Μία ακόμη απίστευτη –άκρως ελληνική– ιστορία φέρνει στην επιφάνεια το κτηματολόγιο. Στη Σαντορίνη, νόμιμα τμήματα των οικισμών των Φηρών, της Οίας και του Ημεροβιγλίου επάνω στην καλντέρα, δηλαδή σε ένα από τα πιο εμβληματικά μέρη της Ελλάδας, έχουν καταγραφεί ως δημόσιες εκτάσεις!
Κι αυτό χάρη σε μια… γραμμή που «τραβήχτηκε» πρόχειρα σε ένα τοπογραφικό σχέδιο πριν από 23 χρόνια από την Κτηματική Υπηρεσία Κυκλάδων. Η υπόθεση έχει φθάσει ήδη στα δικαστήρια, με επιτακτικό ζητούμενο να λυθεί πριν η κτηματογράφηση του νησιού προχωρήσει.
Η παράλογη αυτή υπόθεση έχει την αφετηρία της στο 1998, σε ένα υπηρεσιακό έγγραφο που έστειλε η Κτηματική Υπηρεσία Κυκλάδων στη ΔΟΥ Θήρας. «Μετά την ανάθεση σε υπαλλήλους της υπηρεσίας μας έρευνας ιδιοκτησιακού καθεστώτος της περιοχής “καλντέρα” Οίας νήσου Θήρας, από το οποίο προέκυψε ότι η καλντέρα καθ’ όλον της το μήκος είναι δημόσιο κτήμα έκτασης 5.380.000 τ.μ., σας στέλνουμε συνημμένως μια σειρά τοπογραφικά στα οποία είναι αποτυπωμένη ολόκληρη η καλντέρα (…) και παρακαλούμε για την καταγραφή του ακινήτου στο βιβλίο δημοσίων κτημάτων που τηρεί η υπηρεσία σας», αναφέρει το σημείωμα.
Σύμφωνα με τον… μύθο (εν προκειμένω όχι αστικό, αλλά νησιωτικό), η κινητοποίηση της Κτηματικής Υπηρεσίας ήταν αποτέλεσμα «κόντρας», εξέχοντος εκείνη την εποχή πολιτικού προσώπου με την αυτοδιοίκηση του νησιού. Η Κτηματική Υπηρεσία κατέγραψε ουσιαστικά ως δημόσιο τον διάσημο γκρεμό της καλντέρας, ξεκινώντας από το λεγόμενο «φρύδι» της (δηλαδή το άκρο της, που προσφέρει τη διάσημη σε όλο τον κόσμο θέα). Μόνο που το αποτέλεσμα ήταν τελικά άκρως προβληματικό. «Το τοπογραφικό ήταν πολύ αόριστο, σε μεγάλη κλίμακα (1:10.000). Επιπλέον, η γραμμή που “τραβήχτηκε” από την υπηρεσία ήταν πρόχειρη και δεν αποτύπωσε σωστά το “φρύδι” του πρανούς», λέει στην «Κ» ο Κυριάκος Σαββίδης, επικεφαλής της εταιρείας «Γεωανάλυση» που έχει αναλάβει την κτηματογράφηση του υπολοίπου των Κυκλάδων. «Ως αποτέλεσμα, μέσα σε αυτή την έκταση των 5.380 στρεμμάτων συμπεριέλαβε τμήματα των οικισμών στο Ημεροβίγλι, στην Οία και στα Φηρά, μέσα στα οποία βρίσκονται ιδιοκτησίες, καλλιέργειες, ξενοδοχεία και κατοικίες, όλα νόμιμα. Επιπλέον, σε κάποια σημεία η γραμμή έφθασε μέχρι τη θάλασσα, συμπεριλαμβάνοντας λ.χ. λιμενικές υποδομές, καθώς και ιδιοκτησίες ιδιωτών γύρω από αυτές».
Αποκαλυπτικό της προχειρότητας με την οποία συντάχθηκε το τοπογραφικό του 1998 είναι ότι εκείνη την εποχή επτά οικισμοί της Σαντορίνης ήταν ήδη οριοθετημένοι. Η χάραξη όμως δεν έλαβε υπόψη τα όρια του εγκεκριμένου τότε πολεοδομικού σχεδίου, αλλά… το «διέσχισε» τυχαία.
