Υπέρ της θέσπισης ορίων στα στεγαστικά δάνεια, όπως αυτά που ετοιμάζεται να ανακοινώσει η Τράπεζα της Ελλάδος, τάσσεται μελέτη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, υποστηρίζοντας ότι με αυτό τον τρόπο προστατεύονται τόσο οι τράπεζες όσο και οι δανειολήπτες. Οι μελετητές, οι οποίοι εμφανίζονται ενήμεροι για τους σχεδιασμούς της κεντρικής τράπεζας, σημειώνουν, μάλιστα, ότι όταν εφαρμόζονται συνδυαστικά όρια αφενός στη δόση του δανείου ως προς το εισόδημα του δανειολήπτη και αφετέρου στο ύψος του δανείου ως προς την αξία του ακινήτου, αναπτύσσονται συνέργειες και συνεπώς τα αποτελέσματα ως προς την ανθεκτικότητα του τραπεζικού συστήματος είναι ισχυρότερα.
Κατά την εκτίμηση των μελετητών (Marco Gross, Shiqing Hua, Mariusz Jarmuzek, Wei Shi), το ελληνικό τραπεζικό σύστημα είναι μεν ανθεκτικό, όπως φαίνεται από τους ισολογισμούς τους, αλλά εξακολουθεί να αντιμετωπίζει σοβαρές προκλήσεις, μεταξύ των οποίων η επανεμφάνιση ανισορροπιών στην αγορά ακινήτων.
Σημειώνεται ότι η Τράπεζα της Ελλάδος, σύμφωνα με ρεπορτάζ της «Κ» (14/2/2024), σχεδιάζει πράγματι να πάρει συνδυαστικά μέτρα: Το ύψος του δανείου δεν θα μπορεί να υπερβαίνει το 80% της αξίας του ακινήτου (ή το 90% αν είναι νέος αγοραστής) και η δόση του δανείου δεν θα μπορεί να υπερβαίνει το 40% (ή το 50%, αν πρόκειται για νέο αγοραστή).
Απότομες αυξήσεις
Η μελέτη επισημαίνει πως η ΤτΕ εντόπισε απότομες αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών, κάτι που συνιστά σημαντικό, αν και ακόμη αναδυόμενο, συστημικό κίνδυνο. Για να αντιμετωπισθούν οι κίνδυνοι αυτοί, θεσπίστηκε το απαραίτητο νομικό πλαίσιο, παρέχοντας την εξουσία στην κεντρική τράπεζα να ενεργοποιήσει μέτρα για τους δανειολήπτες. Κάτι που θα κάνει σύντομα.
Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 50% σε ονομαστικούς όρους και 35% σε πραγματικές τιμές από το 2017 και δεν είναι ακόμη ορατή η μείωσή τους, καθώς αυτές υποστηρίζονται από την αύξηση της απασχόλησης και του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος, αλλά και από το πρόγραμμα της «χρυσής βίζας». Επίσης, πιέζονται προς τα πάνω από το γεγονός ότι η Ελλάδα έχει έναν από τους μικρότερους αριθμούς δωματίων ανά άτομο στην Ε.Ε. Από την άλλη πλευρά, η προσφορά ανταποκρίθηκε, διπλασιάζοντας τον αριθμό των αδειών και των επενδύσεων ως ποσοστού του ΑΕΠ από το 2016, αν και από χαμηλή βάση. Σύμφωνα με τους μελετητές, κατά το 2023, οι κατοικίες στην Ελλάδα ήταν μέτρια υπερτιμημένες.
Ευάλωτη η Ελλάδα
Παρότι η κατάσταση στα στεγαστικά δάνεια βελτιώθηκε σε σύγκριση με την περίοδο της κρίσης, η μελέτη του ΔΝΤ επισημαίνει ότι υπάρχουν στοιχεία που την καθιστούν ευάλωτη. Ενα τέτοιο στοιχείο είναι το κόστος στέγασης ως ποσοστό του διαθεσίμου εισοδήματος, που είναι το υψηλότερο στην Ε.Ε. και το κόστος εξυπηρέτησης του δανείου, που είναι από τα υψηλότερα στην Ε.Ε. Επιπλέον, στην Ελλάδα καταγράφεται το υψηλότερο ποσοστό δανείου ως προς την αξία του ακινήτου, πάνω από 80%. Από την άλλη πλευρά, η έκθεση των τραπεζών στην αγορά ακινήτων είναι κάτω από τον μέσο όρο της Ε.Ε.
Οι αναλυτές του Ταμείου υποστηρίζουν ότι στα πρώτα στάδια του κύκλου της αγοράς ακινήτων, μέτρα που θέτουν όρια στους δανειολήπτες είναι αποτελεσματικά, αλλά σε πιο ώριμα στάδια του κύκλου μπορεί να χρειαστεί να εξετασθεί η επιβολή μέτρων και στους πιστωτές. Ακόμη, δέχονται ότι μπορούν να θεσπιστούν εξαιρέσεις, π.χ., για τους νέους δανειολήπτες, που δεν έχουν ίσως στην παρούσα φάση επαρκή εισοδήματα, όμως έχουν προοπτικές να τα αποκτήσουν.
Να σημειωθεί ότι σήμερα η Ελλάδα είναι από τις ελάχιστες χώρες που δεν εφαρμόζουν περιορισμούς. Οι περισσότερες εφαρμόζουν όρια για το ύψος του δανείου ως προς την αξία του ακινήτου, τη δόση ως προς το εισόδημα, καθώς και την ωρίμανση του δανείου.