Για το τέλος του επενδυτικού εργαλείου της Golden Visa κάνουν λόγο παράγοντες της κτηματαγοράς, λόγω της επικείμενης αύξησης του ορίου στις 800.000 ευρώ από τον προσεχή Αύγουστο, σε περιοχές που πιέζονται από την έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων. Αυτό θα αποτελέσει καινούργιο δεδομένο στην αγορά, μετά τη δεκαετή λειτουργία του προγράμματος, που επέτρεψε επενδύσεις οι οποίες ξεπέρασαν συνολικά τα 7 δισ., σύμφωνα με επίσημα στοιχεία.
Ωστόσο, η αύξηση του ορίου αγοράς ακινήτων μέσω του προγράμματος δεν αναμένεται να επιφέρει σημαντική διαφοροποίηση στις τιμές των ακινήτων, οι οποίες κινούνται μέχρι τώρα ανοδικά.
Βαθύτερες οι αιτίες της στεγαστικής κρίσης
«Η xρυσή βίζα μπλοκάρει με αυτό το μέτρο και σταματά ο εσωτερικός τζίρος που δημιουργούσε στην αγορά. Γιατί, όσοι θέλουν απλώς να πατήσουν το πόδι τους στην Ε.Ε. μπορούν να αγοράσουν ακίνητα μέσω Golden Visa προγραμμάτων άλλων χωρών», εξηγεί στην «Κ» ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής. «Ναι, η Ελλάδα είναι μια όμορφη χώρα, έχει επενδυτικές ευκαιρίες, αλλά δεν είναι ευκαιρία να αγοράζεις διαμέρισμα με 800.000 ευρώ», προσθέτει.
Η προηγούμενη αύξηση του ορίου πώλησης των ακινήτων Golden Visa από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ τον Αύγουστο του 2023, για τα κέντρα Αθήνας – Θεσσαλονίκης, τα βόρεια και νότια προάστια της Αθήνας και τα δημοφιλή νησιά των Κυκλάδων, δεν «δούλεψε», σύμφωνα με τους μεσίτες. «Αντιθέτως, οι επενδυτές πήγανε σε λύσεις οι οποίες είχαν να κάνουν με το προηγούμενο όριο των 250.000 –στρεφόμενοι σε άλλες περιοχές. Εμείς λέμε ότι αυτή η αλλαγή δεν πέτυχε (να δημιουργήσει ευκαιρίες σε Ελληνες αγοραστές), γιατί τα αίτια της στεγαστικής κρίσης είναι βαθύτερα», σημειώνει ο κ. Ποταμιάνος.
Στα βόρεια της χώρας, σύμφωνα με τα στοιχεία των μεσιτών, η Μακεδονία και η Θράκη αποτελούν το 7% του συνόλου των ακινήτων που έχουν αγοραστεί μέσω του προγράμματος Golden Visa. «Με άλλα λόγια δεν έχει και ιδιαίτερο νόημα, θα έλεγε κανείς, αν το όριο είναι στις 400.000 ή στις 800.000», επισημαίνει στην «K» από τη Θεσσαλονίκη και ο Κώστας Γεωργάκος, πρόεδρος του Παρατηρητηρίου τιμών και εκτίμησης ακινήτων. «Θεωρώ ότι το έχουν μπερδέψει. Ετσι κι αλλιώς ακίνητα που αξίζουν 800.000 υπάρχουν λίγα, μόνο στο 1ο διαμέρισμα της Θεσσαλονίκης», εξηγεί ο ίδιος.
«Οι τιμές των ακινήτων δεν θα πέσουν εύκολα, γιατί δεν υπάρχουν ακίνητα στην αγορά ώστε να μπορέσει να αποσυμπιεστεί η κατάσταση. Ούτε το airbnb φταίει, ούτε η Golden Visa», τονίζει ο Λευτέρης Ποταμιάνος. Σύμφωνα με τους μεσίτες, οι τιμές καθορίζονται κυρίως από την έλλειψη περισσότερων από 700.000 ακίνητων από την αγορά αλλά και τα αυξημένα κόστη που συνδέονται με το real estate, όπως τα δομικά υλικά της οικοδομής αλλά και το ύψος της φορολογίας, μεταξύ άλλων.