Στον Αρειο Πάγο
Στα χρόνια που μεσολάβησαν, κάποιοι από τους ιδιώτες που η υπόθεση τους αφορούσε προσέφυγαν στα δικαστήρια. Οπως εξηγεί η Ελένη Τσίκνα, νομικός του γραφείου κτηματογράφησης, δύο από τις περιπτώσεις αυτές έφτασαν μέχρι τον Αρειο Πάγο το 2013 και το 2017. «Η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου, στην οποία είχε παραπεμφθεί ως θέμα γενικότερου ενδιαφέροντος το ζήτημα της κτήσης ιδιοκτησίας επί των γκρεμνών της καλντέρας της Σαντορίνης, ναι μεν δέχεται ότι δεν ισχύει το τεκμήριο της κυριότητας του Δημοσίου στα νησιά των Κυκλάδων. Πλην όμως, αυτό ισχύει μόνο για τις γαίες καθαρής ιδιοκτησίας (μούλκια), ενώ για τις εκτάσεις των νησιών αυτών που αφορούν τα δάση, τους αιγιαλούς, τα κοινόχρηστα, τις βοσκές και τις εκτάσεις, που λόγω της μορφής τους δεν εξουσιάζονται από κανέναν, όπως και τα γκρεμνά της καλντέρας, μετά τον αγώνα της ανεξαρτησίας κατέστη κύριος αυτών το ελληνικό Δημόσιο ως διάδοχος του οθωμανικού κράτους, δικαιώματι πολέμου. Στους ιδιώτες που προσέφυγαν δικαστικά, το δικαστήριο τους ζητά να αποδείξουν ότι η ιδιοκτησία τους καλλιεργούνταν ή κατοικούνταν τουλάχιστον για 30 χρόνια το 1915».
Τι μπορεί να γίνει για να λυθεί το ζήτημα της καλντέρας; Οπως φαίνεται υπάρχουν δύο οδοί. Η μία είναι η επίλυση του θέματος με νομοθετική ρύθμιση. Η άλλη είναι να επανεξεταστεί από την Κτηματική Υπηρεσία Κυκλάδων η απόφαση του 1998 και να αντικατασταθεί το τοπογραφικό της με ένα πληρέστερο. «Κάποτε ήρθε το Δημόσιο, τράβηξε αυθαίρετα μια γραμμή (που λόγω της κλίμακας του χάρτη, μόνο η γραμμή αυτή αντιστοιχεί στο έδαφος σε 30 μέτρα!) και χαρακτήρισε ως δημόσια, κομμάτια οικισμών και ιδιοκτησίες ιδιωτών», λέει ο δήμαρχος Θήρας Αντώνης Σιγάλας. «Ηρθε η ώρα να τα διορθώσουμε όλα αυτά. Πρέπει να υπάρξει πολιτική παρέμβαση για να επαναχαραχθεί σωστά η δημόσια έκταση. Επιπλέον, αν αποδειχθεί ότι κάποιοι έχτισαν παράνομα εκτός των ορίων των οικισμών και πρέπει να εξαγοράσουν την έκτασή τους, το όφελος σε γη ή χρήμα πρέπει να έρθει στον δήμο για να τεθεί σε κοινή ωφέλεια».
«Η νόμιμη διαδικασία δεν φαίνεται να είχε τηρηθεί: δεν κλήθηκαν οι φερόμενοι ιδιοκτήτες να υποβάλουν τίτλους, δεν ελήφθησαν υπόψη τα πολεοδομικά σχέδια, δεν ελήφθησαν μαρτυρικές καταθέσεις από παλαιούς κατοίκους, δεν εφαρμόστηκαν τα στοιχεία σε εξαρτημένο τοπογραφικό», λέει ο κ. Σαββίδης. «Ενδεχομένως λοιπόν η υπόθεση μπορεί, κατά τη γνώμη μου, να λυθεί και χωρίς νομοθετική ρύθμιση, με την παρέμβαση του υπουργείου Οικονομικών».
