Στην κανονικότητα προ κρίσης επιστρέφουν οι πλειστηριασμοί ακινήτων που, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, θα φτάσουν τις 40.000-50.000 κάθε χρόνο, όσοι δηλαδή ήταν οι πλειστηριασμοί ακινήτων που γίνονταν σε ετήσια βάση την περίοδο 2000-2007.
Μαζί με την επάνοδο των πλειστηριασμών αναβιώνει και το αγοραστικό ενδιαφέρον, ανεβάζοντας τον αριθμό των αγοραπωλησιών που πραγματοποιήθηκαν την προηγούμενη χρονιά κοντά στις 40.000. Ο αριθμός των αγοραπωλησιών αν και απέχει πολύ από τα μεγέθη που είχαν καταγραφεί πριν από την οικονομική κρίση, όταν ο αριθμός των πράξεων είχε φτάσει ακόμη και τις 150.000 τον χρόνο, επιβεβαιώνει ότι η αγορά κατοικίας αφήνει πίσω τα «πέτρινα χρόνια» της κρίσης, κατά τη διάρκεια των οποίων οι αγοραπωλησίες είχαν περιοριστεί στις 10.000-15.000 τον χρόνο. Εμπόδιο παραμένει η αβεβαιότητα στο οικονομικό περιβάλλον, αλλά και το χαμηλό διαθέσιμο εισόδημα σε συνδυασμό με τα αυστηρά τραπεζικά κριτήρια στη στεγαστική πίστη, που κάνουν τα νοικοκυριά διστακτικά στις αποφάσεις τους για την αγορά κατοικίας.
Επισπεύδοντες πλέον στους πλειστηριασμούς είναι τα επενδυτικά κεφάλαια τα οποία έχουν αγοράσει τα δάνεια με υποθήκη που έχουν τιτλοποιήσει ή πουλήσει απευθείας οι τράπεζες και, σύμφωνα με εκτιμήσεις από τον κλάδο των εταιρειών διαχείρισης, αγοραστικό ενδιαφέρον από ιδιώτες αρχίζει να καταγράφεται ήδη για ένα στα τέσσερα ακίνητα που βγαίνει στον πλειστηριασμό.
Σύμφωνα με τις ίδιες εκτιμήσεις, τα ακίνητα που συνοδεύουν τα δάνεια που έχουν τιτλοποιηθεί φτάνουν τις 500.000-600.000 και παρά το γεγονός ότι η πλειονότητα αυτών των ακινήτων εκτιμάται ότι θα παραμείνει στους ιδιοκτήτες τους μέσα από ρυθμίσεις των οφειλών τους, ο αριθμός αυτών που θα βγουν προς πώληση στην αγορά υπολογίζεται ότι θα ξεπεράσει τις 100.000. Στελέχη του κλάδου εκτιμούν, πάντως, ότι η αγορά ακινήτων απέχει πολύ ακόμη από την υπερπροσφορά, καθώς οι πλειστηριασμοί απαιτούν χρόνο και προτεραιότητα είναι οι ρυθμίσεις δανείων. Στα ακίνητα που θα βγουν προς πώληση τους προσεχείς μήνες περιλαμβάνεται το πακέτο Skyline που μεταβιβάζει η Alpha Bank με 500 ακίνητα, το πακέτο Terra που έχει βγάλει προς πώληση η Τράπεζα Πειραιώς, η περίμετρος του οποίου δεν έχει οριστικοποιηθεί (υπολογίζεται στα 2.000 ακίνητα), αλλά και ένα μικρότερο πακέτο που θα βγάλει προς πώληση η Εθνική Τράπεζα με οικιστικά και εμπορικά ακίνητα.
Στελέχη του real estate κάνουν λόγο για σημαντικό αριθμό ακινήτων, χωρίς ωστόσο ακόμη να έχουμε πλεονάζουσα προσφορά που θα μπορούσε να επηρεάσει αρνητικά τις τιμές. Οι εκτιμήσεις για την αγορά κατοικίας συνηγορούν ότι η ζήτηση εξακολουθεί να υπερκαλύπτει την προσφορά και το στοκ που θα βγει τους προσεχείς μήνες μέσω πλειστηριασμών μπορεί να απορροφηθεί από την αγορά, εφόσον το μακροοικονομικό περιβάλλον δεν επιδεινωθεί και η άνοδος του πληθωρισμού που τρώει το διαθέσιμο εισόδημα αναχαιτιστεί έγκαιρα. Σύμφωνα με τις ίδιες εκτιμήσεις, οι συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων την τελευταία δεκαετία δημιουργούν τις προϋποθέσεις για τη διάθεση αυτών των ακινήτων στον βαθμό που:
1. Υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση από το παρελθόν για αγορά κατοικίας και ειδικά σε συγκεκριμένες ηλικιακές ομάδες νοικοκυριών που απείχαν από το όνειρο απόκτησης κατοικίας εδώ και πάνω από μια δεκαετία.
