Σε περίπου 10.000-15.000 εκτιμάται ότι διαμορφώθηκε ο αριθμός των αγοραπωλησιών κατοικιών κατά το 2014, μέγεθος που είναι περίπου το 1/10 σε σχέση με τις κατοικίες που πωλούνταν στη χώρα πριν από λίγα χρόνια. Πλέον, η αγορά κατοικίας έχει συμπληρώσει έξι διαδοχικά χρόνια πτώσης, με κυρίαρχο χαρακτηριστικό της την υπερπροσφορά και την αναιμική ζήτηση. Σύμφωνα με τον κ. Ιωάννη Γόρδιο, στέλεχος της Εθνικής Τράπεζας, ο οποίος ανέλυσε την αγορά κατοικίας στο πρόσφατο ετήσιο συνέδριο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής (ΕΛΙΕ), «στην πράξη, η αγορά κατοικίας δεν λειτουργεί».
Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά το 2014 ενισχύθηκε το απόθεμα των απούλητων κατοικιών που εκτιμάται ότι κινείται μεταξύ 200.000 και 250.000 πανελλαδικά, κυρίως λόγω της μεγάλης αύξησης της προσφοράς προς πώληση παλαιών κατοικιών για μια σειρά λόγων, όπως π.χ. αδυναμία ενοικίασής τους, υπέρμετρη φορολογική επιβάρυνση, ή ανάγκες ρευστότητας λόγω κρίσης. Κατά τον κ. Γόρδιο, από την αρχή της κρίσης και με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η μέση πτώση των τιμών των κατοικιών κινείται μεταξύ του 35% και του 40%, ανάλογα με τη γεωγραφική περιοχή. Ωστόσο, «η πτώση είναι ανισομερής. Καταγράφονται μεγαλύτερα ποσοστά πτώσης της τάξεως του 50% στις πολύ ακριβές κατοικίες, που έχουν και μεγάλη φορολογική επιβάρυνση, αλλά και στις πολύ φθηνές κατοικίες (λόγω ανυπαρξίας αγοραστών)» τονίζει ο κ. Γόρδιος. Ταυτόχρονα, σε αρκετές περιπτώσεις, στα νεόδμητα ακίνητα η αγορά αξία είναι χαμηλότερη του κόστους κατασκευής.
Κοντά στις αντικειμενικές
Ωστόσο, σύμφωνα με τα στοιχεία του ΕΛΙΕ, που προέκυψαν από μεσιτικά γραφεία, σε περιοχές όπως η Κηφισιά, η Πολιτεία, το Νέο Ψυχικό, το Χαλάνδρι και το Μαρούσι, ακόμα και σήμερα πωλούνται νεόδμητα διαμερίσματα σε τιμές υψηλότερες, ή έστω παραπλήσιες των αντικειμενικών αξιών. Για παράδειγμα στου Παπάγου, μια νεόδμητη κατοικία πωλείται σήμερα αντί περίπου 2.800 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που η αντικειμενική τιμή ζώνης στην περιοχή εκκινεί από τα 2.500 ευρώ/τ.μ. ακόμα μεγαλύτερο είναι το «χάσμα» στο Κεφαλάρι της Κηφισιάς, όπου μια νεόδμητη κατοικία μπορεί να κοστίσει έως 4.500 ευρώ/τ.μ., όταν η αντικειμενική τιμή ξεκινά από τα 2.700 ευρώ/τ.μ.
Πάντως, αρκετοί είναι πλέον οι κατασκευαστές οι οποίοι έχουν συμφιλιωθεί με την ιδέα ότι δεν πρόκειται να βρουν αγοραστή στις τιμές που επιθυμούν και προκειμένου να πωλήσουν με ζημία, επιλέγουν την οδό της ενοικίασης των ακινήτων τους. Σε γενικές γραμμές, το ΕΛΙΕ καταγράφει πτώση τιμών, αλλά με ηπιότερους ρυθμούς, ενώ η πλειονότητα των συναλλαγών αφορά παλαιά διαμερίσματα, που είναι σαφώς πιο ελκυστικά από πλευράς τιμής. Αλλωστε, όπως προκύπτει από τα σχετικά στοιχεία, οι τιμές πώλησης παλαιότερων κατοικιών είναι πλέον στο σύνολό τους χαμηλότερες των αντικειμενικών αξιών, σε ποσοστό που κυμαίνεται από 20% έως 100% ανάλογα με την περιοχή.