Η υπόθεση είναι εν γνώσει και του Ελληνικού Κτηματολογίου. «Η κτηματογράφηση κατά καιρούς αναδεικνύει προβλήματα που χρονίζουν άλυτα», λέει ο πρόεδρός του Δημήτρης Σταθάκης. «Ο εντοπισμός των προβλημάτων δεν πρέπει να μας φοβίζει. Αντιθέτως, αποτελεί ευκαιρία για να αναζητήσουμε εγκαίρως λύσεις. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο μπορεί να μελετήσει σύνθετα προβλήματα με επάρκεια υποδομών και με εκτεταμένη εμπειρία στις νομικές και τεχνικές ιδιαιτερότητες της χώρας. Εχουμε ενημερωθεί για τη διεκδίκηση από το ελληνικό Δημόσιο και από ιδιώτες έκτασης στην καλντέρα Σαντορίνης. Είναι προς το συμφέρον των ιδίων των δικαιούχων να συμμετέχουν στη διαδικασία υποβάλλοντας δήλωση. Ετσι θα εξεταστούν συστηματικά τυχόν διεκδικήσεις, που ενδεχομένως παρουσιάζονταν ως μεμονωμένες περιπτώσεις έως τώρα, και θα αναδειχθεί συνολικά το θέμα προς επίλυση από τους αρμόδιους φορείς».
Τα υπόσκαφα, τα ανώγεια, τα κατώγια
Αύριο 5 Ιουλίου, ξεκινά η συλλογή δηλώσεων ιδιοκτησίας στις Κυκλάδες. Πριν από λίγες ημέρες ξεκίνησε η κτηματογράφηση και στο Ρέθυμνο, ενώ τον Σεπτέμβριο θα ακολουθήσουν το υπόλοιπο της περιφερειακής ενότητας Ηρακλείου και τα Χανιά. Αίνιγμα παραμένει ακόμα η τύχη της μελέτης για την κτηματογράφηση Θεσπρωτίας – Κέρκυρας, καθώς αναμένεται να κριθεί ακόμα μία δικαστική προσφυγή.
Στις Κυκλάδες υπό κτηματογράφηση βρίσκονται 17 νησιά (Αμοργός, Ανάφη, Ανδρος, Δονούσα, Ηρακλειά, Θηρασιά, Ιος, Κέα, Κουφονήσια, Κύθνος, Νάξος, Πάρος, Σέριφος, Σίκινος, Σχοινούσα, Τήνος, Φολέγανδρος) και το υπόλοιπο τριών νησιών (στη Μήλο η κοινότητα Αδάμαντα, στη Μύκονο η Ανω Μερά και στη Σαντορίνη τα δημοτικά διαμερίσματα Θήρας, Βόθωνος, Βουρβουλού, Καρτεράδου, Ημεροβιγλίου, Οίας, Μεσαριάς και Εξω Γωνιάς). Το Ελληνικό Κτηματολόγιο θα έρθει «αντιμέτωπο» με πολλές ιδιαιτερότητες: π.χ. τα υπόσκαφα κτίρια, τα παραδοσιακά λαξευμένα στον βράχο σπίτια τα οποία εκτείνονται κάτω από άλλο κομμάτι γης ή δρόμο, με μηδενικό ποσοστό κυριότητας επί του εδάφους. Τα ανώγεια, ακίνητα που εκτείνονται πάνω από άλλο γεωτεμάχιο. Τα κατώγια, στα οποία ο «αέρας» (όλος ή τμήμα) ανήκει σε άλλον ιδιοκτήτη (ανώγειο). Και τις καμάρες, δηλαδή δωμάτια ανάμεσα σε κτίσματα (βλ. «Κ» 18.5.21).
