Μέρος από το έλλειμμα χρηματοδότησης στη στεγαστική πίστη, που υπολογίζεται ότι φθάνει τα 6 δισ. ευρώ τον χρόνο, αναμένεται να διεκδικήσουν οι εταιρείες πιστώσεων στεγαστικών δανείων, η αδειοδότηση των οποίων ανοίγει με πρωτοβουλία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας. Πρόκειται για εταιρείες που χρηματοδοτούνται κυρίως από funds, αλλά και από άλλους φορείς, όπως ασφαλιστικές εταιρείες, με στόχο τον δανεισμό ιδιωτών για καταναλωτικά και στεγαστικά δάνεια, αλλά και των επιχειρήσεων – είτε πρόκειται για αναχρηματοδότηση είτε για νέο δανεισμό.
Το βασικό χαρακτηριστικό των εταιρειών πιστώσεων είναι το γεγονός ότι επειδή δεν βασίζονται σε καταθέσεις πελατών, διαθέτουν μεγαλύτερη ευελιξία στα κριτήρια χορήγησης και τις δυνατότητες τιμολόγησης ανάλογα με τον κίνδυνο του πελάτη. Η ευελιξία αυτή δεν συνεπάγεται κατ’ ανάγκη χαμηλότερα επιτόκια. Αυτό εξαρτάται από την κατηγορία στην οποία δραστηριοποιείται και εξειδικεύεται μια εταιρεία πιστώσεων και φυσικά του προφίλ που έχει ο πελάτης και του πιστωτικού κινδύνου που συνεπάγεται η δανειοδότησή του. Περιπτώσεις πελατών που βαρύνονταν στο παρελθόν ή εξακολουθούν να βαρύνονται με κόκκινα δάνεια ή που θεωρούνται υψηλού ρίσκου μπορεί να χρηματοδοτηθούν με υψηλότερο επιτόκιο από το μέσο επιτόκιο δανεισμού μιας τράπεζας, ενώ άλλες κατηγορίες μπορεί να επιβαρυνθούν με το ίδιο ή και χαμηλότερο επιτόκιο. Το όφελος είναι ότι οι κατηγορίες αυτές μπορούν να αναχρηματοδοτηθούν προκειμένου να αποπληρώσουν το δάνειο που τους βαρύνει ή να δανειστούν εκ νέου για να καλύψουν νέες ανάγκες. Σε κάθε περίπτωση η δραστηριοποίηση των εταιρειών πιστώσεων θα δώσει περισσότερες δυνατότητες για πελάτες που είναι αποκλεισμένοι από τον τραπεζικό δανεισμό είτε λόγω κακού ιστορικού είτε λόγω ανεπαρκών οικονομικών στοιχείων. Επιπλέον, σύμφωνα με εκτιμήσεις, θα ανοίξει τον ανταγωνισμό στα στεγαστικά δάνεια, εμπλουτίζοντας την αγορά με νέα προϊόντα και πιο ευέλικτα χαρακτηριστικά, πέραν των τοκοχρεολυτικών δανείων.
Τα μοντέλα των εταιρειών πιστώσεων ποικίλλουν ανάλογα με τη χώρα και την κατηγορία των πελατών στις οποίες εξειδικεύονται. Στην Ιρλανδία, π.χ., που θεωρείται μια ανεπτυγμένη αγορά, το μοντέλο είναι ιδιαίτερα διαδεδομένο σε όλες τις κατηγορίες πελατών (ιδιώτες και επιχειρήσεις) και ενισχύθηκε στο πλαίσιο των μεγάλων πωλήσεων δανείων στις οποίες προχώρησαν οι ιρλανδικές τράπεζες, όπως δηλαδή συνέβη και στη χώρα μας. Εξίσου διαδεδομένο είναι και στις νέες δανειοδοτήσεις –όχι των κόκκινων δανείων–, τομέας στον οποίο οι εταιρείες πιστώσεων έχουν αυξήσει το μερίδιό τους από το 3% το 2018 στο 13% το 2021. Παρόμοια μοντέλα υπάρχουν σε όλες τις ευρωπαϊκές αγορές και μεταξύ αυτών ξεχωρίζει το παράδειγμα της Ολλανδίας, όπου οι μη τραπεζικοί οργανισμοί παρέχουν σχετικά μεγάλο μερίδιο αυτών των δανείων, ενώ ενεργό ρόλο στην ενυπόθηκη δανειοδότηση έχουν οι ασφαλιστικές εταιρείες.
