Πιέσεις στις τιμές της πιο περιζήτητης κατηγορίας διαμερισμάτων, ήτοι εκείνων που κοστίζουν από 80.000 έως 150.000 ευρώ, αναμένουν στελέχη της αγοράς ακινήτων τα επόμενα χρόνια. Αιτία είναι η αναμενόμενη εκτίναξη της προσφοράς κατά τα επόμενα χρόνια, καθώς πρόκειται να διατεθούν προς πώληση περί τις 70.000 – 100.000 κατοικίες, στο πλαίσιο της διαδικασίας εκκαθάρισης των κόκκινων δανείων. Μεγάλο μέρος αυτών εντάσσεται σε αυτήν ακριβώς την κατηγορία τιμής. Παρότι ο όγκος αυτός δεν θα βρεθεί στην αγορά εν μια νυκτί, εντούτοις είναι ικανός να αναδιαμορφώσει τις ισορροπίες στην αγορά κατοικίας, μεταθέτοντας τη διαπραγματευτική ισχύ προς την πλευρά των αγοραστών.
Η εξέλιξη αυτή θα φέρει πολλούς ιδιοκτήτες που πιθανώς να επιθυμούν να πωλήσουν το ακίνητό τους τα επόμενα χρόνια σε μια διαδικασία ανταγωνισμού με τις εταιρείες διαχείρισης κόκκινων δανείων, τις εταιρείες διαχείρισης ακινήτων και τις τράπεζες, καθώς οι εν λόγω θεσμικοί παίκτες θα μπορούν να κινηθούν με μεγαλύτερη ευελιξία στην αγορά. Παράλληλα, αυτήν την περίοδο και μέχρις ότου αρχίσει να αυξάνεται ο όγκος των προς πώληση ακινήτων, είτε μέσω των πλειστηριασμών είτε μέσω άλλων καναλιών, όπως οι ηλεκτρονικές πλατφόρμες ακινήτων, προσφέρεται μια σημαντική ευκαιρία στους πωλητές προκειμένου να εξασφαλίσουν ένα σημαντικό τίμημα σε ένα εύλογο χρονικό διάστημα.
Το πρόβλημα όμως έγκειται στην κουλτούρα της πλειονότητας των πωλητών. Οπως επισημαίνει ο κ. Αντώνης Μαρκόπουλος, διευθύνων σύμβουλος της νεοφυούς εταιρείας αξιοποίησης ακινήτων Prosperty, «από τις 150.000 μηνιαίες αναζητήσεις που γίνονται στην πλατφόρμα ακινήτων που έχουμε αναπτύξει, διαπιστώνουμε ένα σημαντικό χάσμα ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές και στις τιμές που προτίθενται να συζητήσουν οι αγοραστές. Κατά κανόνα, η αναντιστοιχία ανάμεσα στη ζήτηση και στην προσφορά είναι της τάξεως του 20%-25%». Το αποτέλεσμα, σύμφωνα με τον κ. Μαρκόπουλο, είναι οι τιμές στις οποίες τελικά να γίνονται συναλλαγές να είναι πολύ χαμηλότερες σε σχέση με τις τιμές που ζητούνται στις αγγελίες.
«Εντέλει βλέπουμε ότι όσο η ζητούμενη τιμή μειώνεται, η ζήτηση αυξάνεται εκθετικά. Πολλοί ιδιοκτήτες ξεκινούν από υψηλή αφετηρία, ώστε να έχουν το περιθώριο διαπραγμάτευσης και να εισπράξουν τελικά ένα χαμηλότερο ποσό. Αυτό που γίνεται όμως είναι να αποθαρρύνουν πλήρως τη ζήτηση», τονίζει ο κ. Μαρκόπουλος. Με δεδομένο λοιπόν ότι οι κατοικίες που θα «πέσουν» στην αγορά από τις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης ακινήτων τα επόμενα χρόνια θα αποτιμώνται στις εύλογες αξίες τους και όχι σε μια υπερτιμημένη τιμή, θα πρέπει να αναμένονται σημαντικές αλλαγές στον τρόπο που λειτουργεί η αγορά μέχρι σήμερα.