Η ζήτηση εξακολουθεί να υπερκαλύπτει την προσφορά και το στοκ που θα βγει μέσω πλειστηριασμών μπορεί να απορροφηθεί.
2. Τα ενοίκια αυξάνονται σταθερά και συχνά το μηνιαίο μίσθωμα υπερβαίνει τη μέση δόση ενός στεγαστικού δανείου.
3. Το κόστος για την αγορά νεόδμητης κατοικίας είναι απαγορευτικό για ένα μέσο εισόδημα με προοπτική μάλιστα περαιτέρω ανόδου λόγου της αύξησης του κατασκευαστικού κόστους, των τιμών στα δομικά υλικά που προκαλεί η ενεργειακή κρίση.
4. Οι τράπεζες διαθέτουν επαρκή ρευστότητα ώστε να χρηματοδοτήσουν τη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια και ήδη στα σχέδιά τους είναι η προώθηση ειδικών στεγαστικών προγραμμάτων που θα δανειοδοτούν την αγορά μέσω πλειστηριασμών.
5. Τα επιτόκια παρά την προοπτική ανόδου τους παραμένουν χαμηλά και ευνοούν την προσφυγή στον δανεισμό για την απόκτηση κατοικίας.
Οι πλειστηριασμοί ακινήτων, σύμφωνα με τις ίδιες εκτιμήσεις, θα αποτελέσουν βασική πηγή για την απόκτηση κατοικίας από υποψήφιους αγοραστές σε ρεαλιστικές τιμές, ειδικά με τη δυνατότητα που δίνει το νέο θεσμικό πλαίσιο, το οποίο επιτρέπει πλέον τη μείωση των τιμών πρώτης εκκίνησης χωρίς χρονοβόρες διαδικασίες. Υπενθυμίζεται ότι με διάταξη που ψηφίστηκε πέρυσι η τιμή του ακινήτου θα μπορεί να μειώνεται αυτόματα εφόσον ο πρώτος πλειστηριασμός αποβεί άγονος χωρίς να απαιτείται δικαστική απόφαση. Βασικό εμπόδιο είναι το γεγονός ότι τα ακίνητα που έχουν ανέβει στο «e-auction» δεν είναι ελκυστικά προς πώληση από την πλατφόρμα, λόγω της αδυναμίας που έχει κάποιος να έχει μια εικόνα με αντιπροσωπευτικές φωτογραφίες του ακινήτου που διατίθεται.
Γι’ αυτό οι τράπεζες και τα funds που έχουν επενδύσει στην ελληνική αγορά των κόκκινων δανείων και των ακινήτων προωθούν τη διάθεση αυτών των ακινήτων μέσω δικών τους ιστοσελίδων, αλλά και μέσα από συνεργασίες με μεσίτες, που διευρύνονται συνεχώς προκειμένου η αγορά των πλειστηριασμών να λειτουργήσει και οι διαδικασίες να μην καθίστανται άγονες.
Με αυστηρούς όρους τα νέα δάνεια
«Καμένες» από τις πολυετείς προσπάθειες εξυγίανσης του ισολογισμού τους, οι τράπεζες ακολουθούν πλέον αυστηρά κριτήρια στις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το 91% των νέων εκταμιεύσεων έχει δείκτη δανείου προς αξία ακινήτου (LTV – loan to value) κάτω του 80%. Αυτό πρακτικά σημαίνει πως ο δανειολήπτης για την αγορά ενός ακινήτου θα πρέπει να συμβάλει με ίδια κεφάλαια ύψους τουλάχιστον 20% της αξίας του. Πρόκειται για μια δραστική αλλαγή στη στάση των τραπεζών, οι οποίες πριν από την κρίση του 2010 χορηγούσαν δάνεια που ξεπερνούσαν το 100% της αξίας του ακινήτου, φτάνοντας συχνά ακόμη και το 120%.
