκριμένα, από τα 28.500-29.000 τ.μ. που αντιστοιχούν στους προς εκμίσθωση χώρους του κτιρίου (πλέον υπογείων 4.800 τ.μ.), περίπου 22.000 τ.μ. αφορούν χρήσεις γραφείων και τα υπόλοιπα 7.500 τ.μ. αφορούν την κάλυψη των πρώτων ορόφων του ακινήτου, με εστίαση, εμπόριο κι ένα γυμναστήριο.
Ήδη, η ελληνική εταιρεία Dialectica, η οποία παρέχει υπηρεσίες σε θεσμικούς επενδυτές και μεγάλους ομίλους, σε ό,τι αφορά τη βελτιστοποίηση της διαδικασίας λήψης επιχειρηματικών αποφάσεων έχει συμφωνήσει να μισθώσει έξι ορόφους ή 6.200 τ.μ. στον Πύργο Πειραιά, διατηρώντας το δικαίωμα μίσθωσης επιπλέον τριών ορόφων 3.100 τ.μ. στο ακίνητο.
Η επένδυση στον Πύργο Πειραιά, που ήταν ένα κτίριο-«φάντασμα» επί δεκαετίες, είναι της τάξεως των 40 εκατ. ευρώ. Το κτίριο, ύψους 88 μέτρων, θα είναι το πιο «πράσινο» κτίριο στην Ελλάδα, καθώς θα είναι ο πρώτος βιοκλιματικός ουρανοξύστης της χώρας που θα λάβει την ανώτατη πιστοποίηση Platinum, κατά το διεθνές πρότυπο αειφόρου ανάπτυξης LEED.
Το νέο Μινιόν
Επένδυση που αναμένεται να αγγίξει τα 50 εκατ. ευρώ θα αποτελέσει το έργο της ανακατασκευής του εμβληματικού κτιρίου του Μινιόν. Η Dimand δαπάνησε 26 εκατ. ευρώ για την αγορά του ακινήτου πριν από περίπου έναν χρόνο, επικρατώντας στον σχετικό διαγωνισμό που πραγματοποίησε η μέχρι τότε ιδιοκτήτρια του ακινήτου Folli-Follie. Συγκεκριμένα, αποκτήθηκαν 16.000 τ.μ. από τα συνολικά 21.000 τ.μ. του κτιριακού συγκροτήματος, ενώ υπάρχει πρόθεση να εξαγοραστούν και τα υπόλοιπα τ.μ. της επιφάνειας, εφόσον αυτό καταστεί εφικτό. Για την ανακατασκευή του ακινήτου (αλλαγή χρήσης και ενεργειακή αναβάθμιση) αναμένεται ότι θα απαιτηθούν επιπλέον 20-25 εκατ. ευρώ. Στο Μινιόν προωθείται μια ανάπτυξη μεικτής χρήσης, η οποία θα προβλέπει κάποια καταστήματα στο ισόγειο και ίσως και στους πρώτους ορόφους του ακινήτου, καταστήματα εστίασης, γραφεία κι ενδεχομένως και έναν μικρό αριθμό διαμερισμάτων.
Αλλάζει χρήση το Athens Heart
Σε ανακατασκευή και αλλαγή χρήσης οδεύει και το εμπορικό κέντρο Athens Heart, μετά τη συμφωνία μεταξύ της Premia Properties ΑΕΕΑΠ και της Εθνικής Τράπεζας για την επαναγορά του ακινήτου και το «κούρεμα» του δανείου που το συνόδευε. Συνολικά, η Premia θα δαπανήσει κεφάλαια ύψους 30 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων τα μισά περίπου αφορούν την εξαγορά μέρους του χρέους του κτιρίου. Σύμφωνα με τη διοίκηση της εταιρείας, το Athens Heart πρόκειται να προχωρήσει στην ενεργειακή αναβάθμιση του ακινήτου και στη μετατροπή σε βιοκλιματικό κτίριο γραφείων. Μάλιστα, η εταιρεία έχει ήδη γίνει αποδέκτης σχετικής μισθωτικής ζήτησης. Η χρήση γραφείων αναμένεται να συνδυαστεί και με ορισμένα καταστήματα εμπορίου κι εστίασης, ενδεχομένως και ψυχαγωγίας. Για τον σκοπό αυτόν η εισηγμένη έχει αποκτήσει ένα όμορο οικόπεδο, όπου είναι εφικτή η δόμηση κτιρίου επιφάνειας 3.200 τ.μ., το οποίο θα λειτουργήσει συμπληρωματικά με το Athens Heart των 18.471 τ.μ.
Από εργοστάσιο, Κέντρο Πολιτισμού
Ένα από τα μεγαλύτερα έργα ανακατασκευής αφορά την ανάπλαση του πρώην εργοστασίου της Χαλκόρ στην οδό Πειραιώς 252, τον Ταύρο. Εκεί, η Noval Property σχεδιάζει να επενδύσει κεφάλαια ύψους 120 εκατ. ευρώ για την ανάπτυξη ενός Πολιτισμικού Τετραγώνου Μητροπολιτικής Εμβέλειας (Art District). «Στοχεύουμε στη δημιουργία ενός καινοτόμου προορισμού που θα συμβάλει στην ευρύτερη αναζωογόνηση και στον μετασχηματισμό της περιοχής», αναφέρει ο κ. Παναγιώτης Καπετανάκος, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας.