Παρόμοια μοντέλα υπάρχουν σε όλες τις ευρωπαϊκές αγορές και είναι ιδιαίτερα διαδεδομένα σε Ιρλανδία και Ολλανδία.
Στη χώρα μας οι εταιρείες παροχής πιστώσεων μέχρι σήμερα μπορούν να χορηγούν δάνεια μόνο για καταναλωτικούς σκοπούς και η διεύρυνση του πεδίου δραστηριότητάς τους, μέσα από τη δυνατότητα να χορηγούν και στεγαστικά δάνεια, εκτιμάται ότι θα εντείνει τον ανταγωνισμό και θα «ανοίξει» την αγορά της στεγαστικής πίστης, που αποτελεί τον μεγάλο ασθενή της προηγούμενης οικονομικής κρίσης. Τα στεγαστικά δάνεια έχουν συρρικνωθεί στα 28,8 δισ. ευρώ από 74 δισ. ευρώ το 2009, μετά τις μαζικές πωλήσεις δανείων στις οποίες προχώρησαν οι τράπεζες την τελευταία 5ετία και τις υψηλές αποπληρωμές δανείων που παρατηρούνται το τελευταίο διάστημα.
Εκτός από τις πωλήσεις, η αγορά της στεγαστικής πίστης χαρακτηρίζεται από ασθενική ανάπτυξη, καθώς οι νέες χορηγήσεις δανείων το 2022 ανήλθαν σε 1,1 δισ. ευρώ, ποσό που σύμφωνα με όλες τις μελέτες υπολείπεται κατά πολύ της δυνητικής ζήτησης που θα μπορούσε να υπάρξει. Να σημειωθεί ότι την περίοδο πριν από το 2009 οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων είχαν φθάσει στο ιστορικό ρεκόρ των 12 δισ. ευρώ ετησίως και παρά το γεγονός ότι το επίπεδο αυτό αποτέλεσε υπερβολή της περιόδου πριν από την κρίση, η αγορά χαρακτηρίζεται από έλλειμμα χρηματοδότησης, που σύμφωνα με πρόσφατες μελέτες υπολογίζεται σε 6 δισ. ευρώ τον χρόνο.
Οι αιτίες για την περιορισμένη ζήτηση για νέα στεγαστικά δάνεια αποδίδονται στην άνοδο των επιτοκίων, αλλά και στα αυστηρά κριτήρια που εφαρμόζουν πλέον οι τράπεζες για τη χρηματοδότηση της αγοράς ενός ακινήτου και τα οποία λειτουργούν αποτρεπτικά για μερίδα νέων δανειοληπτών. Ενα από αυτά είναι η υποχρέωση ο δανειολήπτης να διαθέτει ένα σημαντικό τμήμα της αξίας αγοράς, που ξεκινάει από 40% και φθάνει έως και 20% με τη μορφή ιδίων κεφαλαίων. Αποτρεπτικός παράγοντας, σύμφωνα με ειδικούς στην αγορά των στεγαστικών δανείων, είναι το ίδιο το προϊόν, που έχει περιορισμένες ευελιξίες, όπως π.χ. η δυνατότητα να αποπληρώσεις ένα τμήμα της οφειλής στο τέλος της διάρκειας του δανείου, με τη μορφή ballon payment, μια μορφή εξόφλησης που είναι διαδεδομένη στο εξωτερικό.
