Με ταχύτερο ρυθμό σε σχέση με τα νεόδμητα ακίνητα αυξάνονται κατά τη διάρκεια των τελευταίων έξι μηνών οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών. Πρόκειται για μια τάση η οποία επιβεβαιώνεται τόσο από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος όσο και από τις αναφορές μεσιτικών γραφείων, που παρακολουθούν την πορεία της αγοράς κατοικίας. Μπορεί δηλαδή οι τιμές πώλησης νεόδμητων κατοικιών να εκκινούν από τα 3.500 ευρώ/τ.μ. στις περισσότερες περιπτώσεις και ανεξάρτητα από την περιοχή, ωστόσο σε αρκετές περιοχές, ιδίως υψηλής ζήτησης, όπως τα βόρεια και τα νότια προάστια, οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών έχουν αρχίσει να συγκλίνουν με εκείνες των νεόδμητων.
Πρόκειται για ένα φαινόμενο που άρχισε να καταγράφει και η Τράπεζα της Ελλάδος. Στην πρόσφατη ανάλυσή της για την αγορά ακινήτων, στο πλαίσιο της έκθεσης για τη νομισματική πολιτική, η ΤτΕ σημείωσε ότι «κατά τους πρώτους μήνες του 2023 η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να καταγράφει υψηλούς ρυθμούς αύξησης των τιμών, ως αποτέλεσμα της έντονης ζήτησης και της περιορισμένης προσφοράς σύγχρονων ακινήτων. Επιπροσθέτως, η χαμηλή προσφορά σύγχρονων ακινήτων οδηγεί σταδιακά στη διάχυση των αυξήσεων των τιμών προς ακίνητα χαμηλότερων τεχνικών προδιαγραφών», τονίζει η ΤτΕ.
Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών της ΤτΕ, κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο, η ετήσια αύξηση των τιμών των παλαιών διαμερισμάτων διαμορφώθηκε σε 15,6%, ενώ η αντίστοιχη των νεόδμητων κατοικιών σε 12,8%. Ανάλογη ήταν και η εικόνα του τέταρτου τριμήνου του έτους, όταν η ετήσια αύξηση των μεταχειρισμένων κατοικιών διαμορφώθηκε σε 13,9%, έναντι αύξησης κατά 12,9% των νεόδμητων κατοικιών.
Μάλιστα, όπως φαίνεται, η τάση αυτή έχει αρχίσει να παρατηρείται ήδη από το 2021, όχι τόσο σε ετήσια βάση, όσο από τρίμηνο σε τρίμηνο. Κατά το δεύτερο και το τρίτο τρίμηνο του εν λόγω έτους, ο ρυθμός αύξησης των τιμών των μεταχειρισμένων ακινήτων ήταν ταχύτερος από τον αντίστοιχο των νεόδμητων. Ειδικότερα, κατά το δεύτερο τρίμηνο, η αύξηση (έναντι του πρώτου τριμήνου) των τιμών των μεταχειρισμένων ήταν της τάξεως του 2,9% από 2,5%. Κατά το τρίτο τρίμηνο, πάλι η αύξηση των μεταχειρισμένων διαμορφώθηκε σε 2,9% από 2,6%. Το 2022 η τάση αυτή έγινε ακόμη πιο ξεκάθαρη, καθώς με εξαίρεση το τέταρτο τρίμηνο οι τιμές των μεταχειρισμένων αυξάνονταν με ταχύτερο ρυθμό (από τρίμηνο σε τρίμηνο), έναντι των νεόδμητων. Αποκορύφωμα ήταν το τρίτο τρίμηνο του 2022, όπου η τριμηνιαία αύξηση των μεταχειρισμένων κατοικιών άγγιξε το 4,7%, έναντι αύξησης 3,9% των νεόδμητων.
Από το 2017, όταν ξεκίνησε η ανάκαμψη της κτηματαγοράς και μέχρι σήμερα, οι τιμές στην Αττική έχουν αυξηθεί κατά 68%.
Πρόκειται για εξέλιξη η οποία οφείλεται ασφαλώς στην έλλειψη νέων κατασκευών, παρότι την τελευταία διετία 2021-2022 έχει σχεδόν διπλασιαστεί η ανέγερση νέων κατοικιών. Σε συνδυασμό και με την ανάκαμψη της ζήτησης, οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών έχουν ενισχυθεί σε βαθμό τέτοιο, ώστε σε περιοχές που είναι έντονη η έλλειψη νεόδμητων κατοικιών, όπως π.χ. τα βόρεια προάστια, τα παλιότερα ακίνητα 10-15 ετών ζητούνται πλέον σε τιμές σχεδόν εφάμιλλες ενός νεόδμητου. Μάλιστα, καθώς σταδιακά απορροφείται και η προσφορά των συγκεκριμένων σύγχρονων κατασκευών, αυξάνονται δυσανάλογα και οι ζητούμενες τιμές των ακινήτων ηλικίας 15-25 ετών, καθώς υπάρχουν περιπτώσεις που η απόκλιση σε σχέση με ένα νεόδμητο είναι ελάχιστη – π.χ. της τάξεως του 10% ή και λιγότερο. Ορισμένοι «φιλόδοξοι» ιδιοκτήτες αποτιμούν το ακίνητό τους ακόμη και σε τιμές υψηλότερες ενός νεόδμητου στην ίδια περιοχή, «ποντάροντας» προφανώς στην επιθυμία ορισμένων ενδιαφερομένων να αποκτήσουν κατοικία.
Ελλειμμα νέων κατασκευών
Η κατάσταση αυτή είναι ασφαλώς πρωτόγνωρη για την ελληνική κτηματαγορά και εξηγείται από τη συσσώρευση ζήτησης που δεν ικανοποιήθηκε επί σχεδόν μια δεκαετία, αλλά και από το έλλειμμα νέων κατασκευών. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, κατά τη διάρκεια της περιόδου 2010-2019 κατασκευάστηκαν μόλις 3.100 νέες κατοικίες κατά μέσο όρο σε πανελλαδικό επίπεδο, έναντι 34.000 νέων κατοικιών τη δεκαετία που προηγήθηκε (2000-2009). Ως εκ τούτου, παρότι πλέον η ετήσια κατασκευή είναι της τάξεως των 7.400 κατοικιών, υπερδιπλάσια δηλαδή της περιόδου της κρίσης, δεν επαρκεί ούτε στο ελάχιστο για να καλύψει τις ανάγκες που έχουν διαμορφωθεί.
Σε πρόσφατη ανάλυσή της για την αγορά κατοικίας, η Eurobank σημειώνει ότι από το τρίτο τρίμηνο του 2017, όταν δηλαδή ξεκίνησε η ανάκαμψη της κτηματαγοράς και μέχρι σήμερα, οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 49,3% σε πανελλαδικό επίπεδο, με αποτέλεσμα να απέχουν μόλις 14% από το σημείο που βρίσκονταν στην έναρξη της οικονομικής κρίσης. Στην περίπτωση της Αττικής, η αύξηση αυτή είναι πολύ ταχύτερη, καθώς υπολογίζεται ότι αγγίζει το 68% από το 2017 έως και φέτος.