Όπως εξηγεί ο ίδιος, η επιδιωκόμενη επένδυση προωθεί την «ανασύσταση» και ενίσχυση του Πολιτιστικού Πόλου Ελαιώνα, μέσω των νέων προτεινόμενων λειτουργιών, που θα λειτουργούν συμπληρωματικά σε έναν πόλο με έντονο πολιτιστικό χαρακτήρα. Η εταιρεία σχεδιάζει έναν σύνθετο πολιτιστικό, εμπορικό και τουριστικό πόλο έλξης επισκεπτών από όλη την Αττική, διατηρώντας τα παλιά βιομηχανικά κτίρια, αλλά επανασχεδιάζοντάς τα, ώστε να λειτουργούν με άλλες χρήσεις. Για παράδειγμα, δύο από τα διατηρητέα κτίρια θα μετατραπούν σε μουσείο και χώρο ψηφιακής τέχνης. Αντίστοιχα, σχεδιάζονται καταστήματα και χώροι εστίασης, κυρίως στα ισόγεια των κτιρίων, ενώ στον πυρήνα της έκτασης των 70 στρεμμάτων προωθείται η λειτουργία ενός ανοιχτού πολυχώρου με θέμα τη διατροφή και τη γαστρονομία. Στο ακίνητο θα δημιουργηθεί και συγκρότημα κατοικιών, όπως επίσης ένα ξενοδοχείο με πρόσοψη στην οδό Πειραιώς.
Συνολικά, αναμένεται να αναπτυχθούν 55.000 τ.μ., εκ των οποίων 25% θα αφορά κατοικίες, 25% γραφεία, 14% θα αφορά το ξενοδοχείο, 20% θα φιλοξενεί χρήσεις εμπορίου κι εστίασης και ένα επιπλέον 14% πολιτιστικές εγκαταστάσεις. Θα πρόκειται για την πρώτη «γειτονιά» στην Ελλάδα που θα λάβει πιστοποίηση κατά LEED Gold για την υιοθέτηση πρακτικών χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος.
Αυτή την περίοδο, η εταιρεία έχει υποβάλει τις απαιτούμενες μελέτες για την έγκριση του Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικής Επένδυσης (ΕΣΧΑΣΕ), ενώ ακολουθεί η περίοδος της δημόσιας διαβούλευσης, προκειμένου να προχωρήσει η διαδικασία έκδοσης Προεδρικού Διατάγματος για την πολεοδόμηση της έκτασης. Εκτιμάται ότι οι απαιτούμενες αδειοδοτήσεις θα έχουν ολοκληρωθεί μέχρι το δεύτερο εξάμηνο του 2024, δηλαδή σε περίπου δύο χρόνια από σήμερα. Η έμφαση σε αμιγώς «πράσινες» αναπτύξεις αποτελεί πλέον και τον «πυρήνα» της στρατηγικής της Prodea Investments, η οποία επιδιώκει να έχει μετατρέψει το 80% του χαρτοφυλακίου της σε «πράσινο» έως το 2027, τόσο μέσω νέων αναπτύξεων και ενεργειακών αναβαθμίσεων υφιστάμενων ακινήτων της, όσο και μέσω πώλησης μέρους των ακινήτων εκείνων που δεν εξυπηρετούν τον σχεδιασμό αυτόν. Οι κατηγορίες στις οποίες θα επικεντρωθεί η εταιρεία είναι τα γραφεία, τα logistics και οι κατοικίες, ένας τομέας που τοποθετείται δυναμικά κατά τη διάρκεια των τελευταίων έξι μηνών, στο πλαίσιο στρατηγικής συνεργασίας που έχει συνάψει με την εταιρεία ανάπτυξης κατοικιών Livewise.
Στο πλαίσιο αυτό, η Livewise αναπτύσσει για λογαριασμό της Prodea 10 «πράσινα» οικιστικά έργα σε περιοχές όπως το Χαλάνδρι, η Πολιτεία, η Αγία Παρασκευή και η Νέα Ερυθραία. Τα πρώτα ακίνητα θα αρχίσουν να παραδίδονται σταδιακά από το τέλος του 2023 και μέχρι τα μέσα του 2024, ενώ, σύμφωνα με στελέχη της Prodea, το 50% αυτών θα διατεθεί προς ενοικίαση και το υπόλοιπο 50% προς πώληση. Όσον αφορά το εύρος των τιμών πώλησης, αυτό θα κυμαίνεται από 300.000 έως 450.000 ευρώ για τις συγκεκριμένες περιοχές.
Εκτός από νέες αναπτύξεις και αγορές «πράσινων» κτιρίων, η Prodea θα εντατικοποιήσει τις ενέργειές της για την υλοποίηση, σε επιλέξιμα ακίνητά της, «πράσινων» ενεργειακών επενδύσεων (π.χ. εγκατάσταση φωτοβολταϊκών συστημάτων στις οροφές αποθηκευτικών χώρων), έτσι ώστε να μειωθεί το ενεργειακό κόστος των μισθωτών της μέσω του περιορισμού της εξάρτησής τους από παραδοσιακές πηγές ενέργειας.