Οσον αφορά την εικόνα της αγοράς στα νότια προάστια και στην περιοχή του Πειραιά, ο κ. Γόρδιος ανέφερε ότι η τάση είναι αντίστοιχη εκείνης που παρατηρείται σε όλη τη χώρα. «Ειδικότερα όμως στα νότια προάστια, όπου η παραγωγή κατοικιών λόγω του συγκριτικού πλεονεκτήματος της θέσης, είχε εστιαστεί σε πολυτελείς κατασκευές μεγάλου μεγέθους, η πτώση που παρατηρείται είναι μεγαλύτερη στα άνω όρια, ενώ είναι ιδιαίτερα υψηλή η προσφορά κυρίως για ακίνητα μεγάλης επιφάνειας» τονίζει ο κ. Γόρδιος, Παράλληλα, σημειώνει ότι οι όποιες πράξεις πραγματοποιούνται αφορούν διαμερίσματα της τάξεως των 100 τ.μ., ηλικίας μεγαλύτερης των 10 ετών και τα οποία βρίσκονται κοντά σε σταθμούς ΜΕΤΡΟ. Ταυτόχρονα, νέες αναπτύξεις δεν υλοποιούνται. Αντιθέτως, πολλές οικοδομές παραμένουν ημιτελείς και οικόπεδα που αποκτήθηκαν με στόχο την ανάπτυξη, παραμένουν ανεκμετάλλευτα. Σημειωτέον ότι και ο θεσμός της αντιπαροχής έχει επί της ουσίας καταργηθεί.
Οσον αφορά την περιοχή του Πειραιά, ο κ. Γόρδιος τόνισε ότι συνεχίστηκαν η πτωτική τάση και η πολύ χαμηλή ζήτηση. Επιπλέον όμως στις γύρω περιοχές, (Καμίνια, Πέραμα κ.λπ.) όπου έχουν κατασκευαστεί μεγάλα οικοδομικά συγκροτήματα, ως αποτέλεσμα της δραστηριοποίησης στην περιοχή μεγάλων κατασκευαστών, αλλά και της διαθεσιμότητας οικοπέδων, παρατηρείται υπερπροσφορά και μεγάλη πτώση των τιμών. Οι όποιες αγοραπωλησίες γίνονται αφορούν κυρίως διαμερίσματα ηλικίας μεγαλύτερης των 10 ετών και επιφάνειας έως 80 τ.μ.
Οι προοπτικές του 2015
Οσον αφορά την πορεία της αγοράς το 2015, αλλά και γενικότερα τα επόμενα χρόνια, εκτιμάται ότι οι τιμές θα εξακολουθήσουν να κινούνται ελαφρώς πτωτικά, με τάσεις σταθεροποίησης και με μικρή άνοδο του αριθμού των αγοραπωλησιών. Θα παραμείνει όμως μια αγορά σημαντικών επενδυτικών ευκαιριών, λόγω της μεγάλης προσφοράς ακινήτων. Ωστόσο, προϋπόθεση για κάτι τέτοιο είναι η μεταβολή της φορολογικής πολιτικής για τα ακίνητα (τόσο σε άμεση φορολογία, όσο και ως τεκμήριο εισοδήματος) προς μια πιο ορθολογική κατεύθυνση, που θα χαρακτηρίζεται, κατά τον κ. Γόρδιο, από διαφοροποίηση των συντελεστών φορολόγησης ανάλογα με τη χρήση (ιδιοχρησιμοποιούμενο, κενό, μισθωμένο), αλλά και από νέες αντικειμενικές αξίες. Παράλληλα, ο νέος Φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας, δεν θα πρέπει να επιδιώκει ισοδύναμο οικονομικό αποτέλεσμα γιατί θα επιβαρύνει παραπάνω τους κατόχους μεσαίας ιδιοκτησίας και θα επιτείνει την κρίση στην αγορά.