«Οταν αίφνης θα υπάρχουν κι άλλες επιλογές σε μια περιοχή και μάλιστα σε αρκετά χαμηλότερο κόστος, είναι επόμενο να χρειαστεί να αλλάξουν στάση και οι ιδιώτες πωλητές, αναθεωρώντας τις απαιτήσεις τους», αναφέρει ο κ. Μαρκόπουλος. Μάλιστα, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι όταν η αρχική ζητούμενη τιμή είναι χαμηλότερη, εντέλει είναι εφικτό να εξασφαλιστεί υψηλότερο τίμημα. Οπως εξηγεί ο κ. Μαρκόπουλος, «πρόσφατα αναλύσαμε δύο ξεχωριστές περιπτώσεις διαμερισμάτων, όπου πείσαμε τους ιδιοκτήτες να ξεκινήσουν την αγγελία από τίμημα 80.000 ευρώ και 120.000 ευρώ, έναντι της αρχικής πρόθεσης για 115.000 ευρώ και 150.000 ευρώ αντίστοιχα. Τελικά, το πρώτο ακίνητο πουλήθηκε στις 110.000 ευρώ και το δεύτερο στις 145.000 ευρώ. Αυτό έγινε επειδή η χαμηλή ζητούμενη τιμή προσείλκυσε πολύ μεγαλύτερο αγοραστικό ενδιαφέρον και οι υποψήφιοι κατέληξαν σε έναν άτυπο πλειστηριασμό μεταξύ τους».
Επομένως, όταν η ζητούμενη τιμή είναι εγγύτερα προς την εύλογη αξία του ακινήτου, πολλές φορές είναι εφικτό να εξασφαλιστεί υψηλότερο τίμημα, λόγω της ζήτησης που θα δημιουργηθεί. Στον αντίποδα, όταν ο ιδιοκτήτης ζητάει περισσότερα χρήματα από αυτά που αξίζει το ακίνητό του, με την προσδοκία ότι κάποιος μπορεί και να τα προσφέρει, καταλήγει με ένα ακίνητο για το οποίο δεν εκδηλώνεται καμία ζήτηση επί μήνες. Πρόκειται για ένα χρόνιο πρόβλημα της αγοράς κατοικίας. Σε κάθε περίπτωση, αν δεν αλλάξουν στάση οι ιδιώτες πωλητές, θα βρεθούν εκτός αγοράς, με δεδομένο ότι αυτήν την περίοδο γίνονται πολύ σημαντικές προσπάθειες για την προσέλκυση περισσότερων ιδιωτών αγοραστών στη διαδικασία των πλειστηριασμών. Στόχος είναι να αυξηθεί κατακόρυφα το ποσοστό των ακινήτων που πωλούνται μέσω πλειστηριασμού σε περίπου 80% του συνόλου, έναντι 20%-25% που ήταν μέχρι και την έλευση της πανδημίας.
Τα περιζήτητα
Ποιες είναι όμως οι περιοχές της Αττικής με το μεγαλύτερο αγοραστικό ενδιαφέρον; Με βάση τα στοιχεία της Prosperty, το 45% του αγοραστικού ενδιαφέροντος αφορά συνοικίες του κέντρου της Αθήνας, λόγω του χαμηλού κόστους σε σχέση με άλλα σημεία. Σήμερα, η συντριπτική πλειονότητα των ενδιαφερόμενων αγοραστών αναζητεί κατοικίες της τάξεως των 70.000 – 120.000 ευρώ, κάτι που πιστοποιείται και από τις τάσεις στην αγορά στεγαστικής πίστης, καθώς το 2020 το μέσο στεγαστικό δάνειο που εκταμιεύτηκε ήταν αξίας 85.000 ευρώ. Ως εκ τούτου, περιοχές όπως τα Πατήσια, τα Σεπόλια, το Παγκράτι, η Κυψέλη, τα Πετράλωνα, οι Αμπελόκηποι, τα Ιλίσια καταγράφουν σημαντικό ενδιαφέρον.Ακολουθούν με ποσοστό 30% τα βόρεια προάστια, όπως Μαρούσι, Αγία Παρασκευή, Χαλάνδρι, Βριλήσσια, Μελίσσια και Κηφισιά. Ενα πρόσθετο 15% των αγοραστών κινείται προς τα νότια και οι υπόλοιποι προς τα δυτικά και τα ανατολικά. Ωστόσο, το εγχώριο αγοραστικό ενδιαφέρον για τα νότια προάστια έχει υποχωρήσει σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια και η πλειονότητα των ενδιαφερομένων για τις περιοχές αυτές προέρχεται από το εξωτερικό.