Παράλληλα, πριν από λίγες ημέρες ξεκίνησε η κτηματογράφηση στο υπόλοιπο της περιφερειακής ενότητας Ρεθύμνου. Εκτιμάται ότι θα συλλεγούν 376.000 δικαιώματα ιδιοκτησίας. Κατά το παρελθόν έχουν κτηματογραφηθεί 12 προκαποδιστριακοί δήμοι (Ρεθύμνης, Αδελέ, Αργυρουπόλεως, Αρμενών, Ατσιπόπουλου, Γερανίου, Επισκοπής, Μαρουλά, Πασίων, Πρινέ, Ρουσσοσπιτίου και Χρομοναστηρίου). Συνολικά, το Ελληνικό Κτηματολόγιο εκτιμά ότι πλέον το ποσοστό των καταγεγραμμένων ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων στη χώρα μας έχει ξεπεράσει το 80% (31,8 εκατ. από τα 39,1 εκατ. δικαιώματα).
Οι τίτλοι από Οθωμανούς, οι πρόσφυγες και τα χρυσόβουλα
Το εθνικό κτηματολόγιο, από τα μέσα της δεκαετίας του ’90 έως σήμερα, «έβγαλε πολλούς σκελετούς από την ντουλάπα». Το σύνθετο καθεστώς της ιδιοκτησίας στη χώρα μας, διαφορετικό ανά περιοχή, αλλά και η απουσία ενός σύγχρονου συστήματος καταγραφής της ιδιοκτησίας είχαν ως αποτέλεσμα η προσπάθεια κτηματογράφησης να έρθει αντιμέτωπη με πολλές υποθέσεις όπως αυτή της Σαντορίνης. Αρκετές από τις υποθέσεις αυτές μάλιστα –οι πιο δυσεπίλυτες– έφθασαν μέχρι τη Βουλή. Ας δούμε ορισμένα χαρακτηριστικά παραδείγματα.
• Εθνικές γαίες. Στα εδάφη που απελευθερώνονταν από το 1821 και μετά, η έγγεια ιδιοκτησία που κατείχαν οι Οθωμανοί εθνικοποιείται και προκύπτουν οι «εθνικές γαίες». Ακολούθησε η διανομή τους: η γη κατακερματίζεται σε μικρές ιδιοκτησίες και παραχωρείται στους ενοικιαστές, σε γηγενείς ακτήμονες ή και σε πρόσφυγες για την αποκατάστασή τους. Ορισμένες φορές όμως εμφανίζονται σήμερα ιδιοκτήτες που διεκδικούν τις εκτάσεις αυτές, παρουσιάζοντας τίτλους αγοράς εκτάσεων απευθείας από τους Οθωμανούς (πριν από την εθνικοποίηση). Μια τέτοια περίπτωση καταγράφηκε πρόσφατα στην περιοχή Αφανιάς – Κρεβατά Σκάλας του Δήμου Ευρώτα.
• Κληροτεμάχια. Για την αποκατάσταση των ακτημόνων προσφύγων μετά τη Μικρασιατική Εκστρατεία τη δεκαετία του 1920 το ελληνικό Δημόσιο παραχώρησε ως αγροτικό κλήρο κληροτεμάχια. Το 1968 επετράπη η μεταβίβασή τους (ΑΝ 431/1968) και το 2012 (ν. 4061/2012) η κατάτμησή τους. Σε αρκετές περιοχές της Ελλάδας όμως οι ιδιοκτήτες προχώρησαν σε κατάτμηση και πριν από το 2012, τόσο με άτυπη γονική παροχή όσο και με συμβολαιογραφική πράξη. Οι αρχικές δηλώσεις που υποβάλλονται στο κτηματολόγιο σε αυτές τις περιπτώσεις δεν γίνονται αποδεκτές κατά τον έλεγχο νομιμότητας που διενεργείται υποχρεωτικά και περιλαμβάνει συγκεκριμένα τη νομιμότητα ή μη της κατάτμησης. Πολλές τέτοιες περιπτώσεις έχουν καταγραφεί στην Κρήτη, με τελευταίο παράδειγμα την περιοχή του Δήμου Αρχανών – Αστερουσίων Ηρακλείου.
