Η πρόσβαση σε μια προσιτή και αξιοπρεπή κατοικία αποτελεί θεμελιώδες ανθρώπινο δικαίωμα. Στον απόηχο όμως της δεκαετούς οικονομικής κρίσης, το ποσοστό του πληθυσμού στην Ελλάδα που αντιμετωπίζει ολοένα και σοβαρότερο ζήτημα στην εξεύρεση στέγης δείχνει να αυξάνεται και, το κυριότερο, δεν αφορά πλέον μόνο κάποιες ειδικές ομάδες πληθυσμού, που εξ ορισμού θεωρούμε πιο ευάλωτες. Η πρώτη εδώ και 30 χρόνια επιστημονική μελέτη για την κατοικία στη Θεσσαλονίκη δείχνει την ένταση του προβλήματος στη δεύτερη μεγαλύτερη ελληνική πόλη, λόγω των ειδικών συνθηκών που επικρατούν εκεί, όπως ο μεγάλος αριθμός των κενών κατοικιών, η παλαιότητα του κτιριακού αποθέματος, η υψηλή ανεργία.
Χαρακτηριστικό είναι ότι στο 60% των κατοίκων του πολεοδομικού συγκροτήματος, το στεγαστικό κόστος ξεπερνάει το μισό του εισοδήματός τους. Οι ειδικοί εκτιμούν ότι ενδέχεται να βρισκόμαστε ενώπιον της ανατροπής του «ελληνικού μοντέλου» στην κατοικία, τονίζοντας την ανάγκη να ανοίξει η συζήτηση για μια νέα πολιτική για την κατοικία, υπό τους όρους που έχουν πλέον διαμορφωθεί.
Η έκθεση «Η οικονομικά και κοινωνικά προσιτή κατοικία στη Θεσσαλονίκη» εκπονήθηκε το 2020 στο πλαίσιο συνεργασίας του Τμήματος Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης του ΑΠΘ με την Αναπτυξιακή Εταιρεία Μείζονος Αστικής Θεσσαλονίκης. Το ερευνητικό έργο χρηματοδότησε το Open Society Foundation, ενώ την έκδοση της έκθεσης το ελληνικό παράρτημα του ιδρύματος Heinrich Boll Stiftung. Επικεφαλής της διεπιστημονικής ερευνητικής ομάδας ήταν ο Πάνος Χατζηπροκοπίου, αναπλ. καθηγητής στο τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης.
«Η εξασφάλιση αξιοπρεπούς στέγης σε μια προσιτή τιμή δεν είναι πλέον δεδομένη στη Θεσσαλονίκη», εξηγεί στην «Κ» ο κ. Χατζηπροκοπίου. «Η κατάσταση αυτή αφορά πλέον ομάδες που δεν είναι απαραίτητα οι πιο ευάλωτες, όπως οι άνεργοι, οι πρόσφυγες και οι φοιτητές –η Θεσσαλονίκη παρουσιάζει πολύ μεγάλη αύξηση στον φοιτητικό πληθυσμό τα τελευταία χρόνια–, αλλά και τους ανθρώπους με μικρομεσαία εισοδήματα. Oλα δείχνουν ότι δεν πρόκειται για ένα περαστικό φαινόμενο: τα ενοίκια θα συνεχίσουν να αυξάνονται, ενώ η κατάσταση θα πιέζεται περαιτέρω από παράγοντες όπως η γενίκευση των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας ή η αύξηση του (διεθνούς) επενδυτικού ενδιαφέροντος».
Με δεδομένο ότι έχει μεσολαβήσει μία δεκαετία από την προηγούμενη απογραφή, οι επιστήμονες χρειάστηκε να επιλέξουν διάφορες άλλες πηγές πληροφόρησης για να «κυκλώσουν» το πρόβλημα στην κατοικία στη Θεσσαλονίκη, όπως τα στοιχεία προνοιακών επιδομάτων, τις αιτήσεις διακοπής ηλεκτροδότησης, τα προγράμματα παροχής στέγης σε ειδικές ομάδες πληθυσμού (λ.χ. πρόσφυγες ή αιτούντες άσυλο, άστεγοι). Τα νέα στοιχεία που έρχονται στο φως παρουσιάζουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον:
• Υπολογίζεται ότι τουλάχιστον το 5% του πληθυσμού της μητροπολιτικής Θεσσαλονίκης (περί τους 65.400 ανθρώπους) αντιμετωπίζει σοβαρά προβλήματα στέγασης. Πρόκειται για τους δικαιούχους στήριξης λόγω ελάχιστου εγγυημένου εισοδήματος, τους δικαιούχους στεγαστικού επιδόματος, τους αιτούντες άσυλο που επωφελούνται από κοινοτικά προγράμματα στέγασης και τους φοιτητές που λαμβάνουν επίδομα στέγασης. «Σε επίπεδο νοικοκυριών το ποσοστό είναι μεγαλύτερο –ίσως και άνω του 10%– δεδομένου ότι π.χ. τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά ή οι μονογονεϊκές οικογένειες απαντώνται σε υψηλότερα ποσοστά απ’ ό,τι στο σύνολο στις κατηγορίες των χαμηλών εισοδημάτων – που λαμβάνουν τα παραπάνω επιδόματα», λέει ο κ. Χατζηπροκοπίου.