Επίσης, σύμφωνα πάντα με τα στοιχεία της ΤτΕ, ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη δανείου προς εισόδημα διαμορφώθηκε στο 3,8, στοιχείο που δείχνει ότι το σύνολο των δανείων που εξασφαλίζονται με οικιστικά ακίνητα είναι σχεδόν τέσσερις φορές υψηλότερο από το ετήσιο εισόδημα των δανειοληπτών. Επίσης, ο σταθμισμένος μέσος όρος εξυπηρέτησης του στεγαστικού δανείου προς το εισόδημα ανήλθε σε 22,6% και ο μέσος όρος του δείκτη εξυπηρέτησης του συνολικού χρέους (μαζί δηλαδή με άλλες υποχρεώσεις, όπως καταναλωτικά δάνεια, κάρτες κ.λπ.) προς το εισόδημα των νοικοκυριών που έλαβαν δάνειο διαμορφώθηκε στο 28,4%. Δηλαδή, οι δόσεις που καλούνται να καταβάλλουν οι δανειολήπτες δεν ξεπερνούν το 1/3 του μηνιαίου εισοδήματος.
Οι τράπεζες θα εξακολουθήσουν να θέτουν αυστηρούς όρους για τη χορήγηση δανείων, καθώς ο υψηλός πληθωρισμός από τη μια συρρικνώνει το διαθέσιμο εισόδημα κι από την άλλη αναγκάζει τις κεντρικές τράπεζες να αυξήσουν το κόστος του χρήματος. Δηλαδή, και μικρότερο πραγματικό εισόδημα και μεγαλύτερη δόση.
Τα αυστηρά πιστοδοτικά κριτήρια είναι ένας από τους λόγους που η συντριπτική πλειονότητα των αγορών ακινήτων το 2021 έγινε χωρίς προσφυγή σε τραπεζικό δανεισμό. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς ακινήτων, πέρυσι έγιναν περίπου 40.000 αγοραπωλησίες. Τα στεγαστικά δάνεια που χορήγησαν οι τράπεζες ήταν «μόλις» 10.865, παρά το γεγονός ότι είχαν αρκετή ρευστότητα και τα επιτόκια ήταν πολύ χαμηλά, ακόμη και τα σταθερά για δέκα ή είκοσι χρόνια (ένα στα δύο δάνεια ήταν αυτής της κατηγορίας). Ουσιαστικά, τρία στα τέσσερα ακίνητα αγοράστηκαν με μετρητά. Πριν από την κρίση, το 80% των συναλλαγών γινόταν με τραπεζικό δανεισμό και μόλις το 20% χωρίς τη μεσολάβηση των πιστωτικών ιδρυμάτων.
Επιπλέον, πολλές από τις αγορές δεν είχαν ως στόχο την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των αγοραστών, αλλά την αξιοποίηση είτε μέσω βραχυχρόνιας ή μακροχρόνιας μίσθωσης είτε της μεταπώλησης σε υψηλότερη τιμή. Γι’ αυτό η ζήτηση εκδηλώθηκε κυρίως για κατοικίες μεγάλης ηλικίας και χαμηλού κόστους, κατάλληλες για άμεση ανακαίνιση. Σύμφωνα με τη REMAX, 6 στους 10 αγοραστές προτίμησαν κατοικίες ηλικίας άνω των 20 ετών. Τα νεόδμητα και μέχρι πέντε ετών ακίνητα άγγιξαν το 8%. Οι ενδιάμεσες «ηλικιακές» κατηγορίες ακινήτων, δηλαδή από 11 έως 15 έτη, συγκέντρωσαν συνολικά το ενδιαφέρον του 11% των τελικών αγοραστών, ενώ από 6 έως 10 έτη, μόλις το 6%. Στην Αττική, 76% των ακινήτων που πωλήθηκαν ήταν κατασκευασμένα πριν από το 2000.
Επίσης, το 74% των συνολικών πωλήσεων αφορούσε οικιστικά ακίνητα (διαμερίσματα, μεζονέτες/μονοκατοικίες), ενώ τα οικόπεδα και τα επαγγελματικά ακίνητα κατέλαβαν μερίδιο της τάξεως του 18% και 8%, αντιστοίχως, επί του συνόλου των συναλλαγών. Στην Αττική, το 81% των πωληθέντων ακινήτων ήταν κατοικίες. Τα οικόπεδα – αγροτεμάχια έφτασαν στο 10% του συνόλου των αγοραπωλησιών, ενώ 9% ήταν το ποσοστό για τα επαγγελματικά ακίνητα.