• Εκκλησία. Η Εκκλησία σε κάποιες περιπτώσεις δηλώνει στο κτηματολόγιο πολύ μεγάλες εκτάσεις με βάση τίτλους πριν από την επανάσταση (οθωμανικά χρυσόβουλα κ.λπ.), οι οποίες εκτάσεις έχουν σε κάποιες περιπτώσεις και κτίρια που ανήκουν σε ιδιώτες, με δεκαετίες αγοραπωλησιών και διαδοχών των τίτλων. Αρκετές τέτοιες περιπτώσεις ήρθαν στο φως τα προηγούμενα χρόνια στην Αττική (λ.χ. στη Νέα Ιωνία, στο Περιστέρι). Δύο είναι οι πιο πρόσφατες περιπτώσεις μεγάλης διεκδίκησης από την Εκκλησία. Η πρώτη αφορά τα Τρίκαλα, όπου η Μονή Αγίου Βησσαρίωνος Δούσικου διεκδικεί με χρυσόβουλα συνολική έκταση 49.784 στρεμμάτων, εκ των οποίων άλλα έχουν καταγραφεί ως αγνώστου ιδιοκτήτη, άλλα στο Δημόσιο (ως δημόσιες δασικές εκτάσεις, όπως το δάσος Περτουλίου) και άλλα σε ιδιώτες. Η δεύτερη αφορά τη Λιβαδειά, όπου η Μονή Οσίου Σεραφείμ Δομβούς διεκδικεί με οθωμανικό χοτζέτι του 1764 έκταση περίπου 30.000 στρεμμάτων στην περιοχή Τσέσμα. Η περιοχή αυτή έχει διανεμηθεί σε ακτήμονες από το Δημόσιο (υπουργείο Γεωργίας) τη δεκαετία του ’50.
• Δήλωση Διεύθυνσης Δασών εντός οικισμών. Τη δεκαετία του ’80 σε πολλές περιοχές οι οικισμοί οριοθετήθηκαν (στην πραγματικότητα επεκτάθηκαν) μέσω αποφάσεων νομάρχη. Πολλές από τις αποφάσεις αυτές έχουν ακυρωθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας. Στις περιοχές όπου τα νέα όρια έχουν ακυρωθεί, οι Διευθύνσεις Δασών δήλωσαν τις περιοχές αυτές κατά την κτηματογράφηση. Οπου δεν υπάρχουν ισχυροί τίτλοι, το κτηματολόγιο προκρίνει ως ιδιοκτήτη κατά την ανάρτηση των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων αναγκαστικά τη Διεύθυνση Δασών δυνάμει του τεκμηρίου κυριότητας, καθώς δεν μπορεί να λάβει υπόψη της την ακυρωμένη οριοθέτηση. Δικαίωμα στον ιδιώτη προκρίνεται μόνο στις περιπτώσεις όπου έχουν ήδη εκδοθεί οικοδομικές άδειες. Μια τέτοια περίπτωση που ήρθε πρόσφατα στο φως αφορά την περιοχή του Πηλίου (στην οποία το υπουργείο Περιβάλλοντος έχει υποσχεθεί ότι οι οικισμοί θα οριοθετηθούν κατά προτεραιότητα).
• Δημόσια ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη. Σε πολλές περιπτώσεις, το Δημόσιο –στενό ή ευρύτερο– παρέλειψε να δηλώσει εκτάσεις ή κτίρια που είναι προφανές μεν ότι του ανήκουν, καταγράφηκαν δε ως αγνώστου ιδιοκτήτη. Ανάμεσα σε αυτά είναι πλατείες (λ.χ. Ελευσίνα), σχολεία (λ.χ. Γλυφάδα) και άλλες υποδομές (λ.χ. ΧΥΤΑ στο Σκαλιστήρι Φυλής), που αμέλησαν να δηλωθούν από τους δήμους σε προηγούμενες φάσεις κτηματογράφησης. Επίσης, ως αγνώστου ιδιοκτήτη καταγράφηκαν αρχικά πολλά μνημεία, με χαρακτηριστικότερο παράδειγμα… την Ακρόπολη (βλ. «Κ» 3/2/2019) αλλά και εμβληματικά δημόσια κτίρια, όπως πρόσφατα οι φυλακές Κορυδαλλού. Στις περισσότερες περιπτώσεις βέβαια το πρόβλημα αυτό λύνεται – είναι όμως ενδεικτικό της αταξίας που επικρατούσε σε σχέση με τη δημόσια περιουσία.