• Το 7,2% του μητροπολιτικού συγκροτήματος ζει σε δωρεάν παραχωρημένη κατοικία, με το ποσοστό αυτό να είναι ιδιαίτερα υψηλό σε κάποιες περιοχές (λ.χ. Δήμος Δέλτα). «Το ποσοστό αυτό οφείλεται στις πρακτικές άτυπης αλληλεγγύης μέσω της οικογένειας, στον απόηχο της κρίσης που προηγήθηκε», εξηγεί ο κ. Χατζηπροκοπίου. «Ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά επιλέγουν την κατοίκηση σε μια παραχωρημένη από την οικογένεια ή το ευρύτερο συγγενικό περιβάλλον κατοικία, συνήθως την εξοχική ή δευτερεύουσα».
• Περίπου το 30% των κατοίκων του Δήμου Θεσσαλονίκης μένουν σε ενοικιαζόμενα σπίτια. Από αυτούς, περισσότερο από το ένα τρίτο δεν έχει τα μέσα να υποστηρίξει μια ποιοτική κατοικία. Στο 60% των κατοίκων του μητροπολιτικού συγκροτήματος το κόστος της στέγασης (ενοίκιο ή δόση δανείου και έξοδα λογαριασμών) ξεπερνάει το μισό του εισοδήματός τους.
Κενό το 1/3 των κατοικιών στον δήμο
Ιδιαίτερα υψηλό είναι το ποσοστό των κενών κατοικιών στη μητροπολιτική Θεσσαλονίκη. Με βάση τα στοιχεία της τελευταίας απογραφής, το ποσοστό αυτό αντιστοιχεί στο 23% σε επίπεδο μητροπολιτικής Θεσσαλονίκης και στο 28% στον Δήμο Θεσσαλονίκης. «Γνωρίζουμε επιπλέον, από τα στοιχεία των διακοπών ηλεκτροδότησης, ότι οι κενές κατοικίες (40% των μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων στον Δήμο Θεσσαλονίκης) “εκτινάχθηκαν” την περασμένη 10ετία: σε σύνολο 14.500 που αποσυνδέθηκαν από το 1995 έως τον Οκτώβριο του 2020, περισσότερες από 11.000 αποσυνδέθηκαν την περασμένη δεκαετία. Επίσης, ενώ αρχικά οι διακοπές ηλεκτροδότησης εστιάζονταν στις δυτικές συνοικίες του συγκροτήματος, κάτι που ενδεχομένως συνδεόταν και με το κλείσιμο επιχειρήσεων, σήμερα βλέπουμε “πυκνώσεις” σε περιοχές όπως η Ξηροκρήνη και το Φάληρο, που πιθανότατα αποδίδονται στη φυγή των Αλβανών και άλλων μεταναστών από την Ελλάδα τα χρόνια της κρίσης αλλά και τη μετανάστευση των γηγενών».
Oσον αφορά τις κενές κατοικίες, από το 2019 παρατηρείται ένα νέο «μοτίβο», που ίσως υποδεικνύει μια μέχρι πρότινος άγνωστη επενδυτική πρακτική στην πόλη. «Διαφαίνεται μια αύξηση όχι μόνο του εγχώριου, αλλά κυρίως του διεθνούς επενδυτικού ενδιαφέροντος. Βλέπουμε αγορές ολόκληρων κτιρίων προς ανακατασκευή, για να μετατραπούν σε κατοικία προς βραχυχρόνια (λ.χ. Airbnb) ή μακροχρόνια μίσθωση. Παρατηρούμε δηλαδή κερδοσκοπικές κινήσεις στην αγορά κατοικίας, κάτι που στο παρελθόν είχαμε δει μόνο σε άλλου τύπου ακίνητα και περιοχές (π.χ. επαγγελματική στέγη, περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος). Το πόσο θα διαρκέσει αυτή η τάση και τι αποτελέσματα θα έχει, μένει να φανεί στο μέλλον. Πάντως μας προκαλεί ανησυχία, με δεδομένο ότι η αγορά κατοικίας δεν είναι ρυθμισμένη στη χώρα μας όπως σε άλλες ευρωπαϊκές».
Με δεδομένη την απουσία οργανωμένης στεγαστικής πολιτικής στη χώρα μας, η ανάγκη για μια νέα προσέγγιση είναι περισσότερο από εμφανής. «Στη Θεσσαλονίκη πλέον καταγράφουμε μια μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης. Είναι ακόμα μικρή, αλλά δείχνει μια τάση που υποδεικνύει ότι σταδιακά αλλάζει το ελληνικό μοντέλο στέγασης. Παράλληλα τα ενοίκια παρουσιάζουν αυξητικές τάσεις, συνεπώς το ποσοστό όσων θα δυσκολεύονται να βρουν αξιοπρεπή στέγη θα μεγαλώνει».
Η μελέτη καταλήγει σε μια σειρά από προτάσεις, βασισμένες σε επιτυχημένα ευρωπαϊκά παραδείγματα. «Μια αρχή θα μπορούσε να είναι ένα διευρυμένο πρόγραμμα όπως το “Εξοικονομώ” για ανακαινίσεις, προκειμένου να επαναχρησιμοποιηθούν παλαιές κατοικίες. Επίσης θα μπορούσε να αναλάβει ρόλο ένας “φορέας κοινωνικής μίσθωσης” που θα διαμεσολαβεί με διάφορους τρόπους ανάμεσα στους ιδιοκτήτες και τους πιθανούς μισθωτές, με εγγύηση ενοικίου για τους μεν και χαμηλότερο ενοίκιο από τις τιμές της αγοράς για τους δε. Θα μπορούσαν επίσης να αξιοποιηθούν εργαλεία όπως οι συμπράξεις δημοσίου και ιδιωτικού τομέα για την ανακατασκευή κτιρίων και τη μετατροπή τους σε κτίρια κατοικίας. Το βασικό είναι να ανοίξει άμεσα η συζήτηση».