Πλασματικές αυξήσεις και νέοι παράγοντες
Ενώ η αγορά ακινήτων απευθύνεται ήδη σε λίγους,
οι μεσίτες υπογραμμίζουν τη σημασία της καλά μελετημένης κοινωνικής πολιτικής ώστε να αποφεύγονται περαιτέρω στρεβλώσεις των τιμών.
«Ενα στοιχείο που έπαιξε ρόλο και το 2023 δημιούργησε μια πλασματική αύξηση, ήταν το πρόγραμμα “Σπίτι μου”», λέει ο Κώστας Γεωργάκος. «Βάσει των στοιχείων του υπουργείου, το πρόγραμμα είχε πάνω από 40.000 αιτήσεις και δημιούργησε αγοραστές δύο ταχυτήτων: τους επιδοτούμενους και τους μη επιδοτούμενους. Χαρακτηριστικό παράδειγμα που το έχω βιώσει, είναι αυτό με ακίνητο αξίας 100.000, που κάποιος το έκλεισε μέσα από το πρόγραμμα “Σπίτι μου” για 130.000. Οι 40.000 αιτήσεις που μπήκαν σε μικρό χρονικό διάστημα, δημιούργησαν έτσι μια αύξηση τιμών», εξηγεί ο κ. Γεωργάκος και συμπληρώνει: «Θεωρώ ότι τώρα υπάρχει μια σταθεροποίηση των τιμών αλλά φαίνεται έντονα η έλλειψη εισοδημάτων των Ελλήνων ώστε να προβούν σε αγορές άνω των 150.000 ευρώ. Δεν υπάρχουν χρήματα και οι τιμές σήμερα δεν ανταποκρίνονται στα εισοδήματά μας».
Η οικονομική δυσπραγία των Ελλήνων και η έλλειψη ακινήτων είναι οι δύο βασικοί παράγοντες που καθορίζουν σήμερα την ελληνική κτηματαγορά. Σύμφωνα με τον κ. Γεωργάκη, μπορεί να προστεθούν και άλλοι και μένει να αποδειχθεί ποια θα είναι η επιρροή τους: όπως η ανάγκη για την κάλυψη της στέγασης του πληθυσμού που θα προσέλθει στα αστικά κέντρα λόγω των εισροών των ιδιωτικών πανεπιστημίων. «Αν δεν υπάρξουν αυτοί οι παράγοντες, τότε μπορεί να υπάρξει κάποια διόρθωση τιμών», καταλήγει, πάντως, ο κ. Γεωργάκος.
Συνοπτικά οι μεσίτες τονίζουν ότι για να υπάρξει εξορθολογισμός των τιμών για τους Ελληνες αγοραστές ή μισθωτές, θα πρέπει να απελευθερωθούν ακίνητα που είναι δεσμευμένα, και να χρησιμοποιηθούν εργαλεία με μεγαλύτερη μελέτη. «Θα μπορούσε να γίνει άλλο ένα πρόγραμμα “Σπίτι μου”, αλλά με δημόσια ακίνητα, όχι ακίνητα της αγοράς», λέει ο Λευτέρης Ποταμιάνος. «Θα μπορούσαν να ισχύσουν τριετείς φοροαπαλλαγές για τους ιδιοκτήτες που έχουν κλειστά τα ακίνητά τους, αν τα βγάλουν στη μακροχρόνια μίσθωση, να δοθούν ευέλικτα φορολογικά κίνητρα στην οικοδομή και να χτιστούν φοιτητικές εστίες ώστε να αποσυμφορηθεί η αγορά», αναφέρει ως προτεινόμενη δέσμη μέτρων ο κ. Ποταμιάνος.