Αποπληρωμή με έκπτωση υφιστάμενων κόκκινων δανείων
Το άνοιγμα της αγοράς σε νέους πιστωτές μπορεί να αξιοποιηθεί για την αναχρηματοδότηση υφιστάμενων κόκκινων στεγαστικών δανείων και στη χώρα μας προωθείται ήδη σε επίπεδο συζητήσεων από τράπεζες, σε συνεργασία με τα funds που έχουν αγοράσει προβληματικά δάνεια και τις εταιρείες που διαχειρίζονται αυτά τα δάνεια. Το μοντέλο βασίζεται στην αναχρηματοδότηση της οφειλής ύστερα από συμφωνία για ένα μεγαλύτερο «κούρεμα» του δανείου και γι’ αυτό ονομάζεται «αποπληρωμή με έκπτωση» (Discount pay off – DPO). Η πρακτική αυτή επιτρέπει σε κάποιον που χρωστάει σε μια τράπεζα π.χ. 100.000 ευρώ, αλλά η αξία του ακινήτου του είναι 80.000 ευρώ να πάρει από έναν άλλο φορέα δάνειο 50.000-55.000 και να αποπληρώσει με σημαντικό κούρεμα την οφειλή του στο fund στο οποίο ανήκει το δάνειό του. Προϋπόθεση είναι, μεταξύ άλλων, να διαθέσει και ένα μέρος ως προκαταβολή –στο παράδειγμα μπορεί να είναι 10.000 ευρώ– και έτσι να μειώσει το σύνολο της οφειλής του κατά 35.000 ευρώ.
Ηδη σχετικές συζητήσεις με τη Fortress διεξάγει η Εθνική Τράπεζα με στόχο τη δημιουργία ενός joint venture, που θα κάνει αναχρηματοδοτήσεις κατόπιν συμφωνίας με την doValue, που αποτελεί έναν από τους μεγαλύτερους διαχειριστές δανείων, ενώ σε συζητήσεις, σύμφωνα με πληροφορίες, είναι και η Intrum – επίσης μεταξύ των μεγαλυτέρων διαχειριστών δανείων.
Εκτός από τα στεγαστικά δάνεια, ευρύ είναι το πεδίο δραστηριότητας που υπάρχει για μη τραπεζικές πιστώσεις και στα επιχειρηματικά δάνεια, δυνατότητα που θα δοθεί επίσης μέσα από το νομοσχέδιο που προωθεί το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και το οποίο αναμένεται να τεθεί σε διαβούλευση στα τέλη περίπου του μήνα. Πρόκειται για αναχρηματοδοτήσεις κυρίως κόκκινων δανείων που έχουν μεταβιβαστεί σε funds και τη διαχείριση των οποίων έχουν αναλάβει οι servicers, αλλά και χρηματοδοτήσεις υγιών επιχειρήσεων που βρίσκονται σε αρχικό στάδιο ανάπτυξης και δεν έχουν εύκολη πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό.
Πώς θα είναι δυνατή η αναχρηματοδότηση της οφειλής.
Το νομοσχέδιο θα ανοίγει την αγορά της χορήγησης πιστώσεων για υφιστάμενα κόκκινα επιχειρηματικά δάνεια, δίνοντας τη δυνατότητα σε τρίτα funds να εισέλθουν στη συγκεκριμένη αγορά, στην οποία μέχρι σήμερα δικαίωμα αναχρηματοδότησης είχαν μόνο τα funds που είχαν αγοράσει τα τιτλοποιημένα δάνεια των τραπεζών.
Παρά το γεγονός ότι η σχετική δυνατότητα είχε θεσμοθετηθεί ήδη με τον νόμο που επέτρεψε τη δραστηριοποίηση στην ελληνική αγορά των εταιρειών διαχείρισης, δεν έχει αξιοποιηθεί, με συνέπεια η αποτελεσματική διαχείριση αυτών των δανείων και η αναδιοργάνωση επιχειρήσεων που θα μπορούσαν να διασωθούν να αποτελεί ζητούμενο.
Πλέον την αναχρηματοδότηση έτσι ώστε να εξοφληθεί η οφειλή στο fund θα μπορεί να κάνει ένας τρίτος επενδυτής, που θα χορηγήσει νέο δάνειο, τμήμα του οποίου μπορεί να κατευθυνθεί για την εξόφληση ή την αναδιάρθρωση μέρους της οφειλής και ένα τμήμα να δοθεί με τη μορφή κεφαλαίου κίνησης για τη συνέχιση της δραστηριότητας της επιχείρησης.
Η εμπλοκή μη τραπεζικών φορέων στην αναχρηματοδότηση υγιών ή και προβληματικών επιχειρήσεων αποτελεί διαδεδομένη πρακτική στο εξωτερικό, τόσο στις ΗΠΑ όσο και στην Ευρώπη, με ποσοστά που σε ορισμένες περιπτώσεις υπερβαίνουν τα δάνεια που χορηγούν οι παραδοσιακοί πιστωτικοί φορείς.